2020年1月房地产行业观察.pdf

1 / 12 请务必 阅读正文后的免责声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 作 者： 陈心洁 邮 箱： 1 月， 房 地产市场 成交遇冷 。 受春节假期提前和新冠肺炎 疫情影响， 1 月 30 城 商品房成交面 积同 、环 比 均大幅 低于过 去 9 年同期平均水平 ，且各线城市同、环比均降。 1 月 ，从环 比来看，主要城市商品住宅成交面积均有不同程度地下降，但 从同比来看， 北京和厦门商品住宅成交面积 逆势上升 。 1 月 ， 十大城市 商品房库存总量 基本与上月持平 ， 其中 二 线城市 同比 升幅较大 。 1 月 ， 百强房企销售业绩规模同比降幅 超 12%。 1 月，土地市场 冷淡 。 1 月 300 城土地 供应量环比缩水近 七成，成交量环比下滑超七成 。 各线城市土地成交均量跌价涨， 且一线城市楼面均价涨幅最大 ， 一、三线城市溢价率大幅上升 。 1 月 ， 多 地 公布了 2020 年棚户区和老旧小区改造工作目 标，还有一些省 、 市出台了落户政策和人才政策。 此外，针对 此次肺炎疫情， 各地 政府也出台了相应政策帮助个人和企业渡 过难关。 1 月 重点房企动态方面 ： 超 40 家商业地产企业相继宣布 减免租金 ； 恒大发行 60 亿美元境外票据和 45 亿元公司债 ； 招 商蛇口联合体中标雄安新区安置房项目管理及运营，总投资 73 亿 ； 佳兆业 35 亿港元获香港新界宅地，金茂 46.75 亿底价摘 北京海淀不限价宅地 。 摘 要 相关研究报告： 1. 土地市场回暖，南京 销售热度大幅回升 2019 年 12 月房地产行业 观察 ， 2020.1.20 2. 一线城市热度大幅回 升，大湾区或将迎来重大 利好 2019 年 11 月房 地产行业观察 ， 2019.12.18 3. 2020 年 中国住宅地产 行业信用展望， 2020.1.22 4.经济下行期为何加码 房地产调控政策？， 2019.10.10 受新冠肺炎影响，房地产、土地市场双双遇冷 2020 年 1 月 房地产行业观察 2 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 一、 行业运行动态 （一） 房地产市场 1. 1 月 商品房销售 遇冷 ， 30 城中各线城市同、 环比均 大幅下降 根据 Wind 30 城 1数据， 1 月样本城市商品房成交面积 1023 万平方米， 环比 下降 45%，低于过去 9 年同期环比 均值 18 个百分点， 同比下降 20%， 低于过去 9 年同期 同 比均值 40 个百分点 （图 1） 。受春节假期和疫情影响， 30 城开年首月成交遇冷，商品房成交面积同、环比均大幅低于过去 9 年同期平均水平。其中 一线城市 商品房成交面积 196 万平方米， 环比 下降 40%， 低于过去 9 年同期环比均值 11 个百分点 ， 同比 下降 15%， 低于过去 9 年同期同比 均值 34 个百分点 ； 二线城市 商品房成交面积 485 万平方米， 环比 下降 49%， 低于过去 9 年同期环比均值 21 个百 分点 ， 同比 下降 19%， 低于过去 9 年同期同比均值 38 个百分点 ； 三线城市 商品房成交面积 342 万平方米， 环比 下 降 42%， 低于过去 9 年同期环比均值 19 个百分点 ， 同比 下降 24%， 低于过去 9 年同期同比均值 50 个百分点 （图 2）。从环比来看，二线城市降幅最大； 从 同 比来看， 三 线城市降幅最大 。 图 1： Wind 30 城商品房成交情况（ 2014.01-2020.01，单位：万平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 1 包括 一 线城市（ 4 个） ：北京、上海、广州、深圳，二线城市（ 14 个） ：天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、 武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨，三线城市（ 14 个） ：无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江 阴、昆明、石家庄、兰州（其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山 11 个城市为商品房数据， 其它城市为商品住宅数据 ）。 