XX花园住宅项目工程管理策划书.doc

XX花园 住宅 项目 工程管理策划书 XX 房地产开发有限公司 XX 花园项目部 2020 年 3 月 10 日 1 / 66 目 录 第一部分 项目概况 . 4 一、区域位置 . 4 二、周边市政配套情况 . 4 （一）给水方面 . 4 （二）排水方面 . 5 （三）燃气供应 . 6 （四）供电情况 . 6 （五）热力方面 . 7 （六）弱电方面 . 7 三、地形地貌与地质状况 . 7 四、小区规划设计概况 . 7 五、项目分期分区思路 . 8 （一）配合营销 . 8 （二）标段划分 . 9 （三）设备机房布局与交通线路满足分批竣工与入伙的条件 . 9 （四）分期分区应预备可能的最不利局面应对方案 . 9 六、管理目标 . 9 （一）质量目标 . 9 （二）工期目标 . 9 （三）文明施工目标 . 10 七、项目发展面临压力 .11 （一）工期压力 .11 （二）历史遗留问题仍存隐患 . 12 （三）场地狭小，同期开发难度较大 . 12 第二部分 总平面管理策划 . 12 一、总平面布置原则 . 12 二、总平面策划思路 . 12 三、各阶段平面布置方案 . 13 （一）塔吊布置 . 13 （二）土方开挖施工顺序 . 14 （三）道路交通组织及平面布置 . 15 （四）砼泵布置 . 16 四、工程标段划分 . 18 （一）标段划分的原则 . 18 2 / 66 （二）各阶段工程分判标段划分 . 18 五、脚手架体系 . 22 六、临水临电设施管理 . 23 第三部分 工程进度管理策划 . 25 一、项目进度目标分解 . 25 二、高层 小高层进度策划 . 25 （一）大钢模内置与劳务组织方案 . 25 （二）标准层结构六天一层分解计划 . 25 （三）工序合理穿插，不断 提供工作面 . 26 三、叠拼别墅进度策划 . 28 （一）平面流水 . 28 （二）竖向流水 . 28 （三）均衡施工 . 29 （四）工程关键线路分析及管控措施 . 29 2.关键线路工作进度管控措施 . 30 四、工程进度管理措施 . 32 （一）形象进度节点付款 . 32 （二）过程工期考核 . 32 （三）展示区局部重点突进 决定全局士气与节奏 . 32 （四）“第一次”的控制 . 32 （五）公司内部各部门进度协调 . 33 （七）计划突破后的处理措施 . 33 第四部分 工程质量管理策划 . 34 一、工程质量管理目标 . 34 二、工程质量策划重点难点及专项策划 . 34 （一）设计优化及完善 . 34 （二）合同招标质量技术要求 . 34 （三）方案审查及技术交底 . 34 （四）样板先行确认 . 35 （五）关键质量指标的监控及检验办法 . 35 （六）材料管理 . 35 （七）施工验收及工序 控制 . 36 （八）联合验收 . 36 （九）防渗漏、防沉降、防开裂专项策划 . 37 三、建立项目质量管理体系架构 . 37 四、施工过程中的质量管控措施 . 37 3 / 66 （一）督促施工单位建立并完善自身的质量管理体系 . 37 （二）对重要部位或重要工序的操作工人实行考核上岗 . 37 （三）旁站监理 . 38 （四）现场巡视 . 38 （五）质量管理中心前移、范围外移 . 38 （六）建立日常质量监督机制 . 38 （七）建立质量预警的长效机制 . 38 （八）公司月度综合检查和评比制度 . 38 第五部分 安全文明施工管理策划 . 39 一、安全文明施工管理策划概述 . 39 二、建立安全文明管理组织体系 . 39 三、安全施 工管理策划 . 39 （一）现场安全的日常管理方面 . 39 （二）施工现场消防安全管理要求 . 42 （三）其他方面 . 44 四、文明施工管理策划 . 46 （一）文明形象的日常管理内容 . 46 （二）治污减霾要求 . 46 （三）其他方面 . 47 五、安全与文明的管控措施 . 48 （一）建立项目现场安全文明督导管理小组 . 48 第六部分 重点工程专项策划 . 49 一、土方工程 . 49 二、桩基工程专项策划 . 50 三、展示区工程专项策划 . 51 四、精装修工程专项策划 . 53 （一）项目管理 . 53 （二）精装修工程项目 . 