2020年8月上海土地市场监测报告.pdf

2020年 8月 上海土地市场监测报告 2020年 9月刊 C ONTENTS 目录 2 02 上海土地供需量价情况 01 上海土地政策及市场热点分析 03 上海土地结构性分析 观点提炼 3 2020年 1-8月 上海土拍揽 金 2175.04亿 元，同比 增长 187.7%； 8月 ，从区域来看，郊区 仍为成交主力， 其中 浦东 优惠 政策聚集， 市场成交占 比高 ；中心城区 闵行 纯宅地块成交 大幅增长，拉高整体楼面均价，土拍热度呈现由内环向外环蔓延趋势 8月，多数住宅 地块无自持要求 ，仅要求配建一定比例保障房 ，供应虽有所减缓但房企 拿地 热情持续高涨 ， 土拍市场溢价 率再创近年新高； 从企业来看 ，参拍房企多为 品牌房 企； 上半年龙头房企土地市场补仓动作不明显 ，本月补仓动作明显 月度土地供需结构明细 4 类型 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 20-07 20-08 住宅 158.91 207.33 133.58 177.28 268.18 10.87 219.26 75.06 86.05 121.69 195.64 187.99 79.92 商办 3.32 - 69.78 20.63 35.35 44.35 36.41 - 72.49 25.65 30.82 29.81 44.78 工业 4.3 39.87 52.16 37.78 143.42 32.38 18.93 16.09 80 115.14 271.86 212.84 119.1 其他 - 8.09 46.94 21.15 55.19 5.1 5.4 29.2 5.33 8.34 10.67 8.94 8 总计 166.53 255.29 302.46 256.84 502.14 92.7 280 120.35 243.87 270.82 508.99 439.58 251.8 上海月度土地供应结构 （ 规划建筑面积 ） 单位：万平米 类型 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 20-07 20-08 住宅 89.44 267.97 133.58 143.61 180.21 127.6 219.26 69.63 60.03 115.39 210.01 181.82 99.17 商办 13.13 0.45 49.29 21.48 53.85 29.7 51.06 - 61.14 29.44 36.01 14.48 49.23 工业 4.3 39.87 52.16 37.78 84.36 26.67 51.31 11.55 80 115.14 271.86 207.96 119.1 其他 - 8.09 46.94 21.15 47.1 8.08 10.5 29.2 5.33 8.34 10.67 8.94 8 总计 106.87 316.38 281.97 224.02 365.52 192.05 332.13 110.38 206.5 268.31 528.55 413.2 275.5 上海月度土地成交结构 （规划建筑面积） 单位：万平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：土地供应以公告时间划分，下同 上海土地政策及市场热点分析 5 第 一 章 政策与热点 6 8月 ， 融信 通过招拍 挂 、 合作 拿 地结合 ， 在上海累计竞得 4宗土地 ， 总价近 139亿元 ， 在 沪补仓势头强劲 8月 20日 ， 远洋集团力压金茂 、 招商蛇口等房企 ， 以 22.66亿元的价格摘得上海青浦区一 宗纯宅地 ， 此次拿地为远洋 时隔 三年再次入沪 上海土地供需量价情况 7 第 二 章 上海土地供需走势 0 100 200 300 400 500 600 供应量 成交量 8 万平米 上海月度土地供求情况 2020年 1-8月 上海土地累计成交面积 约 2326.64万 平米 （ 占地 面积 1192.00万 平米 ） ， 揽 金 2175.04亿 元 ， 同比 增长 187.7%；上海 8月 土地市场 供应相比 7月增速放缓 ， 但同比去年仍处于高位 ， 延续 2020年上半年 土地市场活跃的行情 ， 8月 成交规划建筑面积 达 275.51万 平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：土地面积均采用规划建筑面积，下同；此处土地包含各种用途（住宅、商办、工业等）的招拍挂土地 土地规划面积为地块容积率与占地面积乘积，部分综合地块的容积率以地块最高容积率为准 