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2020年宁波房地产市场年报Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd. 专业至上 服务至诚 Professional Sincere代 理 咨 询 金 融 商 业 海 外 养 老 大 数 据 产 业 公关 宁 波 同 策 提 示 ： 本 报 告 统 计 时 间 范 围 为 2020年 1月 1日 至 2020年 12月 31日 ， 主 要 内 容 包 括 政 策 总 结 、 土 地 市 场 、 商品 房 销 售 市 场 三 个 部 分 。 其 中 ， 商 品 房 市 场 分 析 中 ， 本 报 告 不 仅 对 各 个 物 业 类 型 的 销 售 市 场 进 行 分 析 ， 还 对 全 市 的 各 个行 政 区 域 进 行 了 全 面 分 析 。如 有 疑 问 ， 望 不 吝 赐 教 ！ 宁 波 同 策 感 谢 您 的 关 注 ！ 扫 描 二 维 码 ， 关 注 公 众 号更 多 专 业 的 房 地 产 研 究 、 分 析 、 行 业 新 闻等 资 讯 ， 免 费 获 取同策研究院同策咨询 前 言Introduction 2020年 楼 市 概 况u 宁 波 紧 跟 中 央 ， 坚 持 “ 住 房 不 炒 、 因 城 施 策 ” ， 同 时 加 强 引 入 人 才 ， 放宽 落 户 条 件 ； 政 策 调 控 由 地 域 转 向 客 户 ， 购 房 资 格 收 紧 、 非 首 套 首 付 比例 增 加 ， 抑 制 投 机u 轨 交 、 高 速 道 路 等 不 断 完 善 ， 城 市 基 础 建 设 持 续 更 新 ， 市 区 各 部 分 联 系愈 发 紧 密u 土 拍 双 限 ， 市 场 热 度 依 在 ， 品 牌 房 企 强 强 联 手 合 作 共 赢 ， 各 区 “ 地 王 ”频 刷 新 ， 积 极 参 与 竞 拍 保 障 性 住 房u 市 六 区 住 宅 整 体 市 场 相 对 健 康 ， 供 求 基 本 平 衡 ， 成 交 面 量 升 价 稳 ， 开 盘去 化 水 平 达 8成 半 年 报 目 录 宏 观 环 境 （ 政 策 、 城 建 ）土 地 市 场 分 析 （ 市 六 区 ）市 六 区 市 场 分 析开 盘 监 测四 县 市 场 分 析总 结 与 预 测Part 1Part 2Part 3Part 4Part 5Part 6 01 宏 观 环 境 （ 政 策 、 城 建 ） Part 1 宏 观 环 境 （ 全 国 政 策 ）“ 房 住 不 炒 ” 基 调 四 年 不 变 ， 因 城 施 策 ， 未 来 将 中 性 偏 紧因 城 施 策 精 准 化 调 控 整 体 先 松 后 紧 坚 持 房 住 不 炒银 保 监落 实 “ 房 住 不 炒 ” 定 位 ， 加 强 重 点 领 域 防 范央 行下 调 金 融 机 构 存 款 准 备 金 率 ；“ 因 城 施 策 ” ， 不 将 房 地 产 作 为 短 期 刺 激 经 济 的 手 段 住 建 部坚 决 防 止 盲 目 抢 工 期 ， 充 分 考 虑 疫 情 对 工 期 的 影 响 韩 正 在 住 建 部 召 开 座 谈 会从 实 际 出 发 不 断 完 善 政 策 工 具 箱 ，推 动 市 场 平 稳 健 康 发 展 ；要 加 强 “ 十 四 五 ” 时 期 住 房 发 展顶 层 设 计 ；促 进 住 房 租 赁 市 场 健 康 发 展住 建 部 调 研政 策 收 紧 发 出 信 号房 地 产 工 作 座 谈 会时 刻 绷 紧 调 控 这 根 弦 ， 坚 定 不 移 推 进 落 实 好 长 效 机制 ； 防 止 资 金 违 规 流 入 房 市 ;坚 持 不 将 房 地 产 作 为短 期 刺 激 经 济 的 手 段 ， 坚 持 因 城 施 策两 会房 住 不 炒 ， 因 城 施 策银 保 监持 续 遏 制 房 地 产 金 融 泡 沫 化 政 府 工 作 报 告 坚 持 房 子 是 用 来 住 的 、 不 是 用 来 炒 的 定 位 ， 因 城 施 策 十 四 五 规 划 建 议推 进 以 人 为 核 心 的 新 型 城 镇 化 ， 坚 持 “ 房 住 不 炒 ” ；有 效 增 加 保 障 性 住 房 供 给 ；推 动 金 融 、 房 地 产 同 实 体 经 济 均 衡 发 展 Part 1 宏 观 环 境 （ 全 国 政 策 ）房 地 产 监 管 持 严 ， 企 业 融 资 管 理 收 紧 ； 三 道 红 线 出 台 防 范 行 业 风 险 。