“一带一路”沿线房地产市场洞察报告.pdf

1 新兴领域新兴 领域“一带一路”沿线房地产市场机遇与展望2018年报告第一版委托人Kevin Coppel（康恺文）Alan Liu（柳维伦）撰写人 莱坊研究部主编 Nicholas Holt（霍尼克）副主编Ying Khuan Pow（傅颖宽）市场推广、媒体和数字Rachel Loke（陆秀仪）创意Rodney Ng（黄伟华）研究Marcus BurtenshawJan CustodioElbieta CzerpakAnthony DugganLayne HarwoodDavid Ji（纪言迅）Taimur KhanCharles MachariaRaya MajdalaniJudy Ong（王美珍）Hasan PamudjiRenata PrakovOlga ShirokovaAlice Tan（陈姳潓）Ross Wheble Jennelle Wilson在过去两个年代，亚洲的财富不断上升，影响力也在不断扩大。这一趋势始于70年代的日本，紧接着的是90年代的韩国，再之后是21世纪初的东南亚“四小虎”。过去十年间，中国和印度一直是世界经济增长的动力之源。考虑到两国的远大抱负和经济规模，预计很长一段时间内他们都将继续在经济贡献上扮演重要角色。“一带一路”倡议就是中国宏伟愿景和巨大影响力的最好证明。在基建和投资的基础上，“一带一路”将优化贸易流通，提振亚洲、中东、 北非和东非大部分地区的经济活动。这一愿景不仅将给投资者和开发商带来巨大的机遇，也将改变中国企业的面貌。21世纪，随着中国品牌在全球的知名度不断提高，“一带一路”将产生巨大影响。本报告旨在拨开迷雾，让投资者全方位了解“一带一路”倡议的战略 意义。为此，莱坊的研究团队创建了“一带一路”指数分析体系，依据一系列关键指标，对67个国家进行了排名，并对大量“一带一路”沿线的本地市场进行了本地分析。分析表明，机遇普遍存在，随着“一带一路”沿线国家和中国关系的不断改善，房地产投资、开发和商业扩张前景看好。毫无疑问，“一带一路”将进一步推动中国企业在全球市场的增长和影响力。本报告中，我们采用了科学的研究方法，针对“一带一路”所带来的良机，分享了莱坊专家的真知灼见。希望这份报告对您有所启发和帮助。 Kevin Coppel（康恺文）区域主管莱坊亚太区未来几十年，这一“世纪工程”将为建筑领域创造重大机遇新兴领域/智能手机在中国当今用途甚广新兴领域 2 3 新兴领域随着“一带一路”倡议的提出，中国将通过对外投资建立和深化对外经济联系。“一带一路”也是一次扩大市场的全新尝试，莱坊也在沿线地区不断扩张。 因此，“一带一路”对中国未来30年至关重要，将推动中国跻身工业化国家，成为全球经济强国。 这一“世纪工程”远景广阔、意义深远，无疑将成为国际房地产市场 未来几十年最重要的驱动因素之一。无论是海外投资者、开发商或企业，莱坊的咨询服务都能帮助客户抓住中国迈向全球化所带来的机遇。新兴领域正是这样一份紧扣当前大势的报告。本报告不仅向潜在投资者介绍了“一带一路”沿线的各个市场，还客观评估了可能出现的各种机遇。对于许多中国企业来说，无论是新建还是合作开发，“一带一路”都将成为公司商业战略的核心。我们希望通过分享我们对市场的深入洞察，帮助您从房地产的角度理解“一带一路”倡议的战略内涵。 Alan Liu（柳维伦） 董事总经理莱坊中国/北京中央商务区鸟瞰图新兴领域新兴领域 4目录6-11“一带一路”倡议概况关键数字开发时间轴经济走廊主要工程和并购项目12-14评价市场“一带一路”指数15-17“一带一路”热点聚焦区域亮点排名前十的市场表现18-19投资概况中国对外投资中东28-29阿拉伯联合酋长国丝绸之路经济带的枢纽30沙特阿拉伯不仅是石油东南亚20-21新加坡东西方交汇点22柬埔寨上升态势23印度尼西亚充满机遇的土地24泰国海上丝绸之路的枢纽25马来西亚吸引中国投资的磁石26菲律宾快速升温的关系 5 新兴领域大洋洲27新西兰通向南半球之路37澳大利亚留学生、游客和开发商东欧31俄罗斯毗邻远东地区32捷克共和国进口中国商品并引进人民币33波兰从罗兹到成都34-35“一带一路”非核心地区“一带一路”非核心地区指数36英国 黄金时代38肯尼亚下一个增长驱动力39结语从低风险的单一战略转向持久的长期战略40-41方法指数背后的数字42集团简介43主要联络人“一带一路”倡议概况傅颖宽 (Ying Khuan Pow)研究分析师莱坊亚太区亚太区具有传奇色彩的丝绸之路始于中国古都西安，绵延几个世纪，最远达到罗马和马六甲这样的繁华商业中心，贸易往来频繁。