城市更新：城市进化必由之路、湾区房企必争之地.pdf

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 行 业 研 究 东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 城市更新 城市进化必由之路、湾区房 企必争之地 2021年 02月 03 日 看好 /维持 房地产 行业 报告 分析师 林瑾璐 电话： 010-66554046 邮箱： 执业证书编号： S1480519070002 研究助理 陈刚 电话： 010-66554028 邮箱： chen_ 执业证书编号： S1480119080008 研究助理 曹钧鹏 电话： 010-66554065 邮箱： 执业证书编号： S1480119070038 投资摘要 ： 城市更新 的 核心是产业结构的升级与城市的发展进化 ， 主要 分为全面重建，部分改造与综合整治三种类型。 城市更新何以成为城市进化必由之路 ： 1） 城市化即将步入缓慢发展阶段，增量扩张模式渐行渐远 ； 2） 城市更新助力产业结 构升级，引领城市发展进化 ； 3） 城市建设用地供应紧张，通过城市更新盘活存量土地成为必由之路 ； 4） 大城市住房供应紧 缺且存量住房品质不高，通过城市更新改善住房供给成为大势所趋 ； 5） 政策不断深入与推进，城市更新有望迎来加速发展 。 城市更新何以成为湾区房企必争之地： 1） 湾区城市更新政策推进最快、发展空间大 。 广东省作为全国存量节约集约用地的示 范省， 十多年来在城市更新领域已经形成了完善的政策框架，积累了丰富的实践经验。 2） 大湾区的“三旧改造”大量采用拆 除重建的方式 ， 为珠三角日趋紧张的土地供应拓展了空间。 城市更新 自然 就 成为 了 湾区房企补充土储的重要手段 ； 3）相比竞 争激烈的招拍挂拿 地方式，城市更新（“三旧改造”）能以更低的地价获取土地储备，保证更高的利润率。 房企如何参与湾区城市更新 ： 部分改造与全面重建类更新项目，是房企参与湾区城市更新的主要模式。 最为典型的就是“旧 厂房”的“工改工”和“工改商”以及“旧村庄”和“旧城镇”的全面改造。“旧厂房”改造业主结构相对简单 ， 改造周期较 短。“旧村庄”和“旧城镇”改造周期长且不确定性高 ，但利润空间更大 。 从城市更新项目的储备规模来看，佳兆业集团是当之无愧的领头羊。 截至 2020 年上半年，佳兆业集团旧改项目总储备达到了 167 个，占地面积超过 4200 万平方米，大湾区旧改占地面积达 99%。近年来旧改项目每年为佳兆业贡献 约 1/3 的合约销售及 结转收入，且占比有逐年提升的趋势。 除了佳兆业集团，湾区城市更新对于龙光集团、时代中国控股、中国奥园和合景泰富 也颇为重要，四家公司城市更新的储备建面与表内土储之比都超过了 50%。 从城市更新项目的 转化情况 来看 ，各家房企的项目推进力度都有显著加强。 政策上的鼓励显著 加快了 湾区城市更新项目的推 进速度。佳兆业集团、龙光集团、富力地产、中国奥园四家披露了未来城市更新项目转化计划的房企，在 3 年内都有超过千 亿可售货值的转化计划，项目的推进力度都有明显加大。 P2 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 目 录 1. 城市更新是城市结构、功能体系及产业结构的升级 . 4 2. 城市要继续发展进化，城市更新是必由之路 . 5 2.1 城市化即将步入缓 慢发展阶段，增量扩张模式渐行渐远 . 5 2.2 城市更新助力产业结构升级，引领城市发展进化 . 5 2.3 城市建设用地供应紧张，通过城市更新盘活存量土地成为必由之路 . 7 2.4 大城市住房供应紧缺且存量住房品质不高，通过城市更新改善住房供给成为大势所趋 . 8 2.5 政策不断深入与推进，城市更新有望迎来加速发展 .10 3. 城市更 新是湾区房企的必争之地 .12 3.1 房企为何要参与湾区城市更新 .12 3.1.1 湾区城市更新政策推进最快、发展空间大 .12 3.1.2 城市更新是湾区房企补充土储的重要手段 .13 3.1.3 湾区城市更新项目盈利空间大 .14 3.2 房企如何参与湾区城市 更新 .15 3.2.1 部分改造与全面重建 主要模式，方兴未艾 .15 3.2.2 综合整治 非主要模式，尚待探索 .16 3.3 部分房企参与城市更新的概况 .16 3.3.1 佳兆业集团城市更新业务储备规模遥遥领先 .16 3.3.2 房企 正加大城市更新转化的规模，加快推进速度 .17 4. 