银 保 监 会 ： 防 止 资 金 违 规 流 入 房 地产 市 场 ， 抑 制 居 民 杠 杆 率 过 快 增 长 ；严 禁 违 法 违 规 提 供 新 增 融 资 1月 4月 7月 8月 11月银 保 监 会 ： 要 求 银 行 监 控 资 金 流 向 ， 坚 决 纠 正 贷 款 违 规流 入 房 地 产 市 场 行 为 ； 严 禁 以 房 产 作 为 风 险 抵 押 ， 变 相 突破 信 贷 政 策 要 求 ， 违 规 向 购 房 者 提 供 资 金 商 业 银 行 互 联 网 贷 款 管 理 暂 行 办 法 ： 商 业银 行 应 当 与 借 款 人 约 定 明 确 、 合 法 的 贷 款 用 途 ， 贷款 资 金 不 得 用 于 购 房 及 偿 还 住 房 抵 押 贷 款房 地 产 企 业 座 谈 会 ： “ 三 道 红 线 “ 理 念 提 出 ， 进一 步 标 准 化 管 理 房 地 产 企 业 的 融 资 进 行 ， 房 地 产 企业 降 低 负 债 ,去 杠 杆 ， 预 防 行 业 系 统 性 风 险 ， 央 行 ： 加 强 房 地 产 融 资 全 面 监 测 ， “ 因城 施 策 ” 强 化 房 地 产 金 融 逆 周 期 宏 观 审慎 管 理三道红线 剔 除 预 收 款 后 的 资 产 负 债 率 70% 净 负 债 率 100% 现 金 短 债 比 1目 的 ： 矫 正 一 些 企 业 盲 目 扩 张 行 为 ； 增 强 房 地 产企 业 融 资 管 理 的 市 场 化 、 规 则 化 和 透 明 化 0%25%50%75%100% 3000亿 以 上 1000-3000亿 500-1000亿 300-500亿 100-300亿不 同 规 模 房 企 踩 线 情 况 触 及 3条 红 线触 及 2条 红 线触 及 1条 红 线未 触 及 红 线3000亿 以 上 红 档企 业 比 例 最 高 踩 线 档 位 划 分 与 对 应 约 束踩 线 数 量 挡 位 约 束3 红 有 息 债 务 规 模 年 增 速 不 得 增 加2 橙 有 息 债 务 规 模 年 增 速 不 得 超 过 5%1 黄 有 息 债 务 规 模 年 增 速 不 得 超 过 10%0 绿 有 息 债 务 规 模 年 增 速 可 放 宽 至 15% Part 1 宏 观 环 境 （ 全 国 政 策 ）2020年 长 租 公 寓 爆 雷 不 断 ， 中 央 、 地 方 政 府 纷 纷 出 台 条 例 政 策 规 范 租 赁 市 场 秩 序 。长 租 公 寓 交 易 模 式 示 意 图$ 租 客 长 租公 司 房 东借 贷 关 系资 金 紧 张住 房 需 求 长 租 公 司房 源 需 求房 东 出 租获 得 收 益业 务 增 长利 润 需 求 厨 房 、 地 下 室 等 不 得 出 租 ； 不 得 单 方 面 提 高 租 金 ；不 得 擅 自 改 动 结 构 ； 不 得 暴 力 腾 退 ；未 经 租 户 同 意 房 东 不 得 进 入 ， 出 租 人 应 当 履 行 租 赁 住 房 的 维 修 义 务 ；新 建 租 赁 住 房 要 纳 入 地 方 发 展 规 划 ； 国家住建部 9月 7日 住 房 租 赁 条 例 （ 征 求 意 见 稿 ） 深圳上海 在经营门店、网站、APP等渠道发布出租房源信息时，应包含房源核验码； 针对“高进低出、长收短付“的高风险经营模式，提出对支付租金周期超过3个月的租赁机构进行“强监管”。健全住房租赁制度，加大租赁权益保护力度；坚持以企业为主体和市场化运作，加快推进供给侧结构性改革，大幅增加租赁住房建设供应，满足多层次的住房租赁需求。 南京严格落实信息公示制度；切实规范从业人员管理；确保房源信息发布真实；依法从严处罚违法租赁行为；住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益。金 融 公 司（ 资 金 方 ） Part 1 宏 观 环 境 （ 全 国 政 策 ）棚 改 淡 化 ， 旧 改 补 位 ， 全 面 推 进 旧 改 政 策 。自 2019年 以 来 ， 棚 改 市 场 已 进 入 相 对 静 默 期 ， 棚 改 市 场 规 模 呈 现 趋 势 性 下 滑 ， 12省 计 划 开 工 量 锐 减 53%。