2021年中国住宅地产行业信用展望.pdf

请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 住宅地产 行 业的信用 展望为稳定 。该展 望体现了 远东 资信对 中国 住宅地产 行业未 来 12 个 月基本信 用状况 的预 期 。 观 点 摘要 我们对 住宅 地产 行业 的展望为 稳定 ， 这 一结论是 基于 对国内住宅 需求保持 平稳 和该 行业 负债 水平整体 下降 的预 期 而作出的 。 在 “房住不 炒” 的 政策基调 下， 未 来一年商 品住宅需 求将保持平稳 。2020 年疫情 期间住宅 市场 “ 先抑后扬 ” ， 在经济刺激 政策带动 下 全年 销 售面积 实 现了正增 长， 且增速 有所 加快。 为了 抑制 部分 地区 楼市 出现的过 热 现象， 中 央的调控政 策逐渐加 码， 投 机炒房行 为将进一 步减少 ， 购房将更多 地来自合 理自住需 求 ， 住 宅销售面 积会稳 中略降 。 相应的购房 限贷政策 不会整体 放松， 房贷 利率 不会 明 显降低。在 限 购限贷抑 制需求的 同时 ， 部分 区域核心 城市 继续 吸引人口流 入 ， 其需求 仍会保持 增长。 按照 中央通过 的 “十四五” 规 划建议， 未 来要 “租购 并举、 因 城施 策， 促进 房地产市场 平稳健康 发展 ”， 商品住宅 的需求总 体将 保持平稳。 房地产监管 新规对房 企 财务杠 杆 的限制 更加严格 ， 住 宅地产行业 债券发行 人的 平均 负债水平 将下降。 按照 住建 部和央行提 出的 “三 道红线” 要求 ，高 负债房地 产企 业的债务融 资将受限 或 被暂停 。从 2020 年第 三季度 住宅地产 行业债券发 行人的财 务数据看， 大部分企 业的负债 水 平 仍较高， 行 业的流动 性指标平 均水平还 出现了下 降 。 对大部 分企业来说，仍 需要进一步去杠杆才 能 让财务指标 不 触及 “红线”。2021 年，监 管新规将促使高杠杆经 营的住宅 地产企业降 低负债比 例，行业 整体的 杠 杆和 信用 风险 会 下降。 然而， 住宅地产 行业也存 在一些风 险点， 如房地 产调 控 新政落地 速度加快 、 中 小房企 面 临的结构 性风险 、 行业 并购扩张导 致竞争加 剧等都将 对行业信 用风险产 生影 响 ，必须加 以关注 。 住宅地产 行 业总体稳 定的展望 与 绝 大多 数发行人 的评 级展望也相 一致。 除 个别已出 现违约的 房企外 ， 稳定 的住 宅需求和更 低的债务 水平将保 障大部分 发行人在 未来 一年维持信 用稳定 。 2021 年中国住宅地产行业信用展望 作 者：申学 峰 邮 箱：请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 Industry Outlook of China February 18 th , 2021 Our outlook for the residential real estate industry is stable. This outlook expresses Fareast Credits expectations for the fundamental credit conditions in the residential real estate industry of China over the next 12 months. Summary of Opinions Our outlook for the residential real estate industry is stable, and the conclusion is based on our expectation of sustained demand for residential real estate and decline in the sectors debt level. Under the policy that housing is for living, not for speculation, demand for commercialized residential buildings will remain stable in the coming year. During the COVID-19 pandemic, the residential real estate experienced recession at first and returned to growth later. Driven by economic stimulus policies, the floor space of commercialized residential sold achieved growth, and the growth rate has accelerated. To prevent residential real estate market from overheating, the control policy became stricter gradually, thus speculative purchase of residential buildings will reduce and purchase for living purpose will take a larger portion, and floor space of residential buildings