上海土地价格走势 9 8月 ， 上海住宅用地溢价 率再创近年新高 ， 市场住宅用地平均溢价率 达到 27.32%；本月住宅地块成交 共计 11幅 ， 其中 ， 无保障房地块和租赁 房地 块 ， 其中多数住宅 地块无自持要求 ， 大大提升了房企拿地积极性；本月纯宅地楼面价 在 0.9万 - 5.5万 /平米间 ；郊区地块成交增加 ， 高溢价率拉升整体均价 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 0 5 10 15 20 25 30 平均溢价率 平均楼板价 元 /平米 上海住宅用地楼板价及溢价率月度走势 % 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 上海土地市场结构性分析 10 第 三 章 月度土地市场区域及类型结构 11 8月 ， 从供应来看 ， 浦东 新区依旧高 供应 ， 奉贤 、 松江 、 青浦 、 嘉定区 尾随其后；从成交来看 ， 浦东 新区本月 成交有所 上涨 ， 持续保持第一 ， 达 47%， 其次 为 闵行 和松江区 ；从类型来看 ， 本月 工业 供应量超越住宅 ， 成交占比接近总量半 数 ， 住宅成交紧随其后 2020年 8月 上海土地供应结构（按区域） 2020年 8月 上海土地成交结构（按区域） 浦东新区 松江区 青浦区 嘉定区 奉贤区 金山区 闵行区 黄浦区 宝山区 崇明区 住宅 商办 工业 其它 2020年 8月 上海土地成交结构（按类型） 住宅 商办 工业 其它 2020年 8月 上海土地供应结构（按类型） 浦东新区 松江区 闵行区 青浦区 嘉定区 奉贤区 金山区 黄浦区 宝山区 崇明区 数据来源：同策研究院、 dataln 注：数据为规划建筑面积占比 月度住宅用地区域及类型结构 12 住宅 (无保障房） 含住综合 保障房 租赁住宅 2020年 8月 上海住宅用地供应结构（按类型） 住宅 (无保障房 ) 含住综合 保障房 租赁住房 2020年 8月 上海住宅用地成交结构（按类型） 8月 ， 从供应区域来看 ， 浦东 、 嘉定为 住宅用地供应的主要区域 ， 浦东 供应 4幅 纯 宅地 ， 1幅含住综合用地；崇明 、 金山 、 嘉定 、 青浦各供应 1幅纯宅地；从 供应类型来看 ， 住宅 (无保障房 )供应 占比 为 85%， 含 住综合 供应占 15%， 本月无保障 房和租赁住宅供应； 从成交来看 ， 住宅用地成交集中 于 浦东 ， 导致浦东成交 份额 显著 2020年 8月 上海住宅用地供应结构（按区域） 2020年 8月 上海住宅用地成交结构（按区域） 浦东新区 青浦区 崇明区 嘉定区 金山区 浦东新区 闵行区 青浦区 崇明区 嘉定区 金山区 数据来源：同策研究院、 dataln 注：数据为规划建筑面积占比 月度住宅用地明细 13 8月 ， 住宅地块共计 成交 11幅 ， 其中无保障房 和 租赁 房用 地；珠海华发在闵行区所拿地块 溢价率高 达 46.4%， 为本月住 宅溢价率最高地块 ， 楼面 价 2.91万 /平米 ；珠海华发以 64.35亿拿下闵行区一副纯宅地； 从拿地房企来看 ， 多数为品牌房 企 住宅用地（包括含住综合用地） 地块名称 区县 建设用地面积 （万平米） 规划建筑面积 （万平米） 竞价截止日期 受让单位 成交价 （亿元） 规划用途 浦东新区康桥 PDP0-0902、 PDP0-1001单元 01-05地块 浦东新区 8.30 9.13 2020-08-18 珠海华发、仁恒置地 45.00 居住用地 崇明区城桥镇 CMC10303单元 01A-01A（ 51号）地块 崇明区 7.99 8.07 2020-08-06 保利 8.62 居住用地 闵行区颛桥镇闵行新城 MHC10402单元 25A-11A地块 闵行区 7.93 15.87 2020-08-11 珠海华发 64.35 居住用地 浦东新区周浦镇西社区 PDP0-1001单元 10-02、 10-09、 10-10地块 （“城中村”改造项目 -梓潼居民区 A区地块） 浦东新区 6.66 12.10 2020-08-19 中国建筑股份 31.59 商业用地，居住用地，其他 商服用地 浦东新区川沙新镇六灶社区单元 21-01地块 浦东新区 5.83 11.66 2020-08-20 保利 22.48 居住用地 金山区张堰镇区 JSS6-0101单元 47-01地块 金山区 5.34 6.40 2020-08-21 安徽新华发展 5.76 居住用地 嘉定区南翔镇 JDC2-0203单元 18-02、 20-01地块 嘉定区 5.29 12.57 2020-08-17 融信 48.71 居住用地 