尽管这条充满活力的贸易路线也曾数次中断，但进入21世纪后，中国已成为世界上最大的出口国，2016年商品和服务出口总额达2.2万亿美元。“一带一路”倡议于2013年提出，旨在复兴丝绸之路，提供多边合作的新平台，打造全新贸易通道、经济纽带和商业网络。从中国到中亚、南亚、中东和欧洲的陆上通道（丝绸之路经济带），以及从东南亚、大洋洲到中东、非洲和欧洲的海上航线（21世纪海上丝绸之路），“一带一路” 共确立了六大经济走廊。“一带一路”的关键数字69个国家全球GDP的40%全球人口的60%拟投资9,000亿美元资料来源：yidaiyilu.gov、外交部、惠誉2016年中国与“一带一路”沿线地区的贸易额 （单位：十亿美元）B东南亚455.4(37.4%)东亚216.0(17.8%)中东204.1(16.8%)A CE东欧136.8(11.2%)南亚111.5(9.2%)中亚41.1(3.4%)D FH非洲37.6(3.1%)大洋洲13.8(1.1%)G资料来源：yidaiyilu.gov、中国国家信息中心、globalEDGE新兴领域 6 7 新兴领域/首趟伦敦到义乌的中欧班列该蓝图横跨69个国家，涵盖了全球人口的60%和全球GDP的40%， 包含一系列相互联系的贸易协定和基础设施项目，帮助中国和 “一带一路”沿线国家携手实现共同发展。“一带一路”的目标之一是进一步刺激中国的经济增长。为此，扩大海外需求至关重要，该举措能为中国商品和服务开拓新市场，帮助中国经济应对可能出现的国内需求放缓以及其他国家地方保护主义崛起的负面影响。多数参与“一带一路”的国家正在经历现代化和城市化的高速发展阶段，对公路、铁路、港口、机场、管道和技术等基础设施的需求不断飙升。除了基础设施投资之外，与欠发达市场的互联互通也将增加商业机会，使这些国家融入更广泛的全球经济。 这一大型倡议有各种途径的资金来源，包括中国牵头的亚洲基础设施投资银行（亚投行）、丝路基金 (Silk Road Fund) 等多边来源，以及大型国有银行的资金配置。评级机构惠誉 (Fitch) 估计，“一带一路”倡议拟投资9,000亿美元用于基础设施项目。建设中的著名“一带一路”项目包括巴基斯坦瓜达尔港，昆明-新加坡 高速铁路的主要部分，中国和哈萨克斯坦交界的霍尔果斯陆港，以及从中国到德黑兰和伦敦首次开通货运列车。“一带一路”开发时间轴2013年2014年2015年2016年9月中国国家主席习近平首次提出 丝绸之路经济带11月中国出资400亿美元成立丝路基金3月中国发布了推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动2月“一带一路”是中国人民日报提及 最频繁的概念2017年3月“一带一路”载入联合国安理会决议5月“一带一路”国际合作高峰论坛在北京举行10月推进“一带一路”建设等内容正式写入中国共产党党章12月亚洲基础设施投资银行在北京正式成立8月“一带一路”(One Belt One Road) 的名称更名为“一带一路”倡议 (Belt and Road Initiative)资料来源：yidaiyilu.gov、CNBC、南华早报新兴领域新兴领域 81227336343854253736353231323223130912815710111617182021192426282939 9 新兴领域4014主要工程国家类型1中哈霍尔果斯国际边境合作中心中国、哈萨克斯坦2乌鲁木齐-德黑兰铁路中国、哈萨克斯坦、乌兹别克斯坦、 土库曼斯坦、伊朗3中国-中亚天然气管道中国、哈萨克斯坦、土库曼斯坦、 乌兹别克斯坦、吉尔吉斯斯坦、塔吉克斯坦4昆波特港口土耳其5海法港以色列6延布炼油厂沙特阿拉伯7莫斯科-喀山高铁俄罗斯8中-吉-乌铁路中国、吉尔吉斯斯坦、乌兹别克斯坦9中缅油气管道中国、缅甸10皎漂港与经济特区缅甸11瓜达尔港与经济特区中国、巴基斯坦12瓜达尔-喀什石油管道中国、巴基斯坦13中蒙跨境经济合作区中国、蒙古14“西伯利亚力量”中国、俄罗斯15阿尔汉格尔斯克港俄罗斯16马中关丹产业园区与关丹港中国、马来西亚17泛亚铁路中国、越南、老挝、缅甸、柬埔寨、泰国、 