sold will decrease slightly. The corresponding housing purchase restrictions will not be relaxed overall, and housing loan interest rates will not significantly fall. While purchase and loan restrictions restrain the demand, core cities in some regions continue to attract population, and their demand will continue to grow. According to CPC proposals for formulating Chinas 14th five-year plan ，both housing purchase and renting are encouraged, and city-specific policies are adopted, , promoting the stable and healthy development of real estate market, and the overall demand for commercialized residential buildings will remain stable. The new regulations on real estate have imposed stricter restrictions on the financial leverage of real estate companies, and the average debt level of bond issuers in the residential real estate industry will decline. According to the requirement of three red lines proposed by Ministry of Housing and Urban-Rural Development (MOHURD) and Peoples Bank of China (PBC), debt financing of real estate companies with heavy debt burden will be restricted or suspended. Judging from the financial data of bond issuers in residential real estate industry, most companies debt level are relatively high in the third quarter of 2020; furthermore, the liquidity of the industry declined on average. Most companies of residential real estate need to deleverage themselves to meet the requirement of “red lines”. In 2021, new regulations will force high-leveraged residential real estate companies to reduce debt ratios, and the industrys overall leverage and credit risk will decline. However, there are also some risks in residential real estate industry. For instance, the acceleration of the implementation of the new real estate control policies, the structural risks faced by small and medium-sized real estate enterprises, and the Residential Real Estate Industry Outlook Author: Shen Xuefeng E-mail ：请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 February 18 th , 2021 Industry Outlook of China increasing competition caused by mergers and acquisitions will all have impact on the industrys credit risk and must be paid attention to. The stable outlook for the overall residential real estate industry is also consistent with the stable outlook for most of the issuers. Except for a few companies that have defaulted, stable commercialized residential buildings demand and lower debt levels ensure that most issuers will keep credit status stable in the coming year.1 / 37 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 一、 行业 近期 运行 概 况 本文对住宅地产的定义是指 商 品住宅的开发 、销售等活动 。 