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智慧停促进空间价值提升 摘要 据中国产业信息统计，我国停收费的静态市场空间达5000亿元，2021年停市场整体 规模预计将达到万亿元，其中智慧停市场规模可达154亿元，并呈逐年快速增趋势。 前，智慧停玩家众多，传统停管理公司、创业型公司、互联巨头和安防公司纷纷进市 场。商业办公物业内的智慧停系统，能够降低交通拥堵，减少等待和搜时间，增加 消费者体验感，增强资产利效率，提升物业资产价值。另，停即服务，停是位移 服务的结束，同时也是新场景的开始。通过对内员的定位和需求的精准分析，营造场景提 供产品和服务的理念也在逐渐深业主和资产管理者的理念中。 录 、智慧城市、智慧交通和智慧停 、智慧停市场规模和痛点 三、智慧停系统架构和功能 四、智慧停价值公式 五、智慧停的核驱动因素 六、智慧停领域和格局 七、部分智慧停初创企业介绍 、我们的投资策略 正 、智慧城市、智慧交通和智慧停 城市从诞起就与交通有着千丝万缕的关系，城市的发展离不开交通，交通因城市的各种活动 产。交通是城市产活正常进的先决条件，城市的发展直接决定了交通系统的构成， 并能促进交通系统的改善，两者相互辅助、相互促进。 智慧交通系统，是指将电、信息、通信、控制、辆以及机械等技术融为体应于交通领 域，并能迅速、灵活、正确地理解和提出解决案，以改善交通状况，使交通发挥最效能的 系统。智慧系统是智体系、知识体系、法与技能体系、智体系、观念与思想体系、评 价体系等多个系统构成的复杂系统。它充分发挥物联技术，通过移动计算、智能识别、数 据融合、云计算等技术的应，以期解决前遇到的障碍和问题，并逐渐形成主流。 资料来源：智慧城市中的物联技术 智慧交通系统构建内容 停，作为移动的终点，亦是场景的起点。智能停系统，作为智慧交通的重要组成部分，能 够实时提供停场位状态信息、道路位使信息，引导驾驶员查找空位，为驾驶员节省 时间，减少因缺乏停信息引起的位难找的情况，缓解了城市交通拥堵状况，减少了 道路占，降低了辆尾排放和噪声。提了停场的位使效率和现流。同时，采 集约化、系统化的位管理、收费管理，也可有效改善停场收费管理混乱的状况。 、智慧停市场规模和痛点 智慧停市场规模 智慧停的概念从2014年出现今已经过去5年，市场也达到百亿规模，但是发达城市智慧停 覆盖率仍然较低。根据前瞻产业研究院报告显示，北上深智慧停平均覆盖率约为 35%，仍有较开发空间。 资料来源：前瞻产业研究院 据前瞻产业研究院报告统计数据显示，2010年我国智慧停市场规模仅为14.5亿元，到2016 年我国智慧停市场规模已增62亿元。截到2017年我国智慧停市场规模达到了80亿 元。随着后期城市停难、停贵等问题凸显，智慧停将成为城市发展的主要需求。2018 年我国智慧停市场规模突破100亿元。未来年，市场规模以20%左右的速度继续增加，并 且预测到了2020年我国智慧停市场规模将达到154亿元。 资料来源：前瞻产业研究院 业痛点 纵观当下各城市的交通，“堵”为特。殊不知“停”为堵之源头。特别是型商业停 场，停难、找更难的问题尤为突出。从经济学的度，停难问题产的实质是稀缺资源 供需不平衡的盾，即当前有限的停位资源法满益增的常停需求。那么，解决 此供需不平衡盾的有效式则在于从需求端和供给端两种途径： a 需求端，借鉴海外市场的经验，可区分为经济段、交通管制和可选替代：前者可以通过 额收费等价格歧视的形式抑制停需求，如2000年后英国伦敦为限制辆进中城区， 开始提市区停费，进者要缴纳额外的“拥堵补偿费”；交通管制包括牌号限等 式；交通可选替代的重点则在于打造舒适快捷的公共交通系统，以共享经济的形式减少私家 的使频次。 b 供给端，通常，能够解决停位供给不的路径包括：新增停场/停位供给；存量 停场的硬件智能化改造；通过互联的式提位使率。前传统停场存在弊 端： 总量上：多位少，整体缺 停是有活中的项刚需，随着私家保有量不断攀升，停位资源显得益稀缺。 