风险提示 .18 插图目录 图 1： 全球主要发达国家城市化率（ %） . 5 图 2： 三大城市群常住人口城镇化率 (%) . 5 图 3： 部分重点城市 2019 年第三产业占比 . 7 图 4： 适龄劳动人口减少情况 . 7 图 5： 国有建设用地供应面积（平方千米） . 7 图 6： 一线城市国有建设用地供应面积 (平方千米 ). 8 图 7： 一线城市常住 人口（万人） . 8 图 8： 一线城市新房成交面积（万平） . 9 图 9： 一线城市二手房成交面积与新房成交面积之比 . 9 图 10： 深圳市商品住房用地计划供应结构（万平） . 9 图 11： 保障性住房和人才住房用地计划供应结构（万平） . 9 图 12： 佳 兆业集团 2020H1 土储内旧改项目地价（元 /平方米） .14 图 13： 佳兆业集团 2020H1 主要在售旧改项目均价（元 /平方米） .14 表格目录 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 P3 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 表 1： 棚户区改造、老旧小区改造和 “三旧 ”改造的区别 . 4 表 2： 城市更新的三种类型 . 5 表 3： 深圳市 2016-2020 各类住房新增安排筹建结构表 .10 表 4： 中央关于老旧小区改造 /城市更新的相关政策 .10 表 5： “三旧 ”改造任务分配情况表（ 2019-2021 年） .13 表 6： 中国奥园部分城市更新成功案例盈利能力 .15 表 7： 参与城市更新 较多的部分房企旧改业务情况对比 .17 表 8： 部分房企 2019 年以来披露的旧改项目转化情况和未来计划 .18 P4 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 1. 城市更新 是城市结构、功能体系及产业结构的升级 城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的 改建 活动。 城市更新不 是简单的拆建，其核心是产业结构的升级与城市的发展进化。 狭义上 ， 可以将 我国 的 城市更新称为 “三旧 ” （ 旧城、旧村、旧厂 ） 改造。但就广义而言 ， 城市更新 的 内涵 其实 已经扩展到城市结构、功能体系及产业结 构的更新和升级等多方面的内容， 我国 的棚户区改造 、 老旧小区改造 和 “三旧”改造 等 广义上 都属于城市更 新的范畴 。 表 1： 棚户区改造 、 老旧小区改造 和 “三旧”改造 的区别 棚户区改造 老旧小区改造 “三旧”改造 改造目的 解决一大批困难家庭住房与社会发 展不适应等问题 加强城市基础设施建设，解决老旧小区管 线林立、外立面老旧、电梯缺乏、配套不 完善等问题。 广东省 特有的改造模式 ，最初 是为了 推进节约集约用地 改造范围 棚户区改造（城市棚户区、国有工 矿棚户区、华侨农场危房改造、国 有林区棚户区改造等） 城市、线程（城关镇）建成于 2000 以前、 公共设施落后、影响居民基本生活、居民 改造意愿强烈的住宅小区（已纳入棚改计 划的和以居民自建住房为主的区域和城 中村等，不属于老旧小区范畴） 旧城、旧村、旧厂改造 改造方式 原地改造 /原地拆除异地置换 /拆除 后货币化补贴 原地改造 原地改造 运作模式 行政主导、市场运作（保本微利原 则） /政府实施，企业配合 按“谁受益、谁出资”的原则，业主主体、 社区主导、政府引领、各方支持 政府引导、市场运作 、公众参 与 补偿标准 由政府制定并公示，不具有可协商 性。 (深圳：套内建筑面积 1:1 或建 筑面积不超过 1:1.2 的比例执行， 允许增购不超过 10 的建筑面积） 不涉及拆迁安置 补偿标准由项目实施主体与 业主协商，并签订搬迁安置补 偿协议予以约定 强制性 可通过行政征收、行政处罚程序等 强制执行 不强制 遵循自愿原则 配建要求 除满足拆迁安置需要外，其余住房 均配建人才住房和保障性住房 不涉及拆迁安置与配建 按规定比例配建，无全部配建 保障房要求，可建商品房 资料来源： 广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见、关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知、广州市关于加快推进 “三旧 ”改造工作的 意见、深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）、东兴证券研究所 任何的城市更新措施都会与特定的城市空间规划、经济发展现状、社区组织等相关联， 不同 的城市 更新 项目 会存在较大的差异 ， 国内各个城市对于城市更新类型的划分也有一定的区别 。