2020年 政 府 工 作 报 告 再 未 提 及 棚 改 ， 棚 改 淡 化 ， 旧 改 补 位 。 全 国 层 面 也 不 再 制 定 具 体 的 开 工 计 划 ，12个 重 点 省 份 棚 改 市 场 规 模 持 续 下 滑 ， 计 划 开 工 量 较 2018年 锐 减 65%。 老 旧 小 区 ， 指 建 成 于 2000年 以 前 、 公 共 设 施 落 后 、 影 响 居 民 基 本 生 活 、 居 民 改 造 意 愿 强 烈 的 住 宅 小 区 。2020年 各 地 计 划 改 造 城 镇 老 旧 小 区 3.9万 个 ， 涉 及 居 民 近 700万 户 ， 比 去 年 增 加 一 倍 ， 重 点 是 2000年 底 前建 成 的 住 宅 区 。2020年初2020年4月 计划 2020年12月 成果根 据 住 建 部 12月 24日 公 告 ， 2020年 1 11月 份 ， 全 国 已 新 开 工 改 造 城 镇 老 旧 小 区 3.97万 个 ， 涉 及 居 民 725.27万 户 ， 总 体 上 已 完 成 政 府 工 作 报 告 提 出 的 目 标 任 务 。加 强 政 府 引 导 ， 压 实 地 方 责 任 ， 动 员 群 众 参 与 ；创 新 投 融 资 机 制 ， 对 城 镇 老 旧 小 区 改 造 安 排 中 央 补 助 资 金 ， 运 用 市 场 化 方 式 吸 引 社 会 力 量 参 与 ；在 小 区 改 造 基 础 上 ， 引 导 发 展 社 区 养 老 、 托 幼 、 医 疗 、 助 餐 、 保 洁 等 服 务 。有效举措 Part 1 宏 观 环 境 （ 宁 波 城 建 规 划 ） u 浙 江 自 贸 区 扩 区 浙 江 自 贸 试 验 区 扩 展 区 域 实 施 范 围 119.5平 方 公 里 ，涵 盖 三 个 片 区 ， 分 别 为 宁 波 片 区 、 杭 州 片 区 、 金 义片 区 。其 中 宁 波 片 区 46平 方 公 里 （ 含 宁 波 梅 山 综 合 保 税 区5.69平 方 公 里 、 宁 波 北 仑 港 综 合 保 税 区 2.99平 方 公里 、 宁 波 保 税 区 2.3平 方 公 里 ） 。u 姚 江 新 区 概 念 性 城 市 规 划姚 江 新 区 概 念 性 城 市 规 划 的 研 究 范 围 为 ： 北 至 北 环 高 架 ， 西 至 官 山河 ， 南 至 余 姚 江 ， 东 至 奥 体 中 心 ， 研 究 范 围 面 积 约 9.6平 方 公 里 。 建 设 未 来 以 姚 江 新 区 、 江 北 投 资 创业 中 心 、 洪 塘 街 道 为 核 心 的 宁 波 市 城西 北 片 中 心 将 成 发 展 重 点 ； 将 姚 江 新 区 规 划 为 市 级 副 中 心 ， 将布 置 城 市 绿 心 、 文 化 中 心 、 奥 体 中 心 、游 乐 中 心 等 城 市 级 综 合 服 务 功 能 ， 全面 提 升 区 块 影 响 力 和 辐 射 力 。 慈 溪余 姚 江 北 镇 海海 曙 北 仑鄞 州奉 化 宁 海 象 山u 象 山 县 老 城 更 新 改 造老 城 总 投 资 约 15亿 元 ， 建 设 期 限 29个 月 ， 更 新 改 造 完 成 后 ，将 形 成 集 文 化 展 示 与 自 然 山 水 于 一 体 的 城 市 宜 居 地 。 一 期 项 目 地 面 积 合 计 146.83亩 ，主 要 建 设 花 园 洋 房 、 联 排 住 宅 、商 业 街 区 及 配 套 设 施 ， 为 象 山 县打 造 现 代 化 滨 海 城 区 提 供 基 础 性支 撑 。 u 慈 溪 周 巷 打 造 “ 县 域 副 中 心 ”2020年 以 来 ， 周 巷 镇 聚 焦 “ 县 域 副 中 心 ” 蓝 图 ， 持 续 发 力美 丽 城 镇 建 设 ， 39个 年 度 建 设 项 目 均 已 如 期 开 工 ， 21个 建设 项 目 将 在 年 内 竣 工 ， 累 计 完 成 已 开 工 项 目 投 资 19.8亿 元 。 建 设 以 “ 时 尚 家 电 之 都 ” 为 核 心 的产 业 美 ； 深 入 开 展 “ 慈 商 回 归 ” “ 慈 企 回 归 ”工 程 ； 打 造 工 业 强 镇 、 商 贸 兴 镇 、 农 业 富镇 ， 推 进 “ 三 产 ” 融 合 发 展u 宁 波 栎 社 国 际 机 场 总 体 规 划 （ 2020年 版 ）宁 波 栎 社 机 场 将 开 展 四 期 扩 建 ， 主 要 包 括 新 建 T3航 站楼 和 第 二 跑 道 ， 并 以 机 场 为 核 心 联 接 周 边 交 通 网 络 ， 综 合 提 升 宁 波 西 交 通 运 输 层 级 。