54 （三）精装修材料项目 . 55 （四）分包模式 . 56 （五）主包工程与精装修承包范围及工作面交接的界定 . 56 （六）总包与精装单位的配合及费用划分 . 58 五、机电安装工程专项策划 . 60 六、成本管理专项策划 . 64 （二）事中控制 . 64 （三）后期控制 . 65 4 / 66 第一部分 项目概况 一、区域位置 1.所属位置：【 XX 花园】项目位于处于古都西安二环生活圈，城北经开区新城市中心，大明宫遗址公园区和浐灞生态圈的交汇位置，共占地 125.807 亩。 2.周边情况：目前项目周边道路，仅广运潭大道已施工完毕，正式通车。广运潭西路及浐灞一路正在建设之中，其中广运潭西路已完成路基 施工及雨污水、电缆沟通的建设，经与浐灞 城市投资建设有限公司 沟通，广运潭西路预计 2020 年 9 月施工完毕，开始通车。浐灞一路 2009 年已完成设计，目前因征地问题暂停施工，计划 2020 年 12 月30 日前完成施工。 二、周边市政配套情况 （一）给水方面 1.周边管网建设情况 根据项目周边道路建设情况，目前广运潭大道路建设完毕，具备接水条件。经核查自来水公司城市供水管网图，及现场勘查，在广运潭大道东西两侧各设计有一路 DN400自来水管道，且西侧自来水管道在我司项目附近预留有两处接驳井，具体位置及高程需我司进行实测。广运 潭西路在路中设计有一路 DN300 给水管网，但仍未实施；浐灞一路也在建设中，路中以北 18.5 米处设计有一路 DN400 给水管道也仍未实施。 项目周边市政给水管网 2.市政供水压力 经与西安市水务集团规划设计研究院了解，浐灞区域的水源目前来自南郊水厂和 曲江水厂，按曲江水厂出厂压力推算，我司广运潭项目周边的市政管网压力接近 2 公斤。 5 / 66 （二）排水方面 根据项目周边道路建设情况，目前仅有广运潭大道可以接受雨、污水排放，我司项目前期临时的雨污水排放只能考虑由此接入。经核查广运潭大道雨污水图纸及现场勘查，广运潭大道在我司项目一边分别预留有 2 根 DN500 的雨水管和 2 根 DN300 的污水管，具体位置需参考广运潭大道雨污水管道图纸现场实测。 广运潭大道污水管道图 广运潭大道雨水管道图 另，浐灞一路北侧设计有 DN400 的污水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司 项目范围内预留有 2 根 DN400 的接口；浐灞一路南侧设计有 DN700 的雨水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有 2 根 DN500 的接口。 6 / 66 浐灞一路污水管道图 浐灞一路雨水管道图 广运潭西路东侧设计有 DN400 的污水管道，设计流向自南向北汇入浐灞二路，在我司项目范围内预留有 3 根 DN400 的接口；广运潭西路西侧设计有 DN500 的雨水管道，设计流向自西向东汇入广运潭大道，在我司项目范围内预留有 3 根 DN500 的接口。 （三）燃气供应 参考浐灞规划局的天然气管线规划及实测图纸，广运潭大道上设 计有 DN325 的中压管道，浐灞一路上设计有 DN200 的中亚管道。但在广运潭大道现场未找到天然气的相关管线，仍需实测确认。 （四）供电情况 1.电源点 据我司广运潭项目较近的电源点主要有两个：新房变、世园变。经供电局客服中心勘测班核实，新房变距离广运潭项目最近，且广运潭大道在新房变至我司项目间为全段电力沟道，但新房变目前已接近饱和；世园变离广运潭项目最远，路由情况较为复杂，但世园变有间隔有容量。根据以上情况，新房变为我司理想的电源点。 7 / 66 2.正式供电 按我司项目要求，正式供电为两路供电，两路 10KVA 电源分列运 行，互为备用。根据西安市供电局专改公实施办法要求，二路电源需缴纳高可靠性供电费，因此，电气方案设计时，需考虑尽可能的减少第二路电源的容量。 供电局的两路电源点目前无法确定，待正式用电方案批复后方可确定电源点及供电外线路由。一般根据供电局方案审批原则，临时用电的电源点将成为正式用电的一路电源点，因此，新房变将可能成为正式用电的一路电源。 （五）热力方面 根据西安市市政设施局下属燃热处供热范围划分，广运潭项目属西安市热力总公司太华热力公司供热范围。