2020年下半年华东二线城市写字楼市场回顾与展望.pdf

2020年下半年， 华东地区 二线城市写字楼市场整体净 吸纳量自上半年受疫情震荡 后强劲反弹后转正，整体市 场运行稳定、趋势向好。 我们预计 2021年上半年随着 大量新增供应入市，使得空 置率仍将处于相对高位。我 们判断今年上半年租赁市场 仍将承受下行压力，但由于 减租已逐渐不再是主要吸引 客户手段，租金降幅将会持 续收窄。 高力建议业主方 以延长免租 期为主要吸引租户的手段， 同时提供定制化优惠政策， 如装修补贴、精装修空间等， 以及吸引线上行业的发展。 展望 /建议 杨依婷 高级分析师 | 研究 | 华东 +86 21 6141 4308 2021年全年 46.3 万平方米 25.4% 28.8% 100.0 万平方米 202025 年度均值 67.3 万平方米 27.5% 100.0 万平方米 2020下半年 41.1 万平方米 95.9 万平方米 需求 供应 人民币 3.55 (每平方米每天 ) 人民币 3.52 (每平方米每天 ) -3.3% -0.7% 2.5百分点 3.4百分点 同比 / 2021年末 人民币 3.65 (每平方米每天 ) 0.6% -0.4百分点 202025年均增速 /2025年末 环比 / 2020年下半年 租金 空置率 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 杭州 南京 苏州 武汉 主要需求来源 : 净吸纳量占比 2020下半年新增供应 医疗健康 27% 电信、媒体及科技 30% 线上零售 14% 城市集合 (杭州、南京、苏州、武汉 ) 大量新增供应使租金承受压力 2020年下半年华东二线城市写字楼市场回顾与展望 数据来源：高力国际研究部 备注：以上数据指标均表示杭州 -南京 -苏州 -武汉华东二线写字楼市场的整体概况，非单独某一市场。 高力半年报 写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2020下半年 | 2021年 1月 15日 电信、媒体以及科技企业正 逐步从市场的追随者向行业 领导者进行转变，有望成为 二线城市办公市场的核心需 求动力及来源。 2020下半年重点 (平方米 ) 2 高力半年报 写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2020下半年 | 2021年 1月 15日 数据来源 : 高力国际研究部 图 1: 杭州 写字楼市场走势（ 2018-2025F） 杭州写字楼市场回顾与展望 图 2: 南京 写字楼市场走势（ 2018-2025F） 新增供应 375,000 平方米 需求 175,000 平方米 存量 330 万平方米 租金 人民币 4.22 元每平方米每天 租金增长率 3.0% 半年环比 空置率 21.2% 新增供应 230,000 平方米 需求 76,000 平方米 存量 190 万平方米 租金 人民币 4.28 元每平方米每天 租金增长率 -0.2% 半年环比 空置率 19.8% 南京写字楼市场回顾与展望 2020下半年 3.50 3.80 4.10 4.40 4.70 5.00 0 50 100 150 200 250 300 350 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 新增供应 净吸纳量 租金 (人民币 /平方米 /天 ) 空置率 13.1% 11.8% 19.8% 24.6% 26.1% 28.3% 28.0% 28.7% 3.50 3.80 4.10 4.40 4.70 5.00 0 100 200 300 400 500 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 新增供应 净吸纳量 租金 (人民币 /平方米 / 天 ) 空置率 16.4% 16.8% 21.2% 22.5% 22.6% 20.6% 20.7% 19.6% 2020下半年 下半年南京租赁市场回暖。金 融、电商行业需求持续火热。 然而， 2020年新增供应创新高， 导致市场压力加大，租金持续 下探，空置率上升 6.4个百分点 至 19.8%。 未来 5年内河西子市场新兴板 块供应大幅上涨，将对整体 市场产生压力，预计 2021年 大部分企业选址还是以成本 控制为主，未来三年内市场 整体租金仍将继续承压。 展望 （ 2021-2025） 展望 （ 2021-2025） 上半年延期入市的新增供应 集中入市导致空置率小幅上 涨。 TMT，金融及专业服务 需求活跃，从而引领杭州核 心子市场的租金回升。 我们预计租金与一系列政府补 贴优惠政策将延续至 2021年， TMT行业将持续引领需求增长。 同时，新兴板块（西溪、钱江 世纪城）的未来供应将对整体 市场租金造成一定压力直至 2023年。 