马来西亚、新加坡18中泰高铁中国、泰国19广西-越南高速公路中国、越南20马六甲皇京港项目马来西亚21东盟地区高速公路一体化中国、越南、缅甸、老挝、泰国、柬埔寨22柬中综合投资开发试验区柬埔寨23泰中罗勇工业园泰国24泛亚铁路网中国、哈萨克斯坦、俄罗斯、白俄罗斯、 波兰、捷克、德国、比利时、法国、荷兰、西班牙、英国25中白工业园白俄罗斯26克莱佩达港立陶宛27蒙内铁路肯尼亚28汉班托特港斯里兰卡29科伦坡国际金融城斯里兰卡30卡里巴鲁港印度尼西亚31丹戎沙乌港印度尼西亚32比雷埃夫斯港希腊33多哈雷多功能港吉布提34蒙巴萨港肯尼亚35丹吉尔穆罕默德六世科技城摩洛哥36 Noatum港西班牙37泽布吕赫港比利时38阿比让港象牙海岸39中埃苏伊士经贸合作区和 苏赫纳港埃及40璜加雷-北港基础设施项目新西兰“一带一路”主要工程和并购项目$能源港口高速公路铁路$经济开发区注：列表中包括了涉及中国政府和中国国有企业的主要基建项目，而非全部项目。资料来源：彭博社、南华早报、金融时报等各类媒体$FEACGD孟中印缅经济走廊新亚欧大陆桥海上丝绸之路B中国-中亚-西亚经济走廊中国-中南半岛经济走廊中蒙俄经济走廊中巴经济走廊“一带一路”经济走廊签署“一带一路”合作协议的市场政治领袖出席2017年5月北京“一带一路”峰会的市场图例资料来源：yidaiyilu.gov、莱坊研究部新兴领域 10 11 新兴领域倡议再度成为焦点，经济活动日益活跃最近在北京举行的中国共产党第十九次全国代表大会上，将推进 “一带一路”的建设等内容正式写入中国共产党党章，引发人们再次把目光投向“一带一路”市场。2013年以来，随着基础设施的发展，中国在“一带一路”市场的并购活动显著增加，2017年1月到8月的并购交易达到了330亿美元，比2016年同期增长了136%。涉及的主要行业包括工业、物流、能源和零售。未来的几十年里，无论是基础设施、物流、乡镇还是新城市聚落， “一带一路”沿线的建设规模将十分可观。随着中国与沿线国家建立新型关系，不断开发实体资产，中国企业在69个国家的日益活跃也将带来巨大的机遇。中国“一带一路”沿线并购交易额，单位：十亿美元（左轴）交易数量（右轴）0204060801001201401601802002012 2013 2014 2015 20162017（1月-8月）05101520253035资料来源：汤森路透 (Thomas Reuters)并购活动蓬勃发展共240亿美元2016年1月至8月共330亿美元2017年1月至8月资料来源：汤森路透 (Thomas Reuters)新兴领域新兴领域 12为了从另一个维度分析“一带一路”并加深认识，莱坊依据一系列关键指标评估了每个国家市场的吸引力。莱坊的“一带一路”指数 (BARI) 根据国际认可的可靠数据来源编制。该指数共分为六个分项指标：经济潜力、人口优势、基础设施开发、制度有效性、市场可进入性以及对自然灾害的应变能力。为了研究上的需要，每个指标内的数值均经过标准化处理，确保数字具备可比性。所有指标均按对投资决策的潜在重要性赋予特定权重。该指数从整体宏观视野评估了各国的吸引力，还提供了每个关键指标的具体数值，有助于企业制定“一带一路”沿线投资策略。除了上面列出的指标外，其他一些因素也需要考虑，例如对外资控股的限制、当地的供求变化情况、税收、投资策略的变现能力等。完整的指数制定方法请参见第40页。评价市场“一带一路”指数 (BARI)Nicholas Holt（霍尼克）研究部主管莱坊亚太区“一带一路”指数总排名新加坡卡塔尔阿拉伯联合酋长国新西兰中国马来西亚爱沙尼亚巴林不丹韩国文莱以色列阿曼印度蒙古马尔代夫波兰捷克共和国越南立陶宛匈牙利拉脱维亚斯洛伐克格鲁吉亚斯洛文尼亚沙特阿拉伯阿尔巴尼亚印度尼西亚黑山老挝泰国土耳其克罗地亚 科威特罗马尼亚保加利亚约旦柬埔寨 哈萨克斯坦南非塞尔维亚埃塞俄比亚马其顿缅甸斯里兰卡土库曼斯坦摩尔多瓦孟加拉国埃及亚美尼亚菲律宾波斯尼亚和黑塞哥维那黎巴嫩吉尔吉斯斯坦阿塞拜疆东帝汶巴基斯坦乌兹别克斯坦俄罗斯塔吉克斯坦伊朗乌克兰白俄罗斯尼泊尔阿富汗也门伊拉克123456789101112131415161718192021222324252627282930313233 