2020-2021重庆甲级办公楼市场企业客户综合分析报告.pptx

,2020-2021重庆甲级办公楼市场企业客户综合分析报告,聚焦头部企业：重庆甲级办公楼市场企业客户Top50榜单,从头部到整体：重庆甲级办公楼需求全景分析,“商务”vs“商业”：重庆“双核心”商务格局解析,“互补”or“分流”：重庆产办与商办的“竞”与“合”,06,16,32,41,目录,重庆甲级办公楼市场企业客户Top50调研样本,数据截至2020年第二季度,重庆甲级办公楼市场版图,注：黑色为总部楼,Part 1聚焦头部企业：重庆甲级办公楼市场企业客户Top50榜单,重庆,企业客户定义,调研样本：根据办公楼等级划分标准，综合品质达到甲 级办公楼水准且于2020年6月已交付使用的办公楼项目纳入此次统 计样本范围。样本应以办公属性为基础，办公楼裙楼或底商等商 用属性面积不纳入调研样本。研究对象（Top50企业客户）：在符合以上标准的重庆甲级办公楼 项目中，按企业客户承用的办公面积排序，排名前50的企业客户 即为研究对象。负面清单：Top50榜单仅涵盖一级租赁市场租赁面积和业主自用（含自建自用和购置自用）面积，不包含二级租赁市场的转租面积与企业自用的独栋总部甲级楼宇面积。面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业在重庆进 驻多个办公楼，统计面积将对其所有面积汇总计算。调研时间：2020年第二季度。采样方法：业主信息、实地考察及内部数据。华西区研究部。,2020年重庆Top50企业客户榜单 Top10榜单,1,中国平安,2,恒大地产,3,广发银行,4,德勤,5,中国人民保险,6,安诚保险,7,猿辅导,8,华夏银行,9,字节跳动,10,广东南粤银行,中国平安传统金融类：保险公司作为中国第一家股份制保险企业，中国平安覆盖人寿、财产、养老、 资管、健康保险等领域，在2019年财富世界500强排名29位。中 国平安在重庆甲级办公楼的承用面积在过去数年持续增长，企业办 公以江北嘴和大石化板块作为主要聚集区。2020年，中国平安成为 重庆甲级办公楼市场第一大企业客户。,德勤专业服务类：会计师事务所德勤是世界四大会计事务所之一，于1917年在上海设立办事处，由 此进入中国市场。2014年，德勤进入重庆市场，并在渝设立全球交 付中心，位于大石化板块的企业天地8号楼成为企业办公场所。伴随,业务成长，德勤近期在解放碑CBD扩张，在渝办公规模进一步扩大。,目前，德勤已成为重庆甲级办公楼中承租面积最大的外资租户。,恒大地产房地产建筑类：地产开发商来自广州的恒大地产集团，目前总资产2.2万亿，年销售规模超6,000亿，累计纳税超2,700亿，是2019年财富世界500强企业，排名138位。2015年，恒大地产在重庆收购中渝置地的中渝广场综合体项 目92%股权，其中办公楼A座更名为恒大中心。恒大地产重庆公司进 驻该办公楼高区，属于购置自用面积。,猿辅导科技互联网类：在线教育,猿辅导在校教育是一个拥有猿辅导、猿题库、小猿搜题、小猿口算、,AI斑马课、猿编程的科技互联网企业，尤其在疫情后发展势头迅猛，,办公需求增势显著。猿辅导及旗下品牌在渝快速扩张，进驻多个甲 级办公楼及联合办公空间。未来，我们预计以猿辅导为代表的在线 教育品牌还将继续在渝扩张，成为拉动办公需求的新动能。,广发银行传统金融类：商业银行广发银行成立于1988年，是国内首批组建的股份制商业银行之一。2015年，广发银行进入重庆市场，购买解放碑CBD的SFC协信中心A 座部分楼层，作为重庆分行办公场所，后将该楼宇更名为广发银行 大厦。如不统计中国银行、交通银行等独栋甲级总部楼宇，目前广 发银行的办公面积在甲级办公楼企业客户中，排名第三。,字节跳动科技互联网类：新媒体2012年，北京字节跳动公司成立。短短八年间，字节跳动已成为中 国互联网、新媒体行业最具代表性的独角兽企业。旗下今日头条、 抖音等产品覆盖全球150个国家和地区。2019胡润全球独角兽榜 中字节跳动排名第二，市场估值5,000亿人民币。今日头条在重庆释 放的租赁需求十分可观，未来有望进一步扩张。