全国楼市新特征及2020年商品住宅周期趋势.pptx

,专业至上 服务至诚Professional Sincere,全国楼市新特征及2020年商品住宅周期趋势2020.1Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.代理 咨询 金融 商业 海外 养老 大数据 产业 公关,C目录,O N T E N T S经济：国内外经济环境变化及2020年中国政策走向政策：楼市调控新特征及2020年趋势判断土地：土地市场新特征及2020年拿地“窗口期”住宅：住宅市场新特征及2020年营销窗口房企：典型房企投资策略变化建议：对房企的投资及营销建议 附件一：同策研究院业务介绍 附件二：分城市商品住宅市场特征,经济：国内外经济环境变化及2020年中国政策走向,第 一 章,宏观经济：短期国内外面临经济下行压力， 2020年中 国“宽货币、紧信用”政策促经济企稳回暖，楼市融 资环境受“紧信用”影响较大，楼市小周期变化与回 暖与之关联也较高,观 点 一,01,国际：全球经济形势对中国的影响,02,国内：短期经济形势表现特点,03,趋势：2020年中国“宽货币、紧信用”,全球经济下行压力加大，此次美伊争端可能进一步推动美元指数 下行，暂时为中国稳定发展赢得“窗口期”,增加未来中国货币宽 松政策的操作空间,本节观点,2019年全球主要经济体GDP增速同比放缓，面对经济下行压力加大，各大经济体兼顾国内经济形势，年内纷纷降息， 以提振经济发展；截止12月美国年内已经连续3次降息,外部环境：全球经济下行压力加大,全球主要经济体GDP增速（不变价）,-6,-4,-2,20,4,6,8,10,12,14,%16,德国,美国英国,中国俄罗斯,日本印度,韩国澳大利亚,法国加拿大,主要经济体GDP,增速同比放缓，经,济下行压力加大,印度降息25bp2月7日,埃及降息100bp2月15日,新西兰降息25bp5月8日,澳大利亚降息25bp6月4日,8月1日,美国降息25bp,2019年全球降息时间轴,印度降息25bp4月4日,马来西亚降息25bp5月7日,美国降息25bp9月19日,美国降息25bp10月31日,8,美元大周期重构,美国加息（或强美元周期）背后的逻辑是巩固美元地位。当日元、德国马克、欧元以及人民币等货币对美元的国际地位 构成威胁时，美联储倾向于提高利率的方式来“补贴”和“讨好”美元持有者，国际货币周期进入重构期。从美元大周 期来看，2017年年底之后，美元指数已迎来周期性拐点，但在全球化背景下，美元大周期操作的边际效应递减,-0.4,-0.3,-0.2,-0.1,0,0.1,0.2,0.3,0.4,60,80,100,120,140,160,1971-011972-031973-051974-071975-091976-111978-011979-031980-051981-071982-091983-111985-011986-031987-051988-071989-091990-111992-011993-031994-051995-071996-091997-111999-012000-032001-052002-072003-092004-112006-012007-032008-052009-072010-092011-112013-012014-032015-052016-072017-092018-112020-012021-03,美元指数,周期趋势,1971-2021年美元指数走势及趋势,指数180,处理软件：SPSS，eviews，大美元周期为16.25年,BP滤波值,2013.12-2014.10E,结束QE3-退出Q,2015.12-至今,美联储9次加息，开启缩表,1999-2000年,欧元准备上市流,通，尽管之后遭遇,互联网泡沫破裂和,“911”，美联储,仍坚持持续加息,上世纪70年代，,布雷顿森林体系瓦,解，叠加日本对外,贸易份额的迅速崛,起,未来美元将 相对走弱,美伊争端加速美元指数下行,2020年1月3日，伊朗“圣城旅”指挥官卡西姆苏莱曼尼遭遇美军无人机“奇袭斩首”身亡随后伊朗方面很快誓言报复。美驻伊拉克使馆附近及伊空军基地遭火箭 弹袭击，美军在肯尼亚基地也遭到袭击此间，美国方面也不示弱，美国总统特朗普威胁打击52处伊朗目标,-0.4,-0.3,-0.2,-0.1,0,0.1,0.3,60,80,100,120,140,160,1971-011972-111974-091976-071978-051980-031982-011983-111985-091987-071989-051991-031993-011994-111996-091998-072000-052002-032004-012005-112007-092009-072011-052013-032015-012016-112018-092020-07,美元指数,周期趋势,1971-2021年美元指数走势及趋势,指数BP滤波值1800.4,处理软件：SPSS，eviews，大美元周期为16.25年,1990-1991,年第一次海,湾战争,第二次海湾,战争，主要,发生在,2003-2005,年,根据两次海湾战争的经验，战争将加速美元指数下行。