据交通部统计，截到2018年，我国型汽及私家保有量超过2亿辆，停位资源却显 得分稀缺，缺达5000万。线城市中汽与位平均例约为1：0.8，三四线城市 例1：0.5。按照国际城市建设经验，停泊位应达到机动保有量的1.1-1.2倍可满市 的常出需要 分布上：分布分散，位难寻与闲置率并存 现有停位主要分布于区、写字楼、商停场及路边。区、写字楼满主活和作 的时间的停需求，商停场及路边停位则满主的临时停需求。然，位难 求，平均找停位花费18分钟的情况下，不少停场同时还存在着闲置率的情况。 据艾瑞咨询城市智慧停指数统计，北上深停场位空置率为44.6%，底下停场尤 为严重。些特殊场景，如医院、购物中等停场中往往辆爆满，但由于分布上的分散 性，闲置的位往往也难以分担以上场景的停压。 智能平上：智能平低，信息孤 现有停场/位的管理仍以管理为主。常模式为在出设置管理系统，统计辆数 与停时。在路边停位中还存在着完全依赖管理员的式：名管理员负责区域的 位，对来往辆进指挥，收费。当前停位管理上整体的智能平还处于较低平，信息孤 ，难以共享。以商场停场为例，虽然商场停管理系统可以对该停场内辆、位信息 做统计管理，但该信息仅仅存在于商场内部，为“单机模式”，不在该商场附近的户则难以获 知其位信息。各停场成为了个个信息孤岛，交流不畅。 因此，总的来看，现有的停模式存在着总量缺，位难求与位闲置率并存以及停 位信息不透明的问题。这些问题之间相互关联，因为整体总量缺，导致特定场景停位严 重不；同时主法获取周边停位信息，使得部分停场位闲置，法发挥有效价值。 三、智慧停系统架构和功能 智慧停是指通过线通信技术、移动终端技术、GSP定位技术等来综合的对城市停位进 采集、管理与信息发布。智慧停的应场景包括道边、库和公共停场，其核主要解决 了消费者停难的问题和管理者管理困难的现状 智慧停智慧之处 智慧停通过整合城市线下位信息来打破传统停式的信息孤岛，实现停位资源的实时 更新、查询、预订与导航体化服务，使得停位资源利最化，停场利润最化和主 停体验最优化。随着5G时代的到来，智能停系统也进了快速发展的通道，通过物联 ，云计算，数据等科技赋能 资料来源：智慧城市中的物联技术 智慧停系统架构 智慧停通过构建“场端”、“平台端”和“服务端”智慧停体系，从解 决“”、“”、“场”的场景需求： （1）位使记录统计。关节点同步控制出闸机、维码读头、辆检测器等，完成 辆进出停场的识别与现场设备的控制，对辆进出进统计。得到位使的实时状态信 息。辆检测器般存在视频和地磁两类技术，地磁技术由于需要安装在地下，存在更换电池 等问题；视频技术，由于同时可以解决停位识别和户鉴别及安防需求，成为前应较 多的技术 （2）位数据更新。现场后台管理系统软件采C/S架构，完成对停场位的管理功能， 包括楼空余位显示（维平图）、空余位统计、位占统计、空位位信息发布、 周期时间位使状况统计等功能。利统计出的位信息，及时对位的数据进更新，保 证系统能够提供准确的位实时信息。 （3）位检测。通过辆与系统的联，使辆能够查询到停场内位使的当前状态， 将空闲位的号码等信息反馈到辆中的显示屏上。 （4）位预订。辆通过检测模块得到空闲位号后，能够通过安装在辆的系统模块进 位的预订。 （5）停引导。辆进停场后，系统根据辆预定的位信息，通过安装在辆中的系 统终端对辆的停放进引导。 （6）停费管理。通过位上安装的感应模块，统计停的时常，按设定的费进计算， 得出总停费，通过主授权的账户进代扣，实现值守、感付。 （7）设备故障、告警处理。当设备出现故障时，能够及时发现，并向系统控制中发出警 报，请求处理。 智慧停场的硬件设备及系统 资料来源：ETCP 四、智慧停价值公式 智慧停=传统停+新智能+新互联，新智能能够解决停的效率问题，新互联旨在解决停 场信息不对称。 城市级智慧停平台：能够做到“三位体”，即线上付道路停管理、互联互通停场联 管理、分时错峰共享及预约管理和信息收集公众服务体化。 传统停：是指主在管理下在指定区域停，需要寻找位、倒、寻找辆、 寻找出、停收费等繁琐环节，特点是效率低，收费和管理散乱，缺乏引导标识，从 导 致停难。 