2020年“五一”佛山房地产市场报告.pdf

2020年 开 局 ， 疫 情 黑 天 鹅 来 袭 ， 楼 市 一 度 被 冰 封 ； 购 房 需 求 被 抑 制 ，传 统 楼 市 “ 三 月 小 阳 春 ” 不 再 。 伴 随 疫 情 逐 步 消 除 ， 3月 底 部 分 开 发 商 为 应 对 疫 情 、 追 赶 业 绩 ， 纷 纷采 取 以 价 换 量 的 方 式 实 现 市 场 逐 步 回 暖 。 叠 加 近 期 佛 山 土 拍 市 场 的 火 热 ，核 心 区 域 或 临 广 区 域 优 质 地 块 争 夺 愈 演 愈 烈 ， 表 明 房 企 对 市 场 信 心 进 一 步恢 复 ， 高 价 地 的 涌 现 也 激 发 客 户 对 楼 市 的 关 注 度 不 断 上 升 。 而 今 年 五 一 黄 金 节 点 ， 佛 山 市 场 热 度 持 续 ， 各 项 目 以 不 同 的 营 销 策略 突 围 市 场 020004000600080001000012000140001600018000051015202530354045502019年 1.5-1.111.19-1.252.2-2.82.16-2.223.2-3.83.16-3.223.30-4.54.13-4.194.27-5.35.11-5.175.25-5.316.8-6.146.22-6.287.6-7.127.21-7.288.3-8.108.17-8.238.31-9.69.14-9.209.28-10.410.12-10.1810.26-11.111.9-11.1511.23-11.2912.7-12.1312.21-12.271.4-1.101.18-1.312.8-2.142.22-2.283.7-3.133.21-3.274.4-4.104.18-4.245.2-5.8佛 山 市 周 度 商 品 住 宅 成 交 走 势成 交 面 积 (万 ) 备 案 均 价 从 佛 山 周 度 成 交 量 的 趋 势 反 映 ， 2019年 上 半 年 各 区 限 价 限 签 放 宽 ， 成 交 量 逐 渐 回 升 。 2019年 7月 起 政 策 信 号 转 向 维 稳 ， 加 上房 企 融 资 收 紧 等 影 响 ， 导 致 市 场 信 心 不 足 观 望 情 绪 渐 浓 。 2020年 1-2月 疫 情 影 响 大 市 成 交 明 显 回 落 ， 周 均 签 约 量 不 足 10万 。 随 着 3-5月 政 府 对 疫 情 的 积 极 面 对 ， 政 策 信 号 再 度 转 向（ 降 息 /降 准 +人 才 政 策 优 化 ） ， 积 压 已 久 的 购 房 需 求 逐 步 释 放 ， 其 中 3月 周 均 签 约 17万 ， 4月 签 约 26万 。2019年 下 半 年银 根 收 紧 成 交 维 稳2019年 上 半 年需 求 释 放 成 交 回 升 2020年 1-4月积 压 需 求 释 放成 交 先 抑 后 扬 2019年 虽 然 年 初 限 价 放 宽 带 动 市 场 量 价 回 升 ， 但 整 体 宏 观 经 济 下 行 压 力 加 大 ， 销 量 持 续 回 落 ， 本 年 更 受 疫 情 影 响 ， 在 售项 目 推 迟 开 放 转 战 线 上 销 售 。 4月 项 目 加 紧 营 销 及 推 货 节 奏 ， 清 明 节 过 后 销 量 才 得 以 逐 步 释 放 。 2002年 4月 佛 山 商 品 住 宅 供 应 约 109.4万 同 比 下 降 21% ， 签 约 面 积 约 98万 同 比 减 少 18% ， 备 案 均 价 为 10886元 / 同 比 基 本 持 平 。0200040006000800010000120001400016000020406080100120140160180 2015.4 2016.4 2017.4 2018.4 2019.4 2020.4近 年 4月 佛 山 商 品 住 宅 供 需 价供 应 面 积 签 约 面 积 备 案 均 价0 10 20 30 40 50禅 城高 明南 海三 水顺 德 2019年 4月 与 2020年 4月 各 区 供 应 量 （ 万 方 ）2020年 2019年 禅 城13%高 明7%南 海31%三 水11%顺 德38%2020年 4月 佛 山 五 区 供 应 量 比 例禅 城 高 明 南 海 三 水 顺 德 4月 份 各 区 均 有 新 货 补 充 市 场 ， 其 中 主 力 集 中 在 顺 德 、 南 海 两 大 区 域 ， 其 中 顺 德 供 应 约 39万 占 整 体 供 应 38%， 南 海 区 供 应 32万 占 整 体 供 应 31%， 禅 城 供 应 13万 占 整 体 供 应 13%。 