假设此次美伊开战，那么将进一步推动美元指数下行，从而进一 步缓解新型经济体的资本外流压力。对中国来说，冲突暂时为中国稳定发展赢得“窗口期”,未来中国货币宽松政策的 操作空间将增加美伊争端进一步升级,美伊争端可 0.2,能加速美元,指数下行,发达经济体表现经济增速,-2.0%,-1.0%,0.0%,1.0%,2.0%,3.0%,4.0%,5.0%,2013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09,美国,日本,欧元区19国,2013-2019年3季度美国、日本、欧洲实际GDP累计增速,数据说明：日本的实际GDP增速数据为2011年为基期,2013-2019年3季度美元指数增幅与美国实际GDP增速,2017年3季度至2018年2季度，由于美国加息后， 全球其他国家央行采取紧缩货币政策，导致与美国 利差缩小，对美元指数形成短期压力，所以去除2017年3季度至2018年2季度的数据，进一步增加拟合R方,从美元周期拐点之后看，发达经济体经济增速出现分化，除美国及欧盟实际GDP增长开始放缓，而日本的实际经济增 长在2019年向上趋势明显。剔除美元指数的短期波动，美元指数与美国经济增长之间存在较强相关性，即美国经济若 出现增速放缓，那么中短期内，美元周期持续走强的基础较弱,0.0%,0.5%,1.0%,1.5%,2.0%,2.5%,3.0%,3.5%,4.0%,4.5%,(0.2),(0.1),0.0,0.1,0.2,0.3,0.4,0.5,0.6,0.7,2013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09,美元大周期,美国实际GDP增速,发达经济体表现PMI及失业率,40,45,50,55,60,65,2013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10,美国,日本,欧元区,指数,2013-2019年12月美国、日本、欧洲制造业PMI走势,数据说明：美国制造业PMI为ISM公布数据,荣枯线,0,2,4,6,8,10,12,2013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10,美国,日本,欧元区,2013-2019年10月美国、日本、欧洲失业率走势（季调）,%14,2013-2019年10月，欧元区 失业率累计下降37.5%,2013-2019年10月，美国失业率累计下降55%,2013-2019年10月，日本失 业率累计下降42.9%,发达经济体制造业预期从2017年年底开始开始呈现短期趋势性下滑，当前来看，尽管发达经济体失业率整体呈现下降 趋势，但考虑到制造业预期悲观，中期内，发达经济体就业压力增加,发达经济体表现M2及CPI,0.0,1.0,2.0,3.0,4.0,5.0,6.0,7.0,8.0,2013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10,美国,日本,欧元区,2013-2019年11月美国、日本、欧洲M2累计同比增速,%,(1.0),(0.5),0.0,0.5,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,3.5,2013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10,美国,日本,欧元区,%4.0,数据说明：由于要做横向对比，所以美国通胀数据采用核心CPI而非PCE,2013-2019年11月美国、日本、欧洲核心CPI同比增速,2019年开始，发达经济体货币流动性增加，与2016年年底开始（美联储连续加息时间点）的货币环境发生较大转变。 同时，欧元区跟随美国采取积极货币政策应对，从美联储2%的通胀目标看，美国核心CPI始终稳定在2%左右，在不发 生大幅通胀的条件下，未来美国存在降息空间,2%美联储通胀控制目标,新兴国家表现经济增速,2013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09,中国,巴西,俄罗斯,南非,印度,数据说明： 巴西GDP为1995年为基期；俄罗斯GDP，在2016年实际GDP增速维持-0.2%不变，GDP平减指 高0.3个百分点,在强势美元的背景下，新兴国家实际经济增速均出现下滑，其中中国和南非经济增速平稳下降，对美元上行周期的负面 影响，缓冲能力较强。而俄罗斯、巴西受国际资本回流美国影响显著，迫使国内出台经济扩张政策应对。