,2020年重庆Top50企业客户榜单 完整榜单,0,5,10,15,20,25,1,000,4,000,7,000,10,000,13,000,16,000,19,000,22,000,25,000,28,000,31,000,重庆Top50企业客户需求面积高于成都和西安，上榜门槛最高,More 平方米,重庆Top50企业客户面积分布按企业个数计,金子塔尖：十层及以上超大面积企业客户,主力客户： 二至五层面 积企业客户,重庆Top50企业客户上榜门槛为3,600平方米，即通 常两层及以上需求能达到上榜门槛，高于成都3,400 平方米，而西安仅2,156平方米。同样，无论是总需 求面积还是平均需求面积，重庆亦明显高于成都和 西安两个城市。这说明，重庆办公楼市场的头部企 业客户的需求在内陆城市中十分具有竞争力。,市场应重点关注需求面积超过十层楼（即20,000平 方米）以上、位于金字塔尖的超大型企业客户，重 庆这一比例高于成都、西安等中西部其他同能级城 市。此外，需求在二至五层楼（即4,000-10,000平方 米）的企业客户基数亦相对较大，是市场须重点拓 展的优质客户群体。整体而言，重庆头部企业客户 近几年的需求面积正在不断增长，也凸显头部企业 对拉动地方经济的重要价值。,0,5,10,零售贸易,消费品制造业,物流交通,能源化工,政府公共组织,新兴金融,专业服务,科技互联网,房地产建筑,传统金融,金融、地产、服务与科技互联网支撑重庆头部企业办公需求,重庆Top50企业客户行业分布,0,5,10,传统金融,房地产建筑,科技互联网,专业服务,新兴金融,政府公共组织,能源化工,物流交通,消费品制造业,零售贸易,金融业作为重庆的支柱产业，当仁不让坐上Top50企 业客户的头把交椅。Top50企业客户中有23家企业来 自金融业，其中18家属于银行、保险等传统金融机 构，其余5家属于小贷公司等新兴金融企业。传统金 融机构由于办公面积需求大，18家企业总计承用超 过20万平方米办公空间，这一数据并未囊括银行自 用的总部楼宇。数据足以说明了金融业对重庆办公 市场需求的绝对统治力。,房地产建筑排名第二，但该行业尤其是地产开发商由于商业开发项目多，多数办公选址青睐自建楼宇。,科技互联网企业是近年来重庆经济快速崛起下的生 力军，包括腾讯、阿里巴巴等头部企业相继在渝设 立区域总部。近期，在线教育市场在疫情后快速发 展，相关企业办公面积呈几何倍数增长，相继进入Top50榜单，成为办公楼市场须重点关注的招商目标。轻资产的专业服务企业在诸多非一线城市中往往不 是头部企业的主要来源。但以德勤会计师事务所为 代表的专业服务企业将其区域总部设立于重庆，因 此整体需求面积较大。专业服务业头部企业的需求 较大往往代表一个城市的经济发展水平和对企业的,按企业个数计20152020年7月,按企业面积计（万平方米）1520吸引力。,中资时代，“中”字头企业和中资龙头企业主导重庆办公需求,1,5,4,5,6,7,26,27,36,0,10,20,30,西安,成都,重庆,重庆Top50企业客户资金来源,3,9,4,11,11,13,36,30,33,0,10,20,中资,本土,外资,按企业面积计（万平方米）40,按企业个数计4030,伴随中国经济快速发展，中资企业逐步登上全球舞 台，融入全球产业链。中国的甲级办公楼市场早年 以外资企业为导向，而今亦逐步转变中资企业主导 的市场格局。尤其在二线城市，中资头部企业的影 响力越来越大，成为地方经济招商引资的焦点。,对西部三个城市Top50企业客户进行横向比较，不难 发现成都的外资企业占比最高，西安的中资企业客 户占比最高，而重庆的本土企业占比最高。重庆向 来是培育本土企业的一片热土，渝派汽车摩托车等 制造企业、渝派地产开发商、渝派餐饮品牌在中国 市场具有相当的竞争力。重庆籍企业在渝市场势力 更不容小觑，因此办公需求面积同样较高。这也解 释了Top50榜单中重庆本土企业占比较高的原因。,但从办公面积进行统计，由于重庆Top50企业客户总 需求面积远超过成都和西安，因此重庆的中资企业 办公面积在三个城市中最高。同样，虽然重庆外资 企业的数量不及成都，但Top50企业客户的总办公面 积却与成都接近，这也得益于德勤会计师事务所在 渝承租的大面积办公空间。,重庆Top50客户青睐成熟CBD，江北嘴CBD成为Top50聚集度最高板块,重庆Top50企业客户地理分布,江北嘴CBD成为Top50头部企业最青睐的商务区，解放碑CBD、大石化与新牌坊板块聚集度相对较高。