2020年第四季度上海甲级写字楼子市场报告.pdf

2020年 第 四季 度 甲级写字楼子市场报告 上海 Office Market Overview Q4 2020 2 上海核心子市场 2020年四季度 Office Market Overview Q4 2020 3 存量 1,207,450 平方米 全年 新增供应 23,530 平方米 空置率 11.75% (q-o-q 0.16%) 平均租金 人民币 11.45/平方米 /天 (q-o-q 1.91%) 预估收益 4.70% 地标 恒隆广场 会德丰广场 静安嘉里中心 博华广场 主要租户行业 零售业 矿业公司 贸易公司 律师事务所 专业服务 制药公司 上海写字楼 主要子市场 静安核心， 2020第四季度 资料来源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 2020 4 -5% 0% 5% 10% 15% 20% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 新增供应 净吸纳量 空置率 6 7 8 9 10 11 12 13 甲级写字楼租金 重大租赁交易 需求 , 供应 (平方米 )及空置率 (平方米 ) 甲级写字楼租金趋势 (人民币 /平方米 /天 ) (人民币 /平方米 /天 ) 写字楼 租户 面积 博华广场 Kudos上海科导 4,000 恒基广场 668 长生人寿 * 2,000 会德丰广场 SAP 2,100 1788国际中心 宏盟集团 * 8,000 1788国际中心 阿克苏 诺贝尔 7,000 * 续租或扩租 注：租赁成交时间不限于当季 上海写字楼 主要子市场 静安核心， 2020第四季度 资料来源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 2020 5 17 16 上海写字楼 主要子市场 静安核心， 2020第四季度 资料来源：戴德梁行研究部 3 4 1 静安嘉里中心一期 上海商城 梅龙镇广场2 5 8 9 6 7 10 13 11 12 1 2 4 5 7 8 3 9 10 11 12 13 6 4 14 14 15 15 1 1 18 16 中信泰富广场 恒隆广场一期 富邦晶品中心 恒隆广场二期 越洋广场 会德丰 1788 国际中心 静安嘉里中心二期 嘉地广场 恒基广场 688 兴业中心二期 兴业中心一期 博华广场 和黄世纪盛荟广场 静安宝华中心 锦沧文华广场 17 2 嘉地广场二期 18 未来供应 现有供应 3 华润张园项目 4 吉宝静安项目 2 3 5 静安合生汇项目 5 Office Market Overview Q4 2020 6 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 50,000 100,000 150,000 空置面积 吸纳面积 租金 1989 2000 2008 2013 2018 2020 2022 (平方米 ) (人民币 /平方米 /天 ) 项目入市 时间轴 上海写字楼 主要子市场 静安核心， 2020第四季度 资料来源：戴德梁行研究部 Office Market Overview Q4 2020 7 上海写字楼 案例分析 会德丰 静安核心 资料来源：戴德梁行研究部 写字楼信息介绍 地址 : 静安区南京西路 1717号 开发商 : 上海会德丰公司 竣工日期 : 2010 楼层数 : 61 写字楼面积 : 107,000平方米 得房率 : 70% 入驻率 : 96% 租金 : 人民币 11-13/平方米 /天 物业费 : 人民币 47.00/平方米 /月 交通 : 步行 2分钟至地铁 2/7号线静安寺站 主要客户 : 百时美施贵宝 /蔻驰 /托德斯 Office Market Overview Q4 2020 8 上海写字楼 主要子市场 长宁区， 2020第四季度 资料来源：戴德梁行研究部 存量 1,236,154 平方米 全年 新增供应 190,377 平方米 空置率 20.59% (q-o-q 1.72%) 平均租金 人民币 7.4/平方米 /天 (q-o-q 0.51%) 预估收益 4.46% 地标 古北财富中心 SOHO天山广场 长宁来福士广场 主要租户行业 日本公司 金融公司 贸易公司 汽车公司 零售业 化工公司 Office Market Overview Q4 2020 9 上海写字楼 主要子市场 