其中，商品 住宅 又细分为普通住宅、别墅 1 、公寓 等。 2020 年 112 月， 住宅地产行业 承 住了 疫情 的冲击 ， 经济刺激政策对住宅市场形成了有力支 撑 ， 全年销售 规模 保持了增长。2020 年 23 月，楼 市在疫情 爆发 后出 现了断崖式 下滑。自 4 月 起，国内 疫情逐 步得到控 制 ， 同时在 中央出台货 币宽松政 策 的背景 下， 楼市迅速 回暖， 土 地拍卖溢价 率亦明显 上升， 部分城 市甚至出 现过热现 象 。 随后 中央再次强 调 “房 住不炒 ” 的政 策基调 ， 从 7 月 起地 方调控、 融资管控 全面升级 ， 商 品住宅销 售增速回 落 ， 房企拍 地热度降温 。8 月 份“ 三道红线 ”出 台后 ，房企为 了 降低负债率 ，积 极推盘加 速回款 ，住宅 竣工面积 迅速 上涨。总 体来看，全 年住宅地 产行业运 行 “先抑 后扬” ， 预计 未来 12 个月 在政策调 控下会 保 持平稳 。 （一 ） 住宅 销售： 疫情下销售 仍实现正增 长 ，住宅 库存进一步去 化 ，不同城 市分化明显 2020 年 在 疫情的冲击下 ，总体住宅销售 超预期 实现 了增长 。 其 中一季度销 售出现了断崖 式下滑，但 在疫 情得 到逐步控制 后房企销 售迅速恢 复了增长 。112 月，全 国 商品住宅累计销售额 15.46 万亿 元，同比 增长 10.80% 。其 中，现房累 计销售额 1.49 万 亿元，同 比 增长 5.00% ； 期房累计销 售额 13.97 万亿 元，同比 增长 11.50% 。112 月， 全国 商品住宅累计销售面积 15.49 亿 平方米 ， 同比增 长 3.20% 。 其中 ， 现房累 计销售面积 1.57 亿 平方米 ， 同比减少 13.60% ； 期房累计 销售面积 13.91 亿 平方米 ， 同比增 长 5.50% （图 1） 。 图 1 ：全国 商品住 宅累计 销售 面积 （2014.02-2020.12 ，单位： 万平方米 ，% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 1 目前 我国 各级 城市 均无 新建 或在 建别 墅项 目， 已拿 地未 开发 的只 作为 高档 住宅 进行 市场 操作 。 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 60 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 2014-02 2014-05 2014-08 2014-11 2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 住宅销 售面 积: 期房: 累计 值 住宅销 售面 积: 现房: 累计 值 住宅销 售面 积: 期房: 累计 同比 （右 轴） 住宅销 售面 积: 现房: 累计 同比 （右 轴2 / 36 请务 必 阅 读正 文后 的免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 近年来， 商品 住宅销售 额和销售 面积整体 变化趋势 一 致， 但销售额 比销售面 积 的增幅 更大 ， 原因 是房价在 不断 上升。从构 成来看 ， 期房在总 销售中的 占比在逐 年上 升，2020 年 销售的 商 品住宅中 期房 占比 约为 90% 。 根据 Wind 30 城 2 数据，2020 年样本城 市 商品住宅成交面积 受 新冠疫情 影响出现 了剧烈 波动 ，其中 2 月份 数 据 断崖式下滑至 243 万平方 米，远低于 2018、2019 年 同期 700 多万平米 的水平 ，反映出 疫情封锁 对住宅市 场销售 活 动 的巨大冲 击。 但在 国内疫情 好转和 低 利率政策 的带动 下，4 月份 开始住宅 销售迅速 恢复，并 在 10 月实 现了 累计 同比的正增 长。 但一 线城市的 恢复情况 远好于二 三线 城市（图 2 ）。其中 ，一线城 市 的累计 商品住宅 成交 面积从 9 月起已实现 同比正增 长，并且 增幅不断 上升。而 二三 线城市的累 计同比始 终为负， 全年的成 交面积小 于 2019 年。 图 2 ：Wind30 城商品 房 当月 销售面 积 （2014.01-2020.12 ，单位 ：万平方 米，% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 截至 2020 年 12 月底， 全国 商品住宅 待售面积 2.24 亿 平方米，同 比减少 0.40% ，待 售面积自 2016 年后不断 去 化，目前已 逐渐趋于 稳定 。以 最近一年 月均 销售 面积 1.29 亿平方 米计算， 当下库存 去化周期 已经只 有 1.73 个月， 较去年同期 缩短 0.06 个月 （图 3） ， 住宅 库存周转 速 度在经历疫 情冲击后 反而有所 加快 。 