2019年中国产业园行业综述.pdf

1 leadleo 报告提供的任何内容（包括但不限于数据、文字、图表、图像等）均系 头豹研究院独有的高度机密性文件（在报告中另行标明出处者除外）。 未经头豹研究院事先书面许可，任何人不得以任何方式擅自复制、再造 、传播、出版、引用、改编、汇编本报告内容，若有违反上述约定的行 为发生，头豹研究院保留采取法律措施，追究相关人员责任的权利。头 豹研究院开展的所有商业活动均使用“头豹研究院”或“头豹”的商号、商标 ，头豹研究院无任何前述名称之外的其他分支机构，也未授权或聘用其 他任何第三方代表头豹研究院开展商业活动。 报告作者：郑敏仪 2019/12 2019年 中国产业园行业综述 概览标签 ：产业园、区域发展规划、园区运营、产业发展2 leadleo 2019.12 LeadLeo 头豹研究院简介 头豹研究院是中国大陆地区首家B2B模式人工智能技术的互联网商业咨询平台，已形成集行业研究、政企咨询、产业规划、会展会 议行业服务等业务为一体的一站式行业服务体系，整合多方资源，致力于为用户提供最专业、最完整、最省时的行业和企业数据库服务，帮助 用户实现知识共建，产权共享 公司致力于以优质商业资源共享为基础，利用大数据、区块链和人工智能等技术，围绕产业焦点、热点问题，基于丰富案例和海量数据， 通过开放合作的研究平台，汇集各界智慧，推动产业健康、有序、可持续发展 300+ 50万+ 行业专家库 1万+ 注册机构用户 公司目标客户群体覆盖 率高，PE/VC、投行覆 盖率达80% 资深分析师和 研究员 2,500+ 细分行业进行 深入研究 25万+ 数据元素 企业服务 为企业提供定制化报告服务、管理 咨询、战略调整等服务 提供行业分析师外派驻场服务，平台数据库、 报告库及内部研究团队提供技术支持服务 地方产业规划，园区企业孵化服务 行业峰会策划、奖项评选、行业 白皮书等服务 云研究院服务 行业排名、展会宣传 园区规划、产业规划 四大核心服务：3 leadleo 2019.12 LeadLeo 报告阅读渠道 头豹科技创新网 leadleo PC端阅读全行业、千本研报 头豹小程序 微信小程序搜索“头豹”、手机扫上方二维码阅读研报 图说 表说 专家说 数说 详情请咨询 添加右侧头豹研究院分析师微信，邀您进入行研报告分享交流微信群4 leadleo 2019.12 LeadLeo 产业园区属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是一种区域经济发展、产业 调整升级的空间聚集形式，促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。伴随中国经济发展，中国产业园区数量和规模持续 增长，各类产业园区总数超15,000个。此外，在中国产业转型升级的形势下，一批以新兴产业为主导的产业园（如生物医药产业 园、机器人产业园、大数据产业园、航空产业、数字文创产业园等）如雨后春笋般出现。 产业园面临“招商难”困境 招商是产业园发展的关键，当前中国产业园存在招商资源少、招商对接效率低、传统招商模式效果不佳等问题，导致园区招商成功率低， 招商费用居高不下，同类园区形成恶性竞争。 产业园竞争加剧，园区开发企业集中度高 在政府优惠政策作用逐步弱化和产业园区竞争趋势日益激烈的背景下，中国大部分园区存在产业定位不清、产业关联度低、技术创新不 足、产业配套服务薄弱等多方面问题，仍未能形成独特竞争力。从地理区域分布看，2019年中国TOP30产业园开发企业分布较为集中， 主要分布在北京、上海、广东等经济发达的城市和省份，三地企业数目占比超70%。江苏、河北、湖北等区域也逐渐涌现一批优秀的园区 开发企业。 