2020下半年 2020下半年 2020年末 2020年末 2020年末 2020年末 2020下半年 2020下半年 2020年末 2020年末 2020年末 2020年末 (万平方米 ) (万平方米 ) 3 高力半年报 写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2020下半年 | 2021年 1月 15日 图 3: 苏州 写字楼市场走势（ 2018-2025F） 苏州写字楼市场回顾与展望 图 4: 武汉 写字楼市场走势（ 2018-2025F） 新增供应 120,000 平方米 需求 52,000 平方米 存量 240 万平方米 租金 人民币 2.60 元每平米每天 租金增长率 -3.8% 半年环比 空置率 26.4% 新增供应 234,800 平方米 需求 108,000 平方米 存量 300 万平方米 租金 人民币 3.12 元每平米每天 租金增长率 -1.1% 半年环比 空置率 32.5% 武汉写字楼市场回顾与展望 2.80 3.00 3.20 3.40 3.60 0 100 200 300 400 500 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 新增供应 净吸纳量 租金 (人民币 /平方米 /天 ) 空置率 31.4% 28.5% 32.5% 38.5% 38.9% 37.4% 36.4% 35.1% 2.00 2.20 2.40 2.60 2.80 3.00 0 50 100 150 200 250 2018 2019 2020 2021F 2022F 2023F 2024F 2025F 新增供应 净吸纳量 租金 (人民币 /平方米 /天 ) 空置率 19.3% 23.9% 26.4% 27.5% 28.8% 29.5% 27.1% 25.7% 数据来源 : 高力国际研究部 2020下半年 2020下半年 展望（ 2021-2025） 受当地政策支持，我们预计未 来 TMT行业需求继续强势回升， 租赁活动已表现出弹性。但由 于未来五年供大于求的整体市 场格局，市场竞争将更加激烈， 导致空置率上升。 2020年下半年，武汉写字楼市 场净吸纳量由负转正，整体市场 信心逐步回暖，在新增供应入市 及高空置率的双重压力之下，业 主为了吸引和维护优质客户，普 遍提供灵活的租赁条件。 展望 （ 2021-2025） 苏州写字楼市场受高空置率的 影响，客户竞争依然十分激烈 , 市场需求受疫情影响压力较大。 但下半年联合办公、精装办公 受影响较小，成为引领需求的 主要来源。 2022年和 2023年未来供应量 仍保持高位，其中约 42%的新 增供应集中在高新区。我们预 计高新区未来新建高品质楼盘 和合适的租金水平将在未来吸 引一定的市场需求。 2020下半年 2020下半年 2020年末 2020年末 2020年末 2020年末 2020下半年 2020下半年 2020年末 2020年末 2020年末 2020年末 (万平方米 ) (万平方米 ) 关于高力国 际 高力国 际 （ 纳 斯达克、多 伦 多 证 交所代 码 ： CIGI）是一家 领 先的全球房地 产 服 务 和投 资 管理公司。我 们 在 68个国家开展 业务 ，我 们 的 15,000名富有 进 取精神的 员 工携手合作提供 专 家建 议 和服 务 ， 为 房地 产 租 户 、 业 主和投 资 者最大限度地 创 造价 值 。 25多年来，我 们经验 丰富的 领导团队 （ 拥 有 约 40的股权） 为 股 东带 来了行 业领 先的投 资 回 报 。 2019年期 间 ，公司收入达 30亿 美元（包括附 属企 业 的情况下 为 35亿 美元）， 资产 管理 额 超 过 330亿 美元。 如需了解更多有关高力国 际 的最新新 闻 ， 请 登 陆 官网 官网新 闻 中心 或关注 官方新浪微博 ,也可 扫 描右方二 维码 ，关注高力国 际 官方微信 版权所有 2021 高力国 际 本 报 告中所包含的信息均具有可靠来源。我 们 已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我 们 无法完全保 证 信息准确。 对 于任何可能不准确的信息，我 们 不承担任何 责 任。建 议读 者在根据本 报 告中的任何材料采取行 动 之前，先咨 询专业顾问 。 主要作者： 杨依婷 高级分析师 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 4308 Candice.Y 如需更多资讯，请联系： 邓懿君 董事总经理 | 中国区 +86 21 6141 3688 Tammy.T 沈寅 董事总经理 | 华东区 +86 21 6141 3600 Richard.S 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚洲 +852 2822 0511 Andrew.H 袁晓超 董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3590 Kevin.Y