海外城市房价解读：旧金山篇（2019年）.pdf

目录 一、旧金山都会区是美国西岸第二大都会区，房地产业发展迅速 . 1 1、概况：旧金山是美国西部的海港城市，是金融、贸易和文化中心 . 1 2、房地产市场：区域住宅价格北高南低，下半年成交量同比下降 16.1% . 3 二、旧金山房价：下半年绝对价格先跌后涨 . 4 1、绝对价格：下半年房屋套价先跌后涨 ，与全美平均水平的差距逐步扩大 . 4 2、房价指数：下半年房价指数波动上行 . 5 3、分物业：四季度别墅和公寓套价环同比均上涨 . 6 4、分区域： 12 月各地区别墅和公寓销售价格同比普遍下跌 . 9 三、结语：下半年楼市整体稳定，未来房价或面临调整 .10 海外城市房价解读：旧金山篇（ 2019 年） 下半年楼市 整体稳定 ，未来 房价或 面临 调整 中指研究院 中房指数系统 CREIS 全球房地产指数系统 GREIS 中指研究院 中房指数系统 电话： 010-56319253 邮箱： caojingjingfang 海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 1 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 一、 旧金山都会区 1是美国西岸第二大都会区，房地产业发展迅速 1、概况：旧金山是美国西部的海港城市，是金融、贸易和文化中心 图：旧金山湾区及旧金山市县覆盖范围 资料来源：中指研究院综合整理 旧金山湾区位于美国加州北部，是美国西岸的第二大都会区，仅次于洛杉矶。旧金山湾区（ San Francisco Bay Area）简称湾区，是美国加利福尼亚州北部的一个大都会区，是美国西岸仅次于洛杉矶的第二大都会区，含有九个县级行政区：圣克拉拉县、阿拉梅达县、圣马刁县、马林县、康特拉科斯塔县、纳帕县、索拉诺县、索诺玛县和县市合一的旧金山。其中三个主要城市为西部的旧金山、东部的奥克兰和南部的圣何塞。湾区的快速交通系统解决了各城市之间的运输问题。根据 2010年美国人口普查，旧金山湾区面积约为 18,000 平方千米，总人口数在 710 万左右，是美国西海岸最发达的地区之一，也是美国人均所得最高的地区之一。 图：旧金山湾区快速交通系统 资料 来源： bart.gov、中指研究院综合整理 1本文所采用的大 都会 统计区 (United States Metropolitan Statistical Areas，简称 MSA)，是美国核心 都会 人口密度相对较高，和地区全体经济有密切关系的地理区域。这些地区并没有法律地位，由美国人口普查局和其他联邦政府机构出于统计目的使用。核心 都会 区域人口超过 5 万人的，可被定为大都会统计区。 加利福尼亚州 海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 2 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 旧金山是美国西部的海港城市，是金融、贸易和文化的中心。 旧金山是美国西海岸仅次于洛杉矶市的第二大港口城市，于 19 世纪中的加州淘金潮时逐渐发展成为美国西岸的金融中心。在金融商业区的蒙哥马利街有“西部的华尔街”之称，全美最大银行美洲银行也创始于此，许多其他国际金融机构、跨国银行等也都在旧金山创立或设有地区总分部。新兴的宇航、汽车装配、电子等工业部门近年也有较大的发展。旧金山适宜的气候和开放的风气，再加上市政府为了吸引科技公司进驻和鼓励投资创业所提供的优惠政策， 使得许多世界级的科技总公司落脚在旧金山。 旧金山属于地中海式气候，适宜居住。 旧金山三面环水、环境优美，是一座山城。受太平洋加利福尼亚寒流的影响，旧金山是典型的亚热带地中海式气候，冬暖夏凉、阳光充足，被誉为“最受美国人欢迎的城市”。 图：加州及旧金山湾区各县人口密度对比 资料来源：美国国家统计局、中指研究院综合整理 人口密度大，亚裔移民较多。 美国统计局数据显示， 2010 年旧金山市人口达80.5 万人，是全美人口第 13 大城市，人口密度为 17179 人 /平方英里，约为加州平均水平（ 239 人 /平方英里）的 72 倍，远超其他县区，为全美大城市第二高，仅次于纽约。 旧金山是个移民城市， 2011 年旧金山亚裔人口所占比例约为 33.9%，远高于加州整体水平（ 13.6%）。当地唐人街地处旧金山下城，是北美洲最古老的唐人街，也是亚洲以外最大的华人社区。唐人街自成立以来一直在美国以至整个北美洲华人移民的历史和文化中担当重要角色，保有中国各种各样的商品和丰富多彩的传统文化，吸引着许多华人来此居住。 