闵行区七宝镇古美北社区 S110501单元 27-01地块 闵行区 3.75 8.25 2020-08-06 融信、旭辉 45.23 居住用地 浦东新区惠南东城区中单元（ PDS3-0203） A1-3地块（“城中村” 改造项目 -红光村地块） 浦东新区 3.62 6.51 2020-08-19 上海 建工房产 8.32 居住用地 青浦区徐泾镇新开横河南侧 26-04、 31-01地块 青浦区 2.46 5.89 2020-08-20 远洋集团 22.66 居住用地 自贸区临港新片区 NHC10101单元 10-07地块 浦东新区 1.71 2.73 2020-08-27 悦达 地产 5.18 居住用地 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 月度商办用地明细 14 商办用地成交明细 地块名称 区县 建设用地面积 （万平米） 规划建筑面积 （万平米） 竞价截止日期 受让单位 成交价 （亿元） 规划用途 自贸区临港新片区 PDC1-0401单元 H01- 01地块 浦东新区 8.62 15.52 2020-08-20 上海临港、华夏幸福 5.65 商业、文体、餐饮旅馆业用 地 奉贤区奉贤新城 17单元 28F-01区域地块 奉贤区 7.34 10.28 2020-08-26 上海奉贤新城建设发展 3.70 办公楼 青浦区西虹桥蟠龙路东侧 25-06地块 青浦区 4.31 9.48 2020-08-18 国家电力投资集团 8.70 商办、餐饮旅馆业用地 金山区金山工业区 JSS3-0406单元 14-01 地块 金山区 2.41 2.41 2020-08-06 上海康祥实业 0.83 商业、餐饮旅馆业用地 黄浦区淮海社区 C020102单元 055-2地块 （黄浦区淮海中路街道 130街坊地块） 黄浦区 1.72 6.87 2020-08-11 新世界发展 41.11 商办 松江区泗泾镇 SJSB0003单元 27-06号地块 松江区 1.35 2.70 2020-08-07 上海泗润会林实业发展 2.00 商业、餐饮旅馆业用地 自贸区临港新片区书院社区 B0502地块 浦东新区 0.61 1.23 2020-08-06 上海博典企业发展 0.38 其他商服用地 自贸区临港新片区万祥社区邻里中心 H0403地块 浦东新区 0.44 0.53 2020-08-06 上海浦东伟业房地产开发 0.13 商业、其他商服用地 浦东新区上海国际医学园区 13-08地块 浦东新区 0.23 0.12 2020-08-11 上海周旺石油发展 0.23 其他商服用地 浦东新区惠南民乐基地 H01-02地块 浦东新区 0.21 0.10 2020-08-11 上海听北石油 0.12 其他商服用地 数据来源：同策研究院、 dataln 8月 ， 商办 地块共成交 10幅 ， 半数位于浦东新区 ， 总占地面积达 27.24万 平米 ， 浦东新区 土拍升温 各类型土地成交楼板价 15 上海土地成交楼面价月度走势 8月 ， 住宅用地成交量占比高 ， 浦东 、 闵行成交的 2幅纯宅地用 地面积 大且楼面价高；中心城区纯宅地的成交拉高整体 平均楼面价 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 全市平均 住宅用地 商办用地 工业用地 其它用地 元 /平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 各类型土地成交金额 16 上海土地成交金额月度走势 单位：亿元 8月 上海土地出让金总额 达 379.74亿 元 ， 环 比下跌 14.4%， 同比 上涨 332.3%；上月住宅用地 供应显著下降 ， 本月 达成 成交相应下降 ， 成交金额受结构性因素影响有所下跌 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 全市 住宅用地 商办用地 工业用地 其它用地 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 同策研究院自媒体平台 17 同策研究院 部门自媒体平台：微信公众号 同策研究院 、 同策资管 ， 头条号 同策研究院 。 同策研究 院完成的固定周期的周月报告 、 各个研究方向的专题报告会定期在同策研究院公众号上发布；同策资管聚焦 中国资本市场 ， 提供国内外前沿资管资讯 ， 专业视角解读典型资管业务；针对楼市政策 、 市场 、 房企等相关 话题的看法 ， 欢迎与我们沟通交流 同策研究院自媒体平台 微信公众号：同策研究院 微信公众号：同策资管 同策研究院头条号 THANK YOU!