3435363738 394041424344454647484950515253545556575859606162636465666769.8559.9859.4357.1557.0955.5055.42 54.6454.2153.9653.3253.1553.0452.4651.7251.7051.5951.5151.4551.1950.4950.1450.1449.6348.9448.5948.0947.4847.4146.9446.4546.3346.2245.7345.6345.4644.9644.7444.4544.1943.5043.3642.7842.7442.4441.8041.0640.9140.3939.8839.7839.7639.5339.4939.1238.9738.0737.7537.6736.3835.8835.8134.4132.5827.6326.6726.45/ 香港地铁上的乘客注：截至2017年10月5日，根据“一带一路”官方网站 (yidaiyilu.gov) 上的数据，共有66个国家（不包括中国）被认定为“一带一路”国家。巴勒斯坦和叙利亚可能已经达到标准，但由于缺乏数据未纳入该指数。亚太区 13 新兴领域亚太国家表现最为强劲根据平均得分，大洋洲名列榜首，东亚、东南亚、东欧和南亚紧随其后。基本上，排名前5的地区中有4个来自亚太地区。就一些主要市场而言，地位崇高的如新加坡和新西兰，毫无悬念地进入前10，而爱沙尼亚和不丹进入榜单则有些出人意料。排行榜中段的国家各有特色，例如，老挝、 越南和泰国拥有人口优势，菲律宾经济潜力强劲，波兰的制度有效性较高。排名垫底的是阿富汗、 也门和伊拉克，考虑到这三个国家冲突不断，个排名并不意外。该主要指数的入选标准是已与中国正式签署“一带一路”合作协议的国家（如官方网站 yidaiyilu.gov 上所示），其中只有巴勒斯坦和叙利亚由于缺乏数据而排除在外。然而，由于参与倡议的国家不断增加，我们还发布了“一带一路”非核心地区的二级指数，入选标准包括出席2017年5月举行的 “一带一路”峰会的国家，其中多数国家同时是亚投行成员。非核心地区指数请参见第34页。69个“一带一路”国家的地理分布为什么选择这67个国家？“一带一路”国家所在地区的表现平均得分H中亚（5个国家）7%东亚（3个国家）4%GB东欧（23个国家）33%中东（16个国家）23%大洋洲（1个国家）2%A CE东南亚（11个国家）16%南亚（7个国家）10%非洲（3个国家）4%D F东欧位于“一带一路”的最西端，东欧国家在参与倡议的69个国家中占大部分。与此同时，大洋洲只有新西兰被认定为“一带一路”国家。大洋洲东亚东南亚东欧南亚中东非洲中亚57.1554.2648.8445.4744.6244.4342.6439.97资料来源：yidaiyilu.gov 14 新兴领域/蒙古族孩子在帐篷外用笔记本电脑观看节目“一带一路”国家所在地区的表现平均得分“一带一路”指数各分项指标经济潜力 制度有效性 人口优势 基础设施开发 市场可进入性 对自然灾害的应变能力排名“一带一路”国家25% 25% 20% 15% 10% 5%1 新加坡 48.92 87.69 44.90 78.55 100.00 98.772 卡塔尔 60.10 63.47 57.68 50.84 49.31 100.003 阿拉伯联合酋长国 48.64 66.52 53.18 62.84 57.01 97.614 新西兰 36.01 98.76 37.41 53.80 34.85 88.495 中国 56.81 37.17 58.94 54.62 94.86 82.556 马来西亚 48.51 58.43 49.42 54.33 62.64 89.397 爱沙尼亚 35.24 82.40 28.54 56.15 70.42 96.748 巴林 36.98 44.45 69.03 71.46 50.11 94.839 不丹 64.78 59.73 57.92 19.71 41.58 87.6510 韩国 37.74 70.24 39.03 67.81 46.02 87.8211 文莱 55.46 66.61 45.52 28.82 48.94 89.5912 以色列 38.42 