2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告.pdf

- 1 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告- 2020年 7月第一太平戴维斯研究部武动格局- 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告- 2 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告武汉写字楼二级租赁市场调研综述调研样本：根据第一太平戴维斯写字楼等级划分标准，楼宇品质达到甲级及乙级写字楼水准且于 2020年第二季度已交付使用的写字楼项目。研究对象（写字楼二级租赁市场）：在符合上述标准的武汉写字楼项目中，从单一业权业主方或大业主方获取房源，且由非业主方管理或运营的办公空间，主要包括商务中心、联合办公和包租公司。负面清单：由于武汉写字楼市场中散售型楼宇众多，部分运营商也通过获取散售房源提高市场占有率。同时，部分知名二级租赁运营商将项目布局在非写字楼项目中。第一太平戴维斯会依据具体情况判断此类二级租赁房源是否纳入统计范围。面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。统计时间截至： 2020年第二季度。采样方法：业主信息、二级租赁运营商信息、实地考察及第一太平戴维斯内部数据。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部。- 3 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告- 交通网络通达性提升、城市更新持续推进共同助力武汉房地产市场的发展。作为商业房地产的主体之一，武汉写字楼市场已从增量市场转变为存量市场，楼宇发展也向办公场所的内部运营延伸。与此同时，办公模式也随世代更迭，作为 2020年的全球主要劳动力，以80后为主的千禧一代对工作模式的选择更具包容性和灵活性。- 千禧一代灵动办公理念助力写字楼二级租赁市场发展办公模式的革新- 4 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告千禧一代仍是 2020年的全球主要劳动力薪资安全假期办公团队灵活度92% 87% 86% 80% 79%千禧一代 *35%X世代35%Z世代24%婴儿潮6%全球劳动力市场（ 2020）千禧一代 *X世代Z世代婴儿潮虽然以 95后为主力的 Z世代在全球劳动力市场的比重逐年提升，但根据万宝盛华千禧一代：2020愿景报告指出， 2020年全球劳动力的主场仍属于以 80后为主的千禧一代，他们将占全球劳动力的 1/3。而较于以 70后为主的 X世代，千禧一代在择业时所考量的需求也有所不同。在求职过程中，我们可将薪资收入、办公安全性、相关福利和办公团队等看作传统的择业选项。而除此之外，千禧一代对工作模式灵活性的期许明显升高。根据统计，近八成的千禧一代求职者将工作灵活性纳入求职最看重的五大因素之一。2020年全球劳动力市场（按世代分类）千禧一代择业最关注的五大因素注：报告中千禧一代泛指出生于 1982年至 1996年之间的人。数据来源： Manpower Group, Millennial Career: 2020 Vision，第一太平戴维斯武汉研究部， 2020年 7月- 5 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告千禧一代愿意尝试多样的办公模式73%21%16%12%9%4% 3% 3%71%30% 28%34%14% 12%8%16%全职兼职自由职业者 / 合同工自雇非正式雇佣季节性雇佣零工两种以上工作方式目前的工作模式未来工作模式的预期多年来，合同工、自由职业者等非全职工作都被视为 “ 非传统用工 ” ，作为传统工作模式的后备军。如今，这部分劳动力也已经成为市场上的主流劳动力之一。未来，利用和管理 “ 非传统劳动力 ”将对企业的业务战略性发展起到至关重要的作用。作为全球劳动力市场的中坚力量，千禧一代秉承传统模式工作的同时，也愿意尝试非传统的工作方式。目前，近四分之三的千禧一代受聘为企业的全职员工，但就未来趋势看，在接受全职雇佣模式的同时，千禧一代表现出愿意尝试非传统的灵活工作模式的意愿。千禧一代对于传统全职工作模式表示接受认同但也寻求改变与突破。他们希望在工作与生活中需求平衡点，在获取工作认可和鼓励的同时，也期待对工作模式与时间划分拥有更为灵活的支配权。千禧一代目前工作模式以及对未来工作模式的选择注：报告中千禧一代泛指出生于 1982年至 1996年之间的人。数据来源： Manpower Group, Millennial Career: 2020 Vision，第一太平戴维斯武汉研究部， 2020年 7月- 6 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告租赁模式的更迭： “ 双方 ” 到 “ 三方 ”随着写字楼市场规模化的推进，写字楼租赁市场的交易模式也悄然发生改变。