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空间智能化的未来 摘要 随着科技的不断进步， 传统的办公模式 也在不断发生 改变 。办公空间的进化分 三个维度，一 是由封闭式向开放式场景转变； 二 是由 固定位置 向移动办公模式转变；再 有就是 目前正在持 续 深入 的智能化办公模式 。 在智能化的空间中，办公的形态也在发生巨大的改变 。 随着 5G、 物联网、 人工智能、 云计算、大数据 等 领先技术的集结，办公模式 也在走向更深 入的 智能化。 在智能化产品和应用方案不断成熟的时代，新技术将为传统的办公空间插上翅 膀 ，实现跨时空的联动效应 。而智能化的空间，也将 帮助企业进一步规划办公资源、节省办 公成本 、 同时提升办公体验。 在此，我们对目前办公空间智能化的现状予以简单阐述，希望能找到未来空间智能化发展的 趋势和路径，发现行业中新的机会。 目录 一、 什么是 空间智能化 二、 空间智能化的组成部分 三、 市场前景 四、 空间智能化 的系统架构和功能 五、 空间智能化 的 价值公式 六、 影响 空间智能化 发展的因素 七、 空间智能化项目 案例 八、 空间智能化 行业融资情况 九、 我们的投资策略 正文 一、 什么是 空间智能化 1. 空间智能化 是什么？ 空间智能化由“空间”和“智能化”组成 。 “智能化”指的 是 各类 事物在 技术驱动下（如 网络、大数 据、物联网和人工智能等 ） ，所具有的能动地满足人的各种需求的属性。 比如 现在 很热门的 无人驾驶汽车，就是一种智能化的设备，因为它不再完全受人类的即时指挥，而 是 拥有自我 处理问题的能力。 而智能化加上了“空间”的定义后，顾名思义，就是其在各类空间中的应用。而我们最常见的 空间便是各种建筑。在建筑中，又可以区分出住宅、办公、商业、工业等各种使用形式。我 们在本文中的讨论，主要以办公类的楼宇为主。但在住宅等其他建筑的使用形式中，同样有 各种智能化的形式存在。 2. 空间智能化 能解决什么问题？ 空间智能化的应用，首先就是将空间由纯被动的客观物体，转为部分能动的自动运转系统。 在使用中，智能化最大的目的就是取代原来低效率的人为操作， 让为适用人群服务的空间更 高效地运作。 同时，空间智能化系统的使用， 也是为了更好地规划和利用资源。比如在办公楼宇中，智能 化可以 完成物理空间与多种智能软件的无缝衔接，可以有用的帮助企业合理规划办公资源， 节约办公 成本 ，同时提升员工的办公体验。 具体来说，空间智能化可以： 降低 运营者 成本 ：能耗管理、智能照明等节约能源费用（已较成熟），安防、消防、巡更等 节约人力管理费用（有待验证） 提升使用者体验：智能会议、环境监测等，提升使用者效率及体验感 3. 空间智能化最大的特点是什么？ (1)自主性 ： 智能化 能 最大程度 按需求提供服务，提供以规则为基础的 空间 管理。 空间智能化 的 最大愿景是实现自主管理、自行侦测，与周围环境沟通，针对使用者和需求进行调整。 。 (2)透明性 ： 透明度指透过更优异的能源效率和发展，降低运营成本。收集 空间 内有意义的信 息，提供指标。如能源消耗、一般成本、二氧化碳排放量等等，透过这些指标，业主能分析 工作效率，采取各种措施。 (3)经济性 ： 空间智能化是为了降本增效而产生的。最终当系统自主运行时，能够取代大量的 人力资源，降低空间管理成本。同时，还可以通过降低能耗、减少设备维护等方式，降低整 体的运营成本 (4)系统性 ： 空间智能化，不单指某个新技术的运用，而是指一个整体 。只有将空间视为一个 整体，才能更好地从全局角度审视空间的利用。为此，需要对应的整套系统，来实现空间全 局的智能化。 4. 空间智能化 对比传统模式最大的提升是什么？ 空间智能化最大的提升在于 自动化 和人性化。自动化是指许多的工作不再由人力完成，而通 过空间中预埋的硬件和软件来解决。这样可以极大地避免人力资源不足导致的问题和错误。 人性化则是指更多的功能是从以人为本的角度来考虑，不再以硬件、软件等物体作为出发点。 智能化系统的应用，最终是为了解决“人”的问题。 (图片来自极企科技 ) 二、 空间智能化的组成部分 空间智能化的组成，可以从横向和纵向两个角度来观察。 