69.01 37.54 52.31 62.56 93.6613 阿曼 36.52 55.12 71.87 45.37 46.92 85.0914 印度 62.40 42.54 49.77 33.83 72.08 79.7415 蒙古 52.18 52.02 50.91 19.15 82.41 87.4116 马尔代夫 44.41 37.02 69.07 32.43 78.73 95.7717 波兰 35.68 71.09 32.72 51.24 62.98 87.4618 捷克共和国 31.42 77.23 33.13 48.50 60.41 87.9919 越南 52.85 38.03 60.11 38.98 72.99 71.3120 立陶宛 37.40 76.00 28.00 52.59 46.62 93.7721 匈牙利 31.30 63.53 37.17 49.33 76.62 85.7522 拉脱维亚 38.77 72.24 23.80 50.35 55.04 91.5223 斯洛伐克 38.65 70.15 32.44 44.86 51.77 90.9224 格鲁吉亚 42.86 60.11 33.45 33.43 77.46 88.7025 斯洛文尼亚 27.51 77.14 33.26 52.74 39.28 85.7226 沙特阿拉伯 37.27 43.18 48.75 47.78 69.07 93.1027 阿尔巴尼亚 35.74 48.25 50.48 33.19 75.33 89.5928 印度尼西亚 48.61 42.16 51.17 30.94 58.13 81.9829 黑山 31.07 52.07 35.44 41.81 89.87 85.5930 老挝 58.83 28.49 62.55 12.21 63.80 87.7531 泰国 33.52 40.51 59.13 43.66 55.84 79.6332 土耳其 42.94 38.68 46.45 41.52 58.54 91.0233 克罗地亚 26.39 63.19 34.09 45.39 59.68 84.6834 科威特 46.69 43.06 48.68 39.61 27.17 98.0435 罗马尼亚 36.54 57.10 33.03 38.75 56.55 82.8936 保加利亚 29.80 55.57 32.16 38.67 75.31 87.1137 约旦 29.92 44.82 40.63 42.15 71.86 92.7438 柬埔寨 56.05 24.18 50.11 25.60 74.96 66.3839 哈萨克斯坦 39.22 35.82 37.96 37.28 77.09 95.8240 南非 24.33 55.77 44.40 42.19 47.64 83.7641 塞尔维亚 32.14 49.38 32.42 35.70 69.91 85.6842 埃塞俄比亚 64.52 19.04 58.92 13.96 43.64 84.5243 马其顿 34.65 44.10 36.93 35.50 58.97 89.6744 缅甸 61.35 18.64 53.59 18.18 56.84 72.3045 斯里兰卡 47.21 44.84 37.18 29.45 34.37 82.7146 土库曼斯坦 58.81 9.58 47.49 15.57 81.93 93.4747 摩尔多瓦 36.93 35.26 36.82 32.71 63.94 87.0448 孟加拉国 56.90 21.75 58.93 21.06 34.68 56.6749 埃及 43.73 20.93 41.31 35.94 57.65 96.1650 亚美尼亚 33.39 40.05 31.69 27.35 64.04 93.6351 菲律宾 56.93 37.88 35.08 32.12 42.43 0.0052 波斯尼亚和黑塞哥维那 32.67 38.90 37.85 30.66 54.18 85.6553 黎巴嫩 29.89 24.70 35.28 42.99 77.26 93.0054 吉尔吉斯斯坦 40.96 23.24 42.44 20.62 73.96 89.3155 