推动园区集约化发展，产业园往智慧园区方向升级 为了在激烈竞争中突围而出，中国产业园将借助物联网、云计算、人工智能、5G等新一代信息技术构建智慧园区，从园区基础设施、运 营管理、园区招商、企业服务、金融服务等方面实现科技化、智能化、一体化升级，提高园区服务、运营能力，降低园区运营和管理成 本，推进园区协同管理和集约化发展。 概览摘要5 leadleo 2019.12 LeadLeo 目录 名词解释 - 6 中国产业园行业市场综述 - 8 产业园定义 - 8 产业园分类 - 9 产业园五大功能 - 10 产业园发展模式演变 - 11 中国产业园行业相关政策分析 - 12 中国产业园行开发运营关键要素 - 14 产业园开发运营模式分析 - 15 产业园盈利模式分析 - 18 中国产业园行业发展现状 - 19 生物医药产业园 - 20 机器人产业园 - 22 大数据产业园 - 24 通用航空产业园 - 26 数字文化创意产业园 - 28 区块链产业园 - 30 中国产业园行业发展痛点 - 32 中国产业园行业发展趋势 - 36 中国产业园行业竞争格局 - 39 方法论 - 41 法律声明 - 426 leadleo 2019.12 LeadLeo 产业地产：由地方政府或开发商主导的对片区内的土地进行整体开发和运营，以工业厂房、商业楼宇、研发实验室等地产为载体，提供产业孵化、载体租售、园区营运、 配套商业等服务的新型地产形式。 PPP模式：政府和社会资本合作模式（ Public-Private Partnership ），是公共基础设施中的一种项目运作模式。该模式基于提供产品和服务出发点，达成特许权协议，形 成“利益共享、风险共担、全程合作”伙伴合作关系，PPP优势在于使合作各方达到比单独行动预期更为有利的结果：政府的财政支出更少，企业的投资风险更轻。 要素驱动型：依靠各种生产要素的投入，如土地、资源、劳动力等，促进国家经济增长的发展方式。 集约化：通过经营要素质量的提高、要素含量的增加、要素投入的集中以及要素组合方式的调整来增进效益的经营方式。 工业机器人：面向工业领域，通过编程或示教方式实现自动化，同时具备拟人形态及功能的机械装置。 服务机器人：从事非工业生产，可为人类日常生活提供有益服务的一类机器人。服务机器人通常具备半自主或全自主工作模式，可以认识周围环境，根据变化的环境信 息进行自主思考，并做出反应，是多种技术集成的智能化装备。 特种机器人：是除工业机器人之外的、用于非制造业并服务于人类的各种机器人总称，如消防机器人、排雷机器人、建筑机器人等。 计算机视觉：使用计算机模仿人类视觉系统的科学，让计算机拥有类似人类提取、处理、理解和分析图像以及图像序列的能力。 语音语义理解：利用人工智能技术进行语句自动识别和语义理解。 减速器：一种应用广泛的减速传动装置，可将传动设备在高速运转时的动力，通过输入轴上的小齿轮啮合输出轴上的大齿轮，达到降低转速和增大转矩的目的。 控制器：一种按照预定顺序改变主电路或控制电路的接线和改变电路中电阻值来控制电动机的启动、调速、制动和反向的主令装置。 通用航空：是民用航空的一部分，利用民用飞机从事公共航空运输以外的民用航空活动，应用领域包括短途客运、货运、医疗救援、旅游娱乐、农林喷洒、航空培训等。 航空基地：飞机等飞行设备起飞停放的地址，属于高技术产业基地。 民航总周转量：计算飞机生产效率的标准之一，是民航旅客、行李、邮件、货物周转量之和。 土地一级开发：由政府或其委托的企业对一定区域范围内的国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行市政配套设施建设，使该区域内的土 地达到建设条件，再将该地进行有偿出让或转让的过程。 名词解释7 leadleo 2019.12 LeadLeo 土地二级开发：土地使用者将达到规定并可转让的土地通过流通领域进行交易的过程，如房地产开发商完成土地开发建设后，将建成的房地产进行出售和出租。 VC：风险投资（Venture Capital），一种向初创企业提供资金支持并取得该公司股份的一种融资方式。 