虽然各城市的分类有所不同， 但实质是类似的， 根据改造程度的不同，归纳起来可以分为全面重建，部分改造与 综合整治 三种类型。 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 表 2： 城市更新的三种类型 全面重建 部分改造 综合整治 改造程度 根据新的城市规划需求，将原 址上的建筑物整体拆除后重新 建设，以满足城市发展的需要 对部分建筑予以更新改造，改变 或者部分改变建筑物的使用功 能，主要运用于产业升级地块 不改变建筑物主体结构和使用功能，通 过外立面修饰、内部装修、基础设施完 善等方式来完成更新 产权、土地权 属是否变化 土地所有权、使用权主体可能 发生变更，土地用途可能发生 变化 土地使用权主体不改变，土地用 途可能发生变化。 不改变 产权归属 资料来源： 东兴证券研究所 2. 城市 要 继续 发展 进化 ， 城市更新 是必由之路 2.1 城市化即将步入缓慢发展阶段，增量扩张模式渐行渐远 从海外经验和国内规划来看，我国的城市化已经进入了快速发展的尾部阶段 。 从国际经验来看，城市化率的 提升一般分为三个阶段：城市化率在 30%以下时处于缓慢成长阶段，城市化率在 20%-70%之间处于快速发 展阶段，城市化率超过 70%后进入成熟期的缓慢发展阶段。 2019年末，我国的常住人口城镇化率达到了 60.6%。 根据国务院印发的 国家人口发展规划 (2016-2030 年 ) ，预计到 2030 年我国常住人口城镇化率将达到 70%， 预计 2020-2030 年每年城镇化率的提升大约在 0.85%的水平，显著低于过去十年年均约 1.27%的提升速度。 三大都市圈的城市化进程都已经进入了缓慢发展阶段，城镇化对城市建设增量的推动效果将大幅降低。 尽管 从全国来看，城镇化率刚刚达到 60%，但发达地区的城镇化率已经达到 70%-80%甚至超过了 80%。根据广 东省统计局的数据，珠三角的城镇化率已经 达到了 86.28%，城镇化已经进入成熟阶段。 而在长三角和京津 冀区域，城市化率也普遍超过了 70%。 通 过城市更新的手段来完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境， 推进土地、能源、资源的节约集约利用，从而促进城市健康可持续发展已经成为未来城市进一步发展的必要 抓手。 图 1： 全球主要发达国家城市化率（ %） 图 2： 三大城市群常住人口城镇化率 (%) 资料来源： Wind， 东兴证券研究所 资料来源： Wind，东兴证券研究所 2.2 城市更新助 力 产业 结构 升级 ，引领城市发展进化 从国际经验来看 ，产业的变迁往往 伴随着 城市的兴衰 。 以城市更新为引领，推动以 工业为主的第二产业向现 代服务业为主的第三产业升级，是城市持续进化发展的关键。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 195 0 19 54 19 58 196 2 196 6 197 0 19 74 19 78 198 2 198 6 199 0 199 4 19 98 20 02 200 6 201 0 201 4 201 8 美国 英国 法国 德国 日本 韩国 中国 86.28 73.02 66.70 88.30 70.61 70.00 86.60 83.48 57.62 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 珠三角 长三角 京津冀 上海 江苏 浙江 北京 天津 河北 P6 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 底特律 就 是城市进化发展失败的典型案例。 作为美国传统的工业城市之一，底特律曾被誉为“汽车之都”， 一度是美国第四大城市。但由于美国汽车工业的衰败，底特律的发展在 20 世纪 70 年代后遇到了巨大的瓶颈， 人口持续流出，城市财政收入不断减少 。由于长期依赖汽车工业，也没有找到可替代的产业模式，底特律从 辉煌走向没落， 终于在 2013 年宣布破产，成为了美国第一个破产的大都市。 匹兹堡则是城市进化发展的正面案例。 匹兹堡 在 19 世纪 80 年代发展成为美国最大的钢铁基地，其钢铁产值 占美国当时钢铁产值的近 2/3。 但是，由于地区经济过于依赖钢铁工业，造成了环境污染严重、产业集中度 高、就业渠道单一等问题。 