北京产业园区市场概述及展望：日趋成熟，方兴未艾.pdf

高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日日趋成熟 , 方兴未艾北京产业园区市场概述及展望高心悦高级分析师 | 研究 | 华北区+86 10 8541 1184Cassie.Gaocolliers陆明董事 | 研究 | 华北区+86 10 8518 1633Ming.Lucolliers2高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日经历了近 20年的发展，北京产业园区市场 格局已基本成型。截至 2019年，北京成熟产业园市场总存量录 得 1,438万 平方米 （ 15,472万 平方英尺）。上地和望京 -酒仙桥作为北京两个重要的产业园子市场，区域内聚集了大量高科技企业。同时，一些产业更加多元化的子市场，如北清路、丰台、亦庄和通惠河传媒 走廊，在过去几年内也经历了迅速的发展。 对于租户：北京甲级写字楼平均租金比北京产业园区平均租金高出约三倍。在产业园区物业交通可达性进一步提升及配套设施不断完善的情况下，我们建议对租金较为敏感的租户，特别是属于政策鼓励行业的租户，应更多考虑北京产业园区物业。 对于业主：由于新冠肺炎疫情的突然出现，政府推出新基建投资来拉动经济增长，整个新基建相关的上下游公司都将受益。同时，疫情加速在线服务类公司的快速发展，比如在线教育和在线医疗等。我们预计这类公司也将面临行业扩张的机遇，其人员和办公需求将会进一步增加。 对于投资人：我们建议投资人更多关注具有较强的产业聚集效应，租户租户合理，收入稳定且较简单运营模式的产业园类资产。总结与建议 研发费用：1,871亿元截至 2018年末，北京内部研发费用开支占本市 GDP的比重达 6.2%1，达到 1871亿元，同比增长 18.4%，研发占比在全国位居首位。我们预计较高的研发费用支出将有助于提升本市高科技企业及其在职人员的数量和规模，进而支持市场对产业园区物业的需求。人民币 130.5元每月每平方米截至 2019年末，北京产业园区平均租金录得人民币 130.5元（ 18.6美元 ）每月每平方米。由于近两年的持续高供应，租金出现了逐步下滑的趋势。1,438万平方米截至 2019年末，北京产业园区市场总存量 达到 1,438万 平方米 （ 15,472万 平方英尺）。主要形成了六大主要子市场：位于海淀五环外的上地及北清路、位于朝阳区的望京酒仙桥和通惠河传媒走廊、位于南四环 的丰台和位于东南五环外的亦庄。.206万平方米在 2020至 2024年间，预计将会 有 206万 平方米 （ 2,217万 平方英尺）的产业园区新增供应入市。其中， 2021年会成为供应高峰年，有接近 114万 平方米（ 1,227万 平方英尺）的新增供应。由于疫情的影响，部分 2020年计划入市的项目可能会推迟到 2021年入市。在北京核心区可交易项目的稀缺和开发商意图使其收入来源更为多元化的背景下，北京产业园区物业逐渐吸引了越来越多投资者及开发商的关注。北京产业园区投资市场具有收益率较高，且运营模式相对简单及租金回报稳定的特点。特别是在疫情发生之后，主要子市场的优质产业园区项目具有较强的抗风险性。由于产业以互联网，信息科技，生物医药等为主，整体租户受疫情影响相对较小，且部分企业在整个疫情环境下受益，进一步体现出这些优质产业园区具备相对稳定的租户组合和健康的现金流，使产业园区资产成为当前一大投资热点。同时，近三年来北京产业园区投资市场的投资交易日益频繁。随着众多建筑规格较高的产业园区项目将在未来两年入市，我们预计未来北京将会有出现更多优质产业园资产交易。截至 2020年一季度末， 1美元 =人民币 7.09元； 1平方米 =10.76平方英尺租金取净有效租金（不含物业费、免租期）数据来源： 北京市统计局，高力国际3高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日机遇挑战北京产业园区市场的机遇、挑战及相关建议 新入市项目具有较高的建筑规格及楼宇品质 更多存量物业进行升级改造 交通可达性的提升：（地铁） 截至 2019年： 699公里、 23条线路 截至 2020年： 1,000公里、 28条线路 相关鼓励政策 产业聚集效应 子市场发展不均衡 部分子市场空置率较高且面临较大体量的未来供应，如亦庄经济开发区和丰台子市场；但部分子市场需求旺盛，未来供应有限，如上地 政策因素 相关政策的不确定性可能会对大宗交易等带来一定的影响建议企业层面 北京甲级写字楼平均租金比北京产业园区平均租金高出约三倍。在产业园区物业交通可达性进一步提升及配套设施不断完善的情况下，我们建议对租金较为敏感的写字楼租户，特别是属于政策鼓励行业的租户，可以更多考虑北京产业园区物业。 