阿塞拜疆 25.91 27.69 45.39 31.13 73.09 93.2456 东帝汶 46.58 26.24 46.63 8.59 56.11 90.8357 巴基斯坦 45.68 20.77 50.33 23.93 38.92 78.1958 乌兹别克斯坦 55.20 14.30 44.22 17.60 42.90 92.1159 俄罗斯 24.00 24.85 34.63 45.08 75.48 84.4160 塔吉克斯坦 49.83 11.55 43.80 15.93 57.79 82.2161 伊朗 35.75 21.17 47.24 32.39 29.66 87.4562 乌克兰 25.67 26.62 33.26 35.19 62.95 90.2963 白俄罗斯 18.89 27.38 37.36 33.54 55.83 95.1664 尼泊尔 36.98 22.53 55.34 16.64 0.00 82.6865 阿富汗 39.12 6.18 48.40 6.41 17.72 77.8766 也门 31.92 1.90 52.86 10.46 17.54 86.4567 伊拉克 30.05 7.51 39.35 10.01 29.38 95.10资料来源：国际货币基金组织、联合国、世界银行、透明国际、德国观察、莱坊研究部傅颖宽 (Ying Khuan Pow)研究分析师莱坊亚太区在2018年的BARI中，新加坡占据领先位置。作为东南亚首屈一指的金融和交通枢纽，新加坡早在古代海上丝绸之路时就已证明了自身重要的战略地位。尽管新加坡没有任何与“一带一路”相关的重大基础设施项目，但该国与中国及其他“一带一路”国家有很高的协同和互通作用。在规划、物流和融资等方面，新加坡也具有独一无二的资源及专业人才，有助于“一带一路”的持续发展。 东欧随着中国与波兰和捷克等国家伙伴关系的加强，为这些国家精简物流、联通欧亚大陆，也成了“一带一路”的优先事项。“一带一路”的成功将使中国和东欧国家进一步实现经济多样化，还能吸引投资进入工业资产及农业、能源和技术等其他领域。东欧地区的重要性不仅在于其地理位置丝绸之路经济带的终点，还因为具有相对成熟和透明的投资平台，能够满足中国不同投资者的需求。此外，鉴于俄罗斯在东欧和中亚地区有巨大的历史影响力，与东欧地区具有经济共生关系，因此俄罗斯也将从“一带一路”受益并作出贡献。近年来，随着中俄两国在房地产、贸易和基础设施建设等领域的合作日益增多，中俄贸易和对俄投资也不断增长。BARI排名波兰 第17位捷克 第18位俄罗斯 第59位非洲非洲有时被称为全球经济的最后一个边界。近年来，经济体如埃塞俄比亚和埃及都显示出巨大的发展潜力和经济活力，而像南非等其他国家则正在进行经济结构改革以恢复经济增长。 “一带一路”和非洲联盟的“2063年议程”在许多方面都有共同的目标，有助于加速现代化进程，改变非洲大陆的经济。除港口和铁路发展等基础设施项目外，“一带一路”在非洲的项目还包括采矿、房地产和制造业。非洲国家的支持是“一带一路”取得成功的关键，因为如果私营企业愿意，它们将越来越多参与到“一带一路”中，那么企业的投资环境将会不断 改善。BARI排名南非 第40位埃塞俄比亚 第42位埃及 第49位“一带一路”热点聚焦 亚太区新兴领域 15 16 新兴领域中东在2018年BARI排名中，中东地区出现了一系列两极分化的情形。卡塔尔、阿拉伯联合酋长国、巴林、阿曼和沙特阿拉伯等国家跻身排行前半段，而伊拉克和也门等国家排行末位。这一结果反映了中东地区机遇和挑战共存的局面。近几十年来，中东地区一直是中国大宗商品和自然资源的主要来源地，也是连通非洲和欧洲的苏伊士运河的所在地，拥有诸多商业机会。与此同时，许多海湾合作委员会 (GCC) 成员国迫切希望实现经济转型，减少对石油和天然气的过度依赖。这为中国投资者提供了新的机遇，尤其是在房地产、高科技和能源领域。此外，在中国希望与阿拉伯国家发展贸易关系的大背景下，海湾合作委员会成员国政治稳定及对自然灾害的应变能力强也构成加分项。未来几年，中东地区有望在整个“一带一路”蓝图中发挥日益重要的作用。