长宁区， 2020第四季度 资料来源：戴德梁行研究部 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% -50,000 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 新增供应 净吸纳量 空置率 2 3 4 5 6 7 8 9 甲级写字楼租金 平方米 (人民币 /平方米 /天 ) 写字楼 租户 面积 长宁来福士 亚马逊 6,000 尚嘉中心 wework 4,500 金虹桥国际中心 拼多多 * 17,000 长宁来福士广场 1号楼 宏利金融 5,000 长宁 88中心 Vipkid*在线英语 2,500 * 续租或扩租 注：租赁成交时间不限于当季 需求 , 供应 (平方米 )及空置率 重大租赁交易甲级写字楼租金趋势 (人民币 /平方米 /天 ) Office Market Overview Q4 2020 10 上海写字楼 主要子市场 长宁区， 2020第四季度 资料来源：戴德梁行研究部 1 3 4 5 2 6 7 10 11 3 4 1 2 5 12 8 9 6 7 10 13 14 11 12 9 813 15 14 15 16 16 长宁国际发展广场 龙之梦购物中心 嘉麒大厦 万都中心 上海国际贸易中心 东银中心 古北财富中心一期 东方维京大厦 雅仕企业大厦 中华企业大厦 尚嘉中心 长宁来福士广场 2号楼 洒水器 , 烟雾探测器 , 安装在开放式设计 材质 大 /高大堂装饰材质为花岗岩 /大理石 /木材 . 办公室的天花板和墙壁为白色 . 每层的洗手间为花岗岩材质 .带有金属覆层和花岗岩的高档双层玻 璃幕墙。整个建筑的装修质量和材料都是最高质量的。 空调系统 VAV 或 VRV 空调 停车位 至少每 100平方米有一位 电梯系统 平均等待时间不超过 30秒，每台最大负载之间 1600-1800公斤，平均服务面积不超过 4000平方米建筑 电信系统 每 30平方米建筑至少一个电话线；配备 DDN、 ISDN、 ADSL；光纤 电气装置 双电源 80W每平方米，有备用发电机 建筑状况 不超过 5年，或具有国际标准的物业管理，通过卓越的维修保养，有效地维护了大厦的外观。为该大楼的业主提供最高标准的管理服务。 Office Market Overview Q4 2020 75 上海写字楼 A-/A/A+ 定义 标准 A- 标准 A 标准 A+ 标准 地理位置 成熟的 CBD、规划的商业区或周边地区，可进入主 要商业区。 成熟的 CBD、规划的商业区或周边地区，容易进 入主要商业区。 成熟的 CBD或规划的商业区域 所有权 由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。 如果分层名称不同，由前业主 /物业管理者保留租 赁控制。 由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥 有。如果分层名称不同，由前业主 /物业管理者保 留租赁控制。 由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。 如果分层名称不同，由前业主 /物业管理者保留租赁 控制。 楼层布局 标准层面积 在 1,200 1,500平方米 , 水泥地面或 架 空地板 , 柱 密度低 , 高得房率 (+65%) 标准层面积 在 1,200 1,500平方米 , 水泥地面或 架 空地板 , 柱 密度低 , 高得房率 (+65%) 标准层面积 超过 1,500平方米 , 架空地板 , 柱 密度低 , 高得房率 (+70%) 天花板 2.5 2.7米。 石膏板 /金属 , 吊顶龙骨 , 业主提供的 灯箱 ; 洒水器 , 烟雾探测器 , 安装在开放式设计中 2.5 2.7米。 石膏板 /金属 , 吊顶龙骨 , 业主提供的 灯箱 ; 洒水器 , 烟雾探测器 , 安装在开放式设计中 不低于 2.8米。 石膏板 /金属 , 吊顶龙骨 , 业主提供的 灯箱 ; 洒水器 , 烟雾探测器 , 安装在开放式设计中 材质 大 /高大堂装饰材质为花岗岩 /大理石 /木材 . 办公室 的天花板和墙壁为白色 . 每层有洗手间 .带有金属覆 层和花岗岩 /石材 /混凝土的双层玻璃幕墙。 大 /高大堂装饰材质为花岗岩 /大理石 /木材 . 办公室 的天花板和墙壁为白色 . 每层有洗手间 .带有金属 覆层和花岗岩 /石材的双层玻璃幕墙。 