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 30大中城市 :商品房成交面积 30大中城市 :商品房成交面积 :同比 (右轴 ) 3 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 图 2： Wind 30 城 中 各 线城市 商品房成交 情况 （ 2014.01-2020.01，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 4 个 一线城市 1 月 商品住宅成交面积环比均有不同程度地下降，其 中 广州降幅最大 ， 高达 60%。从同比来看， 北京 涨幅最大， 1 月 商品住宅成交面积 同比逆势上升 23%， 为过去 3 年同期最高水平，反映出北京刚需购房者强劲 的购买力 ； 广州 跌幅最大， 受去年同期高基数影响， 1 月商品住宅成交面积 同比下降 36%。 其他城市 1 月商品住宅成交面积环比 也 均有不同程度地下降 ， 其中 苏州降幅较小 ，商品住宅成交面积基本与上 月持平； 南京 受上月高基数影响， 环比降幅近六成 。从同比来看， 厦门 同比 升幅明显 ，上升 45%，受去年低基数影 响，同比已经连续 11 个月为正 ； 福州 同比 降幅明显 ， 为 45%，降幅已经连续 3 个月超过 40%。 图 3： 春节前后 Wind 30 城商品房成交 面积日 频 数据 （ 01.01-02.09， 单位： 万平方米 ） 注：横轴为 2020 的时间。而 2018 年、 2019 年的成交面积日频数据已做了平移，以便更清晰 、有效 地进行 跨年 比较。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 -100 -50 0 50 100 150 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 30大中城市 :商品房成交面积 :一线城市 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :二线城市 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :三线城市 :同比 0 10 20 30 40 50 60 70 01-01 01-02 01-03 01-04 01-05 01-06 01-07 01-08 01-09 01-10 01-11 01-12 01-13 01-14 01-15 01-16 01-17 01-18 01-19 01-20 01-21 01-22 01-23 01-24 01-25 01-26 01-27 01-28 01-29 01-30 01-31 02-01 02-02 02-03 02-04 02-05 02-06 02-07 02-08 02-09 2020年 2019年 2018年 疫情爆发后 1天 春节假期 4 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 为了研究 1 月房地产销售受疫情影响的情况，我们作了图 3。由于每年春节假期通常没有交易，故将 2019 年 和 2018 年 30 城商品房销售面积日频数据做了相应平移，以便与 2020 年数据进行比较。 1 月 20 日，新冠肺炎疫情 爆发，从 1 月 21 日开始， 各地售楼处纷纷关闭，房地产交易基本暂停 ， 2020 年 30 城 单日 商品房销售面积 持续低 于 2019 年和 2018 年同期水平（图 3）。往年春节假期过后，销售情况便大幅好转，而今年受疫情影响，春节过后 单日商品房销售面积 依然处于 0 附近。整体来看， 1 月由于有春节假期的关系，受疫情影响不算太大。预计实体售 楼部要到 3 月初才能复工，因此整个 2 月销售都会受到很大影响，从而导致第一季度商品房销售面积同比大幅下 降。 2. 1 月 十大城市 商品房库存总量 基本与上月持平 ， 其中二 线城市 同比 升幅 较大 根据 Wind 数据， 1 月 十大城市 2商品房 可售 面积 24.2 亿 平方米， 环比 下降 0.6%，同 比上升 4.1%，其中， 一线 城市 商品房可售面积 9.0 亿平方米 ， 环比 下降 0.6%， 同比上升 2.5%， 二线城市 商品房可售面积 15.2 亿平方米 ， 环 比 下降 0.5%， 同比上升 5.1%（图 4） 。 