于是， 从 20 世纪 50 年代 ，匹兹堡政府 开始 从环境入手 推行 城市 转型的复兴规划 。 到 20 世纪 70 年代，政府开始制定和实施地区经济多元化战略 ，鼓励发展电子计算机、生物工程和通讯技术 等新兴产业。 此战略到 80 年代末取得了明显成效 ， 在 匹兹堡大学 和 卡内基梅隆大学 的带动下， 匹兹堡 形成 了以高技术产业为主导 的 多元化产业结构。 90 年代以来，匹兹堡通过加强城市基础设施，改善投资环境，引 来大量国外投资。进入 21 世纪 ， 匹兹堡已经转型为以生物技术、计算机技术、机器人制造、医疗健康、金 融、教育而闻名的繁荣的工商业城市，成为美国 城市经济 成功转型的典范。 当前， 重点大城市服务型经济的特征已经十分明显 。 根据国家统计局公布的数据，我国第三产业占 GDP 的 比重已经从 2000 年的 39.8%提升到了 2019 年的 53.9%，产业结构已经由工业主导 逐步 转变为 第 三产业 占 主导。 一线城市 中北京第三产业的占比已经突破 80%，上海和广州的第三产业占比也已经突破 70%。三大 城市群的重点城市中，第三产业的占比 也 普遍超过了 60%。 在产业结构由工业向现代服务业转型的背景下，城市更新将迎来新的发展动力。 从国内城市的发展来看，还 普遍存在用地粗放低效，大量的工业用地闲置，建设用地单位产出较低的问题，通过城市更新助力产业升级， 提升土地使用效率是城市进化的必然。 以上海为例，作为曾经的工业基地，工业对上海的发展做出过不可磨 灭的贡献 。 但 随着上海的产业结构向现代服务业转型 ，存量工业用地过多，布 局分散，土地产出较低，使用 粗放等问题日益凸显。 根据 上海市城市总体规划（ 1999 年 -2020 年）实施评估报告 的披露 ， 截至 2012 年 底，上海市工业用地规模约 880 平方公里，占全市建设用地总面积的 29%，是国际代表性城市的 3-10 倍 ； 规划工业区块外存在大量工业用地（约占总量的 50%以上），且主要分布在郊区村镇 。 同样 作为一线城市的 广州，也存在 着 土地利用低效，与城市进一步发展目标难以匹配的问题。 广州市土地利用第十三个五年规 划 （ 20162020 年 ） 指出， 2015 年广州市单位建设用地产出为 10.13 亿元 /平方公里，低于深圳（单位建 设用地产出为 16.5 亿元 /平方公里），更不及国际性大都市香港（ 58.9 亿元 /平方公里）、新加坡（ 45.21 亿元 / 平方公里）等的用地效益水平 ， 广州市的土地利用效率有待提高。 广州市农村居民点用地的集约水平不高， 村镇工业用地的投资强度和土地产出水平较低，城乡土地利用效率的差异也限制着全市整体土地利用效率的 提高。 通过城市更新来改造存量的 工商业 用地，提升土地产出 ， 顺应 城市 现代服务业发展的需要，将成为上 海 、广州等大 城市发展进化的 必由之路 。 此外，人口红利的 加速 消散也将进一步推动产业升级与城市更 新的进程。 根据国家统计局的数据 ， 2014-2019 年 我国适龄劳动人口年均减少 388 万人，根据人力资源和社会保障部的相关预测，我国 2019-2030 年适龄劳 动人口年均减少将达到 603 万人， 2030-2050 年适龄劳动人口年均减少数进一步增加到 650 万人。人口红利 的加速消散不仅将直接导致用人成本的进一步提升，也将推动劳动密集型企业的加速撤离。在我国很多沿海 城市，不少劳动密集型的制造业企业近年来已经将工厂撤离中国，这也使得城市产业升级的需求愈发的迫切。 旧的 经济 模式 逐渐难以 适应如今中国大城市进一步发展的需求，借助城 市更新来 推动 产业 升级 ，激发经济潜 能，寻找城市新的发展动能进而促进城市的可持续发展已经成为当务之急。 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 P7 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 图 3： 部分重点城市 2019 年第三产业占比 图 4： 适龄劳动人口减少情况 资料来源： Wind，东兴证券研究所 资料来源： Wind， 人社部， 东兴证券研究所 2.3 城市建设用地供应 紧张 ，通过城市更新盘活存量土地 成为必由之路 在 我国 “控制大城市规模、区域均衡发展” 的土地供应思路之下，大城市建设用地日趋紧张，通过城市更新 盘活存量用地已经成为现实之选。 