由于众多科技行业的龙头企业已在上地子市场承租，考虑到行业聚集相应，我们认为上地子市场对科技行业的租户而言为最优选择。考虑到上地子市场可供租赁面积较少且租金相对较高，因此有大面积需求且租金预算相对有限的租户可以考虑其他子市场，如毗邻上地市场的北清路子市场。得益于相关鼓励政策的支持，亦庄子市场已吸引了部分人工智能企业的入驻。得益于地理位置优势及完善的配套设施，望京 -酒仙桥子市场的产业园区项目受到了一些更注重办公环境，周边配套和交通便利性租户的青睐。 建议租户密切关注各个产业园区子市场的最新产业政策及区域规划，以便依照具体情况作出最优租赁选择 。业主层面 由于越来越多的租户开始关注工作环境，我们建议产业园区业主针对其项目进行特定的升级改造，如提供员工食堂及休闲区域等，以更好的满足租户对于工作环境与日俱增的多样化需求。另外，在疫情后期，我们建议业主调整和提升租户结构，及时锁定主力租户，以期吸引更多潜在租户入驻。 我们建议投资者密切关注最新的区域规划及相关政策，及时调整其投资策略，寻求最优的投资机会。对于寻求资产增值及稳定租金回报的投资者而言，可以更多关注目前投资交易较为活跃的产业园区子市场，如上地和望京 -酒仙桥。4高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日产业园区界定根据北京产业园区的特点，高力国际通过四个维度进行了诠释：数据来源：北京市政府，高力国际表 1: 北京产业园区定义：主导发展北京产业园区相关政策数据来源：高力国际北京“十三五”规划北京城市总体规划北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见建设项目规划使用性质正面和负面清单北京市新增产业的禁止和限制目录 提升北京产业园区项目的管理水平 将北京定位为全国科技创新中心 明确了产业园区准入标准、租赁期限及土地使用期限等；对于不符合出售条件的产业园区物业，禁止整售及散售交易 鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房、高新技术和战略新兴产业用房 部分区域禁止新设立创业空间服务中的集中办公区、数据中心、呼叫中心等从 2016年北京的十三五规划开始，北京市正在通过一步步的政策导向引导北京产业规划的合理健康发展。 2017年，北京更是重新定义了发展重点，力求将北京打造成全国科技创新中心。从 2017年开始，北京市开始进一步细化产业园区发展的相关政策，引导产业园区的发展向高精尖行业进一步倾斜，同时鼓励低端产业园区进行产业升级，并通过负面清单的形式向园区管理者和企业释放了更为清晰的产业范围界定。因此，这些政策的颁布为北京未来打造以高精尖科技研发类产业为核心的经济增长奠定了坚实的政策基础。2016.03.282017.09.292017.12.312018.03.232018.09.26 有主体对区域内规划、开发和运营有主导作用，足以影响区域规划布局和供应定位 有主体对园区内发展，以及基建和配套环境有持续提升的责任和动力产业激励 企业的税收和产业条件会对交易优先和商务条件产生直接影响 区域内有税收、产业等方面的特定优惠政策 具有明确的产业导向和优势产业客户集群产品和配套 园区周边已具备或规划了公共轨道交通步行距离站点 园区内或邻近区域具备足够的商业配套资源和功能 容纳商业和办公功能，同时有工业、研发载体区位和规模 位于北京成熟的产业功能区内 园区具备一定的开发规模5高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日14%9%77%128.4 134.4 130.5 0.9%4.7%-2.9%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%1001051101151201251301351401451502017 2018 2019平均租金 同比变化数据来源：高力国际宏观经济指标截至 2019年，北京实现超过 3.5万亿的 GDP产值，同比增长 6.1%。第三产业的增加值比上年增长 6.4%，对 GDP贡献率高达 87.8%。金融、信息服务、科技服务等优势行业持续发挥带动作用。 2018年北京研发费用录得人民币1,871亿元（ 267亿美元），同比增长 18.4%。其中，企业研发经费投入 781亿元 （ 112亿美元），比上年增长 26.2%，占全社会研发经费的比重为 41.7%。作为全国研发费用占比第一的城市，该项费用的支出将有助于提升高科技企业及企业在职人员的数量和规模，进而支持市场对产业园区的需求。数据来源：高力国际图 4：北京产业园区新增供应、净吸纳量及空置率， 2017-2019年（千平方米，百分比）图 3：北京产业园区平均租金及同比变化， 2017-2019年（人民币元每月每平方米，百分比）北京产业园区市场概述截至 2019年，北京产业园区市场总存量 达 1,438万平方米（ 15,472万平方英尺）。