此外，美元周 期对印度的影响要滞后于其它新兴国家经济体2013-2019年3季度金砖五国实际GDP累计增速,%1086420-2-4-6-8,新兴国家表现PMI及失业率,40,42,44,46,48,50,52,54,56,58,2013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10,中国,巴西,俄罗斯,南非,印度,指数,2013-2019年11月金砖五国制造业PMI走势,数据说明：中国及南非的PMI数据包含制造业和非制造业，中国的失业率为城镇登记失业率，横向对比的参考性相对较差,荣枯线,0,5,10,15,20,25,30,2013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09,中国,巴西,俄罗斯,南非,印度,2013-2019年3季度金砖五国失业率走势,%35,随着美元大周期转向，新兴国家PMI波动幅度进一步收窄，但新兴国家之间制造业预期仍存在分化，南非、俄罗斯PMI 数据持续低于荣枯线，制造业预期呈现恶化，南非失业率水平处于平均25%的高位。而受中美贸易战影响，从2018年1季度开始，中国PMI数据持续走低，尽管目前公布的城镇登记失业率呈现4%左右的平稳水平，但从中央关于“保就业”的表态，中短期内，就业将面临较大压力,新兴国家表现M2及CPI,-20,-10,0,10,20,30,40,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,12.0,14.0,16.0,18.0,20.0,2013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10,中国,巴西,俄罗斯,南非,印度（右轴）,2013-2019年11月金砖五国M2累计同比增速,%,0.0,2.0,4.0,6.0,8.0,10.0,12.0,14.0,16.0,18.0,2013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-10,中国,巴西,俄罗斯,南非,印度,%,数据说明：巴西的CPI数据采用的是巴西国家地理统计局的IPCA指数数据,2013-2019年11月金砖五国核心CPI同比增速,新兴国家存在经济增长和通胀水平的较大差别，致使在应对美元周期时，采取较为迥异的货币政策，中国货币政策调整 较早（与美国货币政策基本同期，其次是俄罗斯滞后1个季度左右）以应对美元上行周期的冲击，而其他新兴国家为应 对国内的经济增长乏力或失业率升高，均维持相对宽松的货币水平,%50,01,国际：全球经济形势对中国的影响,02,国内：短期经济形势表现特点,03,趋势：2020年中国“宽货币、紧信用”,中美贸易战告一段落，但国内经济环境依然严峻，尤其需要警惕 金融风险,本节观点,内部：十九届“四中全会”召开,2019年10月28日至31日，中国共产党第十九届中央委员会第四次全体会议在北京召开，研究坚持和完善中国特色社 会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题。通过推进国家治理体系和治理能力现代化，用制度和 体系保证未来经济建设工作的连续性及稳定性坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国 家治理体系和治理能力现代化的总体目标2021年：建党100年在各方面制度更加成熟更加定型上取得明显成效2035年：基本实现社会主义现代化各方面制度更加完善，基本实现国家治理体系和治理能力现代化2049年：建国100年全面实现国家治理体系和治理能力现代化，使中国特色社会主义 制度更加巩固、优越性充分展现,外部：中美贸易战告一段落,2019年10月，中美第十三轮高级别经贸磋商初步达成“第一阶段”贸易协议。2019年12月13日，国新办就中美经贸 磋商有关进展情况举行发布会，中美贸易战告一段落。1月9日，商务部透露，刘鹤将于本月13日15日率团访问华盛 顿，与美方签署第一阶段经贸协议据 白 宫 官 网 ，“ 第 一 阶 段 ” 协 议 涉 及 的 主 要 内 容 包 括 ： 1）关税方面，特朗普暂停原定于10月15日对中国2500亿美元产品提高关税， 维持25%关税；12月15日对3000亿美元中的部分商品（约1600亿美元，其余 已在9月1日生效）加征15%的关税仍需谈判。 2）农业方面，中方将购买价值约400-500亿美元的农产品，特别是加大对猪肉 和大豆的采购。3）金融服务业和货币方面，中国扩大包括银行在内的金融服务机构对外开放， 并在外汇市场透明度和市场自由度方面达成协定。4）知识产权方面，中国加强对来自美国的知识产权保护。5）争端解决机制取得进展但并未对外公布具体内容。2019年12月13日国新办就中美经贸磋商有关进展情况举行发布会:1）经过中美两国经贸团队的共同努力，双方在平等和相互尊重原则的基础上，已就中美第一阶段经贸协议文本达成一致。2）协议文本包括序言、知识产权、技术转让、食品和农产品、金融服务、汇率 和透明度、扩大贸易、双边评估和终端解决、最终条款九个章节。3）同时，双方达成一致，美方将履行分阶段取消对华产品加征关税的相关承诺，实现加征关税由升到降的转变。