全国商 品住宅待 售面积自 2016 年起逐 渐下降， 只 在去年 2、3 月份 因 疫情阻碍 销售出现了 一定 上升， 总体的去 库存取得 了显著成 效 。 但目前 待售面积与 去化周期 已趋于稳 定，预计 未来库存 将维 持在当前水 平 左右。 2 包括 ：一 线城 市（4 个） ，为 北京 、上 海、 广州 、深 圳 ； 二线 城市 （14 个） ， 为天 津、 成都 、杭 州、 南京 、青 岛、 苏州 、厦 门、 大 连、 武汉 、南 昌、 福州 、长 春、 长沙 、哈 尔滨 ；三 线城 市（14 个） ， 为 无锡 、东 莞、 佛山 、惠 州、 包头 、扬 州、 安庆、 岳阳、 韶关 、 南宁 、江 阴、 昆明 、石 家庄 、兰 州（ 其中 杭州 、南 昌、 武汉 、 哈尔 滨、 昆明 、扬 州、 安庆 、南 宁、 兰州 、江 阴、 佛山11 个 城市 为商 品房 数据 ，其 它城 市为 商品 住宅 数据 ）。 -60 -30 0 30 60 90 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 30大中 城市: 商 品房 成交 面积 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 一线 城市:累 计同 比（ 右轴 ） 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 二线 城市:累 计同 比（ 右轴 ） 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 三线 城市:累 计同 比（ 右轴3 / 36 请务 必 阅 读正 文后 的免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 图 3 ：全国 商品住 宅 待售 面积 和去化 周期 （2014.02-2020.12 ，左图 单位 ：万 平方米 ，% ，右图 单位： 月 ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 目前中央将 老旧城区 改造列为 城区建设 的重点， 棚 改 力度逐渐减 弱， 非商品 类的住宅 供应量会 减少。 因此 部分 对新建住宅有 刚性需求的消费者会更 多地转向商品住 宅市场，未来一段时间商品住宅 总需 求 会 受支撑。预计 2021 年全年商品 住宅销售 面积会小 幅下 跌 2%3% ，总体 仍保持平稳 。 但分区 域来看， 不同城市 对人口的 吸引 力差别较 大， 一线城 市和经济 增长快的 二三线城 市相对会 有更 多的购房需 求， 而经 济实力差 的中小城 市则会面 临人 口净流出 导致的需求 下降。预 计未来不 同城市之 间的销售 情况 将持续分化 。 （二 ） 住宅 价格： 疫情后货币 宽松下 百城 均 价涨幅 有所 上升，一 线城市房价 表现强势 百城 3 住宅平均价格上 涨 速度自 2017 年初 起放缓 ，2019 年后百城房 价同比涨 幅稳定在 5%以内 ，房价 过快上涨 的 趋势总体 得到遏制。 根据中国 房地产指 数系统调 查 数据，2020 年 12 月， 百 城住宅均 价为 15795 元/ 平方 米， 同比 涨幅为 3.46% ， 环比涨 幅为 0.25% 。 受新 冠疫情 影响 ，2020 年 2 月 百 城住宅 均价 曾出 现短暂的 环比下跌， 但 在随后 的货币边际 宽松刺激 下 迅速恢 复了正增 长，住宅 地产 的价格表现 坚挺。 3 包括 一线 城市 （4 个 ）： 北京 、上 海、 广州 、深 圳， 二线 城市 （22 个 ）： 天津 、重 庆、 杭州 、南 京、 武汉 、沈 阳、 成都 、西 安、 大 连、 青 岛、 宁 波、 苏 州、 长 沙、 济 南、 厦门、 长春、 哈尔 滨、 太原、 郑州、 合肥、 南昌、 福州， 三 线城 市 （76 个） ： 南通 、 常州、 芜 湖、 邯郸 、 徐 州、 江阴 、 德 州、 烟台 、 扬 州 、 东 营、 常熟 、 昆 山、 聊城 、 衡 水、 湛江 、 绍 兴、 鞍山 、 宜 昌 、 嘉 兴、 绵阳 、 东 莞、 潍坊 、 石家 庄、 唐山 、宿 迁、 银川 、金 华、 营口 、佛 山、 温州 、无 锡 、南 宁、 马鞍 山、 泰州 、桂 林、呼 和浩 特、 潮州 、北 海、 湘潭、 威海 、 淮安 、盐 城、 镇江 、鄂 尔多 斯、 保定 、 日照 、汕 头、 惠州 、包 头、 新乡 、赣 州、 泉州 、台 州 、珠 海、 海口 、连 云港 、宝 鸡、 柳州 、洛 阳、 西宁 、菏 泽、 兰州 、昆 明、 江门 、廊 坊、 乌鲁 木齐 、株 洲、 淄博 、三 亚、 张家 港、 贵阳 、秦 皇岛 、中 山、 吉林 。 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 8,000 16,000 24,000 32,000 40,000 48,000 56,000 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 商品房 待售 面积:住宅 商品房 待售 面积:住宅: 同 比（ 右轴 ） 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 2020-02 2020-08 去化周 期4 / 36 请务 必 阅 读正 文后 的免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 图 4 ： 百城 住宅价 格指数 （2014.01-2020.12 ，单位：元/ 平 方米 ，% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 分城市来看 ，自 2018 年起 ，一线 城市房价 增速 显著 放缓并始终 低于二三 线城市 ， 二三线城 市房价增 速 也 逐渐 回落 （图 5） 。 