2013 年，中央城镇化工作会议明确提出“ 严控增量，盘活存量，优化结 构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度 ”，“ 城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要 以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地 ”等政策方针。之后， 全国国有建设用地供应面积呈逐年下降 趋势， 特别是 房地产用地供应面积 下降更为显著 。 2015 年，中央城市工作会议再次提出“ 要坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量” 。 2017 年发布的全国国土规划纲要（ 2016 2030 年）提出 了国土开发强度的约束性指标 ，到 2020 年我国国土 开发强度不超过 4.24%，到 2030 年不超过 4.62%，截至 2015 年末，该数字为 4.02%。 如果以我国陆地国 土 960 万平方千米作为基础进行 估算， 20162030 年我国建设用地 年均 净 增量 的 空间 为 4830 平方千米 ， 而 2009-2018 年我国年均 国有建设用地供应面积 就有 5706 平方千米 。考虑到还有集体性质的建设用地供应， 在 国土开发强度 作为约束性指标被框定的情况下 ， 要维持足够的建设用地供应量， 存量土地 的 再开发 将成为 必然的选择 。 图 5： 国有建设用地供应面积（平方千米） 资料来源： Wind， 东兴证券研究所 国家 方针 对地方 政策 产生了直接的影响，北京和上海等一线城市已经在总体规划中明确了“用地 规模不增加” 的方针。 北京 在 北京城市总体规划 (2016 年 -2035 年 ) 中要求“ 到 2020 年中心城区城乡建设用地由现状 约 910 平方公里减到 860 平方公里左右，到 2035 年减到 818 平方公里左右。中心城区规划总建筑规模动态 零增长 ”；上海在 上海市城市总体规划（ 2017-2035 年） 中提到要“ 加大存量建设用地挖潜力度，推进土 0.3% 1.3% 0.3% 2.1% 2.1% 1.1% 0.1% 16.2% 35.2% 27.0% 35.9% 31.7% 27.3% 39.0% 83.5% 63.5% 72.7% 62.0% 66.2% 71.6% 60.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 北京 天津 上海 南京 杭州 广州 深圳 第一产业 GDP占比 第二产业 GDP占比 第三产业 GDP占比 9.2 9.2 9.1 9.1 9.0 9.0 9.0 8.3 7.0 67.6 67.0 66.3 65.6 64.9 64.3 64.0 62 63 64 65 66 67 68 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2030E2050E 总人口 :16-59岁（亿人） 占总人口比例 :16-59岁（ %） 1,091 1,531 1,673 1,602 2,000 1,510 1,200 1,075 1,152 1,440 1,415 1,527 1,926 2,035 2,100 1,470 1,250 1,208 1,228 1,320 1,111 1,224 2,278 3,266 3,200 3,110 2,890 2,897 3,652 3,680 0% 10% 20% 30% 40% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 国有建设用地供应面积 :房地产用地 国有建设用地供应面积 :工矿仓储用地 国有建设用地供应面积 :基础设施等用地 房地产用地占比 P8 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 地利用功能适度混合利用，实现规划建设用地总规模负增长 ”。 这是当前一线城市的发展从增量模式转向存 量模式的直接信号，说明盘活存量、提升土地利用效率是城市下一步发展的主方向， 城市更新对城市产业进 一步发展、城市形象与活力进一步提升具有重要的意义。 从实际的土地供应情况来看，自 2011 年以来一线城市土地供应下滑明显。特别是深圳 ，土地与人口的矛盾 极为突出 。 早在 2005 年初，深圳市就提出 “四个难以为继 ”土地有限，难以为继；资源短缺，难以为继； 人口不堪重负，难以为继；环境承载力严重透支，难以为继。 