,0,5,10,15,20,25,30,35,2009/12009/62009/112010/42010/92011/22011/72011/122012/52012/102013/32013/82014/12014/62014/112015/42015/92016/22016/72016/122017/52017/102018/32018/82019/12019/62019/11,克强指数,整体环境：2019年中国经济下行压力加大,2019年经济下行压力加大，3季度实际GDP增速进一步下跌至6.0% 。从克强指数走势看，随着棚改货币化安置逐渐退 出、一二线城市房地产市场恢复平稳，克强指数代表的经济走势持续下行。从三大需求对GDP累计同比的拉动角度看，2019年消费、投资对GDP的拉动相对2018年进一步下跌，中国经济下行压力加大,中国克强指数,%40,4万亿1.0,4万亿2.0,棚改,-4-6,-2,0,2,4,6,8,2019/82019/32018/102018/52017/122017/72017/22016/92016/42015/112015/62015/12014/82014/32013/102013/52012/122012/72012/22011/92011/42010/112010/62010/12009/82009/3,消费对GDP累计同比的拉动,投资对GDP累计同比的拉动,净出口对GDP累计同比的拉动,支出法核算三驾马车对GDP累计同比的拉动,%10,：、注：克强指数(Li keqiang index)，是英国著名政经杂志经济学人在2010年推出的用于评估中国GDP增长量的指标 ，源于李克强总理2007年任职辽宁省委书记时，喜欢通 过耗电量、铁路货运量和贷款发放量三个指标分析当时辽宁省经济状况。该指数是三种经济指标：工业用电量新增、铁路货运量新增和银行中长期贷款新增的结合。,消费对GDP拉动减弱,投资对GDP拉动减弱,克强指数是三种经济指标：工业用电量新增、铁路货运量新增和银行中 长期贷款新增的结合,-10,-5,0,5,10,15,20,2015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-11,CPI:当月同比,CPI:食品:当月同比,CPI:非食品:当月同比,整体环境： CPI及PPI,2019年中国CPI仅畜肉类产品价格大幅上涨带动CPI整体维持小幅上涨趋势，而PPI全部工业品指数同比进入负增长。 但猪肉价格上涨将传导到其他消费品价格上涨、美伊争端带来原油价格造成输入性通胀推动生产资料价格上涨， 2020 年通货膨胀的压力增加,2015至2019年11月中国CPI走势,%25,2019年CPI整体上维持平稳上涨趋势，但组成结构分化明显,非食品类产品CPI同比连续下降、,食品类产品中，仅畜肉类大幅上涨，带动CPI同比大幅上涨,-10,-8,-6,-4,-2,0,2,4,6,8,10,2015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-11,PPI:全部工业品:当月同比,PPI:生产资料:当月同比,PPI:生活资料:当月同比,2015至2019年11月中国PPI走势,%12,2019年PPI全部工业品、生产,资料当月同比均持续下跌，至,3季度进入同比负增长区间,金融风险：非金融企业高杠杆率可能引发明斯基时刻,当前中国处于“明斯基周期”第三阶段（旁氏骗局阶段）初期。中国整体的杠杆率（居民+政府+非金融企业）处于国 际中等水平，但非金融企业杠杆率过高，表明中国三部门存在结构性金融风险，非金融企业触及“明斯基时刻”的风险 最大。十九届四中全会肯定了中央政治局在抓好国内安全这件大事上的工作，其中尤为值得注意的是金融系统的安全,全国整体负债,名义GDP,阶段I：避险信贷阶 段，投资者们负担少 量负债，偿还其资本 和利息支出均没有问 题,阶段II：投机信贷阶 段，投资者扩大融资 规模，以致只能负担 利息支出,阶段III：旁氏骗局阶 段，投资者手头的现 金已经不足以支付利 息和本金，必须不断 借新债或出售资产才 能维系流动性,“明斯基时刻”：市场繁荣至衰退的转折点,“明斯基周期”各阶段示意图,十九大中央金融系统代表团于2017年10月19日举行团组讨论并向记者开放，周小川介绍了 其对于系统性金融风险的看法,“十九大”期间，即将卸任的央行行长周小川提及“明斯基时刻”，警惕中国 经济快速增长时期（尤其是企业部门）积累的金融风险,0,50,100,150,200,250,0,500,1000,1500,2000,2500,2014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-11,P2P成交额,实体经济部门杠杆率,非金融企业部门杠杆率,亿元3000,2017年上半年多个P2P,平台集中暴雷,%300,金融风险：明斯基时刻-以P2P暴雷为例,P2P融资出发点是为实体经济项目融资，但从结果看，投入项目多是高负债率行业及企业，利润下滑，部分被投资企业 甚至已经处于明斯基周期第三阶段，企业破产风险大。