智慧停：是指以停位资源为基础，将线通信技术、移动终端技术、GPS 定位技术、 GIS 技术等综合应于城市停位的采集、管理、查询、预订与导航服务，使城市停设施运 营实现数字化云平台管理，并使城市汽出可通过云平台实现停位精准预知与引导，进 实现城市停资源的标准化管理与效利，实现停位资源利率的最化、 停效率的 最优化、停场利润的规模化和主停站式服务的便利化 资料来源：天证券 位资产的价值，应当结合整体业务资产价值最化考虑。等于停空间物理资产价 值，另还包括停场景中虚拟空间价值，如停即服务等 位资产空间价值 实体空间价值 实体空间价值=位数量*平均占时间*停单价+辆服务业态价值 由于实体空间积的固定性，需要综合提升占时间和坪效以提升实体空间价值 1.通过优化设计提升位数量 针对停场积、形状、柱、坡道、层等综合建模，结合垂直、斜列、平等停放式， 综合优化停场空间设计，提升位总量 2.提升平均占时间 先，智能交通体系中的智能停场可以动态显示位占状态，实时监控整个停场的使 状况，停时间监控功能可以在管理平台上随时了解各位占时间。智能停系统通过实时 向消费者播停场使动态，从提平均占时间，降低空置时间。 其次，系统还能够统计停场的分时段占率、每天使率或辅助知道停管理安排并且与停 场收费系统和物业管理系统等软件实现数据交换资源共享，从做出停预测，引导消费者 进位预定，从提平均占时间。 再者，系统的位引导功能，可以动引导辆快速进空位，降低管理员成本，消除寻 找位的烦恼，提顾客对停场乃其所属物业公司的满意度；加快停场的辆周转，提 停场的使率和经济效益；提升停场管理平，提停场的智慧程度，解决了停场 和之间的互动信息交流。 3.辆服务业态价值 通过在停场内布置洗、保养、充电等体化辆服务，提升坪效，增加实体空间价值。通 过站式的服务，同时能够提升消费者体验感，带动物业资产整体价值的提升 虚拟空间价值 1.停即服务 先，停是消费者位移活动的重点，但同时也是场景的起点。在消费者进停场后，通过 对消费者身份的定位，准确分析并掌握消费者的需求，通过投放优惠券或其他营销段，构建 消费场景，刺激消费者在物业资产中的消费冲动，并最后通过感付达到价值兑现。 其次，停服务作为商业物业中的刚需，是商业积分流动的重要环节，能够作为打通积分系统 的重要驱动因素。商业物业希望通过个性化运营精准营销，需要活跃的商场APP户。活跃 的商场APP户，则需要通畅的商场积分流动体系。不通畅的积分流动体系很多情况下是由于 积分的消费价值没有被打通。 商业物业积分流动体系 ETCP停+智慧商圈系统 资料来源：ETCP 再者，对于租约位，可以通过共享位的形式，能够为位持有者带来经济效益； 另可以提升位资产的利效率，提升物业资产整体现流 2.减少时间消耗，提升消费者体验感，增加物业资产价值 购物中向中端消费群，此类消费群体部分属有族，对停的服务质量要求，通 过使停场场内引导系统，能够使得消费者从盲寻找位中解脱，快速的找到停位，从 提升了客户对购物中服务平的满意度，更愿意在购物中进消费。也减少了量因停 导致的争执和不快。 据调查统计数据表明，安装了停场场内引导系统的库的停流转率安装前提了30% 以上，停流转率的提，直接使得单位时间内的客户流量达到同的提。通过使停场 场内引导系统，能快速的找到停位，节约因盲寻找停位所浪费的时间并将其转化为购物 时间，消费者购物时间越，成交机会越。 五、智慧停的核驱动因素 当我们明确了智慧停的价值公式，如何能够对价值公式进驱动和兑现成为标。对于消费 者和管理者，他们各的核需求是什么，管理者需要何种能才能满对外的产品服务交付 和对内的产品服务产？ 对于消费者，停时间（包括库、停、出库）最化降低和停体验感最化提升是 其核需求；对于管理者，停资产现流最化（收最及成本最）以及停管 理效率提升是其最诉求。具体数据看： 从现流提升上：根据亿欧智库数据显示，智慧停可较限度地提停场的盈利能和收 (最可增加15%的营业额) 从效率提升上： 根据智慧停公司安驰公司数据显示，整体优化可提升停场户出场效率约650%，提升 宾客停优惠或减免核算效率少95%。