PE：私募股权投资（Private Equity）,一种以私募形式对私有企业进行权益性投资的方式，并通过上市、并购或管理层回购等方式进行出售持股获利。 IPO：首次公开募股（Initial Public Offering）指企业第一次将其股份向公众出售。 NB-IoT：窄带物联网（Narrow Band Internet of Things），物联网的一个新兴技术，支持低功耗设备在广域网的蜂窝数据连接。 Ethernet：以太网，一种计算机局域网技术。 名词解释8 leadleo 2019.12 LeadLeo 中国产业园定义 产业园属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空 间聚集形式，有利于促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。伴随各个产业集聚化发展，产业园种类逐步多元化，主要包括高新技术产 业开发区、经济技术开发区、特色小镇、以某一主导产业而建立的产业园区（如文化创意产业园、物流产业园等）、产业新城等。 经济或高新技术开发区 特色小镇 产业园区 产业新城 定义 地方政府为促进区域经济发展而 规划的专门区域，集中发展一至 两项产业 依赖某特色产业或地域环境因素 打造具有明确产业定位、文化内 涵、旅游的综合开发项目 为促进某产业发展而创立的特殊 区位环境，主要集中发展某产业 将城市与产业功能相互融合，打 造产业高度聚集与城市功能完善 的新城区 核心管理模式 管委会体制 开发区域行政区合一的管理体制 管委会模式 PPP模式 行政主导型 公司治理型 混合型 政府行政管理模式 PPP模式 主导方 政府主导 管委会模式：政府主导 PPP模式：地产商主导 政府主导 企业主导 政企业联合主导 政府行政区管理模式：政府主导 PPP模式：市场化运营商主导 典型案例 中关村国家自主创新示范区 上海张江国家自主创新示范区 苏州工业园区 玉皇山南基金小镇（管委会模式） 浙江青瓷小镇 华夏幸福南京空港会展小镇 （PPP模式） 杭州电子商务产业园 中关村生命科学园 深圳机器人产业园 上海浦东新区（政府行政管理模 式） 嘉善高铁新城 固安产业新城（PPP模式） 开发区、特色小镇、产业园区、产业新城的区别 来源：中商研究院，头豹研究院编辑整理9 leadleo 2019.12 LeadLeo 中国产业园分类 产业园是企业走向产业化的集中区域，其可通过产业聚集度与产业主导产业两种方式进行分类。（1）按产业聚集度分类，产业园可分为单一型、 复合型和综合型；（2）按产业园主导产业分类，产业园可分为软件产业园、物流产业园、文化创意产业园、智能制造产业园等。 （按 产 业 聚 集 度 分 类 ） 产业 园 单一型 特点：园区的行业门类较单一，垂直行 业聚集为主 典型案例：台湾新竹科技工业园，以笔 记本电脑和PC零部件生产为主，形成 上中下游完整的产业链 复合型 特点：园区功能多样化，由商业地产与 住宅地产相结合 典型案例：苏州工业园，以微电子、精 密机械、生物制药为主的高新技术产业 群，同时发展生活居住配套设施 综合型 特点：园区行业门类众多 典型案例：新加坡裕廊工业园划分三大 领域，离城区较近的东北部发展电子、 电器等技术密集型产业；中部为轻工业； 沿海地区为港口和重工业 软件产业园区 特点：聚集一批具有高水平的软件开发、 企业孵化、信息服务等企业为一体，以 促进中国软件产业的发展 典型案例：中关村软件园、上海浦东软 件园、深圳软件基地等 物流产业园区 特点：聚集多种物流设施和不同类型的 物流企业在特定区域，实现物流产业的 专业化和规模化经营 典型案例：山西中鼎物流园、北京普洛 斯物流园、邢台好望角物流园 文化创意产业园区 特点：聚集文创设计、数字网络技术、 文创产品生产等企业，加速企业、人才、 资源汇聚及文化产业的发展 