从纵向的角度，空间智能化大致可分为三个层次： 1、 设备层 空间智能化的基础，是在空间中存在的各类设备。设备 设施等是空间的原点，也是空间智能 化的起点。在设备层面，又分为不可移动的硬件和可移动的硬件（智能家居）两类。本文主 要讨论的是不可移动的硬件设备，如门禁、照明、空调等。 这些设备想要达到智能化的目的，就必须从传统的纯被动形式中转变出来。也就是说，需要 在这些设备上加上能使其与其他层面实现互动的装置。这也就是我们常说的“通讯装置”。通 过连接网络，各类设备可以实现万物互联，最终更好地位空间服务。 这里利用的技术，包括 有 iBeacon，蓝牙， NBIoT 等。 二、 数据 层 数据层，主要是以平台的形式存在。在各类设备实现了通讯功能后，便能将空间中的各类数 据传输到软件层，如温度、湿度、亮度、人流量等等。 而数据在此交汇后，便 开始产生了使 用价值。 智能化的核心，便是通过分析空间的各类数据信息，然后 发出指令，完成反馈动作，让使用 者获得更安全、便捷、舒适、高效的使用体验，同时实现对 空间 更高效的运维管理。 而发出 指令的方式有两种，一种是通过管理人员分析数据后给出指令，另一种则更智能，通过系统 自行发出指令，而决策的基础则是预设好的各类模型和知识库。 三、 应用 层 应用层则是使用者与空间进行互 动的界面。我们最终都是通过各类应用，实现智能化的各种 功能。例如，智能门禁可能需要通过 APP 扫码进入，那这个 APP 便是应用层的产物。它能 够让人更好地理解空间是如何智能化的。 同样，管理人员所看到的设备实时监控、能耗示意等，也是应用层的表现形式。 空间是为人 而服务的，所以离不开人的应用。为了让人们更好地理解空间是如何实现智能化的，应用层 更多地关注使用者的理解，这也是不可获取的一部分。 而从横向的角度，目前智能办公所要求的空间智能化，主要可分为以下几个部分： 1. 智能 门禁 2. 智能 安全（安防、消防） 3. 智能照明 4. 智能 预约使用 （会议） 5. 智能软性服务 6. 智能能源管理 （空调、电力） 7. 智能设备管理 8. 智能资产管理 (图片来自捷易科技 ) 所有的组成部分，都是为了 人 的需求而服务。而 这里的“人” 又分为两类，一类是空间的管理 者，也就是资产运营方，他们关注 如能源、设备、消防等，与资产价值更相关的部分。而另 一类是空间的使用者，也就是在其中工作的人，他们更关注如照明、温度调节、预约、软性 服务等，与空间利用更相关的部分。 通过两者的结合，智能化系统需在两端打通，如智能照明和智能能源系统，既需要满足使用 者对光线、温度的感受，同时也需要为运营者提升效率，降低运营成本。 当一套智能化系统 能够同时为运营者和使用者服务，它的属性就会变得更加“智能”。 (图片来自捷易科技 ) 三、 空间智能化的市场前景 作为 受到各方关注的功能，空间智能化在国内的市场前景得到了大部分人的认同。 从政策层面看，国家从 21 世纪初就不断出台各项政策，鼓励空间智能化技术在各类建筑中 的运用。截止 2019 年上半年，出台的政策已经涵盖了设计、能源、信息化、装配式、人工 智能、物联网等各个技术层面。应该说，各类政策也是与时俱进，对于能够实现空间与人和 谐共存的政策，都是不惜余力地加以支持。 同时，我国 人口、城镇化、地产开发的情况，也在支持智能化建筑的发展。随着人口自然增 长和城镇化率的不断提高，我国的经济结构也在顺利地向第三产业转移。当地价升高时，人 口也会更加聚集。人们在办公空间中度过的时间越来越少，已经超越了一天的三分之一，未 来人们对于办公空间的需求也会随着时代的发展越加增高。 近年来，房地产行业的发展也带动了智慧楼宇的建设。 随着我国“房住不炒”政策的概念强化， 许多原来以住宅开发为主的企业，逐渐赚到了办公商业类物业的开发上。而原来较为粗放、 简单的开发形式，也已经逐渐不能适应现代化办公的需求。对于资产 的开发和运营者来说， 必须采用更好、更人性化的手段，吸引办公空间的使用者入驻。 科技进步 推进空间智能化发展 在十年前左右，各类智慧楼宇的应用概念已经存在，但由于技术的发展程度原因，难以实现 真正的智能化。而在现在这个信息爆炸的时代，随着 5G、物联网、人工智能等技术的出现 和成熟，空间智能化已经进入了真正可以实现的阶段。让现代化的信息技术和传统的建筑技 术结合，推动空间智能化向纵深发展。 