定 位 为 区 域 枢 纽 机 场 ， 按 照 近 期旅 客 吞 吐 量 3000万 人 次 、 货 邮 吞吐 量 50万 吨 ， 远 期 旅 客 吞 吐 量6000万 人 次 、 货 邮 吞 吐 量 120万吨 进 行 规 划 。 u 东 钱 湖 组 团 下 应 地 段 规 划该 地 块 将 打 造 成 “ 一 核 、 两 轴 ； 四 带 、 四 片 ” 的 鄞州 中 心 城 东 南 门 户 区 域 。 用地规划图 规划功能结构图 Part 1 宏 观 环 境 （ 宁 波 城 建 规 划 ）战 略 目 标 ： 打 造 长 三 角 地 区 具 有 全 球 影 响 力 的 引 领 性 科 创 策源 地 ， 建 设 三 大 战 略 高 地 ： 全 球 新 材 料 创 新 中 心 、 全 国 工 业互 联 网 与 智 能 制 造 发 展 高 地 、 创 新 创 业 生 态 最 优 区 。 空 间 战 略 ： 构 建 “ 一 廊 双 片 ” 的 空 间 结 构 ， 选 取 产 学 研 基 础 好 、 发 展 潜 力高 的 地 区 打 造 为 创 新 战 略 平 台 ， 带 动 周 边 潜 力 地 区 发 展 ， 形 成 特 色 鲜 明 的创 新 功 能 板 块 。 依 托 甬 江 -姚 江 水 系 以 及 交 通 廊 道 ， 构 建 “ 一 廊 双 片 ” 的总 体 空 间 格 局 ， 推 动 创 新 要 素 “ 拥 江 揽 湖 ， 衔 湾 接 海 ” 。 宁 波 甬 江 科 创 大 走 廊 空 间 规 划 （ 2019-2035） Part 1 宏 观 环 境 （ 宁 波 交 通 规 划 ）甬 舟 铁 路 12月 下 旬 正 式 开 工 ， 宁 波 到 舟 山 最 快 26分 钟甬 舟 铁 路 西 起 宁 波 东 站 ， 经 宁 波 市 鄞 州 区 、 北 仑 区 ， 舟 山 市 金 塘 岛 、 册 子岛 、 富 翅 岛 至 本 岛 ， 设 计 时 速 250公 里 ， 全 线 共 设 7个 站 ， 其 中 新 建 北 仑 西 、金 塘 、 马 岙 、 舟 山 4座 车 站 ， 改 造 宁 波 东 、 云 龙 、 邱 隘 3座 既 有 站 。 全 长76.4公 里 ， 其 中 新 建 线 路 长 70.1公 里 。 项 目 总 投 资 约 270亿 元 ， 项 目 采 用PPP模 式 ， 建 设 工 期 6年 。推 进 铁 路 、 轨 道 交 通 等 规 划 与 建 设 ， 为 “ 十 四 五 规 划 ” 打 下 坚 实 基 础 。 国 家 发 改 委 官 网 公 布 关 于 宁 波 市 城 市轨 道 交 通 第 三 期 建 设 规 划 （ 2021-2026年 ）的 批 复 。 按 照 经 批 复 的 建 设 规 划 ， 今后 五 年 ， 宁 波 要 建 设 6号 线 一 期 、 7号 线 、8号 线 一 期 、 1号 线 西 延 、 4号 线 延 伸 等 5个 项 目 ， 总 里 程 约 106.5公 里 ， 估 算 总 投资 875.9亿 元 。 这 5个 项 目 建 成 后 ， 宁 波 将 形 成 共 8条 线 路 、 总 里 程 278.7公 里 的城 市 轨 道 交 通 网 络 。宁 波 轨 道 交 通 第 三 期 建 设 规 划 获 批 ， 共 5个 项 目 ， 估 算 总 投 资 875.9亿 元宁 波 舟 山 港 六 横 公 路 大 桥 工 程 初 步 设 计 ， 获 省 发 改 委 批 复六 横 公 路 大 桥 工 程 一 期 ， 起 于 梅 山 ，跨 越 梅 山 水 道 后 经 春 晓 街 道 ， 终 点 在柴 桥 ， 与 规 划 杭 甬 高 速 复 线 及 穿 山 疏港 高 速 公 路 相 接 ， 长 约 10.8公 里 ， 设计 速 度 100公 里 /小 时 ， 按 双 向 六 车 道高 速 公 路 标 准 建 设 ， 投 资 概 算 约 43.6亿 元 ， 计 划 建 设 工 期 4年 如 今 年 底能 开 工 ， 也 就 是 2024年 建 成 。宁 波 轨 道 交 通 4号 线 全 线 开 通12月 23日 上 午 10:00， 4号 线 全 线 开 通 运 营 。 