典型案例：北京尚8创意园、深圳华侨 城创意园、姑苏69阁文创意产业园 （ 按产业 园区主导产业分 类 ） 产业 园 中关村软件园 中关村软件园 北京尚8创意产业园 北京尚8创意产业园 山西中鼎物流园 山西中鼎物流园 苏州工业园 苏州工业园 台湾新竹科技工业园 台湾新竹科技工业园 新加坡裕廊工业园 新加坡裕廊工业园 来源：前瞻产业研究所，头豹研究院编辑整理10 leadleo 2019.12 LeadLeo 产业园的五大功能 产业园具有资源聚集、技术渗透、企业孵化、示范带动以及外围辐射五大功能，通过为企业提供一站式服务和益于创新的环境，促进大量的中小企 业走向专业化、规模化、创新化，进而带动地方经济、社会发展。 来源：头豹研究院编辑整理 可汇聚人力、物理、财 力、信息、政策等多方 资源，发挥协同作用和 规模效应 资源集聚功能 对初创企业、科技型中小企、 创新研发技术成果进行培育 和孵化，使其逐步成熟和具 备市场竞争力 企业孵化功能 新技术向传统产业、相关 产业及社会其他领域渗透， 如微电子技术促进机械工 业领域的电子化和自动化、 机器人技术与人工智能技 术相互融合等 技术渗透功能 园区的组织架构、产品、 技术等方面的创新和突破 将会对产业园区外企业和 组织产生积极影响，促进 技术发展 示范带动功能 促进地方商业、科技、 教育、交通等方面的 发展，为当地创造就 业机会 外围辐射功能11 leadleo 2019.12 LeadLeo 来源：头豹研究院编辑整理 中国产业园发展模式的演变 经历40年的发展历程，中国产业园区持续更新迭代，可分为四个阶段：园区1.0要素集群阶段、园区2.0产业主导阶段、园区3.0创新突 破阶段和园区4.0高科技新城阶段。随着中国经济的快速发展和产业转型升级，中国产业园区将从粗放式发展演变为精细化发展，园区主导的产 业将从劳动密集型传统产业转向高端科技产业，园区形态将从单一功能化园区转向与城市发展紧密联系的多功能产业园区。 核心驱动力：政府优惠政策和低 成本驱动 园区形态：纯产业园区，单体企 业或同类企业集聚 主导产业：以劳动密集型为主导 的低附加值传统产业 园区功能：以单一产品制造、加 工为主 与城市的发展关系：基本脱离 代表园区：中国传统工业产业园 仍处于这阶段 园区1.0要素集群阶段 核心驱动力：政府优惠争取和企 业竞争力双重驱动，以产业链整 合为导向 园区形态：纯产业园区，围绕核 心企业产业链延伸布局 主导产业：资金密集型产业，如 电子通讯设备制造、整车制造产 业 园区功能：以产品生产制造为主 与城市的发展关系：相对脱离 代表园区：中国大部分发展较好 的高新区处于这阶段 园区2.0产业主导阶段 园区3.0创新突破阶段 核心驱动力：技术驱动为主，以 创新技术发展和高端服务配套服 务为导向 园区形态：产业社区，围绕产业 集群圈层布局 主导产业：以技术密集型、创新 型产业为主导，如生物科技、新 型能源、信息网络产业 园区功能：科技研发和产品制造 复合功能 与城市的发展关系：中枢轴辐式 代表园区：中关村科技园、台湾 新竹科技园 园区4.0高科技新城阶段 核心驱动力：财富凝聚驱动，以 高价值品牌、高素质人才、高研 发水平和高增值能力和回报率为 导向 园区形态：产业功能和城市功能 完全融合的综合形态 主导产业：科技研发、文化创意、 高端现代服务等产业为主 园区功能：资本、产业和生活的 聚集地，具有现代综合城市功能 与城市的发展关系：紧密融合式 代表园区：深圳南山科技园 中国产业园发展模式的演变12 leadleo 2019.12 LeadLeo 来源：头豹研究院编辑整理 2019年中国产业园行业政策及监管分析中央政府（1/2） 政策名称 颁布日 期 颁布主体 主要内容及影响 政策分析 关于印发实施更大规模减 税降费后调整中央与地方收 入划分改革推进方案的通知 2019-10 国务院 为进一步理顺中央与地方财政分配关系，支持地方政府落实减税降费 政策、缓解财政运行困难，提出适时调整完善地方税税制，培育壮大 地方税税源，将部分条件成熟的中央税种作为地方收入，增强地方应 对更大规模减税降费的能力。