目前市场上存在着两种主要的租赁模式，分别称之为一级租赁和二级租赁。一级租赁即传统租赁模式，是业主方与终端用户直接产生租赁关系的双方运营模式。而随着二房东市场活跃度的提升，租赁市场中出现了由非业主方运营管理的租赁模式，写字楼二级租赁市场随之产生。广义上，二房东泛指从业主方获取房源后，再以面积或者工位的形式转租给终端用户的 “ 业主 ” ，终端用户不与业主方直接签署租赁合同。因此，商务中心、联合办公与包租公司三类运营商都可称之为写字楼市场的二房东。在写字楼存量市场中， “ 三人行 ” 租赁模式的常态化推动了武汉二级租赁市场的发展进程。商务中心联合办公包租公司数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部， 2020年 7月业主方终端用户获取房源转租获取房源、租赁关系二房东业主直租、专业中介写字楼租赁市场：从传统租赁的两人行，到二房东参与其中的的三方运营模式对写字楼市场租赁关系中 “二房东” 的再定义：广义上的二房东广义上的“二房东”：从业主方获取房源，将其转租，终端租户不与业主方直接签订租赁合同。传统租赁模式：两方参与二级租赁模式：三方参与- 7 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告二级租赁市场的 “ 业主方 ” 各类型运营商01 02 03 04商务中心Business Centre联合办公Co-working包租公司Sub-lessor选址以标准写字楼市场为主众创中心Maker Space选址以商务园区为主私密性高以小型办公空间租赁为主如：雷格斯会员制、多种租赁模式公共区域、按工位出租如： wework、优客工场面积切割、精装修拎包入驻以本地运营商为主如：中赫品创多位于商务园区享受政府政策优惠租金补贴数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部， 2020年 7月二级租赁市场的运营商类型- 8 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告写字楼二级租赁市场运营商的服务本质VS包租公司Sub-lessor商务中心Business Centre联合办公Co-working办公工位多重服务会员社区一价全包办公面积租金利差有限服务租金 +物业费面积服务目前，武汉写字楼市场中的二级租赁主要由三类运营商主导，包括商务中心、联合办公以及包租公司。虽然三类运营模式都是基于满足终端用户办公需求的同时，提供多样化增值服务，但实际运营过程中，各类运营商的服务侧重点不尽相同。包租公司提供的 “ 商品 ” 为写字楼中的可租赁面积，并且从付费方式上，终端用户承租包租公司房源的付费方式与传统租赁基本一致，都是以按建筑面积为单位计量的租金、物业费及其他附加费组成。虽然终端用户可以省去装修和添置办公用品的部分成本，但包租公司提供的装修和布局大多为固定模式。商务中心及联合办公主要采用工位出租、一价全包的模式租赁，运营上更加注重服务与配套，包括公共空间的使用、会议室租赁及会员网络等。相较于其他二级租赁运营商，运营成熟的联合办公品牌在会员互动与资源联动上的优势明显。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部， 2020年 7月写字楼二级租赁市场中“业主方”运营本质- 9 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告灵活办公、空间运营、多元化办公需求等共同催生二级租赁市场一级租赁供应端：业主终端用户直接租赁关系写字楼市场规模化，市场度成熟度逐步上升催生楼宇内部办公空间理念的转变。灵活办公、空间运营、多元化办公需求等多因素共同助力武汉写字楼二级租赁市场的发展。数据来源：第一太平戴维斯武汉研究部， 2020年 7月获取承租优惠私密性高、以小型办公空间租赁为主。多位于商务园区、享受政策优惠、租金补贴等。会员制、灵活租赁、公区共享、增值服务。面积切割、拎包入驻，以本地运营商为主。大面积去化一级租赁供应端：业主终端用户一级租赁关系二级租赁关系节省承租成本，承租更为灵活第三方办公服务运营商以工位形式出租为主强调空间运营与服务以面积形式出租为主弱化空间运营与服务转租产生租金溢价商务中心联合办公众创空间包租公司二级租赁供应端注：本文特指的第三方办公服务运营商强调办公空间的运营与服务，因此纯转租的二房东、转租公司不包含其中。- 10 -第一太平戴维斯 | 研究部 | 2020年武汉写字楼二级租赁市场专题报告- 近十年，武汉写字楼市场已经从初现规模、供需平稳发展到当前的第一轮市场供应高峰。除了传统写字楼高速发展之外，以商务中心、联合办公和包租公司为代表的二级租赁市场运营模式也应时而生，成为武汉写字楼市场的新生力量。- 二级租赁在武汉写字楼市场的发展现状武汉写字楼二级租赁市场