江北嘴CBD作为重庆金融企业聚集度最高的商务区，吸引大量银行、保险、小贷公司进驻。此外， 部分律师事务所、房地产建筑企业青睐江北嘴CBD的商务成熟度、通达性、楼宇品质、商务区环境， 同样在过去几年搬迁至该区域。据Top50头部企业在渝热力图显示，江北嘴CBD对大面积租户的吸引 力，已超越解放碑CBD。解放碑CBD因楼龄较高，可租赁面积比较分散且有限，因此无法承接大量大面积企业客户需求。但CBD仍吸引一批银行、保险、能源化工类头部企业选址，例如广发银行重庆分行等。渝中区的另一 大商务聚居区大石化板块尤其是化龙桥片区企业天地项目则成为承接渝中区早年升级需求的重要 载体。值得关注是，选址企业天地的Top50企业客户的行业最具多元性，除保险外，同样可见专业服 务、科技互联网、文体娱乐、制造业以及近期热门的在线教育等行业的身影。足以看出，企业天地 商务聚居区依托楼宇品质和商务氛围，加上可租赁面积较多，成为各类大面积需求企业在渝选址重点考虑的商务聚居区。城北新牌坊、照母山、光电园板块的头部企业则依托于科技互联网企业，包括腾讯、清华紫光等科 技企业、互联网企业的区域总部均位于此处，但头部企业在甲级办公楼的租赁需求因行业性质并不 多。此外，由于两江新区仍在快速发展，城市化进程拉动更多房地产开发投资，因此房地产建筑行 业的办公选址因就近原则，往往青睐集中开发区域，因此该区域亦承接部分地产头部企业需求，如 恒大、融创、金科、龙湖、万科等开发商的办公场所均位于该区域，但绝大多数企业选择在自建楼 宇办公，其中部分需求位于甲级品质楼宇样本，如恒大集团。,甲级标准总部楼宇：总部经济驱动重庆金融与科技互联网产业发展,重庆总部型（独栋）甲级办公楼分布,重庆作为中国西部地区的经济和金融中心，是头部企业 在内陆地区设立区域总部的首选城市。重庆商业办公楼 与产业园区等产业办公空间载体承载了大量区域总部职 能的头部企业。江北嘴CBD作为金融中心核心区，截至2019年第三季度末，落户该区域的金融机构已有238家，其中传统金融机构84家，新兴金融机构154家。在这两 三百家金融企业中，包括重庆银行、重庆农商行以及中 国农业银行、中信银行、交通银行等商业银行重庆分行 均位于江北嘴CBD。不难看出，江北嘴CBD已成为金融 总部企业在渝最核心的商务聚居区。,如果将总部型甲级办公楼租户纳入Top50企业客户榜单 排名，原榜单首位的中国平安在新榜中仅能排名第七位， 而前十的租户中将有七家企业进驻独栋办公的总部甲级 办公楼宇。其中只有腾讯一家企业属于科技互联网企业， 其余六家无一例外均是银行。,除商业办公楼外，产业用地开发的办公楼在重庆同样受 总部办公青睐。包括中国银行等一批商业银行的两江分 行均选址照母山板块的产业办公楼宇。因此，总部经济 发展不局限于商业楼宇载体，后文将逐一解读产业办公 楼对重庆商业办公楼市场的影响。,1,重庆银行,2,重庆农商行,3,中国农业银行,4,中信银行,5,国家开发银行,6,交通银行,7,中国平安,8,恒大地产,9,腾讯,10,广发银行,Powered by JLL MapIT,纳 入 总 部 楼 宇 统 计 的 企 业 客 户,榜 单,独栋甲级总部楼宇客户,本章小结,数量仅占市场2%的Top50头部 企业贡献超28%的去化面积。 发布的Top50 榜单关 注办公楼市场的主力租户，榜 单对市场主体的价值不言而喻。从2% 到100% ， 下一章节我们 将把视野拓展至全样本，关注 剩余98%租户的特征与诉求的 异同。,Part 2从头部到整体：重庆甲级办公楼需求全景分析,小微企业需求占比显著增加，甲级办公楼租金下滑凸显性价比,2020年西部主要城市甲级办公楼企业客户面积分布,与成都、西安相比，重庆Top50头部企业的整体需 求规模偏大。但着眼整个甲级办公楼市场，重庆300平方米以下需求占比反而更高。2017-2020年， 重庆甲级办公楼市场新增需求向200平方米以下面积 区间集聚。因此，与2017年相比，2020年重庆甲级 办公楼企业客户在200平方米以下的需求明显增长， 占比从18.0%增至25.8%。过去三年，科技互联网产业在渝快速发展是中小微企业以及初创企业数量增 长的主要原因。