在 2020 年 疫情爆发 后，一线 城市住 宅因其 需求 更强 受到 了市场追 捧，价格 涨幅出现 反弹 上升； 在 疫情得到有 效控制后 的 612 月份， 三线 城市 住 宅价格 增速也大幅 反弹至 5% 左右 ， 但其中人 口支撑较 弱的城 市在过 快上涨后仍 可能 会面 临下跌 。 预计 未来一年， 一 、 二 线城市的房 价增速会 保持稳定， 而 弱三线城 市房价增速 可能会 有所 下滑。 图 5 ： 一二 三线城 市 住宅 价格 指数同比 （2014.01-2020.12 ，单位：% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 样本住 宅平 均价 格: 百城 平均 百城住 宅价 格指 数: 同比 （右 轴） -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 百城住 宅价 格指 数: 一线 城市: 同比 百城住 宅价 格指 数: 二线 城市: 同比 百城住 宅价 格指 数: 三线 城市: 同比5 / 36 请务 必 阅 读正 文后 的免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 目前疫情对 经济的影 响已经减 弱， 阶段 性 较为宽 松的 货币政策逐 渐退出， 预计 未来 央行会保 持货币政 策稳 健运 行， 流动性对 房价的助 推作用会 下降 。 同 时 上海、 深 圳等 部分热点 城市针 对 “抢房潮 ” 现象出 台了 新一 轮 楼市调控 政策 ， 通 过提高 交易成本 、 增 加供给等 手段稳房 价、 稳预期 。 预计 2021 年商品 住宅 平均 价格 会上 涨 4%5% ， 涨幅 较上年会保 持平稳 。 （三 ） 住宅 开发： 中户型住宅 开发投资快 速增长 ， 房屋新开工面 积出现下降 2020 年 112 月， 住宅开发投资累计完成额 10.44 万 亿元， 超预 期实现 同 比增长 7.60% 。 其中，90 平方米 以下 住房 累计完 成额 2.04 万亿元， 同比 增长 4.50% ； 90144 平方米住房 累计完 成额 6.74 万亿元， 同比 上升 11.96% ； 144 平方米以上 住房累计 完成额 1.66 万亿元 ， 同 比 下降 4.10% （图 6 ） 。2020 全年 住宅开 发投资增 速受疫情 影 响 较前一 年有所放缓 ，其中 2 、3 月 份出现了 断崖式的 下滑， 但进入二季 度后，随 着疫情得 到控制， 住宅投资 活动 迅速恢复 增长。 2020 年 房地 产 总体开 发投资完 成额累计 增长 7.00% ， 低于住宅部门 开发投 资增速， 原 因是商 业地产对 总体 形成 一定拖累。 从构成来看 ，144 平方 米以上住 房累计增 速 为负， 反映 出市场对 大户型住 房 的需求 弱于其他 户 型 ；90 平 方 米以 下 住房 累计增 速自 2016 年底起 持续为 负， 但今 年却 在住宅 开发整 体放 缓的背 景下 实现了 正增长 ；面积在 90144 平方米 的 住 宅开发投资完 成额增速最快 ，自 “二胎政策”放开后， 市 场对此类改善性住 房需求十 分旺盛， 自 20172019 年期间 累计同比 增速 居高 不下，一 直 保 持在 20% 以上 。目前 90144 平米住 宅 投资完 成额占 住宅行业 总额的近三 分之二， 预计未来 占比会进 一步上升 。 图 6 ：住宅 开发投 资完成 额 （2014.02-2020.11 ，单位： 亿元，% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 2014-02 2014-05 2014-08 2014-11 2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 住宅开 发投 资完 成额:144 平米 以上:累 计值 住宅开 发投 资完 成额:90-144 平米: 累计 值 住宅开 发投 资完 成额:90 平米 以下: 累计 值 住宅开 发投 资完 成额:累 计同 比（ 右轴 ） 住宅开 发投 资完 成额:90 平米 以下: 累计 同比 （右 轴） 住宅开 发投 资完 成额:90-144 平米: 累计 同比 （右 轴） 住宅开 发投 资完 成额:144 平米 以上:累 计同 比（ 右轴6 / 36 请务 必 阅 读正 文后 的免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 2020 年 112 月，全国 住宅施工面积 累计 65.56 亿平 方米，同比 增长 4.40% 。 其中 住宅新开工面积 累计 16.43 亿平方米， 同比 减少 1.90% ； 住宅竣工面积 累计 6.59 亿平方米， 同比 减少 3.10% （图 7 ）。尽 管疫情影 响 了住宅建 设的进度，2020 年新开工面积 和竣工面积出现了大 幅下滑，但存量项目复工情况良好， 总的住宅施工面 积仍保持 了正增长。 在住宅销 售量增长 的刺激下 ，住宅新 开工 面积迅速恢 复，同比 降幅也不 断收窄。 