239171790 5000 10000 15000 20000纳帕县加州索诺玛县马林县索拉诺县圣克拉拉县康特拉科斯塔县圣马刁县阿拉梅达县旧金山人 /平方英里海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 3 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 2、房地产市场：区域住宅价格北高南低，下半年成交量同比下降 16.1% 图： 2017 年 8 月旧金山市各区域房屋挂牌中位价 资料来源： Trulia、中指研究院综合整理分析 房屋均价由北向南逐渐下降。 旧金山市总面积约 600 平方公里，其中，陆地面积约 121 平方公里，从旧金山市各区域房屋挂牌中位价看，高价位住房普遍集中于北部地区，南部地区多处在 100 万美元 /套以下。 图： 2015 年全美及各主要都会区住房拥有率（ Homeownership Rate） 数据来源：美国统计局，中指研究院整理分析 旧金山都会区住房拥有率低于全美平均水平。 根据美国统计局调查结果， 2015年旧金山都会区的住房拥有率为 56.3%，较 2014 年（ 54.6%）上升 1.7 个百分点，比全国平均水平（ 63.7%）低 7.4 个百分点，明显低于华盛顿（ 64.6%）。 图： 2012 年 四 季度至 2019 年 四 季度旧金山市住宅成交量及其同比变化 资料来源： rereport，中指研究院综合整理 2019 年下半年旧金山市住宅成交 2403 套，同比下降 16.1 %。 2019 年三季度旧金山市住宅成交 1115 套，环比下降 26.5%， 同比下降 26.9%。四季度住宅成交1288 套，环比上升 15.5%， 同比下降 3.7%。 4 9 . 1 %4 9 . 9 %5 6 . 3 %5 9 . 3 %6 3 . 7 %6 4 . 3 %6 4 . 6 %0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%洛杉矶纽约旧金山波士顿全美芝加哥华盛顿-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%02004006008001 0 0 01 2 0 01 4 0 01 6 0 01 8 0 02 0 0 0套住宅成交量 同比海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 4 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 二、 旧金山房价： 下半年 绝对价格 先跌后涨 1、绝对价格： 下半年 房屋套价 先跌后涨 ，与全美平均水平的差距逐步 扩大 图： 2009 年 12 月至 2019 年 12 月美国及旧金山市房屋套价 数据来源： zillow，中指研究院综合整理 2019 年下半年旧金山市房屋套价 先跌后涨 ，与全美平均水平的差距 逐步扩大 。美国著名房产估价机构 Zillow 指数显示， 2019 年 12 月旧金山市房屋套 价 为 138.7万 美元 /套， 环比上涨 1.0%，涨幅较 11 月扩大 0.6 个百分点；同比上涨 1.7%，涨幅较 11 月扩大 1.6 个百分点。 整体来看， 2012 年旧金山市房地产市场开始回暖，房屋套价持续攀升。 2013年 3 月，旧金山房屋套价首次超过金融危机前最高点（ 81.3 万美元）； 2016 年 3月 -9 月，房屋套价连续 7 个月小幅下跌后 止跌转涨， 随后旧金山房价整体一直保持平稳上涨态势； 至 2019 年 6 月 ，房屋套价高达 137.7 万美元 /套， 随后 旧金山房价出现 短暂性微幅下跌， 10 月房屋套价止跌转涨，随后 稳步 上 行 ，与全美平均水平的差距逐步扩大 。 -1 0 . 0 %-5 . 0 %0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %020406080100120140160 Z i l l ow H om e V a l ue I nde x( S a n Fr a nc i s c o C i t y )Z i l l ow H om e V a l ue I nde x( U S )旧金山同比指数简介之 Zillow 房价指数 （ Zillow Home Value Index） 发布机构 美国房地产挂牌公司 Zillow。 计算方法 对每个房屋的销售价格进行评估产生，需要经过计算原始中位数据、调整系统误差、季节性调整等一系列过程，简称 Zestimate。估价房屋包括已售和未售的所有住宅。针对一些特定的区域，对房屋销售月度中位数进行时间追踪，追踪时间从 1996 年 4 月开始。 覆盖范围 全美（ the nation）及七种区域类型，包括州（ state）、都会区（ metropolitan area）、郡县（ county）、国会选区（ congressional district）、城市（ city）、邮区（ ZIP code）、街道（ neighborhood）等。 