4号 线 连 接 起 “ 千 年 古 镇 ” 慈 城和 “ 城 市 后 花 园 ” 东 钱 湖 ， 被 誉 为 最 美 地 铁 线 。 4号 线 的 建 成 通 车 ， 使 宁 波市 轨 道 交 通 进 一 步 串 线 成 网 ， 运 营 里 程 达 到 155公 里 ， 大 大 拉 近 了 中 心 城 区西 北 至 东 南 区 域 的 出 行 距 离 ， 对 深 入 实 施 “ 拥 江 揽 湖 滨 海 ” 城 市 空 间 发 展战 略 ， 推 动 东 钱 湖 、 慈 城 等 重 要 功 能 板 块 加 快 开 发 建 设 ， 具 有 重 要 意 义 。甬 舟 铁 路 建 成 后 ，舟 山 将 结 束 不 通 铁路 的 历 史 ， 直 接 迈入 高 铁 时 代 。 而 宁波 至 舟 山 的 时 空 旅程 ， 也 将 缩 短 至 最快 26分 钟 。 Part 1 宏 观 环 境 （ 宁 波 政 策 ）p 舟 山 市 区 户 籍 等 同 于 宁 波 市 区 户 籍 ： 通 知 主 要 涉 及 5方 面 的 落 户 条 件 变化 ， 包 括 放 宽 “ 高 层 次 人 才 专 户 B类 家庭 户 ” 设 立 条 件 、 放 宽 居 住 就 业 落 户 条件 、 放 宽 投 资 创 业 落 户 条 件 、 放 宽 社 保 缴 纳 条 件 等 ； 另 外 根 据 “ 甬 舟 一 体 化 ”工 作 要 求 ， 给 予 舟 山 户 籍 人 员 迁 移 户 口同 城 待 遇 ， 舟 山 市 区 户 籍 等 同 于 宁 波 市区 户 籍 ， 舟 山 县 市 户 籍 等 同 于 宁 波 县 市户 籍 。p 放 开 宁 波 市 落 户 条 件 ： 自 2020年 9月 11日 起 ， 关 于 迁 入 宁 波 市 行 政 区 域 的 户 口迁 移 ， 放 宽 居 住 就 业 落 户 、 投 资 创 业 落户 、 人 才 落 户 、 便 利 长 三 角 地 区 人 员 落户 等 条 件 。 p 宁 波 市 本 级 率 先 推 出 商 业 性 个 人 住 房 可按 揭 贷 款 纳 入 住 房 公 积 金 逐 月 划 转 范 围 。职 工 只 要 与 市 住 房 公 积 金 中 心 签 订 委 托协 议 ， 即 可 办 理 偿 还 商 业 性 个 人 住 房 按揭 贷 款 委 托 提 取 住 房 公 积 金 业 务 。p 房 地 产 贷 款 集 中 度 管 理 ： 要 求 在 我 国 境内 设 立 的 中 资 法 人 银 行 业 金 融 机 构 ， 其房 地 产 贷 款 余 额 占 比 及 个 人 住 房 贷 款 余额 占 比 应 满 足 管 理 要 求 ， 即 不 得 高 于 人民 银 行 、 银 保 监 会 确 定 的 相 应 上 限 。 第一 档 包 括 六 大 国 有 大 行 ， 两 上 限 分 别 为40%和 32.5%； 第 二 档 包 括 招 行 、 农 发 银行 、 浦 发 等 17家 中 型 银 行 ， 两 上 限 分 别为 27.5%和 20%； 第 三 档 是 中 资 小 型 银 行和 非 县 域 农 合 机 构 ， 两 上 限 分 别 为22.5%和 17.5%； 第 四 档 为 县 域 农 合 机 构 ，两 上 限 分 别 为 17.5%和 12.5%； 第 五 档 为村 镇 银 行 ， 两 上 限 分 别 为 12.5%和 7.5%。 p 全 装 修 监 管 ： 全 装 修 住 宅 房 源 基 本 装 修标 准 ， 按 房 屋 建 筑 面 积 计 不 低 于 1500 元 / 、 不 高 于 2000 元 / 。 经 评 估 ，基 本 装 修 标 准 低 于 1500元 / 的 ， 房 地产 开 发 企 业 应 当 进 行 整 改 ； 高 于 2000元/ 的 ， 按 2000元 / 计 算 。p 商 品 房 委 托 销 售 监 管 ： 房 地 产 承 销 机 构对 外 销 售 的 商 品 房 价 格 ， 应 当 与 该 项 目申 报 的 “ 一 房 一 价 ” 一 致 ， 不 得 以 任 何形 式 拆 分 购 房 款 ， 不 得 使 用 虚 假 或 不 规范 的 价 格 标 识 、 标 价 方 式 误 导 消 费 者 ，不 得 出 现 预 售 商 品 房 “ 售 后 包 租 ” 等 商业 宣 传 ， 不 得 捏 造 或 者 散 布 不 实 信 息 恶意 炒 作 ， 不 得 变 相 捂 盘 惜 售 扰 乱 市 场 秩序 。