将部分在生产（进口）环节征收的现行 消费税品目逐步后移至批发或零售环节征收，引导地方改善消费环境 在中央严格控制地方债风险和政府违规融资的背景下，园区平台公 司传统融资的方式受限，但为了解决开发区平台公司的债务和融资 问题，中央政府将部分税收收入划分给地方政府，拓展地方收入来 源，意味着产业地产企业和政府平台公司将迎来新机遇 关于做好地方政府专项债 券发行及项目配套融资工作 的通知 2019-06 中共中央 办公厅、 国务院 在国务院颁布关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作 的通知后，于2019年9月，国务院常务会议提出部署精准施策加大 力度做好“六稳”工作，确定加快地方政府专项债券发行使用的措施， 提前下达了2020年的专项债额度，并扩大使用范围，重点用于交通、 能源、环保、民生、产业园区等领域，但不得用于土地储备及房地产 领域，确定了专项债可作为资本金的实施细则专项债资金用于项 目资本金的规模占该省份专项债规模的比例可为20%左右 中央政府多次明确不搞大水漫灌式强刺激，本次专项债进一步加码 释放是基于定向宽松和精准投放的投资方式，因此在这一政策红利 下，产业园区和政府平台公司将是受益者 国务院关于推进国家级经 济技术开发区创新提升打造 改革开放新高地的意见 2019-05 国务院 明确支持地方人民政府对有条件的国家级经开区开发建设主体进行资 产重组、股权结构调整优化，引入民营资本和外国投资者，开发运营 特色产业园等园区，并在准入、投融资、服务便利化等方面给予支持， 积极支持符合条件的国家级经开区开发建设主体申请首次公开发行股 票并上市 与2017年政府力推PPP模式相比，“11号文” 强调开发区开发建设主 体和运营主体适应资本市场进行改革，积极支持其IPO上市。在11 号文的推动下，开发区主体公司的上市风潮开启，2019年11月29日， 苏州工业园区开发主体中信集团获批上市，成为中国国内首批获批 上市的国家级经济开发区运营主体 财政部关于推进政府 和社会资本合作规范发展的 实施意见 2019-03 财政部 提出确保每一年度本级全部PPP项目从一般公共预算列支的财政支出 责任，不超过当年本级一般公共预算支出的10%。新签约项目不得从 政府性基金预算、国有资本经营预算安排PPP项目运营补贴支出。建 立PPP项目支出责任预警机制，对财政支出责任占比超过7%的地区进 行风险提示，对超过10%的地区严禁新项目入库 目前PPP项目存在超出自身财力、固化政府支出责任、泛化运用范 围等问题，该政策规范推进PPP项目实施和加强项目管理，防止部 分地方通过政府基金预算和国有资本经营预算大量实施PPP项目， 严格执行10%公共预算的政策红线。此外，该政策将导致以土地出 出让收入作为主要资金平衡基础的区域综合开发型项目将不能通过 PPP形式进行，片区开发模式需升级发展 2019年，中国政府针对产业园发展出台了一系列相关支持和监管政策，促进产业园发挥专业化平台优势和集聚效应，带动新兴产业和中国经济的高 质量发展。13 leadleo 2019.12 LeadLeo 来源：头豹研究院编辑整理 2019年中国产业园行业政策及监管分析地方政府（2/2） 区域 政策名称 颁布日期 颁布主体 主要内容及影响 政策分析 北京市 关于进一步完善已建成研 发、工业项目转让管理有关 问题的通知 2019-05 北京市住房和城 乡建设委员会、 北京市发展和改 革委员会等 为深化“放管服”改革，持续优化营商环境，明确规定建设 单位不得分割销售研发、工业项目 这两项政策正式全面叫停了北京的产业地产分割销售，开 发型、销售型、商品化等产品将退出北京产业地产，限制 