BARI排名卡塔尔 第 2位阿拉伯联合酋长国 第 3位巴林 第 8位阿曼 第 13位沙特阿拉伯 第 26位 17 新兴领域BARI排名新加坡 第 1位马来西亚 第 6位文莱 第 11位越南 第 19位印尼 第 28位泰国 第 31位柬埔寨 第 38位菲律宾 第 51位东南亚 在经济潜力和人口优势方面，东南亚国家的表现均优于平均水平，特别是马来西亚、越南和文莱这三个国家。东南亚国家联盟(ASEAN)成员国因为国内市场庞大且增长迅速，成为最受中国外商直接投资 (FDI) 青睐的目的地；如果该地区的增长潜力得到充分发挥，到2030年，将成为全球第四大经济区域。东南亚地区人口增长强劲、城市化进程加速、财富不断增长，将推动对于住房、交通、增值产品和服务的强劲需求。对于中国企业来说，这将提供重要的机遇，因为预计印尼、泰国、柬埔寨和 菲律宾将对基础设施项目（如铁路、公路网络和大型乡镇项目）进行重大投资。除新加坡这样高度发达的国家之外，大部分东盟国家都面临着基础设施融资巨额赤字的问题。凭借中国政府和中国商业银行的支持，“一带一路”的主要目标之一是为沿线国家的基础设施项目提供资金，这也是改善亚洲与世界其他地区互联互通愿景的一部分。 经济潜力前十位制度有效性前十位人口优势前十位基础设施开发前十位不丹埃塞俄比亚印度缅甸卡塔尔老挝土库曼斯坦菲律宾孟加拉国中国新西兰新加坡爱沙尼亚捷克共和国斯洛文尼亚立陶宛拉脱维亚波兰韩国斯洛伐克阿曼马尔代夫巴林老挝越南泰国中国孟加拉国埃塞俄比亚不丹新加坡巴林韩国阿拉伯联合酋长国爱沙尼亚中国马来西亚新西兰斯洛文尼亚立陶宛64.7864.5262.4061.3560.1058.8358.8156.9356.9056.8198.7687.6982.4077.2377.1476.002.2471.0970.2470.1571.8769.0769.0362.5560.1159.1358.9458.9358.9257.9278.5571.4667.8162.8456.1554.6254.3353.8052.7452.59新兴领域新兴领域 18迄今为止，“一带一路”沿线投资一直表现平平，与中国 对美国、英国和澳大利亚等门户市场投资的稳步增长形成鲜明对比。 前些年的西方地标性资产投资热潮开始回落，投资者变得更加谨慎，往往会仔细评估资产价值，而且更加强调收益。尽管在西方的门户城市的收益空间不断受到挤压，但发展中国家市场，特别是位于“一带一路”沿线国家的收益相对较高。 理论上，这会吸引部分投资者和开发商，尤其是那些从国内银行借贷了大量资金的投资者和开发商。然而，除了为数不多的几个大规模住宅开发项目之外，对东南亚国家等发展中国家的投资力度都相对较小。新加坡韩国马来西亚新西兰捷克共和国俄罗斯克罗地亚其他2013年9月至2017年10月，中国对“一带一路”国家的海外房地产投资（单位：十亿美元） 3.872.742.370.340.310.170.100.33投资概况资料来源：Real Capital Analytics公司，莱坊研究部 19 新兴领域纪言迅 (David Ji)研究与咨询部主管莱坊大中华区大中华区/伦敦优质写字楼其中的主要原因是发展中国家尚未达到西方门户国家已经实现的监管透明、市场深度和流动性、资产质量和市场稳定等条件。其中一些发展中国家急需基础设施投资，另一些仍在发展稳固的商业地产投资市场。由于以上原因，我们预计大部分房地产投资将继续选择西方门户地区。然而，在未来几年中，新的投资机遇将在“一带一路”沿线市场中涌现。基础设施、多边贸易关系和市场进接的改善，就像许多“一带一路”国家的情况一样，都预示着会有更多的投资。一个主要的政策将引导资金到基础设施建设，随后可能导致大规模的房地产投资。2013年9月至2017年10月，中国对“一带一路”国家各类资产的投资（单位：十亿美元）开发案址 5.22B公寓 0.52A酒店 0.37C工业物业0.41D写字楼 3.10E零售物业 0.60F资料来源：Real Capital Analytics公司，莱坊研究部FABCDE东西方 交汇点新加坡在交通、物流和金融等方面有着牢固的基础，是中国“一带一路”倡议中潜在的关键角色。新加坡位于东西方的战略交汇处，地处“一带一路” 21世纪海上丝绸之路沿线，依托这一经济走廊，新加坡可提升其作为全球物流和交通枢纽的重要地位。新加坡每天抵港船舶2,700艘，每周起降航班6,800架次，拥有全球最繁忙的港口和东南亚最大的空中交通枢纽之一，是全球重要的海上运输中心，重要性日益提升。