库存环比上升 的城市中， 深圳 升幅较高 ， 为 1.1%； 库存同比下降的城市中 ， 南京 降幅最大 ，为 22.3%。 库存同比上升 的城市中， 北京 和 厦门 升幅较高 ，分别上升 47.1%和 43.5%； 库存同比下 降 的城市中， 广州 和 深圳 降幅较大 ，分别下降 21.6%和 15.9%。 预计 未来 一线城市库存总量 增速 将 稳中有降 ，二线 城市则 稳中有升 。 图 4： Wind 十大城市中各线城市 商品房 库存情况 （ 2014.01-2020.01，单位： 亿平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 3. 受 春节提前和 疫情影响 ， 百强 房企 销售 业绩规模同比降幅较大 1 月 31 日晚， 克而瑞 发布了 2020 年 1 月 中国房地产企业销售 TOP 100 排行榜。 1 月恰逢春节，又 受 到 疫情影 响， 1 月下旬以来多地售楼处关闭， 春节返乡营销停止， 市场整体成交数据低迷。 截至 2020 年 1 月末， TOP 100 房 2 十大城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门（其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商 品住宅数据）。 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 5 10 15 20 25 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 :同比 (右轴 ) 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 :同比 (右轴 ) 5 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 企单月操盘口径销售金额 5097.5 亿元，较去年同期降低近 12%； TOP 100 房企单月 全 口径销售金额 5771.3 亿元， 较去年同期降低 12.7%； TOP 100 房企单月 权益 口径销售金额 4262.2 亿元，较去年同期降低 16.2%。 在如此严峻的 形势之下，预计今年第一季度全国房企销售 数据 会有较为明显的下滑。 2020 年 1 月 克而瑞 销售 排行榜 （全口径金额） TOP 10 依次为万科地产、碧桂园、中国恒大、中海地产、融创 中国、保利发展、金地集团、招商蛇口、新城控股和华润置地。 （ 二 ） 土地市场 1. 1 月土地市场整体供 求均 大幅 减少 ， 供应量 环比 缩水近七成，成交量环比下滑超七 成 1 月 300 城 3合计 供应土地 1886 宗 ， 供应土地面积 共 6766 万平方米， 供应 土地面积 环比 减少 66%，同比减少 36%。其中 住宅类用地 （ 包括住宅用地和商住综合用地 ） 供应土地 570 宗，供应土地面积共 2733 万平方米，规划 建筑面积 环比 减少 66%， 同比减少 33%。 其中，各线城市供应土地面积同、环比均有不同程度地下降，一线城市同 比降幅最大，三线城市环比降幅最大。 1 月下旬，受春节假期和疫情影响，多地推迟土地拍卖时间， 1 月土地供应 量大幅减少。 1 月 300 城合计 成交土地 1334 宗 ， 成交 土地面积 共 4649 万平方米， 成交土地 面积 环比 减少 71%，同比 减少 49%。其中住宅类用地（包括住宅用地和商住综合用地） 成交 土地 382 宗， 成交 土地面积共 1944 万平方米， 规划 建 筑面积环比 减少 70%，同比 减少 44%。 其中，各线城市 成交 土地面积同、环比均有不同程度地下降 ， 一线城市同 比降幅最大，三线城市环比降幅最大。 2. 1 月 成交土地楼面均价 均 有 上升且一线城市涨幅大，一、 三线城市 溢价率大幅上升 1 月 一线城市 成交土地楼面均价 14211 元 /平方米， 环比 上升 60%，同比 上升 166%； 二线城市 成交土地楼面均 价 3520 元 /平方米， 环比 上升 13%，同比 上升 40%； 三线城市 成交土地楼面均价 1589 元 /平方 米，环比 上升 1%， 同比 上升 37%。结合 300 城 成交土地面积情况来看， 各 线城市土地成交 均 量 跌价 涨 ，且一线城市楼面均价涨幅最 大 。 