产业地产出让条件，遏制房地产开发商“以产业之名”低价 拿地开发住宅，促进产业地产健康发展 关于进一步明确已建成产 业项目买受人审核有关问题 的通知 2019-05 明确建设单位整体转让已建成研发、工业项目的，买受人 应是区政府审定的企业或专业园、公共服务平台、孵化器 运营机构 郑州市 郑州市人民政府关于新型 工业用地管理的实施意见 （试行） 2019-11 郑州市工业和信 息化局 明确了新型工业用地适用对象与范围、完善出让管理工作 机制、加强规划引导、规范用地管理、建立新型产业入驻 标准和资格评估审核制度等 为了保障住房和控产业地产化，郑州市停止产业用地分销 出售，有利于进一步深化土地供给侧结构性改革，促进新 型产业发展，积极探索产业与城市融合发展新路径，推动 城市和产业双转型 关于加强商品住房用地管 理的通知 2019-09 郑州市自然资源 和城市规划局 为了“稳地价、稳房价、稳预期”，全市范围内土地出让涉 及招商引资和产业用地的，不得搭配商品住房以混合方式 供应，并设置前置条件 深圳市 关于规范产业用房租赁市 场稳定租赁价格的若干措施 （试行） 2019-09 深圳市住房和建 设局 为降低实体经济用房成本，持续优化营商环境，更好发挥 政府引导作用，推动深圳市经济高质量发展，该政策从加 大供应力度、规范租赁行为、加强好处那也管理、编制租 金指导价格、建立信息平台、健全保障机制等多方面规范 产业用房租赁市场、稳定租赁价格 产业用房租赁市场的租金上涨较快直接增加企业运营成本， 对保障产业发展空间、营造良好的营商环境造成不利影响， 深圳政府出台政策严打产业园园区“二房东”，通过行政干 预手段整顿目前产业用房租赁市场的混乱现状，稳定产业 园园区租金，促进产业地产健康发展 为了贯彻落实中央政策要求，2019年各地方政府也针对产业园发展颁布了一系列监管政策，进一步规范产业用地管理，更好地盘活存量土地资源,促 进产业用地集约化和规范化利用。14 leadleo 2019.12 LeadLeo 中国产业园开发运营关键要素 产业园运营核心要素 城市；区位 基础条件；市场分析 市场区位 政策需求 ；土地价格 土地开发指标；城市发展阶段 城市发展情况 产业政策方向；产业扶持力度 产业发展迫切程度 政府因素 土地开发运营；物业租售 综合开发；产业运营；投资运营 商业模式 竞争对手； 竞争优势与策略 竞争情况 产业园 收益来源 基础设施开发 物业 出售和租赁 房地产开发 政策扶持 园区服务 金融运作 产业园投资/ 开发主体 政府 企业 政企联合 产业园运营商 政府园区平台企业 专业产业地产开发商 传统房地产开发商 制造型实体企业 互联网巨头企业 金融类企业 产业园开发运营的关键要素分为产业园投资或开发主体、运营商、运营核心要素以及收益来源四大部分。 政府支持和市场机制是驱动产业园发展的核心动力。根据开发与运营主体的不同，产业园可分为政府主导模式、企业主导模式、政府与企业联 合模式，这三种模式的差异贯穿于产业园的开发、运营管理、盈利整个过程中。 中国产业园开发运营关键要素图 投资开发丨运营丨盈利 来源：头豹研究院编辑整理15 leadleo 2019.12 LeadLeo 来源：头豹研究院编辑整理 中国产业园模式政府主导模式 政府主导模式是当前中国最常见的产业园开发运营模式。在该模式下，地方政府根据城市发展和社经济发展的需求，创造相关产业支持政策和税收优惠条件形成产业园 项目的独特优势，随后通过下设不同部门对产业园进行战略规划、开发建设、项目运营等。地方政府除了成立相关领导小组主要负责园区发展重大决策和问题协调之外， 为了不过度干预园区内部运作，政府在园区内设立派出机构产业园区管理委员会（以下简称“管委会”），其主要负责园区的建设和发展，具有相应经济和行政管理 权限，包括项目审批、机构部门设立、规划定点、产业招商等。另外，管委会通过下设投资开发公司负责园区基础设施建设。 