同时通过互联智慧停云平台结合本地智能 化系统，增加主会员转化，带动消费营业额提升的同时加强户粘性。 根据 CBNdata 提供的数据，以北京某旧区为例，在采了 ETCP 的全套智慧停案 后，停场电付率从 0%上升 8%，周转率从原来的 0.39 上升 0.43，平均每天为 场带来额外收约 450 元，停场员下降 33%。 智慧停的核驱动因素 为了完成对外产品服务交付，需要管理者拥有强的户数据资产运营能和运营管理能。 只有综合对消费者过往停位置偏好，本次到访的，内员构成等相关因素综合判断，才 能达到消耗时间最化降低和体验感的最化提升。 通过搭建数字孪停系统，对、场的状态进实时的掌握，依靠数据和智能， 对位资产进准确的调度和进位资产预定，从提升管理者的体验感和实现最化现 流的。同时，我们也应当注意到，位资产价值依赖于整体物业资产的吸引。物业资产没 有吸引，则消费者进停场景内，就谈不上位资产价值的提升。所以管理者应当将提 升物业资产（除位资产外的）和位资产当成盘棋来下。通过位资产的服务的提升赋能 物业资产，通过物业资产服务的提升，带动位资产的增值。 六、智慧停的领域和格局 智慧停概念2014年兴起，在资本推动与政策加持下迅猛发展，超过200加企业参与智慧 停的建设。这些企业致可分为传统停设备商、轻资产平台、BAT、综合运营管理平 台、市政交管部 1.业务模式 模式：传统停设备供应商拓展信息集成商 停设备供应商借助于身在停领域的期市场与客户积淀，从单纯的停管理硬件提供商 逐渐转变为“智能停设备+信息整合平台+APP”的全套解决案提供商，为停场提供B端停 管理硬件及系统，为主提供C端位资源信息服务。期积累的市场与客户资源为传统停 设备供应商构建了资源壁垒。 1）硬件改造能实现智慧停 智慧停实现的前提是智能化2份，顺易通以20%的股权作为交 换，获得上海云鑫(蚂蚁服旗下全资公司)2亿元资； 2018年3，停简单获得蚂蚁服和停产业资本阳光海天数亿元币B+轮融资，南京辉 通科技获得报、国腾资本、东头条等近亿元投资，北京位管家科技获得由钱包控股 和悦道资本1亿元A+轮融资，停简单获得阿巴巴不明额度C轮融资； 2018年6份，厦停开获得锐创投和Star VC不明额度的A轮融资，爱泊获得蔚来资 本和三利集团不明额度的B轮融资； 2018年7，停开获得来创客总部不明额度的A+轮融资，强停获得同程的战略融 资； 2018年11，ETCP停进了D轮融资，投资机构和融资额度均未透露。 2020年1，城市级智慧停运营商“停开”于近完成了千万级A+轮融资，本轮融资由梅 花创投领投 从融资总额上看，2018年融资总额达到最值，总计为86.66亿元。智慧停融资项主要 集中在A轮(含Pre-A，A轮和A+轮)，占达38%；其次为天使种轮，约为33%;到C 轮及以后(含企业IPO上市)的项约为20%，这也表明国内智慧停市场已经度过了群雄混战 的阶段，头部效应越发显现。 七、部分智慧停初创企业介绍 1.创泰科技 成时间：2011年 融资轮次：B+ 主营业务：浙江创泰科技有限公司是由美国硅归国留学创办的智慧停科技企业，创始 梁坚为中国千计划成员，曾负责美国旧智能停系统搭建，2011年回国创业。 创泰科技智慧停系统主要采地磁技术，应于城市道路停管理领域和商业办公楼宇地 库。前已经形成以创泰智慧城市停脑以、物业智慧停脑和中国好停APP终端的完 整智慧停体系。创泰科技已进北京、深圳、上海、天津、重庆、厦、安、武汉、成 都、杭州等重要城市，占据全国道路停60%以上市场份额，处于领先地位。2016年创泰科 技与中国移动、中国华为联合打造了杭州个基于NB-IoT(窄带物联)技术的智慧停项 ，随着5G时代的到来，未来通过传感器、云计算、数据和智能技术，实现动驾驶 +智能停+感付+精准营销的智慧停全体系 应场景：地磁技术+城市级道边停 创泰科技视频： 2.好停 成时间：2011年 融资轮次：B轮 主营业务：好停是全国领先的位资产增值运营服务商。