三线城市房地产草根调研纪要——徐州.pdf

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 专题研究 2020 年 12 月 21 日 房地产 三 线城市房地产草根调研纪要 徐州 行业 指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -6.16 0.26 -8.59 相对表现 -7.43 -15.00 -22.43 相关报告 1、销售同比增速走阔，土地成交溢价率抬高： 1-11 月统计局数据点评2020-12-18 2、 2021 年房地产行业年度投资策略 谨守而中，与时偕行2020-12-14 3、周专题：百强房企销售稳健，部分业绩已超去年全年：周度高频数据跟踪（ 11.21-11.27） 2020-12-02 分析师 董浩 执业证号： BOI846 hao.dongcricsec 联系人 李凯 likaicric 纪要要点 全国性综合交通枢纽，淮海经济区中心 ，对周边人口具备吸附力 。 徐州，地处苏北，是国家“一带一路”重要节点城市， 国务院批复确定的全国性综合交通枢纽，淮海经济区中心城市，下辖 5 个区、 3 个县、 2 个县级市， 辐射苏北， 皖 北， 鲁 南， 豫 东地区。 2019 年，徐州 GDP 为 7151.4 亿元， 同比增长 6.0%， 居全国第 27 位，三产占比为 9.5%、 40.4%、 50.1%。截至2019 年，常住人口 882.6 万 ，城镇化率 66.7%， 人口净流入 2.4 万，城镇人口净增长 15.8 万 ， 城镇居民人均可支配收入 36215 元，同比 +7.8%， 城市人均住房建筑面积 48.42 平方米 。 目前已有两条地铁线路开通。 住宅市场需求强劲，房价连续五年上涨 。 2015 到 2016 年，徐州市需求快速释放， 2016 年成交面积同比上升 43.3%， 2017 年供求同步放量 ，在强需求的支撑下， 房价同比上涨 19.3%。房价强势上涨的带动下， 2018 年全市供应量同比上升 102.9%， 但成交主力转向远郊区县 ， 在 其 需求的推动下 ，全市成交量同比上涨 80.4%。 2019 年主城区成交面积和成交价格分别同比上升 12.5%、 12.3%， 由于供给规模微量收缩 ， 供求基本保持平衡 ，而远郊区 13.4%的 价格增幅一定程度上抑制了需求的释放，全市整体供大于求。2020 年受疫情影响，供货不足 ，整体上供不应求，推动房价继续上扬，截至 12 月中旬 ， 全市房价上涨 7.0%， 其中主城区上涨 10.7%。 土地市场量价齐升 ， 疫情下热度不减 。 20152017 年徐州 土地市场 热度 逐渐提升，宅地流拍面积控制在 5%以内，溢价率走高， 2017 年平均溢价率达 34.2%。 2018 年 上半年 市场延续了前期的火热 ， 多宗地块竞价愈百轮 ，6 月发布限售新政后，土地市场遇冷，流拍率 上升 ，地块多以底价成交。 2019年起 ， 市场回暖 ， 供应放量 ，需求回升，开发商持续看好，土地 楼板价创出新高 ，由于下辖区县成交占比提高，全市综合成交楼板价较上年下滑 7.7%。2020 年市场热度持续 ， 供需两旺 ， 楼板价 、 溢价率双双 超越 前高 。 风险提示 ： 新冠疫情尚存不确定性 ；房地产行业调控政策超预期；房地产行业基本面运行不及预期。 -26%-13%0%13%26%2019-12 2020-04 2020-08房地产 上证指数专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 14 内容目录 徐州 淮海经济区中心城市 . 4 1. 房地产市场韧性强，疫情下热度不减 . 5 1.1. 限售不限购，房地产政策宽松 . 5 1.2. 强需求下市场热度高，疫情影响有限 . 5 1.3. 首改需求旺盛，核心市辖区成交领先 . 7 1.4. 供需两旺，疫情不减土地市场热度 . 9 2. 优质项目情况简介 . 11 2.1. 万科熙望 徐州配套完善的首个儿童成长社区 . 11 2.2. 弘 阳璞樾门第 依山傍水交通便利的高端改善型住宅 . 11 3. 风险提示 . 13 评级指南及免责声明 . 14 图表目录 图 1：徐州城市规划 . 4 图 2：徐州购房政策 . 5 图 3：徐州市商品住宅供求 . 6 图 4：徐州主城区商品住宅供求 . 6 图 5： 2020 年内徐州商品住宅供需 . 7 图 6： 2020 年内徐州主城区商品住宅供需 . 7 图 7：徐州市库存与去化周期 . 7 图 8：徐州主城区库存与去化周期 . 7 图 9：各面积段销售面积（万方）情况 . 8 图 10：徐州各区销售面积（万方）情况 . 