中国大部分的经济开发区、高新区等大型产业园或产业聚集区域主要以政府主导模式为主，如北京中关村、上海张江高科技园区、苏州高新技术产业开发区、武汉东湖 新技术产业开发区等。但近年来产业园开发和运营主体逐渐多元化，完全由政府主导的产业园数量逐步减少，主要原因有两个：（1）园区开发加速升级，开发区等大 型产业园项目耗资大幅上涨。但受到中央对地方政府负债率的限制，许多地方政府缺乏充足资金持续投入园区开发项目，因此政府需要引进民营企业开发平台；（2） 招商资源竞争愈加激烈，但政府主导模式的产业园在存在招商机制不灵活、招商能力偏弱和招商人员专业化能力欠缺等劣势，因此地方政府会加大引进第三方机构进行 招商运营。 政府 园区管委会 （政府机构） 行政规划 财政税收 园区开发建设 项目运营 招商引资 投资开发公司 （市场化企业） 批准 设立 设立 政府主导模式 政府主导模式产业园的优势与劣势 优势 产业资源汇聚能力强 土地获取成本较低 显著的政策、财政等政府资源优势 招商公信力强 劣势 过于追求区域产业园的大规模，缺 乏对产业园运营和土地高效利用的 思考，导致社会资源的浪费 市场化程度低，行政管理缺乏效率16 leadleo 2019.12 LeadLeo 来源：中新集团招股书，华泰证券，头豹研究院编辑整理 苏州工业园区在1 9 9 4年 经国务院批准设立，行政面积278 平方公里，是中国与新加坡两国政府的重要合作项目。2 0 1 8年，苏州工业园的 生 产总值达2,570亿元，进出口额1,035.7亿美元、公共财政预算收入350 亿元、城 镇居 民人均 可支 配收入 超7.1万 元 。在商 务部公 布的 国家 级 经济开发区综合考评中，2016-2018年连续三年位居全国第一位，入选世界一流高科技园区行列。 中新集团（ C S S D ）是中国与新加坡两国政府合作开发苏州工业园而打造的园区开发平台，成立于1 9 9 4年 。企 业核心项 目为中新苏 州工业园， 项目总面积 为80 平方公 里， 占园区 总面 积的29%。 经历2 6年的发展，在C S S D的运营管理下，园区产业结构逐步从工业制造业（如集 成电路 、软 件设计 等产 业）往 新兴 产业（ 如纳 米技术 、生 物医 药、人工智能等产业）升级发展，2018年园区高新技术产业产值占比高达70% ，表明园 区产业 转型逐 步深化 ，并具 备强劲 的发展 动能。 中方财团 （ 46.8% ） 新方财团 （25.2%） 港华投资 （9.0%） 苏州高新 （4.5%） 新工集团 （4.5%） 社会公众 （10%） 中新苏州工业园开发集团股份有限公司（CSSD） 一级开发 （12%） 市政公用服务 （7%） 二级开发 （76%） 多元化园区增值服务 （5%） 新方财团 （25.2%） 港华投资 （9.0%） 苏州高新 （4.5%） 新工集团 （4.5%） 业务营业 收入占比 股东及股份 占比 具体业务: 土地一级开发 业务版图从苏州往常熟、 南通、张家港、嘉兴、滁 州等地方拓展，实现长三 角一体化发展战略 盈利模式：土地一级开发 成本+土地溢价分成，获 利时点为土地出让 阶段 特点：现金回流速度快， 一级开发项目毛利率约为 50% 具体业务 盈利模式 具体业务: 二级开发主要 是包括工业厂房、长租公 寓、配套商业等物业的开 发、销售及租赁 盈利模式：物业销售+物 业租赁 特点：物业销售利于企业 资金快速回笼；物业租赁 可为企业带来长期租金和 物业溢价收益 具体业务: 以B O T、T O T 方式对水务、燃气、能源、 输配管网等公共事业基础 设施进行建设运营 盈利模式：工程项目收入 +项目运营收益，按照完 工百分比法确认营 业收 入 特点：盈利水平平稳上升， 毛利率从2 0 1 7年的20% 上升至2 0 1 9年上半年的 26% 具体业务: 包括招商代理、 工程代理、物业管理、专 业化咨询等服务 盈利模式：服务费用+项 目提成，例如招商代理费 用比例约为1-3% ，工程 代理费约为3% 特点：为企业带来盈利新 增 长点和 高回报率 ，2 0 1 8 年中新集团的咨询服务毛 利率高达94% 苏州中新工业园成功因素主要有两点： （1）中新集团属于两国政府设立的机构，在产业汇聚、人才 吸引、财政支持、科研费用等方面拥有国家特殊政策。