经过多年的探索与实践，国内楼宇智能化的理念、相关法律法规、建设规范、设计施工、物 业管理等方面都已经得到了长足的发展，市场规模 也不断扩大。 2013 年智慧楼宇市场规模 仅 5100 多亿元，而 2019 年已超过 12000 亿元。 预计 2020 年将突破 15000 亿元。 我国智 能化楼宇的市场需求主要由两部分组成，一是新建建筑的智能化技术的直接应用，二是既有 建筑的智能化改造。随着我国逐渐进入以城市更新为主的存量时代，第二类需求正在逐渐爆 发，未来市场空间巨大。 目前，楼宇及空间智能化的发展在我国 还有两个不均衡。一是地域不均衡，一线城市及周边 地区覆盖了绝大多数典型的智能化项目，而中西部地区数量较少。二是品牌不均衡，据测算， 国际大品牌占据了 70%以上的市场 份额，国内自主研发的系统在成熟度和完整性上仍有一定 落后，还有很大的成长空间。 总体来说，空间智能化未来的市场驱动力是非常大的。 首先，主要来自人们需求的改变，也就是体验。就像使用过智能手机的人，无法再回到传统 手机一样。感受过智能化空间的人，也会适应这种体验，无法再回到传统的空间中。目前从 技术支持上来说， 5G、物联网等技术的发展都已经为更智能化的空间做好的基础准备，是一 个切入的好时机。 其次，空间智能化能带来成本的降低，如能耗管理、设备管理等技术，都能有效地降低管理 运营者的成本。但是，运营者必须有效鉴别，真正找到效果显著的解决方案。 再次，政策也有一定的推动性，政府对于产业提升和转型也有较大需求。 四、 空间智能化 的 系统架构 随着 空间 智能化概念的日益深入，各类企业也纷纷踏足这个领域。智能化办公空间主要包括 智能办公系统和智能办公硬件两方面。其根本原因是智能化产品的普及与新技术的研发与落 地，实现跨时空的联动效应，帮助企业进一步规划办公资源、节省办公成本同时提升办公体 验。 从其中的企业分布类型来看，主要按照纵向的流程可分为硬件类、平台类、 应用 类等几大类 型： 1. 硬件类 从目前进入空间智能化领域的企业规模来看，硬件类是占比最大也是最广泛的。其中 ，最具 代表性的是国外的电气巨头，如施耐德、霍尼韦尔、西门子、江森自控等。这类企业有着成 熟的硬件制造经验，应用场景非常成熟。 在使用中设备运行稳定、故障少，因此也受到大量 资产方的欢迎。 硬件类企业固有的不足则是思维模式，大多数企业仍以硬件思维为主，注重设备的品质和功 能，但对整体的应用思路了解不全面，以及对运营方的痛点认识不深。在市场中，常常无法 直接为运营方提供完整的思路，需要带有应用能力的企业介入，作为硬件供应商参与系统建 设。 从盈利模式上来看，硬件类企业现阶段仍以硬件销售为主。如直接面对运营方，则会有一套 完整的硬件搭建方案。而如果通过应用类企业介入，则主要通过纯销售方式实现。 2. 平台类 平台类企业的代表，则是以 BAT 为首的互联网企业。从属性上，此类企业具有难以取代的 数据优势。空间智能化系统的核心在于数据的分析和反馈，最终通过算法去驱动整个系统。 在这个层面上，平台类企业可以说是整个系统的大脑。 但是，平台类企业在实际操作中，往往难以直接得到运营方的理解。部分系统相对华而不实， 对运营方来说意义不大。同时，由于缺乏垂直领域的场景经验，平台类企业需要专业机构导 入知识库，这也是此类企业受局限的因素之一。 平台类企业有多种盈利方式。首先是通过出售 SaaS 系统直接面对终端，也可搭建 PaaS、云 平台等方式，通过第三方渠道介入。 3. 应用类 应用类企业是市场上最多，也是相对最杂的门类。 和以上两类企业相比，应用类企业有着对 垂直领域更深的认识，以及和资产 运营 方更紧密的关系。 许多应用类企业本身就是从运营方 诞生，对运营方的需求和痛点认识深刻，从而开发了各种各样的应用场景。 相对纯硬件类和纯互联网类企业，应用类企业本身不掌握核心资源，但掌握核心的能力和技 术，关键是是否有能力运用到空间中。如照明、能源、安防，各类场景 都需要有专家型人才 介入，才能更好地适应具体场景的需求。 从潜力上看，应用类企业中 存活着大量的中小型企业。其中的大多能够从一个部分出发，整 合其他方面的供应商，形成一套完整的解决方案。从自身角度计算，实际的场景应用能力是 其取费的核心要素。 