2010 年实施的深圳市城市总体规划（ 2010-2020 年），率先确定了深圳 市的城市发展由增量扩张向存量挖掘转变的思路。 但城市的发展已然超出了当时的规 划， 2009-2017 年深圳常住人口从 995 万增长到了 1253 万 ， 增长了 258 万人，人口增量与同期的广州相仿。 2019 年深圳市常住人口更是增长到了 1344 万人，远超规划中制定的 1100 万控制目标。 但 2009-2017 年 ， 深圳 的年均国有建设用地供应面积仅有 6.1 平方千米， 远远低同期广州的 31.3 平方千米，土地供应不足的问 题十分严重。 2015 年以来，深圳的人口增速 在一线城市中持续领先， 面对 人口持续流入与 土地 供给紧缺 的困 境， 通过 城市更新的途径来 升级城市基础设施，满足居住与 工 商业需求，已经成为了深圳 进一步发展的必由 之路 。 图 6： 一线城市 国有建设用地供应面积 (平方 千米 ) 图 7： 一线城市常住人口 （万人） 资料来源： Wind，东兴证券研究所 资料来源： Wind， 东兴证券研究所 2.4 大城市住房供应紧缺且存量住房品质不高， 通过 城市更新 改善住房供给 成为大势所趋 虽然我国人均住房面积已经不低，但 大城市住房供应紧缺且存量住房品质不高 ， 存量住房的 改善 需求十分巨 大， 这 有望为城市更新带来巨大的发展空间 。 根据统计局的数据， 2019 年底我国的人均居住面积已经达到 了 40 平米， 总人口 14 亿 人 。根据现在多数住宅 50 年的设计使用年限来估算，我国每年住宅的拆迁、改造 和加固等各类住宅更新需求将达到 11.2 亿平米 。实际上，由于过去 经济条件有限， 设计和施工标准较低，建 筑材料质量较差， 存在着大量 老式 结构 的 房屋。这类低标准的老式房屋， 实际使用年限是 难以 达到现今住宅 50 年的设计使用标准的，并且其空间设计 、 硬件设施等也难以满足现代人的居住需求。 当然，上述的空间只 是一个不严谨的估算 ， 而且 拆除重建类的改造需求也仅仅只是其中的一部分。 但对于大城市而言， 通过城市 更新改善住房供给， 已经成为了真正意义上的现实需求。 在 一线城市 ， 土地供应紧缺 带来 新房供应 的持续 紧张， 住房的供需矛盾有力的推动了存量市场的发展 ， 存量 房交易已经开始占据主导。 从数据上来看 ，自 2016 年以来，四大一线城市新房成交面积开始普遍下滑，二 手房成交开始逐渐占据主导。特别是北京和深圳，二手房成交面积已经多年 大幅 领先于新房，存量市场特征 十分明显 。 深圳和广州存在着大量的城中村，北京、上海有着大量的老公房，这类老旧的房屋 年代久远且硬 件老旧， 提供的 真实居住 体验较差 ， 难以支撑 城市 的 改善性住房需求 。 0 10 20 30 40 50 60 70 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 北京 上海 广州 深圳 900 1100 1300 1500 1700 1900 2100 2300 2500 北京 :常住人口 上海 :常住人口 广州 :常住人口 深圳 :常住人口 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 P9 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 图 8： 一线城市 新房成交面积（万平） 图 9： 一线城市二手房成交面积 与 新房成交面积 之比 资料来源： Wind，东兴证券研究所 资料来源： Wind， 东兴证券研究所 住房的 供需矛盾在深圳尤为突出，人口持续流入而土地 供应却 捉襟见肘 ，通过城市更新来提升住房供给已经 成为深圳市的 现实 选择 。 2018 年底 ， 深圳 的建成区面积占比已经达到了 46.5%，远高于同期北京、上海和 广州的 9.0%、 19.5%和 17.5%，简单的新增住宅用地已经难以 满足 城市持续发展的需求，提高土地利用效率 成为当务之急。而深圳在改革开放后的城市化进程中，保障性住房的建设没有跟上城市发展的步伐，政府长 期以来对村民的土地使用又缺乏有力的监督管理，导致民间通过大量的非法自建房来满足城市的住房需求。 这部分违法建筑产权不明晰， 建设杂乱无章， 利益关系复杂，导致了深圳大量的土地难以得到有效的开发利 用。 根据 深圳市住房建设规划（ 2016-2020） 中的 数据 ， 截至 2014 年底， 深圳 住房总量达 5.59 亿平方米， 其中原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比 48%， 因其质量低、环境差，且存在不同程度的违法 建设问题，不能在市场上流通，难以支撑 深圳的 改善型住房需求。 