海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 5 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 2、房价指数： 下半年房价指数 波动上行 图： 2009 年 12 月至 2019 年 12 月旧金山都会区凯斯 -席勒指数 2及同比 资料来源： S&P，中指研究院综合整理 下半年 房价指数 波动上行 。 凯斯 -席勒指数显示， 2019 年 12 月，旧金山都会区房价指数为 269.3 点，环比上涨 0.7%，涨幅较 11 月扩大 0.3 个百分点；同比上涨2.1%，涨幅较 11 月扩大 1.6 个百分点。整体来看， 2012 年 2 月起，旧金山都会区房价指数大体呈平稳上涨趋势， 2015 年 11 月超过金融危机前最高点（ 219.3 点）。2018 年 9 月，旧金山房价指数升至阶段性高位 ，为 268.9 点； 进入 2019 年以来，除 1 月、 5 月、 9 月以及 10 月，旧金山房价指数 小幅下跌外，其余月份房价指数均上涨，且 12 月 房价指数 上涨至历史最高位 ，为 269.3 点 。 图： 2009 年 12 月至 2019 年 12 月旧金山及其他主要都会区的同比 数据来源： S&P，中指研究院综合整理 12 月，旧金山都会区房价指数同比涨幅低于洛杉矶和 20 大都会区，但高于纽约。 2019 年下半年，旧金山都会区房价指数同比 涨跌幅均低于 洛杉矶和 20 大都会区 。 12 月，旧金山都会区房价指数同比涨幅分别比 20 大都会区（ 2.8%）和洛杉矶（ 2.6%）低 0.7 个百分点和 0.5 个百分点，比纽约（ 1.1%）高 1.0 个百分点。 2基期为 2000 年 1 月，基点为 100 点 - 1 0 %- 5 %0%5%1 0 %1 5 %2 0 %2 5 %3 0 %3 5 %4 0 %0501 0 01 5 02 0 02 5 03 0 0 凯斯 - 席勒指数 同比-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%30%35%40% C A -S a n Fr a nc i s c o N Y -N e w Y or k C A -L os A n g e l e s C om po s i t e -2 0海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 6 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 3、分物业：四季度别墅和公寓套价环同比均上涨 别墅：四季度别墅销售套价 环 同 比均由 跌转涨 图： 2001 年 四季度 至 2019 年 四 季度旧金山都会区 3别墅销售价格及同比变化 资料来源：美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度，别墅销售套价环 同比均由 跌转涨。 2019 年四季度，旧金山都会区别墅销售套价为 99.0 万美元 /套，环比由 跌转涨，涨幅为 2.7%；同比止跌转涨，涨幅为3.9%。整体来看， 2016 年二季度，旧金山都会区别墅销售套价首次超过金融危机前高点（ 84.6 万美元 /套） ； 2017 年二季度，别墅套价再次超过金融危机前高点 ，为 95 万美元 /套 ； 2018 年 二 季度 ，别墅套价上涨至历史高位（ 107.0 万美元 /套），随后 连续 3 个季度下跌 ， 2019 年二季度别墅套价 上涨至 105 万美元 /套 ，进入下半年，别墅套价波动 运行 。 3本小节中旧金山地区特指 San Francisco-Oakland-Fremont 区域。 -5 0 %-4 0 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%50%020406080100120万美元/套别墅销售套价中位数 同比指数简介之凯斯 -席勒指数 （ S&P/Case-Shiller Home Price Indices） 发布机构 由 Karl Case， Robert Shiller 和 Allan Weiss 于上世纪 80 年代提出，由 Fiserv 公司计算，标准普尔公司发布。 计算方法 采用带权重的重复交易法，计算周期较长，一般为两个月，时间从 1987 年 1 月开始。重复交易法是根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。