1 月 一线城市 成交土地 溢价率 9%， 较上月 大幅上升 7 个百分点 ， 较去年同期 上升 0.3 个百分点 ； 二线城市 成交 土地 溢价率 11%，较上月 上升 0.3 个百分点 ，较去年同期 上升 1 个百分点 ； 三线城市 成交土地 溢价率 17%， 较上月 大幅上升 6 个百分点 ，较去年同期 大幅 上升 7 个百分点 。 由此可见，一、三线城市 成交土地 溢价率环比上升幅度较 大，三线城市同比上升幅度较大。 二 、 行业政策动态 1 月 20 日爆发了新型冠状病毒感染的肺炎疫情，对 房地产 市场产生了不小冲击。受疫情影响，中央和地方都 出台了相应政策。 此外， 多 个 省 、 市公布了 2020 年棚户区和老旧小区改造工作 目标， 还有一些 省 、 市出台了 落户 政策和人才政策。 3 由于 Wind 100 城 1 月数据缺失，这里使用中指 300 城数据 。 6 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 （一） 中央 政策 1. 防范化解重大金融风险 , 严防资金违规流入房地产 市场 2020 年央行工作会议 1 月 2 日至 3 日在北京召开， 关于 2020 年工作， 会议要求 要坚决打赢防范化解重大金 融风险攻坚战，加快建立房地产金融长效管理机制。 1 月 3 日，银保监会发 布的关于推动银行业和保险业高质量 发展的指导意见明确规定，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金 违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。 国新办于 1 月 13 日下午举行银 行保险业运行、服务实体经济和防范化解风险新闻发布会。中国银保监会副主席黄洪在会上强调， 2020 年将坚决落 实 “房住不炒 ”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产市场 ，持续遏制房地产金融化 泡沫化。 2020 年 是打好防范化解金融风险攻坚战收官之年 ， 央行和银保监会 仍将 延续 2019 年的政策思路， 坚持“房住 不炒”，防止资金违规流入房地产市场， 坚决 遏制 居民部门杠杆率过快增长以及 房地产金融化泡沫化。 2. 受疫情影响暂无收入人群可合理延后还房贷 ，不得对 受疫情影响较大的 企业盲目 抽贷、断贷、压贷 1 月 26 日，银保监会下发通知，要求银行业保险业金融服务全力配合做好新型冠状病毒 感染的肺炎疫情防控 工作。通知指出，对受疫情影响暂时失去收入来源的人群，要在信贷政策上予以适当倾斜，灵活调整住房按揭、信 用卡等个人信贷还款安排，合理延后还款期限。 此外，通知还指出， 对于受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、 物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但暂时受困的企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。鼓励通过适当下调 贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。 此次 新型冠状病毒导致的肺炎疫情已经蔓延至全国所有省份，确诊病例人数已经远远超过非典时期 ，各地采取 严格的隔离防护和人流限制措施，对部分人群和企业的收入造成较大影响，银保监会及时出台政策可以说是雪中送 炭 。 3. 探索高品质城市治理方式 ， 加强房地产市场调控监测 1 月 17 日 ， 国务院办公厅印发关于支持国家级新区深化改革创新加快推动高质量发展 的指导意见 ， 意见 指出 要高标准推进建设管理， 探索高品质城市治理方式 。 深入推进智慧城市建设，提升城市精细化管理水平。优化 主城区与新区功能布局，推动新区有序承接主城区部分功能。提高新区基础设施和公共服务设施建设水平，增强教 育、医疗、文化等配套功能，率先全面执行绿色建筑标准，推进海绵城市建设，把宜居、绿色、便利等理念体现到 规划建设的各个细节，创造体现品质和文化底蕴的生产生活环境。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实 职住平衡要求，严禁大规模无序 房地产开发，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房行为。 智慧城市是未来 城市 的发展方向之一， 探索高品质城市治理方式 仍需坚持“房住不炒”的定位，合理规划房地 产开发，更好地满足居民自住需求。 （ 二 ） 地方政策 7 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 1. 受疫情影响， 多地暂停商品房销售活动 1 月 26 日晚间，中国房地产业协会倡议，房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动，待疫情过后再行恢复。 在 中房协倡议发出之前，已有多地发布通知，或暂停开放商品房售楼部，或暂停房屋交易，或暂停建筑施工和复工 等。据 不完全 统计，出于 对 新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作 的 考虑，已有超过 百余城暂时关闭 商品房售楼处 ， 暂停房产交易活动 。其中， 广东 、广西 督促各房地产开发企业、中介机构暂停举办集中宣传、促销等公众聚集活动； 南京 所有商品房项目及房地产开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体 性活动 ； 郑州 要求各开发企业一律不得对外开放商品房售楼部； 福州 要求全面停止商品房销售案场、房产中介门店 的经营开放 活动； 重庆 号召各房地产开发企业暂停商品房售楼部（案场）销售活动，各房产中介机构暂停门店营业 。 为了扭转销售局势，房企 纷纷通过 微信小程序、网站等多种渠道搭建起了“线上售楼处”，确保置业者可以足 不出户看房选房。 然而， 线上售楼处仍无法 有效 取代传统售楼处 ， 其销售效果有待观察 。 线上可以满足客户咨询， 但线下看房、签约这个环节很难被替代 。 此外，往年春节是返乡置业热潮期，而今年春节受疫情影响，楼市则陷入 冰点。从目前情况来看， 返乡置业的主力城市受影响较大 。 2. 多地部署 2020 年棚户区和老旧小区改造工作，大力发展公租房 和保障性住房建设 2019 年 12 月的中央经济工作会议提出 ： 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提 升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。 去年 12 月召开的全国住房和城乡建设工作会议明确提出要推动 城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重。各地积极响应中央要求，将棚户区和老旧社 区改造、公租房和保障房建设作为 2020 年的工作重点 ， 今年 1 月份各地陆续开始相关工作的部署。 1 月 2 日， 安徽 省 住房城乡建设工作会议 指出， 2020 年 要 聚焦促进房地产市场平稳健康发展，着力完善住房市 场体系和保障体系 ； 2020 年， 预期 全省新开工棚户区改造 19.997 万套、基本建成 15.254 万套，改造城镇老旧小区 700 个以上。 1 月 6 日， 河南 省 住房和城乡建设工作电视电话会议 指出， 2020 年 将 坚持“稳”字当头，构建租购并 举的住房体系 ； 持续推进保障性住房建设 ； 持续开展棚改逾期回迁问题专项整治，年底前要基本清零 。 1 月 7 日， 浙江 省住房和城乡建设工作会议 提出， 2020 年要 加快完善以公租房保障 为主体、棚户区改造、政策性租赁住房为补 充的城镇住房保障体系 ； 要多元化丰富住房保障形式。构建以公租房实物保障与货币保障、棚户区改造实物安置与 货币安置互为补充的保障方式 ； 全年完成 500 个老旧小区改造，继续鼓励支持既有住宅加装电梯 。 1 月 9 日， 山西 省住房城乡建设工作会议指出， 2020 年将 着力完善城镇住房供应和保障体系，让人民群众住有所居 ， 继续培育健全 住房租赁市场 ； 持续推进城镇保障性安居工程建设，棚户区住房改造新开工 2.7 万套，基本建成 5.3 万套。 1 月 7 日， 武汉 发布 的 政府工作报告提出 ， 2020 年要 加强城市更新和存量住房改造提升 ， 开展老旧小区改造行 动，完成 260 个以上老旧小区改造任务，着力破解脏乱差、公用设施老化等突出问题，持续推进老旧小区加装电梯 工作 ； 新开工建设棚户区改造住房 2.5 万套、建成 2.5 万套 ； 大力发展租赁住房，建设筹集公租房 3000 套，筹集租 赁房源 10 万套（间）。 1 月 8 日， 深圳 发布 的 政府工作报告提出 ， 2020 年将 加大住宅用地供应，增加住房供给， 确保房地产市场平稳健康发展 ； 持续开展大规模公共住房建设行动，建设筹集公共住房不少于 8 万套，确保完成 “十 三五 ”期间建设筹集 40 万套的目标 ； 加快老旧小区改造，支持有条件的旧住宅区加装电梯，完成剩余 400 个城中村 综合整治，完善社区配套和现代物业管理服务，不断改善居住环境。 