据政府数据，2019年重庆各类市场 主体总量同比增长8.7%，至年末达到274.68万户。,巨大的市场增量需求有多少又能真正驱动甲级办公 楼市场的需求呢？解答这一问题的关键在于：2015 年至今重庆甲级办公楼市场平均租金连续五年下滑， 甲级高品质楼宇的性价比得到极大凸显。截至2020 年上半年，重庆甲级办公楼平均租金报85.6元/平方 米/月，与2014年末比同口径累计跌幅达17.5%。这 一水平在全国一二线城市中亦处于下游水平。但正 因如此，重庆甲级办公楼对企业的吸引力逐年增强， 更多的中小微企业愿意选址高品质楼宇。加上业主 方切小铺、精装修的租赁策略以及联合办公空间加 入市场竞争，市场出现更多前期投入少、方便快捷 的优质空间，均构成承载小微企业发展的载体。,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,100,200,400,平方米,0%,100,200,300,400,2,000,平方米,500600800 1,000,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%100200300400500 600 800 1,0002,000平方米,2017,2020,0%,10%,20%,30%,40%300,50%,60%70%500600,80%800 1,000,90%2,000,100%,100,200,300,400,2,000,500600,平方米,8001,000,成都2020,西安2020,重庆,江北嘴单个企业需求规模更大，转租公司对小面积客户比例影响大,2020年重庆甲级办公楼子市场企业客户面积分布,就区域子市场而言，江北嘴CBD的办公需求规模更 大，中位数接近350平方米；而重庆其他子市场的 中位数多数在300平方米上下，尤其是照母山板块因 科技互联网行业占比高，更是不足300平方米。,办公楼市场需求规模与该区域的企业客户产业结构关联度甚高。对比解放碑CBD和江北嘴CBD，江北嘴CBD“两头重”，即200平方米以下以及1,000平方 米以上需求皆多。该区域，甲级办公楼的金融业企 业客户需求占比高达46.2%，而银行、保险、证券公 司等金融企业的空间需求普遍较大，因此江北嘴CBD的大面积需求占比高于解放碑及其他区域。另 一方面，转租公司青睐江北嘴这一核心区位，而其 终端用户需求面积普遍较小且数量庞大，这是导致200平方米以下小面积需求占比亦较高的原因。相反，解放碑200-500平方米面积段的占比更高， 外企占比高是重要因素。外企多数在渝设立其城市 公司，因此整体需求面积并不大，200-500平方米适 合单个办公室选址，故该面积段占比高。,100,200,300,400,2,000,平方米,500600800 1,000,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,大石化,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,100,200,300,400,2,000,平方米,500600 800 1,000,照母山,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,中资,本地,外资,中资,本地,外资,中资,本地,外资,中资,本地,外资,“中资时代”，中资企业主导重庆办公需求，外企近几年扩张谨慎,2020年西部城市甲级办公楼企业客户资本来源,伴随中资企业、“中”字头企业迈上世界经济舞台， 积极参与全球竞争，中国办公楼市场亦随之步入“中资时代”，尤其是二线城市，中资企业成为拉 动办公需求的核心动力。,重庆（非本土）中资企业在甲级办公楼的需求占比 从2017年的44.9%增长至2020年的51.6%，这一比例 高于成都、低于西安。而外资企业由于国际经济基 本面等因素，近年来在重庆市场扩张较为审慎，贡 献率出现一定程度下滑， 从2017 年10.6% 下降至8.7%。上述数据变化，反映出中资企业对办公楼需 求的拉动作用在近几年不断增强。尤其是中资头部 企业在全中国一二线城市的积极扩张，形成网络化 经营，将职能部门在全中国范围内重新布局，进而 成为各个城市市场增量需求的生力军。