为了保证数据的有效性，凯斯-席勒房价指数在将家庭内部转移、房屋类型改变以及失信数据剔除的基础上，对价格进行加权。一是对交易价格进行加权，价格变化越大，权重越小；二是对交易间隔时间进行加权，交易间隔时间越长，权重越小。 覆盖范围 目前包含一个全美指数（季度）、 20 大都会区分区指数（月度）、 10 大都会区综合指数（月度）以及 20 大都会区综合指数（月度）。 20 大都会区 包括凤凰城、洛杉矶、圣迭戈、旧金山、丹佛、华盛顿、迈阿密、坦帕、亚特兰大、芝加哥、波士顿、底特律、明尼阿波利斯、夏洛特、拉斯维加斯、纽约、克里夫兰、波特兰、达拉斯和西雅图。 10 大都会区综合包括波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣迭戈、旧金山和华盛顿。 海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 7 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 图： 2009 年四 季度 至 2019 年 四 季度 旧金山及其他主要都会区的别墅销售价格 图： 2009 年 四 季度至 2019 年 四 季度旧金山及其他主要都会区的别墅销售价格同比 数据来源： 美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度， 旧金山 都会区 别墅销售套价 仍位居各都会区首位，远高于全美平均水平。 2019 年下半年，旧金山都会区别墅销售套价仍远高于其他都会区和全美平均水平，差距呈扩大态势。四季度，旧金山都会区别墅销售套价分别比洛杉矶（ 61.7 万美元 /套）、纽约（ 39.2 万美元 /套）和全美平均水平（ 27.5 万美元 /套）高 37.3 万美元 /套、 59.8 万美元 /套和 71.5 万美元 /套。 四季度，别墅销售套价同比涨幅低于全美水平。 2019 年四 季度 ，全美、纽约及洛杉矶别墅销售套价同比均上涨 且涨幅均扩大 ；旧金山同比止跌转涨。四季度旧金山别墅销售套价同比上涨 3.9%，分别比洛杉矶（ 7.2%）、全美（ 6.7%）和纽约（ 5.5%）低 3.2 个百分点、 2.8 个百分点和 1.5 个百分点。 公寓：四季度公寓销售套价 环同比均由 跌转涨 图： 2001 年四 季度至 2019 年 四 季度旧金山公寓销售 价格 中位数及同比 资料来源：美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 020406080100120万美元/套U . S . L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C AS a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C A N e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%50%U . S . L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C AS a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C A N e w Y o r k - J e r s e y C i t y - W h i t e P l a i n s , N Y - N J-5 0 %-4 0 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %5 0 %01020304050607080901 0 0万美元/套公寓销售套价中位数 同比海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 8 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 四季度，公寓销售套价环同比均由 跌转涨。 2019 年四季度，旧金山都会区公寓销售套价为 84.7 万美元 /套，环比由 跌转涨，涨幅为 2.3%；同比止跌转涨，涨幅为0.5%。整体来看， 2019 年下半年，旧金山都会区公寓销售套价环 同比均 由 跌转涨。 图： 2009 年 四 季度至 2019 年 四 季度旧金山及其他主要都会区的公寓销售价格 图： 2009 年 四 季度至 2019 年 四 季度旧金山及其他主要都会区的公寓销售价格同比 数据来源： 美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度， 旧金山都会区 公寓销售套价 仍位居各都会区首位，远高于全美平均水平。 2019 年下半年，旧金山都会区公寓销售套价仍远高于其他都会区和全美平均水平，差距呈扩大态势。