大 /高大堂装饰材质为花岗岩 /大理石 /木材 . 办公室的 天花板和墙壁为白色 . 每层的洗手间为花岗岩材质 . 带有金属覆层和花岗岩的高档双层玻璃幕墙。整个 建筑的装修质量和材料都是最高质量的。 Office Market Overview Q4 2020 76 上海写字楼 A-/A/A+ 定义 标准 A- 标准 A 标准 A+ 标准 空调系统 VAV或四管风机盘管系统 VAV或四管风机盘管系统 VAV 或 VRV 空调 停车位 至少每 150平方米有一位 至少每 150平方米有一位 至少每 100平方米有一位 电梯系统 平均等待时间在 40-60秒，每台最大负载之间 1350-1600公斤，平均服务面积不超过 4500平方 米建筑 平均等待时间在 30-60秒，每台最大负载之间 1350-1600公斤，平均服务面积不超过 4500平方 米建筑 平均等待时间不超过 30秒，每台最大负载之间 1600-1800公斤，平均服务面积不超过 4000平方 米建筑 电信系统 每 30平方米建筑至少一个电话线；配备 DDN、 ISDN、 ADSL；光纤 每 30平方米建筑至少一个电话线；配备 DDN、 ISDN、 ADSL；光纤 每 30平方米建筑至少一个电话线；配备 DDN、 ISDN、 ADSL；光纤 电气装置 60-80W每平方米，有备用发电机 60-80W每平方米，有备用发电机 双电源 80W每平方米，有备用发电机 建筑状况 不超过 10年，或者具有专业的物业管理，通过良 好的维护有效维护了建筑物的外观 不超过 10年，或者具有专业的物业管理，通过良 好的维护有效维护了建筑物的外观 不超过 5年，或具有国际标准的物业管理，通过 卓越的维修保养，有效地维护了大厦的外观。为 该大楼的业主提供最高标准的管理服务。 Office Market Overview Q4 2020 77 上海写字楼 B/B+ 定义 标准 B 标准 B+ 标准 地理位置 成熟的 CBD、规划的商业区或周边地区，可合理进入主要商业区。 成熟的 CBD、规划的商业区或周边地区，可进入主要商业区。 所有权 由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不 同，由前业主 /物业管理者保留租赁控制。 由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主 / 物业管理者保留租赁控制。 楼层布局 标准层面积在 800 1,500平方米 , 水泥地面 , 柱 密度中等 , 得房率一般 (+60%) 标准层面积 在 1,000 1,500平方米 , 水泥地面或 架空地板 , 柱 密度低 , 高得房率 (+65%) 天花板 2.4-2.7米。安装在开放式设计中的洒水器、烟雾探测器 2.5 2.7米。 石膏板 /金属 , 吊顶龙骨 , 业主提供的灯箱 ; 洒水器 , 烟雾探测器 , 安装在 开放式设计中 材质 大 /高大堂装饰材质为花岗岩 /大理石 /木材 . 办公室的天花板和墙壁为 白色 . 每层有洗手间 .带有金属覆层和花岗岩 /石材 /混凝土的单层或双 层玻璃幕墙。 大 /高大堂装饰材质为花岗岩 /大理石 /木材 . 办公室的天花板和墙壁为白色 . 每层有洗 手间 .带有金属覆层和花岗岩 /石材 /混凝土的双层玻璃幕墙。 Office Market Overview Q4 2020 78 上海写字楼 B/B+ 定义 标准 B 标准 B+ 标准 空调系统 双管风机盘管系统 VAV或双管风机盘管系统 停车 每 200平方米至少一位 每 175平方米至少一位 电梯系统 平均等待时间在 40-60秒，每台最大负载之间 1250-1600公斤， 平均服务面积不超过 5000平方米建筑 平均等待时间在 40-60秒，每台最大负载之间 1300-1600公斤，平均服务 面积不超过 4500平方米建筑 电信系统 每 30平方米建筑至少一个电话线；配备 DDN、 ISDN、 ADSL； 光纤 每 30平方米建筑至少一个电话线；配备 DDN、 ISDN、 ADSL；光纤 电气系统 60-80W 每平方米 ，有备用电源 60-80W 每平方米 ，有备用电源 Office Market Overview Q4 2020 79 上海写字楼 郊区 /商业园区定义 标准 主要郊区标准 主要商业园区标准 地理位置 成熟的郊区商业区，规划的郊区商业区 成熟的商业园区、规划的商业园区 权利人 由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同， 由前业主 /物业管理者保留租赁控制。 