但是，如果东南亚地区的其他大型基础设施项目（如克拉地峡运河）建成，新加坡的地位将受到冲击。中国对新加坡和东南亚地区的关注，使得新加坡成为“一带一路”的焦点城市。 新加坡作为重要的区域金融中心和最大的离岸人民币中心之一，或通过与中国企业合作的方式，为中国企业走向全球提供关键平台。由于新加坡擅长项陈姳潓 (Alice Tan)咨询与研究部主管莱坊新加坡新加坡第1亚洲经商便利度 排名第1目融资，具有健全的保险、法律和仲裁专业生态体系，因而将成为“一带一路”的商业中心，提供大量商机。新加坡的银行为60%的东盟基础设施项目提供了主要资金来源。根据新加坡贸易与工业部的数据，有超过6,500家中国公司在新加坡落户，几乎比五年前翻了一番。对新加坡的外部增长计划而言，“一带一路”将成为重要的新动力。中国仍是新加坡企业对外扩张的首选目的地。近年来，越来越多的新加坡企业和项目通过“一带一路”的相关政策和平台进入中国市场。其中一个关键领域是政府对政府 (G2G) 项目的开发，例如新加坡与广西省政府签订谅解备忘录 (MoU)，以广西省为窗口改善中国西部和东南亚的互联互通，并与重庆签订了互联互通倡议。 新兴领域 20 21 新兴领域 21 NEW FRONTIERS“新加坡拥有全球最繁忙的港口和东南亚最大的空中交通枢纽之一 自2017年6月新加坡外交部长维文 (Vivian Balakrishnan) 与中国外交部长王毅举行会晤后，中新两国重启“一带一路”的合作。王毅提出，作为“一带一路”的一部分，两国将建立三个合作平台。第一个平台是横跨并连接中国、中亚、欧洲和东南亚的贸易网络。第二个平台旨在加强金融合作，中国将利用新加坡作为地区金融中心的能力，为各种“一带一路”项目筹集资金。第三个平台是技术培训和转让平台。两国将各展所长，共同开拓东南亚、南亚等地区的第三方市场。2017年9月新加坡总理李显龙对中国进行正式访问，重申了两国的长期友好关系。在世界各地保护主义情绪日益增长的背景下，两国都坚定支持自由贸易。两国共同建设“一带一路”将成为中新双边关系的最大亮点，进一步延续双方密切合作的传统。 房地产前景写字楼 零售物业 工业物业 酒店业 住宅第1BARI排名第1注：“房地产前景”是指基于当前的供需动态和在房地产市场周期中的状况，中期内每个房地产行业的市场前景资料来源：世界银行、莱坊研究部新兴领域 222015-2016年双边贸易44亿美元2015年55亿美元2016年早在宣布“一带一路”之前，中国就一直对柬埔寨进行投资。2016年习近平主席访问柬埔寨时，签署了多达31项经济协议，包括2.38亿美元软贷款、8,900万美元债务减免和1,500万美元军事援助，加强了中国与柬埔寨的合作关系。习近平表示，2015年两国的双边贸易额达44亿美元，预计2016年将达50亿美元。中国还承诺未来三年内向柬埔寨提供6亿美元的援助。访问结束后，中国投资者对柬埔寨的投资活动有所增加，部分原因是政府放宽了对“一带一路”项目海外投资的货币管制。这些投资活动包括中国民生投资集团宣布与当地开发商李永发集团 (LYP Group) 共建合资企业，将投资15亿美元，在金边郊区开发一项占地550公顷的综合用途项目。态势上升Ross Wheble全国主管莱坊柬埔寨柬埔寨房地产前景写字楼 零售物业 工业物业 酒店业 住宅广州富力地产与柬埔寨皇家集团 (Royal Group) 合作，投资30亿美元在柬埔寨打造豪华酒店（项目暂被搁置），而位于沿海戈公省34,000公顷的大型项目（柬中综合投资开发试验区）正在建设之中。目前市场上许多小规模开发商专注于豪宅项目，但随着高端公寓行业的放缓，开发商的重点将转向商业和工业开发，以及西哈努克的博彩业和酒店业。 / 从山上眺望西哈努克城重点聚焦的人口年龄在30岁以下68%普遍接受美元 有助于外国投资者 降低外汇风险。美元资料来源：联合国贸易商品统计数据库、国际货币基金组织、联合国、莱坊研究部 23 新兴领域2015年印尼总统佐科维多多 (Joko Widodo) 多次访华并会晤中国国家主席习近平，这一外交举措现已初现成效。过去两年里，中国在投资“一带一路”项目和大型基础设施项目方面，对印尼的投资额已经增长至三倍多。在七年半的时间里，中国与印尼共合作投资4,000多个项目。2017年上半年中国对印尼的直接投资达1