受到 2018年和 2019年大量新增供应影响，整体市场空置水平从 2017年 的 12.9%上升至 2019年 的 22.7%。同时，平均 租金 有 所提升， 从 2017年 人民币 128.4元（ 18.3美元 ）每月 每 平方米 上升 至 2019年末的 人民币 130.5元（ 18.6美元） 每月每平方米。426 950 1,419345 322 29812.9%16.9%22.7%02004006008001,0001,2001,4001,6002017 2018 2019新增供应 净吸纳量 空置率图 1：北京金融及科技行业对地区 GDP的贡献率， 2012年对比 2018年 (%)数据来源：北京市统计局17%13%70%其他 其他20182012金融科技金融科技图 2：北京研发费用占 GDP比重 , 2018 (%)数据来源：国家统计局2.2% 4.2% 6.2%上海 北京全国平均6高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日总存量（千平方米） 租金（人民币元每月每平方米）北京产业园区子市场发展图 5：北京成熟产业园区子市场分布、租金及空置率， 2019-2020F上地 丰台通惠河传媒走廊北清路望京 -酒仙桥数据来源： Mapbox， 高力国际空置率（百分比）2019 3,298 132.1 16.3%2020F 3,581 127.8 21.0%主要行业：节能环保、生物医药、新材料亦庄经济开发区2019 2,317 154.6 9.1%2020F 2,341 153.8 9.8%主要行业：信息技术和服务、通信技术、大数据，云计算，生物医药2019 3,320 116.6 34.7%2020F 3,419 111.9 35.9%主要行业：轨道交通、军民融合、电子信息、应急救援、节能环保2019 1,539 75.0 33.0%2020F 1,739 71.1 36.2%主要行业：电子信息、生物医药、新能源汽车、高端制造、人工智能2019 1,853 159.7 9.4%2020F 1,956 153.6 12.8%主要行业：科技、文化传媒、金融科技、高端制造、研发中心2019 854 138.3 10.3%2020F 854 126.9 13.9%主要行业：文化传媒，电影娱乐，出版发行，文化创意产业7高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日抗周期下的最佳防守工具2018至 2019年间，北京产业园区市场录得 10宗整售交易，其中大部分位于上地和望京酒仙桥。以获得稳定租金回报及未来资产增值为目的的投资者对租赁需求稳定的成熟子市场较为青睐，如望京酒仙桥和上地。尽管越来越多的境外买家开始把目光转向北京产业园区物业，但境内买家仍为投资市场的主导者。值得关注的是，以投资为目的的交易所占的比例在逐渐上升，特别是在新增供应有限、租金稳定增长及需求旺盛的上地子市场， 2018至 2019年，大量以投资为目的的交易在该子市场录得。就收益率而言，零售物业虽然收益率较高，但运营模式较为复杂；物流物业收益率最高，但目前北京物流市场可供交易的物流项目极其稀缺，而办公物业收益率虽然不及前两类物业高，但是运营难度相对较低和抗风险能力确是办公类资产的优势。鉴于此，我们建议正在寻求投资机会的投资者更多关注北京产业园区物业，特别是位于核心产业园区内，租户稳定且具有稳定现金流的优质产业园区物业。特别是在疫情过后，美元无限量的量化宽松政策会持续增强美元贬值的预期，人民币资产将进一步得到国际买家的认可。疫情只会影响市场投资节奏，国内一线城市的优质产业园资产会在疫情后成为国内外资本对抗周期的最佳防守工具。图 6：按物业类型划分的投资交易金额及建筑面积占比， 2018-2019年（百分比）图 8：北京产业园区主要投资交易， 2018-2019年36%25%3%16%13%7%写字楼 综合用途 零售 酒店及服务式公寓 土地 产业园区31%12%30%12%8%7%建筑面积数据来源：高力国际 数据来源：高力国际数据来源：高力国际图 7：北京产业园交易，按投资者类型及投资目的分布，成交金额占比， 2018-2019年 （百分比）数据来源：高力国际成交金额上地成交个数 5总成交金额（人民币百万元） 3,350望京 -酒仙桥成交个数 4总成交金额（人民币百万元）1,556亦庄经济开发区成交个数 1总成交金额（人民币百万元）4182018-19以投资为目的2018-19境内投资者图 9：北京各类物业投资净收益率， 2019年（百分比）物业类型 写字楼 零售 物流 产业园区净收益率 4.0% 4.6% 5.2% 4.0%8高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日数据来源：高力国际北京产业园区市场未来展望在 2020年到 2024年期间，预计将会 有 206万平方米（ 2,217万平方英尺）的新增供应入市， 其中 55 的新增供应预计在 2021年入市。