因此，越来 越多的开发商甚至代理公司针对性设立独立服务大 企业的职能部门，服务相关企业。,2017,2020,2020,2020,重庆,成都,西安,逾七成外资企业办公首选渝中区，解放碑、大石化分列子市场前两位,2020年重庆甲级办公楼外资企业客户分布,外资企业虽然在甲级办公楼的市场份额不足10%， 但是由于其品牌形象好、产业附加值高、办公空间 打造往往能反哺楼宇形象，外企向来是甲级办公楼 业主的首要目标客群，尤其是世界500强企业。截至 目前，重庆已吸引293家世界500强企业落户，在主 要一二线城市中处于领先地位。,外资企业最青睐渝中区的两大商务区，即解放碑 CBD和大石化板块。外资企业对商务区成熟度、配 套、通达性、楼宇形象等方面非常看重。解放碑 CBD作为最早最成熟的商务区，是早期外资企业在 渝办公的首选地。以大都会商厦为代表的甲级办公 楼的外资企业占比即便在今时今日激烈的市场环境 下亦维持在五成以上，早期这一比例更高。,大石化板块则以化龙桥片区的企业天地作为承接外 资企业的主要载体。区域规划、楼宇品质和港资知 名开发商的招商运营能力成为区域发展的重要动力。 例如德勤会计师事务所选址该区域，承租逾两万平 方米，足见该区域对外资企业的吸引力。数据显示， 外企在甲级办公楼的承租面积逾七成聚集在渝中区。,1.5%,2.0%,3.0%,3.5%,3.6%,14.7%,31.7%,40.1%,观音桥,新牌坊,南坪,杨家坪,照母山,江北嘴,大石化,解放碑,内陆国际金融中心+智慧城市，疫情前电子、金融、医药领衔经济增长,2019年重庆细分产业增加值同比增速,产业发展是楼宇经济、办公楼需求的根基。对办公 楼市场的研判须回归产业基本面。重庆作为中国内 陆地区的经济金融中心和传统制造业基地，金融与 制造业长期是驱动经济增长的核心产业，也是办公 楼需求的传统需求来源。伴随惠普等笔记本电脑品 牌及配套厂商落户重庆，重庆已成为全球最大的笔 记本生产基地。近年来，重庆致力于打造智慧城市， 科技互联网产业快速发展，包括腾讯、阿里巴巴、 清华紫光等头部企业相继进驻重庆，其中部分企业 在渝设立区域总部。,新冠肺炎疫情后，重庆经济无论是制造业还是服务 业均遭受一定程度冲击。2020年第一季度宏观数据 备受市场关注，消费、投资、进出口出现不同程度 下滑。但重庆的电子信息产业产量却逆势增长，医 药和消费品产业在三月开始企稳回升。从宏观数据 出发审视未来办公市场的需求格局，传统支柱产业 与战略新兴产业代表未来经济发展的头部力量，同 样也将构筑办公楼尤其是甲级楼宇未来需求的根基。,-4.1%,2.4%,2.7%,3.1%,5.3%,6.1%,6.6%,6.8%,6.9%,7.1%,7.5%,8.0%,14.3%,14.7%,材料产业 电子产业 金融业住宿餐饮业 医药产业交通运输邮政业装备产业 批发零售业 消费品产业 能源产业化 工产业房地 产业摩托车 产业汽车产 业,第二产业,第三产业,从产业到办公，金融、地产、服务与科技互联网主导甲级办公楼需求,2020年西部城市甲级办公楼企业客户产业构成,从产业到办公，产业结构调整升级带动办公楼需求 结构的演变。2020年重庆甲级办公楼仍然由传统支 柱产业主导，金融、地产、服务业仍继续稳坐企业 客户来源的前三把交椅。而科技互联网这一新兴产 业则是近年来增量需求的主要来源，位居总量第四。 承接中小微和初创企业需求的第三方办公位列第五。,与成都和西安进行比较，支撑办公需求的前五大行 业几乎一致，只是占比略有差别。金融业对重庆甲 级办公楼需求的贡献度明显高于成都和西安市场， 相反科技互联网、联合办公在重庆市场占比更低。,联合办公等第三方办公在重庆的生存压力大，以WeWork为代表的国际品牌尚未选择进驻重庆市场，但在成都、西安可见其身影。究其原因，重庆产业 依托于汽摩、装备制造业与后来居上的电子信息产 业，外贸实力在内陆地区首屈一指，金融、贸易结 算顺势发展。比较而言，科技互联网产业方兴未艾， 未来仍具发展潜力。因此，联合办公在重庆生存压 力较大，运营商谨慎落户。此外，重庆产业园区对 商业楼宇的需求分流严重，详见本文第四章。