例如， 苏州中心工业园拥有较大项目的自主审批权、享受国家经济开 发区与高新技术产业开发区优惠政策、属于全国首家综合保税 区试点等。 （2）园区在规划、管理、开发、招商等多方面借鉴了新加坡 园区相关的开发运营模式与理念，形成自有的竞争优势。 合理化规划，综合性开发：根据园区发展周期，循序渐进进 行产业升级发展，带动周边区域的整体经济； 灵活化管理：大部分以政府为主导的产业园的开发与管理保 持政企合一模式，导致管理效率低。然而，苏州中新工业园的 管委会与中新集团相互分开和配合，管委会可充分发挥政府职 能，CSSD开发商可利用自身技术与资金优势，以市场化手段 推动园区发展； “敲门招商”模式：借助新加坡政府资源，大量引入跨国企 业，助力园区经济增长。截至2017年，苏州中新工业园成功引 入130 多家500强企业，投资额度在1亿美元 的项目多达124 个。 中国产业园模式政府主导模式案例分析17 leadleo 2019.12 LeadLeo 中国产业园模式企业主导模式 企业主导型模式是政府通过招标方式选择民营企业作为园区的开发、运营主体，政府负责城市发展、产业政策、土地用地等宏观调控，开发运营企业负责对产业园项目 进行统一规划设计、基础设施建设、招商引资、运营服务产业孵化等，以市场化方式推动产业园运作与发展。 产业园项目耗资庞大，因此园区开发与运营商一般为具有 雄厚资金实力的产业地产开发商、房地产开发商、大型实体企业等。 根据开发主体的不同，企业主导模式可分为产业地产商主导模式与实体产业企业主导模式。（1）产业地产商主导模式：地产商（如亿达中国、联东集团）为开发与运 营主体，其在获取土地项目后，进行道路、厂房、绿化、住宅配套等方面的建设，随后对物业进行出售、租赁、转让、合作经营等途径实现获利。在招商方面，该模式 一般会以龙头企业招商方式促使产业链上下游产业汇聚，同时引进产业孵化、金融、企业咨询、人力资源等配套服务辅助产业园的创新发展。（2）实体产业企业主导 模式：某产业中在拥有强大综合实力的企业（如互联网行业的阿里巴巴、京东、百度；家电行业的格力、美的、TCL等）是产业园开发与运营的主体。在实体产业企业 自身入驻园区并成为园区主导企业的情况下，其凭借自身资金实力与品牌优势，以园区物业出售、租赁等方式带动产业链上下游企业的汇聚，进而完善园区的全产业链 布局，形成产业聚集效应。 企业主导模式 企业主导模式产业园的优劣比较 优势 引入企业机制，有效改善园区开发 和行政管理效率 专业化的园区运营商更能够洞察入 驻企业的需求，有效提高园区招商 效率 劣势 园区开发对企业的资金门槛高， 运营风险较大 政府对产业园的支持力度减弱， 产业园在政策优惠与支持上面临 更大挑战 规划城市和产 业目标 产业政策 税收优惠 提供区域 土地资源 政府 产业规划 园区发展规划 园区规划 产业园 开发运 营企业 基础设施建设 园区配套设施建设 招商引资 运营管理 产业孵化 来源：头豹研究院编辑整理 产业园整体规划 产业园建设开发 产业园运营管理18 leadleo 2019.12 LeadLeo 来源：联东U谷官网，海通证券研究所头豹研究院编辑整理 联东集团创立于1991年，是中国产业园区专业运营商，目前已在中国全国40多个城市投资运营产业园超200个，引进制造业与科技型企业超 1.1万家，其核心品牌为“联东U谷”。联东U谷基于产业微笑曲线（注重发展产业链中高附加值的研发端与营销端）提出“产业魔方”发展模式： （1）在产品方面，联东U谷形成“总部综合体”、“产业综合体”、“科技综合