1 月 12 日，北京 发布的政府工作报告提出， 2020 年将 完成商品住宅土地入库 600 公顷，建设筹集各类政策性住房 4.5 万套 ； 更大力度实施危房和简易楼改造， 继续做好棚户区改造工作 ； 大力推进老旧小区综合整治，实现新开工 80 个项目，老楼加装电梯开工 400 部以上、 8 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 竣工 200 部以上 。 1 月 14 日， 长沙 发布的政府工作报告提出 ， 2020 年将 加强城市更新和存量住房改造提升，实施 优化城市人居环境三年行动计 划，启动“城中村”改造 3 个，改造棚户区 5116 户，完成老城区有机更新片区 6 个 ； 推进住房租赁试点城市建设，筹集租赁房源 2.5 万套，发放租赁补贴 2000 户，重点保障特困户、新市民、被征地农 民住房需求。 1 月 14 日， 广东 省 发布的政府工作报告提出， 2020 年将 加强城市困难群众住房保障，大力发展租赁 住房，新建棚户区改造安置住房 1 万套。 1 月 7 日， 重庆 召开的 老旧小区改造和社区服务提升工作会上 提出， 重庆市 2020 年计划启动实施 1700 个、 3000 万平方米城市老旧小区改造项目，不断提升老旧城区群众的获得感。 1 月 13 日， 河南 省政府办公厅印发 的 关 于推进城镇老旧小区改造提质的指导意见明确， 2021 年 6 月底前完成 2000 年以前建成的城镇老旧小区改造提质 工作，实现城镇老旧小区设施配套、功能完善、环境整洁、管理到位的总体目标。 3. 江苏 、 山东 、 广东 等地 将 放松放开落户限制 2019 年 12 月 31 日， 江苏 省人民政府公布 的 关于推动非户籍人口在城市落户的实施意 见 提出， 江苏将进一 步调整户口迁移政策，落实放宽城市落户条件，全面实 施居住证制度 ； 到 2020 年，努力实现 800 万农业转移人口 在城镇落户，户籍人口城镇化率与 常住人口城镇化率差距比 2013 年缩小 2 个百分点以上。 1 月 9 日， 山东 省住房 和城乡建设工作会议 提出， 2020 年将 全面取消城区常住人口 300 万以下的城市落户限制，放宽城区常住人口 300 万 至 500 万的大城市落户条件 。 1 月 14 日 ， 山东省发布 的 关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见 提出 ， 支持 青岛 市全面放开放宽落户条件，取消重点群体落户限制 。 1 月 14 日， 广东 省 发布的政府工作报告提出， 要 加快推进 新型城镇化，放开放宽除广州、深圳以外的城市落户限制，做强做优县域经济，不断提升中心城区、县城和中心镇 承载能力。 这几个 省份积极响应 中共中央办公厅、国务院办公厅印发 的 关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革 的意见 ， 落实放宽城市落户条件 。 预计将来 还 会有更多的 省市 放松放开落户限制， 以此 促进 劳动力和人才社会性 流动 ， 从而 加快城镇化进程。 4. 苏州、济南发布 人才落户、购房补贴 新政 1 月 6 日， 苏州 人力资源和社会保障局发布 关于公开征求 意见的通知 ， 现在是草案征求意见阶段，最终人才落户政策预计于 2020 年上半年出台 。草案中 指出， 具有大专学历或职业技能等级三级资格，年龄不超过 35 周岁，在苏就业并按规定连续缴纳 （不含补缴）社 会保险 6 个月以上的人员，在人事档案转入后可申请办理落户；有来苏就业意愿并具有全日制本科学历及学士以上 学位人员，在人事档案转入后可申请办 理落户 。其中， 博士研究生、正高级职称人员年龄不超过 55 周岁，硕士研 究生、副高级职称人员年 龄不超过 50 周岁，本科学历男性年龄不超过 45 周岁，本科学历女性年龄不超过 40 周岁。 1 月 6 日， 济南 市住房和城乡建设局发布济南市人才购房补贴申请发放实施细则 (试行 )，并宣布自 2020 年 1 月 1 日起正式试行。 全日制博士、硕士研究生补贴条件包括： 2019 年 9 月 （ 含 ）“ 双创 19 条 ” 政策出台后，申 请家庭在济购买家庭唯一住房 （ 不含购买直系亲属住房 ） ，且距毕业之日不超过 5 年；至购房 之日 3 年内在济无其 他住房登记信息和住房交易记录等 。