,23.8%,20.1%,18.1%,10.1%,9.6%,3.5%,3.3%,2.9%,2.3%,金融业,房地产建筑,科技互联网,服务业,第三方办公,制造业,医药及生命科学,能源及公共事业,政府机构及公共组织,24.0%,17.8%,15.1%,9.5,%,8.8%,5.9%,3.9%,3.9%,2.9%,金融业,房地产建筑,科技互联网,服务业,第三方办公,零售贸易,医药及生命科学,政府平台公司,能源及公共事业,29.7%,20.2%,14.9%,9.3%,5.5%,4.5%,4.3%,3.4%,2.1%,金融业,房地产建筑,服务业,科技互联网,第三方办公,制造业,零售贸易,政府机构及公共组织,能源及公共事业,子市场：金融主导CBD需求，地产和科技驱动非核心市场与新区发展,核心商务区,次级商务区注：圆锥体表示甲级办公楼存量，黑色为独栋总部楼宇,2020年重庆甲级办公楼分布及子市场企业客户产业构成Powered by JLL MapIT,金融业 重庆迈向内陆国际金融中心之路的支柱产业,在重庆中新互联互通战略框架下，金融产业发展得 益于制造业基础与快速增长的贸易结算。2019年重 庆金融业实现增加值2,087.95亿元，增长8.0%，GDP 占比达到8.8%，是重庆经济的支柱产业。银行、保 险、证券公司等金融机构实乃办公楼市场的大客户， 经营稳定性高、需求面积大、承租能力强都让金融 机构备受办公楼业主欢迎。重庆甲级办公楼需求中29.7%来自金融业，足见其“支柱”地位。解放碑与江北嘴两大CBD是金融企业在渝聚集度最 高的两大板块。2017-2020年，江北嘴的金融产业聚 集度进一步提升。在不纳入金融总部独栋办公楼宇 统计的情形下，重庆甲级办公楼金融企业已有55.9% 聚集于江北嘴CBD，远高于解放碑CBD的22.2%。作 为长江上游金融中心核心区的江北嘴CBD无疑已成 为重庆乃至中西部城市中金融业聚集度最高的“标 杆”商务区。,总部楼宇方面，江北嘴CBD还聚集国家开发银行、 中国银行、中国农业银行、交通银行、重庆农商行、 中信银行等一批商业银行总部大楼，其金融产业聚 集度更甚。重庆在迈向中国内陆国际金融中心的道 路上，江北嘴CBD将在未来扮演更加重要的“核心” 地位，成为中西部地区最竞争力的金融产业聚集区。,2017/2020年重庆甲级办公楼金融业企业客户分布20172020,江北嘴 55.9%,解放碑 22.2%,渝小额贷款产业规模及稳定性全国领先，科技金融主导未来发展方向,2020年重庆甲级办公楼传统/新兴金融业企业客户分布,将“一行两会”监管下的银行、保险、证 券、基金等金融机构定义为“传统金融”；其他， 小额贷款、融资担保、财富管理、金融科技等领域 纳入“新兴金融”。,从重庆甲级办公楼产业分布看，解放碑和江北嘴两 个CBD无论是传统还是新兴金融都是聚集度最高的 两个子市场，江北嘴的占比均超过50%。解放碑CBD的新兴金融占比低于其传统金融占比。,新兴金融在办公规模上明显低于银行、保险等传统 金融行业。但其中小额贷款是重庆非传统金融领域 的竞争优势。截至2019年第三季度，重庆小额贷款 公司贷款余额高达1,673.1亿元，遥遥领先其他省级 单位。重庆小贷行业聚集阿里巴巴、京东、小米、 百度、苏宁等科技互联网企业成立的小贷公司，加 之政府前几年严格管制行业，目前重庆小额贷款公 司的经营稳定性远胜于中国主要一二线城市。,伴随重庆科技互联网产业不断发展，重庆政府颁布关于推进金融科技应用与发展的指导意见，重 点引进优质金融科技企业、研发机构及初创公司落 户。未来，“科技+金融”将成为新兴金融行业的新 动能。,新兴金融,传统金融,解放碑 16.4%,解放碑 24.8%,传统：江北嘴 58.4%,新兴：江北嘴 50.3%,服务业 商务区成熟度的“晴雨表”，江北嘴CBD成熟度显著提升,服务业在重庆甲级办公楼需求占比为14.9%，仅次 于金融和地产行业，排名第三。,重庆作为中国重要的制造业基地，其第三产业的发 展往往被忽略。宏观数据显示，2019年重庆GDP构 成中， 第三产业已高达53.2%， 远超过第二产业40.2%。实际上，重庆同样是中国内陆地区服务业快 速发展的城市。例如，德勤会计师事务所的全球交 付中心即位于重庆， 其在渝承租面积进入本次Top50前十榜单，位列外企首位。其一个企业的在渝承租面积已超过四大会计师事务所通常在单个非一线城市的总和。