8 图 11：徐州中心城区销售面积（万方）情况 . 8 图 12：远城区销售面积（万方）情况 . 8 图 13：徐州 2020 年 11 月商品住宅成交金额排行榜 . 8 图 14：徐州 2020 年 11 月商品住宅成交面积排行榜 . 8 图 15：徐州宅地 供应、成交、流拍（万方） . 9 图 16：徐州宅地价格情况 . 9 图 17：徐州宅地供需和成交楼板价 . 10 图 18：徐州宅地成交总价和溢价率 . 10 图 19：万科熙望区位图 . 11 图 20：万科熙望规划鸟瞰图 . 11 图 21： 弘阳璞樾门第区位图 . 12 图 22： 弘阳璞樾门第规划效果图 . 12 专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 14 表 1：万科熙望项目信息表 . 11 表 2：弘阳璞樾门第项目信息表 . 12 专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 14 徐州 淮海经济区中心城市 全国性综合交通枢纽，淮海经济区中心 ，对周边人口具备吸附力 。 徐州，地处苏北，是国家“一带一路”重要节点城市， 国务院批复确定的全国性综合交通枢纽，淮海经济区中心城市，下辖 5 个区、 3 个县、 2 个县级市， 辐射苏北，皖 北， 鲁 南， 豫 东地区。 2019 年，徐州 GDP 为 7151.4 亿元， 同比增长 6.0%，居全国第 27 位，三产占比为 9.5%、 40.4%、 50.1%。截至 2019 年，常住人口882.6 万 ，城镇化率 66.7%， 人口净流入 2.4 万，城镇人口净增长 15.8 万 ， 城镇居民人均可支配收入 36215 元，同比 +7.8%， 农村居民人均可支配收入 19873元 ，同比 +9.2%， 城市人均住房建筑面积 48.42 平方米 。 目前已有两条地铁线路开通，一号线覆盖五个市辖区，二号线贯穿老城区和徐州新区。 徐州主城 以老城区中心和徐州新区中心为“双心” ，主要向东、东南部发展。 徐州主城区利用绿色空间和铁路为自然边界，规划布局 8 个片区，其中以老城区中心和徐州新区中心为“双心”，分别承担商业中心和行政商务中心职能，建设用地向东和东南方向发展为主，控制向西北发展，严格限制向西南发展，市政府坐落于东南方向的徐州新区，高铁站则位于东部的城东新 区。 图 1： 徐州城市规划 数据来源：克而瑞证券研究院 专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 14 1. 房地产市场韧性强，疫情下热度不减 1.1. 限售不限购，房地产政策宽松 限售政策遏制炒房，购房补贴吸引人才 。 与其他二线城市限售限购双管齐下不同，徐州采取了以限售为主，限贷为辅，不限购的政策。 1）购房：不限制购房数量，非徐州户籍满足相应条件即可购房。 2）限贷：首套房商贷最低首付 3成，二套房最低首付 4 成。公积金贷款方面，最低首付分为三档，市县区适用不同贷款额度；政策严控一户多房，拒绝第三套住房使用公积金贷款；此外，淮海经济 9 市与徐州互认互贷，政策与购房所在地相同。 3）限售：依据户籍和已购房数量适用两档不同限售政策，最高限售年限 6 年。 4）购房补贴：为 加快建设淮海经济区人才高地 ，对于首次购房的大学生人才给予最高 30 万的购房补贴。 图 2： 徐州购房政策 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 1.2. 强需求下市场热度高，疫情影响有限 需求强劲，房价连续五年上行 。 2015 到 2016 年，徐州市需求快速释放， 2016年成交面积同比上升 43.3%， 2017 年供求同步放量 ，在强需求的支撑下， 房价同比上涨 19.3%， 这一时期主城区 成交 占比 90%以上 ，且 连续三年呈现供不应求态势 。房价强势上涨的带动下， 2018 年全市供应量同比上升 102.9%， 其中主城区增加 54.1%，由于前期的高基数和对需求的消化， 2018 年主城区成交仅录得 7.3%的涨幅 ， 成交主力转向远郊区县 ， 在 其 需求的推动下 ， 全市成交量同比上涨 80.4%。因为成交结构的变化， 2018 年 全市房价下滑 6.4%， 但同期主城区和远郊区县房价分别同比上涨 10.5%和 7.7%。经过 2018 年的盘整 ， 2019年主城区成交面积和成交价格分别同比上升 12.5%、 12.3%， 由于供给规模微专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 6 / 14 量收缩 ， 供求基本保持平衡 ，而远郊区 13.4%的 价格增幅一定程度上抑制了需求的释放，全市整体供大于求。 