其中， 全日制博士、硕士研究生享受一次性购房补贴，补贴额度分别为 15 万、 10 万 ； A 类人才实行“一人一策、一事一议”， B、 C、 D 类人才购房补贴标准为购房金额的 50%， 最高分别为 100、 70、 40 万元。 9 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 近年来，各省市的人才落户政策已经屡见不鲜，而如此大力度的购房补贴政策则较为罕见，对于特殊人才最高 可补贴 100 万元，此举充分体现出济南市政府求贤若渴的态度。 5. 重庆 ： 主城高档住房房产税起征点提高 1 月 1 日，重庆市住房和城乡建设委员会发布公告， 2020 年重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由 2019 年的 17630 元 /平方米上调至 19587 元 /平方米，即成交建筑面积价格达到 19587 元 /平方米及以上的住房须缴纳新购 高档住房房产税。重庆房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。 公开资料显示，重庆 市自 2011 年开始试点房产税，征收范围为个人新购、建筑面积交易单价为上两年主城九区新建商品住房成交建筑 面积均价 2 倍及以上的高档住房。 2011 年至今，重庆市已先后 7 次调高主城区高档住房房产税起征点，起征点价 格在近 10 年内翻了一番。 近 10 年房价不断上升，重庆市根据 上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价 的 2 倍 来确定 个人新购高 档住房房产税起征点 的做法十分合理，与时俱进，为购房者减负减 税。 三 、 重点公司动态 （一） 超 40 家商业地产 企业 相继宣布减免租金 疫情当前，各地纷纷推迟复产、复工时间 ， 线下零售业受到 较大 冲击。近日，万科商业、万达商管、龙湖集团 、 华润 置地 、苏宁商管、 印力集团、中骏集团 、融创 等几十家地产企业 纷纷 宣布对旗下商业项目减免租金， 选择同 商 户们一 起 克服疫情 ，共度难关 。 1 月 28 日， 万达商管集团 宣布 ， 自 1 月 24 日 至 2 月 25 日期间，万达商管集团将对全国各地所有万达广场的 商户租金及物业费实行全免政策。据 测算 ， 万达 本次减租金额将超过 30 亿元。 1 月 29 日， 华润 置地 宣布，将免除 旗下各门店招商租户 2020 年 1 月 25 日 -2 月 8 日期间租金。 1 月 30 日， 龙湖集团 宣布， 2020 年 1 月 25 日至 2020 年 3 月 31 日期间， 旗下商场的所有商户 租金费用减半。 1 月 30 日， 万科南方区域 宣布， 2 月 1 日至 2 月 19 日，减 半收取旗下在营的全部自持商业项目所有商户的租金。 1 月 30 日， 印力集团 宣布 ，减半收取旗下在营商业项目所 有商户 2020 年 2 月 1 日至 2020 年 2 月 29 日期间的租金。 此项措施覆盖全国印力在营的 86 个商场，支持超过 10000 家商户。 1 月 31 日， 苏宁广场商业管理公司 宣布对旗下苏宁广场、苏宁易购广场合作品牌，免租半个月，即在全国 范围内免除旗下苏宁广场、苏宁易购广场合作品牌 1 月 25 日 至 2 月 8 日期间租金。 1 月 31 日， 融创文旅集团 宣 布， 1 月 25 日至 2 月 29 日，旗下运营中的文旅城商业项目所有店铺免除全部租金。 受 疫情 影响，今年春节期间各大商场客流量大幅减少，各地大型购物中心取消了促销活动、推迟了开业日期、 缩短了营业时间 ， 全国的商业地产客流锐减、营业额下滑。在线下购物的“寒冬季”， 一些 实力较为雄厚的 商业 地 产 企业 通过降低租金 、 甚至免除租金的方式，替中小经营者们分担市场压力，不仅有助于 抗击疫情 工作的开展，也 利于今后商业 的 稳健 可持续 发展。 （ 二 ） 恒大 发行 60 亿美元境外票据和 45 亿元公司债 10 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 1 月 16 日晚间，中国恒大集团披露公告称，公司于当日与瑞信、美银证券、法国巴黎银行、建银国 际、 光银 国际、中信银行（国际）、天风国际及瑞银订立购买协议 ， 将发行两笔合计 20 亿美元的优先票据 ，分别为 一笔 10 亿美元于 2023 年到期的 11.5%优先票据 和 一笔 10 亿美元于 2024 年到期的 12.0%优先票据。 