此外，重庆大学的建筑学、土木 工程等学科优势吸引了一批外资建筑设计和工程咨 询机构进驻重庆，例如AECOM、Arup等。 等房地产咨询公司亦在重庆设立分公司。,服务业选址对商务区商务氛围成熟度、交通通达性、商务配套等方面十分看重，可谓商务区成熟度的“晴雨表”。德勤进驻企业天地，大幅提升该子市 场的服务业聚集度。因此，大石化以29.3%成为重庆 甲级办公楼服务业占比最高的子市场。江北嘴以25.8%紧随其后。解放碑占比为17.9%，出乎意料仅 位列第三。本文将于第三章节解析解放碑CBD商务 氛围的发展趋势。,2017/2020年重庆甲级办公楼服务业企业客户分布20172020,大石化 29.3%,江北嘴 25.8%,解放碑、观音桥两大核心商圈聚集度凸显消费服务业的“强商圈粘性”,2020年重庆甲级办公楼专业/消费服务业企业客户分布,将对公服务的律师事务所、会计师事务所、 咨询公司、代理公司等服务企业定义为“专业服 务”；相反，主营对私业务的教育、留学、旅行等 服务机构列入“消费服务”。,专业服务除前文阐释的选址要求外，对楼宇品质和 形象要求不低。因此，甲级办公楼存量较高的区域 自然会吸引更多的专业服务企业。从数据看，大石 化、江北嘴、解放碑等存量较高的区域都是吸引专 业服务企业进驻的重点区域。值得关注的是，照母 山板块近年来吸引越来越多的服务业进驻商业与产 业办公楼宇，本文将在第四章节中重点阐释。消费服务与专业服务在选址逻辑上有类似点，但鉴 于其办公场所具有前台性质，因此对核心商圈具有 更强的粘性。解放碑CBD占据消费服务业头把交椅， 杨家坪商圈紧随其后。比较江北嘴和观音桥不难发 现，坐拥上百万平方米存量甲级办公楼的江北嘴对 消费服务业的吸引力并不高。相反，观音桥商圈的 情况十分特殊：观音桥由于甲级楼宇少，因此其消 费服务业在样本中的规模并不显眼，但其消费服务 业十分发达，绝大多数因受制于有限的甲级楼宇， 被迫选址非标商住楼宇。事实上，消费服务业板块， 解放碑和观音桥两大核心商圈是聚集度最高的区域。,消费服务,专业服务,杨家坪 21.1%,江北嘴 29.4%,专业： 大石化 36.4%,消费： 解放碑 27.1%,房地产建筑 城市更新与城市化进程拉动地产投资，自用需求为主导,房地产投资作为固定资产投资的重要组成部分，也 是拉动重庆经济的重要动力。作为办公楼需求的三 大核心需求，房地产建筑在甲级办公楼的占比高达20.2%，仅次于金融业，但以地产开发商为主的企 业客户需求以自建自用或购置自用为主，租赁需求 占比偏少。,从地理分布看，江北嘴和照母山板块的聚集度较高， 占比分别达到27.8%和17.8%。地产行业企业选址通 常依托房地产项目开发，项目公司往往毗邻核心开 发区域以便于工作开展。因此，地产开发密度较高 的区域必然聚集更多地产项目公司、建筑工程企业。,地产公司的区域总部则偏好自建或持有的办公楼， 部分开发商甚至在非标准化办公楼宇办公。例如， 恒大集团位于恒大中心，融创集团在融创金贸时代 办公。本土起家的龙湖、金科等开发商均选择自建 物业，但多数不在定义的甲级办公楼样本。,作为资本密集型行业，房地产建筑类企业客户的稳 定性相对较高，且个体需求面积大。从业主视角出 发，地产类客户由于自用需求多，并不是租赁市场 常客。但从经济视角分析，不可否认地产业对于办 公需求的“支柱”地位。,2017/2020年重庆甲级办公楼房地产建筑业企业客户分布20172020,江北嘴 27.8%,照母山 17.8%,科技互联网 迈向“智慧城市”，重庆发力科技互联网产业,重庆在产业结构转型升级之路上，利用制造业优势， 大力发展5G、物联网、人工智能以及大数据等产业。 腾讯西南总部进驻涉外商务区，阿里巴巴等头部企 业同样在渝积极扩张。近年来，科技互联网产业的 发展，成为重庆办公需求的“生力军”。在每季增 量需求占比中，科技互联网产业都位居前三。而甲 级办公楼存量需求中，科技互联网以9.3%位列第四。照母山板块依托光电园、软件园等产业园区的发展， 是重庆科技互联网产业聚集度、成熟度最高的区域。 但由于照母山板块商业楼宇较少，甲级办公楼中科 技互联网产业在照母山板块的聚集度不如大石化和 江北嘴。以字节跳动为代表的互联网新媒体企业选 择进驻企业天地等甲级办公楼，因此大石化板块的 占比高达23.7%。