尽管农民自建房的存在曾为深圳的快速崛 起 作出 过贡献，为初到深圳的人提供了便宜的安居之所，但也严重制约了深圳的住房供应空间，加剧了深圳 商品房供给的紧张局面。 面对住房供应的紧张局面，城市更新已经成为了深圳是住宅土地供应的主要来源。 根据 深圳市住房建设规划（ 2016-2020） ，深圳的住宅用地主要来自于城市更新用地，新增供地极其有限 ， 商品住房和保障性住房 的供应 都主要依靠城市更新建设实现。 图 10： 深圳市商品住房用地 计划 供应 结构（ 万平 ） 图 11： 保障性住房和人才住房用地 计划 供应结构（ 万平 ） 资料来源： 深圳市住房建设规划（ 2016-2020） ，东兴证券研究所 资料来源： 深圳市住房建设规划（ 2016-2020） ， 东兴证券研究所 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 北京 上海 广州 深圳 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 北京 上海 广州 深圳 8 7 7 7 7 52 95 95 94 94 12 22 22 22 22 0 20 40 60 80 100 120 140 2016 2017 2018 2019 2020 新供应用地 城市更新用地 征地返还用地 25 25 4 25 25 25 25 20 15 15 10 10 10 0 10 20 30 40 50 60 70 2016 2017 2018 2019 2020 新供应用地 城市更新用地 拆迁安置与产业园配套宿舍等用地 P10 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 表 3： 深圳市 2016-2020 各类住房新增安排筹建结构表 商品住房 保障性住房和人才住房 （含公共租赁住房、安居型商品房） 套数 （万套） 建筑面积 （万平） 套数 （万套） 建筑面积 （万平） 新供应用地建设 2.5 225 4 240 城市更新建设 26 2340 13 650 征地返还用地建设 6.5 585 - - 拆迁安置用地建设 - - 4 240 多渠道筹集 - - 19 - 总计 35 3150 40 - 资料来源： 深圳市住房建设规划（ 2016-2020） ， 东兴证券研究所 2.5 政策 不断 深入 与推进 ，城市更新 有望迎来加速发展 从棚户区改造到老旧小区改造，再到提出实施城市更新，中央层面对于城市更新的认识与推动正在不断深入 。 2015 年之后的棚改货币化安置，切实的改善了大量居民的居住品质，也有力的推动了房地产去库存。经过多 年的努力，到 2019 年棚改已经接近尾声，棚改套数已经较 2018 年接近减半，未来棚改规模 还 将继续下降。 2019 年以来，中央 开始逐步加大力度 推动老旧小区改造 ， 老旧小区改造 着眼于小区基础与配套设施的完善与 提升 ， 属于基础设施“补短板”的重要内容。 2020 年 10 月，党的 19 届 5 中全会通过的 中共中央关于制 定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标的建议中，明确提出 实施城市更新行动。 2020 年 11 月 17 日， 住建部部长 王蒙徽在 住建部 官网发表题为实施城市更新行动的署名文章 ，文章对 “实施城市更新行动”进行了全面解读 ， 主要任务包括：完善城市空间结构；实施城市生态修复和功能完善 工程；强化历史文化保护，塑造城市风貌；加强居住社区建设；推进新型城市基础设施建设；加强城镇老旧 小区改造；增强城市防洪排涝能力；推进以县城为重要载体的城镇化建设。 在 相继 推动 了 棚改、 老旧小区改 造 等城市建设存量提质 的政策之后，中央层面已经将城市更新提升到了远期战略规划的地位，城市更新 有望 成为未来 城市建设的重要抓手，其内涵也得到了极大的延伸和 扩展 。 表 4： 中央关于老旧小区改造 /城市更新的相关政策 发布时间 相关会议 /文件 相关政策内容 2013/12/12 中央城镇化工作会议 严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约 化程度。