P2P暴雷实质上是背后实体企业的亏损，P2P “旁氏骗局”式 扩张无法维持，引发行业崩溃2014年-2019年12月中国P2P成交额，实体经济部门及非金融企业部门杠杆率,01,国际：全球经济形势对中国的影响,02,国内：短期经济形势表现特点,03,趋势：2020年中国“宽货币、紧信用”,2020年中国“宽货币、紧信用”政策促经济企稳回暖，楼市融资 环境受“紧信用”影响较大，楼市小周期变化与回暖与之关联也 较高,本节观点,2019年中央经济工作会议,对比2018、2019年中央经济工作会议房地产相关内容，可以明显发现，1、2020年全国货币信贷、社会融资规模将比2019年增长提升，房地产随着货币宽松也迎来利好；2、因前期“去杠杆”进程过快、引发市场剧烈波动，不再提“去杠杆”，更加强调“稳杠杆”；3、区域开发更加聚焦东部三大经济圈、中心城市及城市群；4、发力城市更新和存量房改造，当前市场环境下提 “因城施策”实质上是各城市结合实际进行定向宽松2018、2019年中央经济工作会议重点内容对比,2020年货币增速将提高,2019年中央经济工作会议提出“货币信贷、社会融资规模增长同经济发展相适应”。那么如果2020年GDP实际增速6%、CPI增速3%，相对应M2增速应在9%左右，将高于2019年，货币环境更加宽松。另一方面2019年1月起，M1同比增速触底反弹，代表着市场上流动资金增加，市场投资及消费意愿增强,2010-2019年 中国M1和M2同比增速,454035302520151050,2010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-09,M1:同比,M2:同比,2010-2019年 中国M2同比增速合理性判断,2015至2018年上半年，全国进入“去杠杆”阶段。2018年7月23日，人民日报头版刊登报道，明确提出中国“去杠 杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段”。2018年12月中央经济工作会议提出，未来将进行“结构性去杠杆”。从逻辑上 讲，由“去杠杆”进入“稳杠杆”，“经济具备加杠杆空间”、未来必然有“稳杠杆并逐步调升杠杆” 阶段,2016,2017,2018,2019,2020,去杠杆阶段,稳杠杆阶段,（逐步调降杠杆）,“稳杠杆并逐步调升杠杆” 阶段？,“去杠杆、稳杠杆、加杠杆”的逻辑顺序,稳杠杆阶段,2018年3月9日 十三届全国人大一次会议新闻中心周小川：债务增长较快的情况现在已经平稳下来，已经进入了稳杠杆的阶段，甚至是说广义货币的增长已经低于名义GDP的增 长，也就表明，在总量上进入了稳杠杆和逐步调降杠杆的阶段,2018年7月23日 人民日报头版结构性去杠杆稳步推进（经济形势年中看）去杠杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段,2021,“稳杠杆”阶段后“经济具备加杠杆空间”,2020年居民部门逐渐回归平稳“加杠杆”进程,在国内各部门中，居民部门、政府部门杠杆率处于低位、具有加杠杆空间，因而政府主要采取居民部门与政府部门杠杆 的“跷跷板”效应，2015-2017年居民部门加杠杆、政府部门去杠杆；2018-2019年居民部门稳杠杆、政府部门加杠 杆的方式接力稳经济。2019年中央经济会议提出“财政政策要大力提质增效”、“压缩一般性支出”，从表述上看，2020年政府部门将“控制杠杆增速”、逐步进入“稳杠杆阶段”，那么相应的居民部门杠杆增速将企稳并在未来重回上升通道,2014-2019年3季度各部门杠杆率变化走势,0,50,100,150,200,250,2014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-09,实体经济部门杠杆率,居民部门杠杆率,非金融企业部门杠杆率,政府部门杠杆率,%300,2010-2019年3季度各部门杠杆率同比走势,-5%-10%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,2010-032010-072010-112011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-072018-112019-032019-07,实体经济部门杠杆率,居民部门杠杆率,非金融企业部门杠杆率,政府部门杠杆率,居民部门加杠杆政府部门去杠杆,居民部门稳杠杆 政府部门加杠杆,拐点,短期策略更加聚焦经济圈战略,京津冀：政府主导的首都功能疏解，以雄安为首都功能承载地，提 升京津冀经济发展效率,长三角：通过长三角一体化，核心城市向人工、土地成本较低的区 域转移低端制造业，强化核心城市高端服务业定位，促使长三角区 域产业协同和资源配置的优化,粤港澳：以香港融合内地发展探索外资合作发展模式，通过国外资 本合作，解决广东地区制造业企业的融资问题，同时放宽外资准 入，通过制度放松，提升区域经济活力,