根据市场调研，目前国内智慧楼宇行业市场交易额中，产品型公司份额最大，占 41%，原材 料公司占比 23%，服务型公司占比 24%。行业 竞争焦点主要集中在产品与服务本身的优势， 还包括企业的硬实力，如技术、创新、人才等。 从产业角度来看，行业内企业的 核心技术（核心竞争力） 主要来自于： 1. 硬件 的响应和反馈能力 包括硬件质量和传输协议，直接影响系统的反应速度 2. 平台整合能力 各种品牌都有自己的标准，如需在 统一的平台上运行和管理，需要加以整合。大品牌目前多 以自己的生态系统为主，小品牌则以破解等方式为主 3. 运营垂直痛点解决能力 主要针对运营商在某些垂直领域的痛点加以解决，需要在运营方面和垂直领域的双重经验 五 、 空间智能化的价值公式 空间智能化价值 = 运营者价值 + 使用者价值 对于空间智能化的概念来说，牵涉到 空间的几个主体。以写字楼为例，一般存在着资产持有 方和物业运营方的分离，再加上实际使用空间的办公人群，就至少有三类主体存在。那么， 空间智能化在切入市场时，究竟是以哪部分作为自己的目标呢？ 传统的智能化角度一般是以资产持有方作为目标客户。 理由很简单，因为从付费角度考虑， 资产持有方在绝大多数情况下是付费主体。对于资产持有方 来说，最大的目的是资产升值， 但智能化系统的应用在目前阶段，仍不能很直接地实现这个目的。所以从持有方的直接动力 来说，能够迅速降低成本的，对其有最大的应用动力。 空间智能化系统中的智慧能源、智慧照明等，主要就按这个思路提出解决方案。 以智慧能源 为例，根据测算，目前市场上的项目在应用智能化系统后，一般能达到节能 10%-15%的效果。 对资产持有方来说，这部分的成本是实实在在降低的，这也是空间智能化最大的直接动力。 近些年，资产运营方的功能也在逐渐被空间 智能化所替代。原来楼宇一般是由物业公司运营， 系统需求相对简单，传统的 5A 自动化就能实现大部分的需求。但随着时代的推移，精细化 管理要求不断提升，如电梯、停车场、安防、消防、设备检测等层面，用智能化系统取代人 力的要求变得越来越清晰。 进一步提升运营者地位的，则是联合办公等新业态的出现。 当空间被进一步细分，运营的要 求自然也就更加细化。 对于空间智能化解决方案供应商来说，这是一个全新的市场机遇。原 来对于“大空间”的要求被切割为“小空间”，有更多的细节需求是原来未曾考虑到的。谁能掌 握新的市场机遇，就能更好地切入到垂直 细分市场。 而最近受到市场瞩目的，则是使用者角度的空间智能化需求。这部分原来被较多遗忘，因为 使用者一般不直接对空间付费，需求一般都只能整合在装修中，甚至有很多场合都完全压抑 了自身的需求。但是，当市场化程度更高，竞争更激烈时，以人为本的理念也在逐渐渗透到 空间的每个环节。 上文提到的联合办公等运营商，事实上就更关注使用者的需求。 如智能会议室、温度及空气质量监测、清洁服务、储物空间等，都是空间智能化最新的进化 方向。 重视办公空间的舒适度，优化员工体验的人性化设计越来越被重视，合理的通过技术 手段将办公空间智能化， 不但能够帮助行政掌控管理办公资源，而且是未来办公生态的有效 组成部分。 站在历史的角度 过去二十年的房地产市场，楼宇 智能化系统 从设计开始 ， 就不是给楼宇的使 用者准备的。大部分开发商的写字楼 ， 不管是销售型写字楼还是持有出租型写字楼，因为客 户不明确，所以根本提不出客户准确的需求 。 所以，资产方也 只能做最 普通的传统“伪智能系统” ， 以概念为主，尽量减少投入， 生怕客户 不买单。 而 前期提需求的都是物业，物业是楼宇的运维者，所以早期的楼宇智能化都是偏设 备运维端的。物业可以通过设备的维护得到两个好处，一个是通过运维数据的节能分 析有效 的降低建筑的运维费用，另一个是延长系统设备的使用年限，从而降低折旧，这两项都是帮 开发商省钱降低成本，但是购买者，即客户，也就是楼宇真正的使用者根本感知不到，也不 关心。老板们还是不知道，除了物业管理，楼宇智能化到底还解决了他的什么问题，带给他 什么。 未来，这个趋势将逐渐被扭转。空间智能化价值 =运营价值 +使用价值的 理念将引导未来的 智能化发展趋势。 由此推导，空间智能化产业中各种商业模式的核心要素是： 1. 卖硬件和网络设备 商业模式相对简单，直接销售为主，强调的是产品的质量和使用便捷程度。大厂和小厂分别 有自己类型的受众 2. 