,伴随产业转型升级，科技互联网产业未来必将持续 拉动重庆办公需求。因此，未来在“内陆国际金融 中心”和“智慧城市”两大战略方向指引下，金融 与科技两大核心产业将成为重庆办公需求的两大核 心驱动力。,2017/2020年重庆甲级办公楼科技互联网业企业客户分布20172020,大石化 23.7%,江北嘴 21.1%,重庆甲级办公楼企业客户产业地理分布概览,100%,传统金融 新兴金融专 业服务消费 服务房地产 建筑科技互 联网第三方 办公零售贸 易制造业运输仓储及邮政文体娱乐酒店餐饮 医药及生命科学 能源及公共事业,解放碑CBD,江北嘴CBD,大石化,观音桥,新牌坊,照母山,南坪,杨家坪,每个产业的企业客户在八个子市场甲级办公楼的总需求面积加总等于100%，因此高存量子市场占比大概率高于低存量子市场。0%20%40%60%80%,本章小结,需求全貌从2% 到100% ， 重庆甲级办公 楼需求端结构特征与Top50 头 部企业存在诸多共同点，但仍 存在一定差异。这样的差异点 带给市场的启示，亦是后市预 判的理据。,Part 3“商务”vs“商业”：重庆“双核心”商务格局解析,解放碑CBD 重庆商务与商业的“发源地”,渝中半岛是重庆的母城，解放碑不仅在过去是重庆的“精神堡垒”，也是重庆“商务”办 公与“商业”消费市场的发源地。数十年来，解放碑是重庆的第一商圈，也是第一商务区。 这里拥有重庆第一个真正意义的城市综合体大都会广场，项目于1997年建成。大都会广 场不仅是重庆也是中西部地区首个集零售、餐饮、娱乐、体验为一体的“一站式”购物中 心，其办公楼塔楼也是中西部城市首个符合定义的甲级办公楼。而这一时间比成 都、武汉、西安等同能级城市的首个购物中心或甲级办公楼落成的时间提早大约5-10年。 优质的办公空间载体让解放碑CBD成为外资企业进驻中西部区域的首选商务区。因此，解 放碑也是重庆外资企业、外事机构最为集中的区域。汇丰银行、花旗银行、渣打银行、星 展银行、德意志银行等金融机构、普华永道、AECOM等专业服务企业以及3M、宏碁等制造 业均落户解放碑CBD。伴随重庆城市版图不断扩张，更多新兴商圈、商务区应运而生，区域竞争加剧，更加突显 解放碑CBD物业老旧，因此CBD开始面临转型升级的压力。近年来，伴随洪崖洞、两江游在 全国掀起网络热潮，解放碑的旅游客流呈几何级数增长。客流重塑渝中半岛商业格局的同 时，也带给商务办公市场不小转变。越来越多的塔楼开始转做酒店、民宿，垂直商业也快 速发展。彼时，市场开始出现一些疑问的声音：解放碑CBD是不是越来越像上海南京东路， 成为城市的旅游目的地，商务氛围进而下滑？凯德置地在华最大投资项目重庆来福士的 开业，是否能够重塑解放碑CBD的核心商务区地位？这都成为重庆办公楼市场关切的未来 重大发展方向。,江北嘴CBD 金融产业驱动的核心商务区,江北嘴旧时称“江北城”，是老重庆重要的经济、历史、文化聚集地。2003年， 重庆启动有史以来的最大“旧城改造”项目，江北嘴拉开城市更新序幕。近十年 来，重庆市政府对标上海陆家嘴，致力于将江北嘴CBD打造成为长江上游金融中 心的核心区。截至目前，两三百家金融机构齐聚江北嘴CBD，包括国家开发银行、 中国银行、中国农业银行、交通银行、中信银行、重庆银行、重庆农商行、韩国 友利银行、中国人保、安诚保险等大型金融机构区域总部已进驻。在中新（重庆） 战略性互联互通示范项目、重庆自贸区等战略加持下，江北嘴CBD正在引领重庆 经济尤其是金融产业的发展。在重庆迈向内陆国际金融中心的道路上，江北嘴CBD必然成为这一战略的核心区域，未来可期。与解放碑CBD一江之隔，江北嘴CBD虽已成为重庆两大核心商务区之一，但其发 展历程集中于过去十年间，因此商务配套设施发展不足，也是制约该区域发展的 弊端之一。商务人群的潮汐性导致江北嘴CBD夜间经济和周末人流与工作日形成 非常鲜明的对比。目前，江北嘴CBD拥有IFS、财信广场和鎏嘉码头三个购物中心。 作为核心商务区的江北嘴现阶段尚不足以成为重庆的核心商圈，甚至与市内几大 步行街相比，亦不具备任何优势。因此，在商务氛围已相对成熟的基础上，江北 嘴CBD未来商业是否朝向“城市级商圈”目标发展，也将对未来办公楼市场产业 深远影响。,