公司前已形成以停场资产增值 业务为核，覆盖停场评估与产权交易、规划设计咨询与程、智能化管理系统研发以及资 产运营服务等多业务的全产业链企业。公司采视频技术，前已在北京、上海、州、天 津、重庆、武汉、沙、济南、太原、苏州、连与南宁等全国30余个城市相继落地数百家 智能停场，累计改造位24万个，服务主总数超过860万。云端管理系统管理户超 过220万辆。好停现为阳光100、亿达、万科、鸿坤、融街控股、世纪源、均豪等知名 开发商和物业集团公司的服务提供商。同时积极延伸到商业物业消费者管理体系中，做户数 据运营。 应场景：视频技术+地库 资料来源：好停官 线组：挖地三尺布线，设备之间纯线联接施成本降低80% 机付：现需找零，提前付快速离场辆运速度提升70%以上 电账单：线上交费，收费透明，再也不担收流失存量收增加60% 云端管理：不购买并配置中控服务器和管理电脑，云端管理键升级，机也能访问管 理管理设备成本降低80% 盘活场：盘活周边居停需求，错时停杜绝空置，位共享时时进账，后服务共 享收益增量收增加200% 3.泊链停 成时间：2017年 融资轮次：未披露 主营业务：泊链联盟作为个中间件平台，为停场系统设备商，研发出了套易于集成在 停场计费系统的化解决案。通过与设备商合作，可以在原有设备不动，次投不 的前提下，将已有停场管理系统升级成为化助缴费的停场。通过对接泊链联盟的 SDK或API，可以实现多场景，多渠道由付式。集成了如助现、微信、付宝、 感付、各类C端APP钱包等多种付渠道。的是让更多户在停场付停费的环节中 得到更好的停体验。升级后的停场管理系统，场的余位信息可实时发布到与泊链联盟合 作的平台上，加场曝光率。同时，作为停系统的设备商和服务商，可持续获得收益。 应场景：视频技术+地库 资料来源：泊链联盟官 如对上述智慧停企业对，前智慧停底层技术虽然地磁和视频两系统流派，同时根 据场景的不同亦分为城市路边停、公共停场和库停三种形式，但实际架构均是针对 、场的数据进打通。结合实际的场景，针对不同提供差异化、良好体验感的解决 案。不同点在于对、场数据利程度，怎样将停数据与物业资产数据进结合 、我们的投资策略 商业地产与技术的融合还在成期，随着智能、5G、AR 虚拟现实、云计算、物联、 数据等 10 余种技术的逐渐成熟，数字孪将会融合上述技术进下个智能时代。商业地产 的空间正被分解为建材和混凝构成的实体空间和代码构成的虚拟的数字空间，数字空间的价 值将被放。 1）从企业特质看，停作为位移的终点，更是新场景的起点，向下需要企业有良好的运营管 理能，向上需要企业具备户数据资产运营能。停资产作为整体物业资产的重要组成部 分，需要从物业资产整体价值最化的度考虑。 2）从产业链度看，运营商在产业链中是唯具有和付逻辑的，打造有品牌，虽然 从短期来看拓展较慢，但其和付闭环能够与物业资产内的商业活动相结合，应当从运营 商中选择优质企业进投资 3）从应场景看，相较于道边和公共停场，物业资产内部停场资产与物业资产结合程度 较，可以从告、商业营销等诸多式提升停场资产价值，未来可提升空间更 4）从业融资看，智慧停融资项主要集中在A轮(含Pre-A，A轮和A+轮)，占达 38%；其次为天使种轮，约为33%;到C轮及以后(含企业IPO上市)的项约为20%，表 明国内智慧停市场已经度过了群雄混战的阶段，头部效应越发显现。在此基础下，需要企业 有良好的运营能和标杆项，深耕场景需求形成的护城河 结语 智慧停业仍处在不断发展中，部分企业仍圈定在“互联+停”的概念之中，停留在信息 收集和共享的阶段，尚不能对停信息和数据进分析。如何做到、场整体数据的打 通，同时将停场物业价值和整体物业价值进结合，将是未来持续研究和实践的课题。停 是位移的重点，但也是物业场景的起点，如何利好新的，需要业主和物业资产管理进 深的思考 资料来源： 中国产业信息： 秦志光，丁燿，王瑞锦，曹晟：智慧城市中的物联技术 天证券：智慧停：百亿赛道群雄逐，“头号玩家”谁主沉浮？ 前瞻产业研究院：