2020 年受疫情影响，供货不足 ，整体上供不应求，推动房价继续上扬，截至 12 月中旬 ， 全市房价上涨 7.0%， 其中主城区上涨 10.7%。 图 3： 徐州市商品住宅供求 图 4： 徐州主城区商品住宅供求 数据来源： CRIC， 克而瑞证券研究院 注： 2020 年供应数据截至 12 月 14 日，成交数据截至 12 月 13 日 数据来源： CRIC， 克而瑞证券研究院 注： 2020 年供应数据截至 12 月 14 日，成交数据截至 12 月 13 日 疫情下，徐州住宅 市场 韧性十足 ， 价格呈上升趋势 。 2020 年一季度，受疫情影响，一二月供需双降，三月成交环比上升 334.2%， 四月当月成交同比转正为8.7%，市场韧性十足。二季度随着新增项目入市，供给充足，成交迎来小高峰，三季度需求平稳，但供货不足，主要消化前期库存，去化周期下降，四季度在供给增加，开发商促销加快回款的带动下，成交回升。价格方面，由于月度成交结构的差异，价格呈现一定的波动，但在强需求支撑下，不改上升趋势。库存方面，截至 2020 年 11 月末 ，徐州全市库存 879.3 万方 ，去化周期 7.6 个月 ，主城区库存面积 373.8 万方 ， 去化周期 5.8 个月 ，皆处于历史低位， 未来补库存需求较强 。 0200040006000800010000120000200400600800100012001400160018002015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年供应面积 (万 )成交面积 (万 )成交均价 (元 / )0200040006000800010000120001400001002003004005006007008009002015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年供应面积 (万 )成交面积 (万 )成交均价 (元 / )专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 7 / 14 图 5： 2020 年内徐州商品住宅供需 图 6： 2020 年内徐州主城区商品住宅供需 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 图 7： 徐州市库存与去化周期 图 8： 徐州主城区库存与去化周期 数据来源： CRIC， 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC， 克而瑞证券研究院 1.3. 首改需求旺盛，核心市辖区成交领先 首改需求旺盛，中心城区成交占比高 。 徐州住宅市场以首改需求为主，从面积段来看， 90-130 平米 成交占比 60%以上 ， 90 平米以下刚需占比较小 ， 130150平米改善呈上升趋势 。分地区来看，中心城区成交领先，占比 50%以上，具体来看， “苏北第一区 ” 铜山区和贾汪区占比较高，经济开发区在 6-7 月 需求 大增后热度下降。 0200040006000800010000120000501001502001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月供应面积 (万 ) 成交面积 (万 )成交均价 (元 / )020004000600080001000012000140000204060801001201401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月供应面积 (万 ) 成交面积 (万 )成交均价 (元 / )05101520250200400600800100012002015/122016/122017/122018/122019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11库存面积 (万 ) 去化周期 12(月 )051015202501002003004005006007002015/122016/122017/122018/122019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/11库存面积 (万 ) 去化周期 12(月 )专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 8 / 14 图 9： 各面积段销售面积（万方）情况 图 10： 徐州各区销售面积（万方）情况 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 