由单一主体拥有或在区域内楼层的主要占有者拥有。如果分层名称不同，由前业主 /物业管理者保留租赁控制。 楼层分布 标准层面积 超过 1,000平方米 , 水泥地面或 架空地板 , 柱 密度低 , 高得房率 (+65%) 标准层面积 超过 1,000平方米 , 水泥地面或 架空地板 , 柱 密度低 , 高得房率 (+65%) 天花板 2.5 2.7米。 石膏板 /金属 , 吊顶龙骨 , 业主提供的灯箱 ; 洒水器 , 烟雾探 测器 , 安装在开放式设计中 2.5 2.7米。 石膏板 /金属 , 吊顶龙骨 , 业主提供的灯箱 ; 洒水器 , 烟雾探测器 , 安装 在开放式设计中 材质 大 /高大堂装饰材质为花岗岩 /大理石 /木材 . 办公室的天花板和墙壁为白色 . 每层有洗手间 .带有金属覆层和花岗岩 /石材 /混凝土的双层玻璃幕墙。 大 /高大堂装饰材质为花岗岩 /大理石 /木材 . 办公室的天花板和墙壁为白色 . 每层有洗 手间 .带有金属覆层和花岗岩 /石材 /混凝土的双层玻璃幕墙。 Office Market Overview Q4 2020 80 上海写字楼 郊区 /商业园区定义 标准 主要郊区标准 主要商业园区标准 空调系统 VAV或四管风机盘管系统 VAV或四管风机盘管系统 停车 至少 200平方米一位 至少 200平方米一位 电梯系统 平均等待时间在 40-60秒，每台最大负载之间 1300-1600公斤，平均服 务面积不超过 5000平方米建筑 平均等待时间在 40-60秒，每台最大负载之间 1300-1600公斤，平均服 务面积不超过 5000平方米建筑 电信系统 每 30平方米建筑至少一个电话线；配备 DDN、 ISDN、 ADSL；光纤 每 30平方米建筑至少一个电话线；配备 DDN、 ISDN、 ADSL；光纤 电气装置 60-80W 每平方米 ，有备用电源 60-80W 每平方米 ，有备用电源 建筑状况 不超过 10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了 建筑物的外观 不超过 10年，或者具有专业的物业管理，通过良好的维护有效维护了 建筑物的外观 About Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) is a leading global real estate services firm that delivers exceptional value for real estate occupiers and owners. Cushman & Wakefield is among the largest real estate services firms with approximately 51,000 employees in 400 offices and 70 countries. In 2018, the firm had revenue of $8.2 billion across core services of property, facilities and project management, leasing, capital markets, valuation and other services. To learn more, visit or follow CushWake on Twitter. 2020 Cushman & Wakefield. All rights reserved. The information contained within this report is gathered from multiple sources believed to be reliable. The information may contain errors or omissions and is presented without any warranty or representations as to its accuracy. Shaun Brodie Head of Occupier Research Greater China Direct: +862122080529 Shaun.FV.B 如需更多信息，请联系：