平台型 相对来说需要一定的品牌能力，强调平台型技术。对公司的品牌能力和技术能力都有较高的 要求，预计会逐步向头部聚集。 3. 垂直问题解决型 会大量存在，且体量分散化。如能源、照明等领域，已有较大型的品牌，但小公司也有很大 的生存空间。由于运营商是多样化的，各种不同的需求也需要不同类型的供应商来解决 当然，还要注意避开行业中的假需求，从我们的观点来看，如所谓的综合管理，如大屏展示， 虚拟的数字化方案等，可能是一种假需求。假需求就是在使用后，难以解决实际问题的。既 无法解决运营方降低成本的需求，也无法解决使用者提升使用体验的需求。这种商业模式， 很可能会在竞争中遇到问题。 六、 影响 空间智能化 发展 的因素 1. 技术发展 (1) 物联网 物联网的概念与空间智能化有着天然的结合。 对于应该如何让物联网参与到智能楼宇中， 目 前 已产生了一些成熟和先进的应用案例，如在门、窗、墙体上安装物联网传感器，计算机系 统对这些传感器获 取的图像、声音、温度、压力、振动、红外线等信息进行综合处理分析。 并通过操作系统指挥设备进行运行。 应用物联网技术后，各类设备 内部被植入智能芯片，使得其功能发生质的飞跃，由原来的被 动静止结构转变为具有能动智能的工具，具备前所未有的感知功能。如普通的传感器智能接 收信息，对信息进行简单的变换，而带智能芯片的传感器，能对信息进行复杂的计算处理， 并自行作出一些动作。 随着房地产业的发展，标杆型楼盘全智能化的风靡，智能楼宇炙手可热，企业纷纷将物联网 与智能楼宇联系起来。建筑业规模巨大、能耗和排放高、管理复杂性高，因此 是最需要互联 网思维的行业之一。 如今，物联网技术已经被提高到国家战略的高度，同时也被认为是继计算机、互联网之后， 世界信息产业的第三次浪潮和新经济增长的引擎。尽管它的应用还处在刚开始的初级阶段， 但在智能楼宇方面却已经初见成效。物联网技术有助于建立一个更加安全、舒适、和谐的人 居环境，具有良好的发展前景。物联网技术在国家的大力推动下发展迅速，而且在各行各业 得到了应用。智能楼宇在近些年来得以较快发展。物联网技术与智能楼宇的结合，必定将加 快智能楼宇的发展，同时也推动物联网技术本身的进步。 (2) 人工智能 物联网的技术主要解决的是数据收集，而后续 的通过数据解决实际需求，则要用到人工智能 的技术。 在智能楼宇领域，人工智能是建筑的大脑，综合控制着建筑的安防、能耗，对于进出大厦的 人、车、物实现实时的跟踪定位，区分办公人员与外来人员，监控大楼的能源消耗，使得大 厦的运行效率最优，延长大厦的使用寿命。 例如， 智能楼宇的人工智能核心，汇总整个楼宇的监控信息、刷卡记录，室内摄像机能清晰 捕捉人员信息，在门禁刷卡时实时比对通行卡信息及刷卡人脸部信息，检测出盗刷卡行为。 还能区分工作人员在大楼中的行动轨迹和逗留时间，发现违规探访行为，确保核心区域的安 全。 (3) 5G 5G 本身无法改变楼宇，但却是其他技术得以市场化的重要基础因素。 如今迎来的 5G 时代， 被称为了万物互联的时代。网速快是 5G 的其中一个特点，不仅如此， 5G 不再一味追求人 与人之间通信的体验速率（达到 G 的 10-100 倍），而更强调满足物联网、高清视频、云计 算、 AI、 VR 等多场景行业应用。 5G 能够满足 4K 超高清视频、 VR 等新业务需求，带来数十倍的业务体验提升。 5G 在提供移 动超宽带体验的同时，正在重塑千行百业，助力个人和企业级云办公以及虚拟现实、增强现 实等新应用。 通讯速度上升之后，智能化的空间可以更快，甚至 实时地对环境做出反应。 5G 可以让物联 网从数据网络变成控制网络。智能楼宇内不需要复杂的设备。你可以将它转到云端，这样就 会更敏捷。你可以按更小的碎片租赁，比如按桌子租赁，而不是楼层。有了无线办公，楼宇 将变得更加自动化与可控化，你不会碰到基础设施问题，因为你可以用更为灵活的方式配置 大楼。 5G 带给建筑的不仅仅只是楼宇自动化这么简单，还有城市的变化，面对如此庞杂、海量、 多样的数据，如果没有更快的信息处理速度，那是无法负荷的。以前的 4G 全 IP 数据网络带 来的是视频时代， 5G 新技术的发展，将为我们带来更深一步的展望。 2. 社会因素 高耗能、低效能是我国楼宇系统运营中普遍存在的突出问题。