尽管 2020年初疫情的爆发短期内抑制了市场需求，我们预计随着疫情的逐步稳定，整体市场的需求也将在 2020年下半年逐步回暖。 此外，如果新项目在 2021年逐渐入市，我们预计整个市场的空置率将在 2021年底 达到 27.5 的历史高点。 如果市场需求逐步复苏，我们预计在 2021年平均租金将稳定在 人民币 123.4元 （ 17.6美元）每月每平方米。 此外，随着新供应量从 2022年开始急剧下降，我们预计整体市场的空置水平 将在 2022年逐步下滑。从需求方面，受益于疫情及新基建的科技类公司将会进一步受益，其需求将逐步得到释放，成为北京产业园区重要的租户来源。同时，针对于疫情后的恢复，园区开发平台需要更多关注园区内中小企业和初创企业的产业支持力度。原来位于办公楼的企业可以在经济不稳定期更多关注具有政府优惠政策，提供全方位产业支持和服务的产业园项目图 11：北京产业园区平均租金和空置率， 2017-2024F（人民币元每月每平方米，百分比）数据来源：高力国际数据来源：高力国际望京 -酒仙桥，17%丰台 , 19%上地 , 17%亦庄经济开发区 , 10%北清路 , 25%其他 , 12%128.4 134.4 130.5 125.6 123.4 124.8 127.0 128.5 12.9%16.9%22.7% 25.1% 27.5% 25.9%25.1% 24.4%0%5%10%15%20%25%30%1001101201301401501602017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F平均租金 空置率图 12：北京产业园区市场未来供应， 2020-2024F（百分比）图 10：北京产业园区新增供应、净吸纳量及空置率， 2017-2024F（千平方米，百分比）426 950 1,419 709 1,138 0 120 93 345 322 298 190 460 264 215 191 12.9%16.9%22.7% 25.1% 27.5% 25.9% 25.1%24.4%02004006008001,0001,2001,4001,6002017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F新增供应 净吸纳量 空置率9高力雷达 产业园区 | 研究 | 北京 | 2020年 5月 28日a总存量（ 2019，百万平方米） 14.3 11.5北京： 产业升级是大背景，市场依然处于高供应时期上海： 具有更多出租型产业园区物业项目空置率（ 2019， %） 22.7% 17.9% 北京： 2018和 2019年大量新增供应入市推高空置水平上海： 空置率自 2013年稳定维持在 17%左右的水平平均租金（ 2019，人民币 /月 /平方米） 130.5 118.8与甲级写字楼市场不同，北京和上海产业园区租金基本处于相同的水平租户类型（前三）软件与互联网 软件与互联网 对北京及上海产业园区市场而言，软件与互联网为首的科技类行业租户均为需求主力北京： 得益于相关鼓励政策，北京成为互联网巨头总部聚集地，同时服务了一大批高端医药研发，高端制造，人工智能，新材料和环保相关产业。上海： 集成电路、计算机和生物医药均位列上海市战略新兴产业。在 5G发展机遇的驱动下，软件与互联网、电子信息、通信行业的企业在上海产业园区的扩张尤为积极，占比迅速增加。生物医药企业亦是稳健的需求来源。医药健康 电子信息新能源、新材料及环境保护 通信技术投资情况境内买家 51% 91% 北京： 投资市场透明度略低，受政策因素的影响更大，相较于上海市场，境外投资者活跃度更高，预计未来 2年还将会有更多海外买家逐鹿北京市场上海： 投资市场更加活跃及透明，受政策因素的影响更小以投资为目的 49% 96%数据来源：高力国际北京上海产业园区市场对比一览总结上海北京关于高力国际高力国际 （ 纳斯达克 、 多伦多证交所代码： CIGI） 是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司 。 我们在 68个国家开展业务 ， 我们的 15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务 ， 为房地产租户 、 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Gaocolliers陆明董事 | 研究 | 华北区+86 10 8518 1633Ming.Lucolliers