图 11： 徐州中心城区销售面积（万方）情况 图 12： 远城区销售面积（万方）情况 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 图 13： 徐州 2020 年 11 月商品住宅成交金额排行榜 图 14： 徐州 2020 年 11 月商品住宅成交面积排行榜 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 0%20%40%60%80%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月90 以下 90-110 110-130130-150 150-200 200 以上0%10%20%30%40%50%60%70%0204060801001201月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月主城区 远郊区 主城区占比0%20%40%60%80%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月经济开发区 铜山区 鼓楼区云龙区 泉山区 贾汪区0%20%40%60%80%100%1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月沛县 邳州市 新沂市 睢宁县 丰县专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 9 / 14 1.4. 供需两旺，疫情不减土地市场热度 土地市场持续火热 ， 量价齐升 。 20152017 年徐州 土地市场 热度 逐渐提升，宅地流拍面积控制在 5%以内，溢价率走高， 2017 年平均溢价率达 34.2%。 2018年 上半年 市场延续了前期的火热 ， 多宗地块竞价愈百轮 ， 6 月发布限售新政后，土地市场遇冷，流拍率 上升 ，地块多以底价成交。 2019 年起 ， 市场回暖 ， 供应放量 ，需求回升，开发商持续看好，金辉、龙湖首进徐州，土地 楼板价创出新高 ，中梁竞 得的泉山区地块楼板价达 12183 元 /，由于下辖区县成交占比提高，全市综合成交楼板价较上年下滑 7.7%。 2020 年市场热度持续 ， 供需两旺 ， 楼板价 、 溢价率双双 超越 前高 。 图 15： 徐州宅地供应、成交、流拍（万方） 图 16： 徐州宅地价格情况 数据来源： CRIC， 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC， 克而瑞证券研究院 疫情 下土地市场热度不减，量价再创新高。 2020 年 受疫情影响 ， 2、 3 月份土地供给较少，成交主要为消化 1 月份供应，四月份随着逐步复工复产，市场步入正轨，二、三季度供求皆保持高位，四季度供给收缩，但房企拿地热情不减，截至 12 月中旬 ， 全年供给的 190 宗纯住宅地仅有 9 宗流拍，且全部位于远郊县区。全年综合楼板价 2565 元 /，同比提高 36.1%，平均溢价率 40.2%，同比增加 20.4pct， 皆创新高 ， 南京颐居摘得的泉山区地块楼板价 16906 元 /，再度刷新徐州地王。“三道红线”下，房企持续看好徐州市场，预计未来有进一步 增长空间。 05001000150020002015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年供应 成交 流拍0%20%40%60%80%100%0500100015002000250030002015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年成交楼板价 (元 /m)溢价率 (%)主城区成交占比 (%)专题研究 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 10 / 14 图 17： 徐州宅地供需和成交楼板价 图 18： 徐州宅地成交总价和溢价率 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 0100020003000400050000501001502002503003501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月供应建面 (万 ) 成交建面 (万 )成交楼板价 (元 /m)0204060801001200204060801001201401月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成交金额 (亿元 ) 溢价率 (%)