四季度，旧金山都会区与洛杉矶（ 47.5 万美元 /套）、纽约（ 29.7万美元 /套）和全美平均水平（ 25.0 万美元 /套）的差距分别为 37.2 万美元 /套、 54.9万美元 /套和 59.6 万美元 /套。 四季度，公寓销售套价同比涨幅低于全美平均水平。 2019 年四季度，全美、 洛杉矶、纽约及旧金山公寓销售套价同比均上涨 ，其中全美涨幅最高。旧金山都会区公寓销售套价同比上涨 0.5%，与全美平均水平（ 5.3%）、 洛杉矶（ 3.2%）、 纽约（ 1.3%）分别相差 4.7 个百分点、 2.6 个百分点和 0.7 个百分点。 020406080100120万美元/套U . S . L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C AS a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C A N e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J-4 0 %-2 0 %0%20%40%60% U . S . L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C AS a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C A N e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J海外城市房价解读 旧金山篇 （ 2019 年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 9 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数系统 4、分区域： 12 月各地区别墅和公寓销售价格同比 普遍下跌 图： 2019 年 下半年 旧金山湾区各主要县区住宅成交套价及其同比 数据来源： zillow，中指研究院综合整理 12 月各地区别墅和公寓销售价格同比 普遍下跌 别墅方面， 2019 年下半年，各地区别墅价格均较平稳，其中旧金山县别墅套价仍为各地区最高 。 2019 年 12 月，旧金山县别墅销售套价为 144.9 万美元 /套， 较 排在第二位的马林县（ 117.3 万美元 /套）高 27.6 万美元 /套；阿拉梅达县和索诺玛县别墅销售套价相对较低，分别为 89.5 和 64.2 万美元 /套。同比来看， 12 月四个主要区县别墅销售套价同比一涨三 跌 ， 其中旧金山县同比上涨，涨幅为 1.1%；马林县跌幅最小，下跌 1.5%；阿拉梅达县和索诺玛县跌幅分别为 1.6%和 2.5%。 公寓方面， 2019 年下半年旧金山县公寓销售套价在各区域中最高， 且明显高于其他区域 。 12 月，旧金山县公寓成交套价为 122.8 万美元 /套，为价格最低的索诺玛县（ 38.4 万美元 /套）的 3.2 倍。同比来看， 12 月四个主要区县公寓销售套价一涨三跌 ， 其中旧金山县公寓同比上涨，涨幅为 2.8%；马林县跌幅最小，下跌 2.6%；阿拉梅达县和索诺玛县跌幅分别为 2.9%和 4.6%。 -7 %-6 %-5 %-4 %-3 %-2 %-1 %0%1%2%3%4%0204060801001201401607 8 9 10 11 12 7 8 9 10 11 12 7 8 9 10 11 12 7 8 9 10 11 12 7 8 9 10 11 12 7 8 9 10 11 12 7 8 9 10 11 12 7 8 9 10 11 12旧金山县 马林县 阿拉梅达县 索诺玛县 旧金山县 马林县 阿拉梅达县 索诺玛县别墅 公寓万美元/套成交套价中位数 同比指数简介之二手房房价指数 （ Existing Home Sales Index） 发布机构 美国房地产经纪人协会。 计算方法 每月从当地房管局和 MLS（ Multiple Listing System）中获得二手房（别墅和公寓）销售价格数据，然后对获得的数据进行计算和处理，处理由于权限限制、 MLS 提供商变化等原因造成的问题数据和错误数据等，进而计算每个区域的权重，这种计算 方法 也称为非季节性调整。每十年均会对权重进行检测来反映数据的变化。再将非季节性调整量转换成季节性调整年率。 覆盖范围 全美和各普查区（ Northeast， South， Midwest and West）的二手房销售价格中位数和平均数（近三年年度以及近一年的月度数据），包括季节性调整和非季节性调整价格； 各都会区别墅（ single-family homes）和公寓（ condos and co-ops）的非季节性调整价格中位数（近三年的年度和近一年的季度数据）。