落 户 放 宽 促 进 人 才 引 进 ， 市 场 监 管 强 化 秩 序 管 理 Part 1 宏 观 环 境 （ 宁 波 楼 市 新 政 ）限 购 条 件 加 码 ， 供 地 节 奏 控 制 ， 楼 市 步 调 加 以 调 整 。七月新政 要 点 主 要 内 容1 限 购 圈 扩 大 将 东 面 的 庄 市 、 梅 墟 、 邱 隘 ， 西 面 的 姚 江 新 区 启 动区 、 高 桥 、 集 士 港 、 古 林 等 相 关 区 域 划 入 限 购 范 围 ；限 购 面 积 扩 大 了 约 100平 方 公 里 。2 购 房 资 格 核 查 范 围 增 大 家 庭 住 房 情 况 核 查 范 围 调 整 为 市 五 区 行 政 区 域 ， 即在 原 海 曙 区 、 江 北 区 和 鄞 州 区 的 基 础 上 ， 增 加 北 仑区 和 镇 海 区 。3 强 化 精 准 供 地 关 注 商 品 住 宅 去 化 周 期 ， 强 化 精 准 供 地 ， 对 去 化 周期 偏 短 的 区 域 ， 加 大 土 地 供 应 ； 对 部 分 去 化 周 期 较长 的 区 域 ， 适 当 控 制 供 应 节 奏 。4 加 强 对 开 发 商 监 管 1、 对 房 价 地 价 差 低 于 正 常 水 平 的 ， 强 化 项 目 全 过 程监 管 ， 确 保 项 目 建 设 质 量 。2、 取 消 首 开 量 与 时 间 的 优 惠 措 施 ， 要 求 每 批 次 预 售建 筑 面 积 不 少 于 5万 平 方 米 ， 每 批 次 间 隔 时 间 不 少 于3个 月5 保 障 自 住 需 求 符 合 条 件 的 “ 无 房 家 庭 ” ， 可 在 市 六 区 优 先 认 购 1套商 品 住 房 ， 该 套 住 房 要 求 在 取 得 不 动 产 权 属 证 书 满 5年 后 方 可 转 让 Part 1 宏 观 环 境 （ 宁 波 楼 市 新 政 ）坚 持 “ 房 住 不 炒 ” ， 完 善 房 地 产 调 控 措 施 ， 促 进 房 地 产 市 场 平 稳 健 康 发 展 。十二月新政 2类 人 群购 房 资格 收 紧 父 母 投 靠 成 年 子 女 落 户未 满 2年 落 户 宁 波 市 未 满 2年 的 圈 内 购 房 资 格 条 件 ： 父 母 双 方 在 “ 市 五 区 ” 住 房 ； 父 母 之 一 自 购 房 之 日 起 前 三 年 内 在 本 市 连续 缴 纳 24个 月 及 以 上 个 人 所 得 税 （ 含 零 申 报 ） 或 者 社 会 保 险 。落 户 市 六 区 未 满 2年 的 市 六 区 无 房 家 庭 优 先 认 购 资 格 条 件 ： 父 母 双 方 在 市 六 区 内 无 住 房 ； 父 母 之 一 近 三 年 内 在 市 六区 已 连 续 缴 纳 24个 月 及 以 上 社 会 保 险 。 离 异 单 身 未 满 2年 圈 内 购 房 资 格 条 件 宁 波 市 户 籍 ： 购 房 人 无 住 房 ， 离 异 前 家 庭 成 员 （ 配 偶 双 方 及 未 成 年 子女 ， 下 同 ） 在 市 五 区 只 有 一 套 或 无 住 房非 宁 波 市 户 籍 ： 离 异 前 家 庭 成 员 在 市 五 区 无 住 房 ， 且 购 房 人 在 购 房 之日 起 前 三 年 内 在 本 市 已 连 续 缴 纳 24个 月 及 以 上 个 人 所 得 税 或 社 会 保 险市 六 区 无 房 家 庭 优 先 认 购 资 格 条 件 市 六 区 户 籍 ： 购 房 人 离 异 前 家 庭 成 员 在 市 六 区 无 住 房非 市 六 区 户 籍 ： 购 房 人 离 异 前 家 庭 成 员 在 市 六 区 无 住 房 ， 且 购 房 人 在购 房 之 日 起 前 三 年 内 在 市 六 区 已 连 续 缴 纳 24个 月 及 以 上 社 会 保 险合 同 变 更 收 紧 无 房 家 庭 优 先 认 购 新 建 商 品 住 房 的 ， 除 增 加 购 房 人 配 偶 或 者 变 更 为 购 房 人 配 偶 外 ， 不 得 办 理 商 品 房 买 卖 合 同 购 房 人变 更 备 案 手 续赠 与 条 件 收 紧 除 配 偶 或 者 直 系 亲 属 之 间 、 产 权 共 有 人 之 间 赠 与 外 ， 属 于 限 售 范 围 的 住 房 在 