广运潭大道路东建设有 DN600 的热力管道，经与西安市热力总公司核 实，在 DN600 的热力管道已沿广运潭大道路辐射至浐灞大道。广运潭西路设计有 DN400 的热力管道，目前仍未报批实施。浐灞一路设计有 DN400 的热力管道，仍未报批实施。 另与西安市热力总公司沟通，太华热力公司供热采用高温热水供热，市政供回水温度： 110 摄氏度 /70 摄氏度，市政管网设计压力 0.5MPa-0.8MPa。 （六）弱电方面 经查看图纸及现场踏勘，广运潭大道路西有弱电管道，具备向项目接通广电、网络和电话的条件。浐灞一路路北及广运潭西路路东设计有弱电管道。 三、地形地貌与地质状况 地块形状整端，内部平整，现 状基本为杂草灌木，有部分遗留问题 (如紧邻项目北侧泰腾地产边界问题 ,项目西南角拆迁遗留问题等 )。地块地势高于周边道路，西侧高于广运潭西路 2米，东侧高于广运潭大道 1.5米。现有市政配套管线完善，集中在项目用地东侧的广运潭大道。 四、小区规划设计概况 项目用地 83871.50 平方米，建筑总面积约 258451.47 平方米，其中地上建筑面积184694.00 平方米，地下建筑面积 73757.47 平方米，容积率 2.20，总户数 1405 户，结构形式为剪力墙结构。 项目规划设计共 26 栋主楼及幼儿园，其中，幼儿园为 3 层， 4 栋 (4 个单元 )二梯六户 34 层塔楼，均靠场地东侧布置。 7 栋 (20 个单元 )一梯二户多层、小高层在场地西侧、北侧布置。 15 栋 (60 个单元 ) 4+1 层叠拼别墅在场地中部布置。 8 / 66 楼栋相临范围群体地库为地下二层，车位总数为 1884 个，其中地下 1696 个，地上 188 个，临街商业为 2-3 层。小区大型设备、机房，如热交换站、变电房等均设于车库之中。 小区规划设计总平面图 小区户型分布图 五、项目分期分区思路 （一）配合营销 为满足营销售楼的需求，项目优先开发售楼示范工程。包括 1 个售楼处、 2 套叠拼别墅实体样板间 (顶跃及 下跃 )、 3 套临时样板间 (设置于售楼处内 )及园林示范区 (红线内部为永久性 ,红线外部占用市政绿化带 ,为临时性 )，其中售楼处计划于 2020 年 8 月底移交营销并展示，园林示范区及 5 套样板间计划于 2020 年 9 月底完成施工工作，具备展示条件。 9 / 66 （二）标段划分 根据公司发展需要及营销货量需求，本项目计划分两个标段同期开发 .其中一标段 9栋叠拼别墅物业类型楼栋计划于 2020 年 12 月竣工备案， 2016 年 6 月入伙；一标段及二标段剩余所有楼栋计划于 2016 年 12 月竣工备案完成， 2017 年 8 月入伙。 （三）设备机房布局与交通线路满足分 批竣工与入伙的条件 为满足项目开发的竣工验收及入伙需求，项目部与设计部、设计院沟通，将整个地库的热交换站、水泵房、消防控制室、配电室等都布置在一标段 (2020 年 12 月竣工范围内 )，确保了项目的正常开发需求。 （四）分期分区应预备可能的最不利局面应对方案 本项目应考虑到各种可能出现的不利因素，如目前展示区土方开挖阶段发现地下有古墓需发掘、西安市政府强势治污减霾政策、附近村民以强揽工程名义对现场进行的多频率干扰等，均将造成工期拖延等不利影响。后期开发应注意此类事项，若存在相似情况，尽量提前穿插开展相关工作，避免 不必要的停工；另周边道路均未开通，后期二标段开工，施工组织道路策划需考虑周全，避免断路、堵路，影响正常施工进展。 六、管理目标 （一）质量目标 工程质量达到国家质量验收规范合格标准；实测实量合格率达到 90%以上；分户验收合格率达到 100%；确保获得陕西省结构示范工程，争取取得陕西省长安杯（省优质工程）。 （二）工期目标 各标段的主要进度节点如下： 1.展示区工程主要时间节点 序号 工作内容 完成时间 1 土方开挖 2020-03-20 2 桩基施工完成 2020-04-07 3 售楼处结构完成 2020-07-05 4 别墅结构完成 2020-07-25 5 售楼处内外装修施工完成 2020-08-25 6 别墅实体样板间内外装修施工完成 2020-09-25