图 7 ：新开 工面积 、竣工 面积 和 其他 施 工面 积 （2014.02-2020.12 ，单位：万平 方米，% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 预计未来一 年， 房企普遍 有降负债 的压力， 拿地 会相 对谨慎 ， 同时会 加快存量 的项目的 开发进度。 因 此房 屋新 开工面积可 能不会有 明显的增 长， 而竣工 面积预计 会 有显著增加。 具体到企 业个体层 面， 部分 负 债率高的 房企 可能 会暂停土地 购置， 新开工 项目数 量会大幅 减少 ； 而低 负债经营的 房企 或将 受益于部 分竞争对 手的退出， 在 土地市场 获得更多的 项目，新 开工面积 与未来的 市场份额 会有 显著上升。 （四 ） 住宅类 土地 ：土地市场 热度有所上 升 ，溢价 率 反弹上涨， 一线 与三线 城市受热捧 2020 年 ，100 大中 城市 4 住宅类供应土地规划建筑面积 累计 7.78 亿 平方米 ， 同比增 长 1.84% ， 增幅 较 2019 年 减 少 3.84 个百分点 ； 住宅类成交土地规划建筑面积累计 6.58 亿平方米 ，同比增长 3.95% ，较上年 度 减少 5.11 个百分 点 。土地市 场 单月供 应和成交 波动较大 ，但整体 来看 增速 持续放 缓 （图 8 ）。 4 包括 ：一 线城 市（4 个） ，为 北京 、上 海、 广州 、深 圳 ； 二线 城市 （26 个） ， 为天 津、 重庆 、杭 州、 南京 、武 汉、 长沙 、济 南、 青 岛、 宁波 、苏 州、 厦门 、福 州 、南 昌、 郑州 、合 肥、 沈阳 、大 连、 长春 、哈 尔滨 、成 都、 西安 、 太原 、石 家庄 、珠 海、 兰州 、呼 和浩 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 2014-02 2014-05 2014-08 2014-11 2015-02 2015-05 2015-08 2015-11 2016-02 2016-05 2016-08 2016-11 2017-02 2017-05 2017-08 2017-11 2018-02 2018-05 2018-08 2018-11 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 房屋新 开工 面积:住宅:累 计值 房屋竣 工面 积: 住宅: 累计 值 房屋其 他施 工面 积: 住宅: 累计 值 房屋施 工面 积: 住宅: 累计 同比 房屋新 开工 面积:住宅:累 计同 比 房屋竣 工面 积: 住宅: 累计 同比 房屋其 他施 工面 积: 住宅: 累计 同比7 / 36 请务 必 阅 读正 文后 的免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 图 8 ：100 大中城市 土地供 应和 成交情 况 （2010-2020 ，单 位： 万平方米 ，元/ 平方 米 ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 2020 年 ，100 大中城 市 住宅类供应土地挂牌均价 和 成交土地楼面均价 分别为 4847.32 元/ 平方米 和 5594.91 元/ 平方米 （图 8） ， 较上年 分别上 涨 4.25% 和 4.21% 。 尽 管 受到疫情 影响 ， 土地价格 依然实现 了正增长 ， 但 涨 幅较 2019 年显著回落。2020 年度 住宅类成交土地溢价率 平 均水 平 为 14.11%，较 上 年度小幅 上升 1.56 个百分点 。 房 地产企业 对 未来住宅 价格的预 期趋于稳 定， 月度 成交土地 溢价 率自 2018 年 以来 维持 在 5%20% 左右（图 9）。 特； 三 线城 市 （70 个） ， 为 贵阳 、 昆 明、 南 宁、 海口、 银川 、 乌鲁 木齐、 无锡、 常州 、 唐 山、 温 州、 嘉兴、 烟台 、 佛 山、 东 莞、 绍 兴、 西宁 、 三 亚、 湖州 、 舟山 、 台 州、 金华 、 镇江 、 扬 州 、 泰 州、 南通 、 连 云港 、 保 定 、 廊 坊、 秦皇 岛、 包头 、 北海 、 赣 州 、 桂 林、 惠州 、 湛江 、 吉 林、 洛阳 、 泉州 、 徐 州、 宜昌 、 蚌埠 、 常 德 、 大 理、 丹东 、 济 宁、 锦州 、 九江 、 泸 州、 牡丹 江 、 南 充、 平顶 山 、 韶 关、 襄阳、 岳阳 、遵 义、 淮安 、盐 城、 宿迁 、衢 州、 丽水 、肇 庆、 江门 、 中山 、汕 头、 张家 口、 淄博 、潍 坊、 马鞍 山、 绵阳 、湘 潭。 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 100 大 中城 市:供 应土 地规 划建 筑面 积: 住宅 类 100 大 中城 市:成 交土 地规 划建 筑面 积: 住宅 类 100 大 中城 市:供 应土 地挂 牌均 价: 住宅 类（ 右轴 ） 100 大 中城 市:成 交土 地楼 面均 价: 住宅 类（ 右轴8 / 36 请务 必 阅 读正 文后 的免责 声明 行业 信用展望 2021 年 2 月 18 日 图 9 ：100 大中城市 成交土 地溢 价率 （2014.1-2020.12 ，单位：% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 分城市来看 ，2020 年 一线城市成交土地数 量保持了 增长，二三线城市出现了下降