1 月 21 日， 中国恒大 集团刊发公告宣布，间接全资附属公司景程有限公司作为发行人，与恒大地产集团有限公司、天基控股（恒大地产 附属公司）及附属公司担保人就发行两笔合同 40 亿美元的 优先票据与（其中包括）瑞信、瑞银、美银证券及天风 国际订立购买协议 ， 两笔票据分别为 20 亿美元于 2022 年到期的 11.5%优先票据，以及 20 亿美元于 2023 年到期的 12.0%优先票据。一周内 ，恒大 共发 60 亿美元债 。 1 月 3 日， 据深交所透露，恒大地产集团有限公司 拟发行 2020 年面向合格投资者 公开发行公司债券（第一期）， 本期公司债券发行规模不超过 45 亿元， 为 3 年期， 附第 2 年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权 ， 本期债券的询价区间为 5.80%-7.80%。 此外， 华夏幸福、 龙湖、碧桂园、融创、旭辉等 多家房企扎堆发行境外债 。 克而瑞统计数据显示， 1 月 房企境 外债发行量为 1075.3 亿元， 同比上涨 20%， 为境外发债历年单月最大规模 。 对于房地产行业，一般 1 月 -2 月都是 销售淡季， 而且 年初房企到期债券较多 ， 房企和各机构发债额度充足 ，因此 1 月房企 通常会增加融资 。 （ 三 ） 招商蛇口联合体中标雄安新区安置房项目管理及运营， 总投资 73 亿 1 月 21 日 ， 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 发布 公告 ， 公司与中国建筑科学研究院有限公司、华东建筑 设计研究院有限公司联合体为河北雄安新区容东片区 B1 组团安置房及配套设施项目设计、项目管理及运营管理服 务的中标单位。 中标项目名为容东片区 B1 组团安置房及配套设施项目设计、项目管理及运营管理服务，位于河北 雄安新区容东片区，项目地上总建筑面积不小于 880,300 平方米，安置住宅总建筑面积不小于 692,779 平方米 （ 刚 性规划条件 ）， 项目总投资估算约为 73.07 亿元（不含土地及财务费用） ， 项目内容是为项目提供设计服务、项目 管理及运营管理服务工作。 容东片区 B1 组团安置房及配套设施项目是雄安新区的重大建设项目之一 ， 招商蛇口作为本次中标的联合体的 牵头单位将为项目提供项目管理服务 和 运营管理服务 ， 有利于公司在城市发展与产业升级服务领域市场竞争力 的提 升 ，对公司未来的经营业绩具有积极影响。 （ 四 ） 佳兆业 35 亿港元获香港新界宅地 ， 金茂 46.75 亿底价摘北京海淀不限价宅地 1 月 13 日，据香港地政总署公布的消息显示，海琪有限公司以 35 亿港元获得新界屯门青山湾段住宅 地皮，批 租期为五十年。据悉，上述竞 得者的母公司为 佳兆业 集团控股有限公司 ， 上述地皮位于新界屯门第 48 区青山公路 青山湾段的屯门市地段第 518 号的用地，地盘面积约为 13538 平方米，指定作私人住宅用途，最低及最高楼面 面积分别为 32492 平方米 及 54152 平方米。 除佳兆业外，上述地皮还吸引了嘉里建设、新鸿基地产、会德丰、长江 实业、钻达有限公司、信和置业、佳明集团、恒基兆业地产、永泰地产等 15 家开发商 参与竞拍 。 1 月 20 日，北京海淀区集中出让三宗地块。其中， 金茂 以底价 46.75 亿元摘得地块京土整储挂（海） 2019045 号，地块名称为北京市海淀区四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块，总用地面积 44507.26 平方米，用地性质为 R2 类居住用地，起始价 46.75 亿元，保证金 9.35 亿元，推出楼面价 70027 元 /平方米。 11 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 2 月 17 日 远东研究行业研究 2020 年 1 月初， 房企拿地 较为踊跃 。 1 月 20 日疫情爆发后， 北京、上海、深圳、武汉、天津等多个城市土地 延期拍卖。短期内土地供应减少，房企 拿地基本暂停，预计 到 3 月 前都不会有较大改善 。 四 、 总结和展望 受春节假期提前和新冠肺炎疫情影响， 1 月，房地产市场 和土地市场双双 遇冷。 1 月 30 城商品房 销售情况 大幅 弱 于过去 9 年同期平均水平 ，其中一二三线城市商品房成交面积同、环比均降 。 1 月，十大城市商品房库存总量基本与上月持平，其中二线城市