一方面，建筑能耗在能源消耗 行列中“名列前茅”，我国每年有 160 亿平方米的新建房屋面积为能源利用率仅 33%的高耗能 建筑，成了迫切需要解决的问题之一。另一方面，随着城市经济发展提速，传统楼宇经济模 式也发生变革，迫切需要 新的技术手段去改变僵局，打造出面向未来的绿色、智能、现代化 的智慧楼宇。 随国内外经济变化，房地产行业呈现疲软状态，面临从增量市场向存量市场转变的局面。业 内专业人士表示， 2018 年全国城市化率已经接近 60%，根据发达国家的经验，到了 70%的时 候速度就会放缓，到 75%的时候增长基本就结束了，房地产进入存量时代。目前，国内城市 更新的市场规模预计在 10 万亿至 50 万亿，市场成交大概千亿左右，正处于快速增长阶段。 房地产商为增加市场竞争力，正在不断提高建筑配套服务，从而推动智慧楼宇打开市场局面。 企业运营成本控制刺激 智慧楼宇发展；在经济下行的背景下，企业企图通过控制运营成本以 换取更好的发展。但楼宇能耗占据了企业运营成本的大头，企业空间退出率逐年增长。降低 楼宇能耗是企业在运营上面临的巨大挑战，这也意味着智慧楼宇存在庞大的市场需求。 3. 通用性 在空间智能化领域，牵涉到众多硬件设备，以传感器为首，各个厂商一般都有自己的标准和 通讯协议，想打通品牌之间的界线是非常困难的。这也制约了前几年空间智能化系统在具体 场景的应用。 而近年来，各类新的通讯协议层出不穷，各类设备设施的通用性问题正在逐渐被解决。越来 越多有能力集成多品牌的 集成商业开始浮出水面。当空间所需要的所有设备真正被打通之 时，也就是空间智能化的应用开始进入到成熟阶段的时刻。 七、 空间智能化企业 案例 0. 达实智能 （上市公司） 达实智能以“万物智联，心心相通”为使命，始终秉承“达则兼善天下，实则恒心如一”的价 值观，致力于做值得信赖的智能物联平台营造者，努力成为智慧城市物联网解决方案的 引领者。公司成立于 1995 年，于 2010 年 6 月在深交所上市，股票代码： 002421。基于 自主研发的物联网应用层、平台层和感知层产品，为智慧医疗、智慧建筑及智慧交通等 领域提供城市物联网服务。 目前，达实智能是 国内唯一专注在空间智能化领域的上市公司。每年 在智慧建筑领域 的 销售额超过 10 亿元。 公司基于自主研发的 IBMS 智能建筑管理系统，综合运用节能控制 系统、一卡通管理系统、边缘控制器等核心产品，创新提供基于云物联网解决方案，为 客户提供建设和运营服务。在大型公建、智慧社区、工业园区、企业总部、数据中心市 场，占有率居于行业领先地位。 达实智能 与阿里巴巴、国家电网、中国节能等合作伙伴携手，为雄安市民服务中心提供 了最先进的智能化及节能服务，参与制定了雄安新区智慧建筑及社区的物联网标准。基 于公司自主创新技术、产品和方案打造的 200 米总部大厦，成为了中国超高层建筑绿色 智慧的标志。 1. 微筑科技 深圳市微筑科技有限公司（微筑科技， Webuild）是全国智慧建筑解决方案的领导品牌。 基于微筑科技 的领先技术与个性化定制服务，我们可以灵活满足行业内不同用户的差异 化需求，在多个案例中不断创造价值。公司不仅可以为用户提供先进创新技术的产品解 决方案，连接了建筑中的人与商品、人与服务、物与物及所有互联网应用，还可以带给 用户全新的互联网、物联网技术的科技体验。 公司成立于 2017 年 9 月，是一家围绕智慧建筑产业物联网领域的创新科技公司，且拥 有全国备受行业认可的智慧建筑一栈式解决方案。微筑创业团队在智慧建筑行业中，有 近十五年的数据沉淀经验，创建了行业兼容性较强的物联网操作系统；还拥有在大型建 筑运营超过两年的 3D 数 字引擎以及基于深度行业积淀转换的适用于不同场景的自研应 用。 微筑科技现在不仅是腾讯智慧产业事业群（ CSIG）中微瓴 +腾讯云的战略合作伙伴和核 心的解决方案提供商；也是世邦魏理仕大中华区独家合作伙伴；并且与中信集团中信云 网也成立了合资公司，开展了长期的合作模式。 2. 德诺迈斯 深圳德诺迈斯科技有限公司 创立于 2003 年，致力于物联网平台建设，为客户提供完美 和谐的智慧产品及服务，业务板块涵盖智能硬件、智慧生活应用解决方案、物联网生态 服 务平台、物联网产业地产等领域。 在智慧楼宇等项目中，德诺迈斯以自身物联云平台出发 ，整合视频监控、停车管理、门 禁访客、会议、巡更、消防、能源管理等功能，实现一体化的空间智能化。 