限 售 期 内 不 得 办 理 房 产 赠 与 交 易二 套 房首 付 比例 提 高 无 房 无 贷 购 买 住 房 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 ： 首 付 比 例 不 得 低 于 30%有 房 无 贷 （ 市 六 区 ） 购 买 住 房 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 ： 首 付 比 例 不 得 低 于 40% 有 房 有 贷 （ 市 六 区 ） 购 买 住 房 申 请 商 业 性 个 人 住 房 贷 款 ： 首 付 比 例 不 得 低 于 60% 坚 持 房 住 不 炒 ， 全 面 落 实 因 城 施 策政 府 监 管 持 严 ， 规 范 租 赁 市 场 秩 序落 户 持 续 放 宽 ， 强 化 市 场 秩 序 管 理购 房 条 件 加 码 ， 完 善 楼 市 调 控 措 施Part 1 政 策 小 结 02 土 地 市 场 分 析 （ 市 六 区 ） 土 地 市 场 概 述 统 计 范 围 ： 宁 波 市 六 区 住 宅 、 商 住 土 地数 据 来 源 ： RDAS 数 据 截 止 日 期 ： 2020年 12月 31日 2020年土 地 市 场 表 现 鄞 州 区成 交 22幅 ， 总 建 237万 平 米平 均 楼 面 价 ： 18955元 /平 米鄞 州 区成 交 22幅 ， 总 建 237万 平 米最 高 楼 面 价 ： 32520元 /平 米 （ 绿 城 ）住 宅 用 地 成 交63宗 ， 建 面 591万 平 米平 均 楼 面 价 ： 14927元 /平 米价 格 环 比 ： 41.4%商 住 用 地 成 交21宗 ， 建 面 278万 平 米平 均 楼 面 价 ： 11303元 /平 米 价 格 环 比 ： 40.4% 荣 安13幅 ， 总 建 138万 平 米拿 地 金 额 ： 179亿 元平 均 楼 面 价 12961元 /平 米分 布 区 域 ： 奉 化 、 鄞 州 、 北 仑 、 江 北Part 2 土 地 供 应 成 交 分 析 （ 市 六 区 ） 2020年 全 年 宅 地 出 让 118幅 ， 出 让 建 筑 面 积 1061万 方 ； 宅 地 成 交 84幅 ， 较 去 年 减 少 9宗 ， 成 交 建 筑 面 积 866万 方 ， 环 比 下 降 14%。出 让 建 筑 面 积 （ 万 方 ） 33.3 0.0 11.8 39.8 101.0 197.1 232.4 152.5 132.9 1.4 53.6 104.7成 交 建 筑 面 积 （ 万 方 ） 4.3 16.6 25.7 20.5 74.8 186.6 133.5 226.2 42.9 59.3 6.5 69.6平 均 溢 价 率 0 36% 33% 32% 40% 31% 25% 24% 16% 22% 34% 19%202001 202002 202003 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 00.050.10.150.20.250.30.350.4 0.450.050.0100.0150.0200.0250.0 2020年 宁 波 市 六 区 土 地 供 应 成 交 走 势20年 下 半 年 起 疫 情 影 响 减 弱 ， 土 地 市 场 回 暖 ， 高 供 应 高 成 交 ； 第 四 季 度 宅 地 供 应 成 交回 落 ， 12月 底 集 中 放 量 。 统 计 范 围 ： 宁 波 市 六 区 住 宅 、 商 住 土 地数 据 来 源 ： RDAS 数 据 截 止 日 期 ： 2020年 12月 31日 Part 2 土 地 成 交 区 域 分 析 （ 市 六 区 ） 统 计 范 围 ： 宁 波 市 六 区 住 宅 、 商 住 土 地数 据 来 源 ： RDAS 数 据 截 止 日 期 ： 2020年 12月 31日 2020年 市 六 区 共 成 交 宅 地 83幅 ， 其 中 宅 地 成 交 最 热 区 域 为 鄞 州 区 ， 共 成 交 22幅 ， 平 均 楼 面 价18955元 /平 米 ， 平 均 溢 价 率 约 30%区 域 幅 数 总 建（ 万 ） 楼 面 价 平 均 溢 价 率海 曙 区 7 70 21978 24%镇 海 区 5 55 12824 31%鄞 