城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要以盘活存量 为主，不能再无节制扩大建设用地 2014/11/24 国土资源部关于强化管控落实 最严格耕地保护制度的通知 严格审核城市建设用地，除生活用地及公共基础设施用地外，原则上不再 安排城市人口 500 万以上特大城市中心城区新增建设用地； 2015/12/22 中央城市工作会议 要坚持集约发展，框定总量、限定容量、盘活存量、做优增量 。 加快老旧小区改造，不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式 2016/2/2 国务院关于深入推进新型城镇 化建设的若干意见 允许存量土地使用权人在不违反法律法规、符合相关规划的前提下，按照 有关规定经批准后对土地进行再开发。在国家、改造者、土地权利人之间 合理分配 “ 三旧 ” （旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造的土地收益。 2016/2/6 中共中央国务院关于推一步加 强城市规划建设管理工作的若干 意见 有序推进老旧小区综合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基础设施 建设，切实解决群众住房困难 东兴证券深度报告 房地产 行业： 城市更新 城市进化必由之路、湾区房企必争之地 P11 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DON GX IN G SECURIT IES 2017/7/1 住房和城乡建设部关于推进老 旧小区改造试点工作的通知 将在 15 个城市开展老旧小区改造试点。 2018/3/5 2018 年政府工作报告 有序推进 “ 城中村 ” 、老旧小区改造，完善配套，鼓励有条件的加装电梯。 2018/12/24 全国住房和城乡建设工作会议 推进老旧小区改造工作，重点解决供水、供电、供气等问题，促进解决二 次供水、停车难问题，鼓励有条件的小区加装电梯等便民设施。 2019/3/5 2019 年政府工作报告 老旧小区量大面广，大力进行改造提升，更新水 电路气等配套设施，支持 加装电梯，健全便民生活服务设施。 2019/4/15 关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知 按照 “ 业主主体、社区主导、政府引领、各方支持 ” 的方式统筹推进，采取 “ 居民出一点、社会支持一点、财政补助一点 ” 等多渠道筹集改造资金。 2019/6/19 国常会 一要抓紧明确改造标准和对象范围。二要加强政府引导，尊重居民意愿。 三要创新投融资机制。四要建立小区后续长效管理机制。 2019/7/1 国务院政策例行吹风会 明确三类改造内容： 1、 保基本的配套设施。 2、 提升类的基础设施。 3、 完善公共服务类的内容。 2019/7/30 政治局会议 稳定制造业投资， 实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流 设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设。 2019/12/12 中央经济工作会议 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升， 做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。 2019/12/23 全国住房和城乡建设工作会议 将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，试点探索融资方式、群众共建 等体制机制 2020/4/14 国常会 推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。 今 年各地计划改造城镇老旧小区 3.9 万个，涉及居民近 700 万户，比去年增 加一倍，重点是 2000 年底前建成的住宅区。 2020/4/17 政治局会议 要积极扩大有效投资， 实施老旧小区改造。 2020/7/20 关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 明确城镇老旧小区改造任务， 2020 年新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个， 涉及居民近 700 万户；到 2022 年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、 政策体系和工作机制；到 “ 十四五 ”