3. 极企 科技 成都极企科技有限公司成立于 2014 年，是国内智能无线办公的领导者，创造性的把无 线智能路由器和企业移动智能办公软件相结合，在无线智能路由器中运行移动 OA， WiFi 智能考勤和私有云存储。 公司以为企业提供极致的工作方式为使命，以智能办公硬件和软件相结合为企业用户带 来快速稳定的无线上网体验、极致高效的智能移动办公体验、安全可靠的数据存储和信 息共享、内外勤全面覆盖的智能考勤管理，兼顾了企业移动便捷、数据安全 、信息共享 的需求。 公司技术力量雄厚，拥有多项行业领域的核心技术和专利，是国内领先的智能私有办公 综合解决方案提供商和路由设备提供商。 已经完成 3 轮千万级融资，资金来自于用友致 远、零一创投、星河互联等知名投资机构。 4. 耘申信息 DFocus 耘申信息科技（上海）有限公司成立于 2015 年 10 月，通过物联网为客户提供 创新型地产科技服务。 2017 年 3 月入选微软创投加速器，同时入选国际建筑业主与管 理者协会（ BOMA）和全球企业不动产协会（ Corenet Global）企业级会员。 DFocus 专注于物联网（ IoT）科技在地产领域的应用，通过高精度传感器、物联网有线 和无线大网关、多媒体数字终端、 SaaS (软件即服务 )和大数据分析等创新性地产科技服 务，帮助企业提高空间坪效，提升空间利用率，降低空间使用成本，同时为员工提供全 场景覆盖的空间体验服务。同时，空间的管理者，通过联动办公楼宇管控系统（ BMS）， 能在 IoT 集成平台上实时监控并有效降低楼宇能耗，提高地产的可持续发展价值。 此外，基于物联传感网络的精确空间及资产数据， DFocus 全力打造创新性地产空间资产 管理平台，帮助企业优化地产投资组 合，降低 运营和管理成本，让企业地产实现真正的 数字化、精细化智慧管理。这些方案使得企业地产决策者们能在不动产投资组合和智能 楼宇管理中做出有数据依据的可靠决策，有效规避风险，增加商业竞争力。目前，已有 70 多家全球五百强企业采用了 耘申信息 的地产科技解决方案。 从整体上来看，目前空间智能化行业进入企业极多。从施耐德、霍尼韦尔等国际巨头，到实 际只能完成某个简单业务 功能的小型企业，都宣传自己可以进行空间智能化的整合。从技术 上来说，目前各类硬件、软件供应商种类繁多，对于使用方来说挑选难度很大。 部署成本上，也是差距巨大。整栋楼的智能化改造成本最低有报价几万元，也有几百万元的。 按照实现功能的不同，实际改造效果也根据成本有着巨大的差异。这对资产方和运营方的鉴 别能力也提出了较大的需求。所以，从目前实际效果上看，对楼宇空间最大的问题 能源 消耗能够加以解决，显著地降低能源费用成本的，受到最简单直接的欢迎。 目前，市场竞争非常剧烈，从目前市场上各家的解决方案来看，实质性的区别 很少。从大硬 件厂商，到平台型企业，再到各类小企业，绝大多数都宣传自己能做综合性的智能化解决方 案。 从实质上来说，整合各类供应商做一个综合系统确实不难，如门禁、照明、会议等局部供应 商，市场上都非常多且非常成熟。所以，付费方在没有实际试用的情况下，鉴别成本很高。 从简单的介绍中很难区分各家智能化系统的区别。 所以，从甲方角度考虑，竞争要点一般有： 1. 部署成本 目前智能化系统的部署成本差距极大，以一栋楼为例，从几万到几百万，均有供应商报 价。较集中的报价大约在 20-50 万。从付费方角度考虑，最好是初期成本较低，且迅 速 能回收的方式，如能源合同管理。 2. 标杆项目经验 较容易理解，有标杆项目经验的公司，竞标中更容易获得甲方的认可。 3. 垂直领域专业度 综合角度难以区分供应商的专业程度。但如果细化到垂直领域角度，甲方可以安排专业 人员与其对接，考察其在这个领域的理解和解决方案。如照明、设备管理等，安排物业 专业人员对其专业性进行考察，可以进行较为完备的鉴别。 八、 空间智能化 行业 分布及 融资 情况 我们统计了市场上 120 多家带有“空间智能化”或“智能楼宇”标签的企业，大致情况如下： 1. 融资情况 未融资企业占到一半以上。在已融资企业中，新三板上市企业最多。说明该类企业某种 程度上受到政府一定的扶持。而 A 轮和 B 轮企业也分别有一定分布 2. 