而 三 水 2019年 供 应 量 为 39万 ， 2020年 缩 减 至 11万 ； 高 明 2019年 17万 ， 今 年 缩 减 至 7万 整 体 供 应103万 顺 德 中13%顺 德 东5%高 明8% 禅 城4%三 水14% 南 海 东8%南 海 中6%南 海 西4%2019年 成 交 主 力 板 块 分 布 及 占 比 2020年 1-4月 成 交 主 力 板 块 分 布 及 占 比市 场 需 求回 归 中 心 2019年 全 年 大 市 成 交 中 ， 禅 城 占 比 仅 4%。 随 着 人 才 政 策 引 入 ， 加 上 禅 桂 板 块 一 些 优 质 地 块 陆 续推 出 市 场 ， 点 燃 客 户 对 中 心 板 块 的 关 注 ， 之 前 分 流 至 非 限 购 的 需 求 回 归 ， 促 使 该 板 块 成 交 量 回 升 。顺 德 中12%高 明3%三 水11% 南 海 东11%禅 城14%南 海 中6% 顺 德 东3%2020年 1-5月 佛 山 各 板 块 最 高 备 案 价 变 化 全 佛 山 超 3万 / 备 案 价 楼 盘 至 少 有 17个 ， 主 要 集 中 于 三 龙 湾 区 域 。 从 今 年 2月 起 ， 平 均 每 个 月 都 有 板 块 的 最 高 备 案 价 有 所 刷 新 。 虽 然 备 案 价 并 不 等 于 真 实 的 成 交 价格 ， 但 备 案 价 持 续 上 涨 也 说 明 房 企 对 佛 山 城 市 价 值 的 认 可 。 备 案 价 超 3万 元 / 项 目 分 布区 域 板 块 项 目 最 高 备 案 价禅 城 祖 庙 岭 南 天 地 怡 廷 31852保 利 同 济 府 30358南 庄 阳 光 城 佛 山 半 岛 30222南 海 桂 城 保 利 天 悦 53624保 利 和 悦 滨 江 44865广 佛 上 城 43691保 利 叶 公 馆 35189万 科 金 域 蓝 湾 33526宏 宇 景 裕 豪 园 32858保 利 诺 丁 山 30006大 沥 时 代 天 韵 49250怡 翠 尊 堤 35000珠 水 豪 庭 33000时 代 水 岸 32282平 洲 越 秀 星 汇 瀚 府 33062顺 德 乐 从 怡 翠 晋 盛 40000北 滘 中 海 悦 林 熙 岸 350002020年 2月 2020年 3月 2020年 4月 2020年 5月保 利 天 悦5/6栋桂 城 备 案 价5万 元 / 广 佛 上 城7栋平 洲 备 案 价4万 元 / 怡 翠 晋 盛4栋乐 从 备 案 价4万 元 / 中 海 悦 林 熙 岸9/10栋北 滘 备 案 价3万 元 / 时 代 天 韵1-4栋2020年 5月大 沥 备 案 价4万 元 /2020年 4月 佛 山 项 目 网 签 排 名排 名 区 域 板 块 项 目 签 约 套 数 签 约 面 积 备 案 均 价1 三 水 北 江 新 区 恒 大 郦 湖 城 430 43188.31 9277 2 顺 德 容 桂 碧 桂 园 凤 凰 湾 352 37093.01 11584 3 三 水 云 东 海 恒 大 云 东 海 317 32026.91 8288 4 三 水 南 山 恒 大 雅 苑 289 29267.23 6081 5 三 水 南 山 时 代 云 图 271 27975.09 6499 6 三 水 白 坭 恒 大 山 水 龙 盘 244 30995.7 9636 7 三 水 大 塘 恒 大 御 澜 庭 209 20993.7 7376 8 南 海 黄 岐 时 代 水 岸 189 21395.91 26514 9 三 水 沙 头 右 岸 春 天 133 13572.17 10904 10 南 海 平 洲 龙 光 天 曜 119 11930.88 26677 佛 山 4月 网 签 套 数 前 十 排 名 中 ， 顺 德 区 仅 占 一 个 名 次 ， 南 海 占 两 个 ， 其 余 均 为 三 水 区 域 ， 而 禅 城 和 高 明 均 缺 席 。 在 4月 网 签 排 名 中 ， 恒 大 项 目 多 次 出 现 ， 其 中 恒 大 郦 湖 城 更 是 领 先 多 次 蝉 联 销 量 冠 军 的 碧 桂 园 凤 凰 湾