州 区 22 237 18955 30% 江 北 区 15 142 14293 24%北 仑 区 17 120 10775 24%奉 化 区 18 245 7785 28%合 计 83 869 13767 27% Part 2 2020年 宅 地 成 交 分 布 图北仑鄞州镇海江北海曙奉化 区 域 地 王 分 析 （ 市 六 区 ） 统 计 范 围 ： 宁 波 市 六 区 住 宅 、 商 住 土 地数 据 来 源 ： RDAS 数 据 截 止 日 期 ： 2020年 12月 31日 2020年 各 区 “ 地 王 ” 中 3宗 为 绿 城 竞 得 ， 最 高 楼 面 价 达 32520元 / ， 为 鄞 州 区 明 楼 地 块 ；12月 北 仑 区 楼 面 价 首 破 2万 ， 预 示 着 北 仑 房 价 将 进 入 “ 3W+时 代 ” 。北仑鄞州镇海江北海曙 奉化 2020年 区 域 宅 地 地 王 分 布 图 Part 2 【甬储出2020-122号】土地名称：奉化区万达以南FH23-03-5G地块占地面积：18305容积率：2.4计容面积：4.4万成交日期：2020/10/22成交楼面价：12846元/溢价率：35.22%竞得企业：荣安【甬储出2020-137号】土地名称：海曙区启运路地段HS07-04-03b/06地块占地面积：51766容积率：2.4计容面积：12.4万成交日期：2020/12/17成交楼面价：25666元/溢价率：17.2%竞得企业：建发 【甬储出2020-016号】土地名称：江北区JB01-03-02-a、JB01-03-02-b原白沙菜场地块占地面积：28878容积率：2.0计容面积：5.8万成交日期：2020/4/24成交楼面价：24270元/溢价率：51.69%竞得企业：绿城 【甬储出2020-116号】土地名称：镇海区XCL02-03-07a国家高新区地块占地面积：107459容积率：2.0计容面积：21.5万成交日期：2020/9/29成交楼面价：15783元/溢价率：33.75%竞得企业：绿城【甬储出2020-136号】土地名称：北仑新碶凤凰山西ZB04-05-04b 地块占地面积：39540容积率：1.6计容面积：6.3万成交日期：2020/12/8成交楼面价：23006元/溢价率：35.33%竞得企业：融创武汉地产【甬储出2020-044号】土地名称：鄞州区JD07-05-08明楼地段地块占地面积：40284容积率：2.2 计容面积：8.9万成交日期：2020/6/24成交楼面价：32520元/溢价率：41.39%竞得企业：绿城 装修限价37000元/毛坯限价34400元/ 板块均价17000元/ 毛坯限价22800元/毛坯限价31000元/毛坯高层限价37000元/ 小高限价39500元/ 小港 北仑城区江东核心海曙中 机场 海曙西 海曙核心 东部新城 东部新城东地铁1号线地铁2号线（至小港板块线路2021年开通）地楼比 0.45 0.45地楼比0.55 地楼比 0.55江北核心 镇海城区 五乡高桥高桥最高楼板价：17730最高售价：25500地楼比：0.56海曙西最高楼板价：19547现在售价：30160地楼比：0.60 海曙中最高楼板价：25666最高限价：38500地楼比：0.70 海曙核心最高楼板价：25123（折算后） 现在售价：34780地楼比：0.71 江东核心最高楼板价：32520现在售价：39500地楼比：0.81东部新城最高楼板价：25551（折算后）现在售价：43030地楼比：0.54 东部新城东最高楼板价：32516现在售价：41000地楼比：0.81 北仑城区最高楼板价：23007最高限价：31000地楼比：0.91 小港最高楼板价：12876最高限价：19900地楼比：0.68甬江北最高楼板价：22657最高限价：39900地楼比：0.68江北核心最高楼板价：29642最新限价：37000地楼比：0.81 石碶16年最高楼板价：12362现在售价：30380地楼比：0.39石碶 甬江北 宁 波 地 铁 线 覆 盖 板 块Part 2 长丰 甬江北 江东核心江东北 鄞州中心陈婆渡 江北核心 地铁3号线一期 江东北最高楼板价：20750+保障现在售价：39270地楼比：0.49 江东核心最高楼板价：32520现在售价：39500地楼比：0.81 地楼比0.45 0.45地楼比055 地楼比055姜 山姜山 陈婆渡最高楼板价：21470最高