地域分类 从地域上看，广东的空间智能化企业最大，占到四分之一以上。北京、上海紧随其后， 体现了一线城市的领先性。剩余较多的也集中在东部沿海，如福建、浙江、江苏等。 3. 成立年限 54% 2% 9% 9% 4% 2% 18% 2% 空间智能化企业融资情况 未融资 种子轮 天使轮 A轮 B轮 并购 新三板 上市 广东 22% 北京 18% 上海 15% 福建 8% 浙江 7% 江苏 6% 湖北 5% 四川 4% 其他 15% 空间智能化企业地域分布 从成立年份上看，最多的集中在 2014-2016 年，这也是我国创业型企业的黄金期，剩余 在 2010 年前后的企业也不少。而最近三年成立的企业已经逐步减少。 4. 部分企业公开融资情况： 公司 轮次 投资方 投资金额 投资时间 匠人网络 B+ 红杉资本等 5000 万 2020 年 1 月 中正信息 B 北极光创投、金道产业 未公开 2019 年 5 月 云智易 B 沣扬资本 未公开 2017 年 1 月 云系科技 B 凯翎投资等 未公开 2016 年 12 月 雅观科技 A 中电数融、常春藤资本 未公开 2019 年 3 月 耘申信息 A 险峰长青、德联资本 未公开 2018 年 12 月 中慧云控 A 财中控股、优势资本 未公开 2018 年 3 月 左邻 A 华润资本 数千万 2018 年 2 月 极企科技 A 星河互联 数千万 2017 年 10 月 瓴泰科技 Pre-A 仨优资产 600 万 2018 年 1 月 德诺迈斯 天使 和慧投资 未公开 2017 年 5 月 酷办 天使 禾湛投资等 数百万 2016 年 7 月 中创慧谷 种子 启迪投资 未公开 2017 年 6 月 九、我们的投资策略 2017-2019 7% 2014-2016 27% 2011-2013 22% 2006-2010 20% 2001-2005 13% 2000及之前 11% 空间智能化企业成立年份 1. 从空间运营方和使用方双重角度解决问题 目前 市场上热门的项目大多是从空间运营方角度解决问题，方案相对已经成熟。而从使用方 角度 解决问题的项目由于对付费方直接效果不明显，仍处于较初级的概念化阶段。 但是，随着“空间即服务”概念的逐渐深入，利用空间智能化为空间使用者进行服务，已经是 一个不可逆转的趋势。这也是直接面对空间最广大受众的市场切入角度。因此，从“运营方” +“使用方”双重角度考虑的项目，可能会有更大的市场机会。 2. 专注解决垂直领域的实际问题 从空间智能化领域的企业来看，由于系统集成较为简单，所以市场竞争极为激烈，同质化严 重。在这种市场环境下，除了大品牌和大渠道以外，中小型企业想要脱颖而出，就必须找到 自己在某些垂直领域的特点。 如能在某些专业领域更理解运营方的需求，专注地找到运营方的痛点，帮助其解决实际问题。 从这个角度出发再寻找系统性的机会，可能会是较好的路径。 3. 关注新技术的发展趋势和应用情况 空间智能化系统与各类新技术的发展息息相关。在 5G、物联网等技术逐渐成熟的环境下， 空间智能化的解决方案也变得相对完善起来。而能够针对新技术进行进一 步优化的项目，也 将更有可能抢占市场的先机。 未来，还可能会有更多新技术涌现，其中也会有目前看起来与空间智能化并不直接相关的， 如区块链等。能否将这些适应未来的新技术更快地运用到空间智能化中，也是人们值得关注 的焦点。 4. 城市更新带来更大机会 我国目前的地产行业已经从开发时代进入存量时代。大量现存的建筑楼宇为了避免被时代所 淘汰，需要进行改造来适应新环境。而改造的一个重要焦点就是数字化，通过数字化的系统 让存量的老旧楼宇重获新生。 国内目前存量楼宇体量巨大，这也是一个非常大的市场机会。 结语 未来科技的 发展，会在生产和消费两个层面影响空间的设计和建造、使用与体验、促进建筑 空间的更替与进化，带来更为新颖和多样的建筑体验与生活形态。空间的场景是随着人类的 行为变化而改变，而智能化技术，则可以帮助加速空间场景的变革。 智能化空间是确定性的趋势，在 我们迈向真正智能空间的途中，也会经历许多阶段。 站在未 来看现在，空间的智能化就是未来城市更新与技术结合的核心方向。 未来 AI、 VR、物联网、 大数据会与空间结合，打造智能化空间。 而生活中其中的人们，将是很幸福的。这也是值得 我们去期待的未来。