全球REITs市场分析：基建类别.pdf

戴德梁行总市值约 17,000亿美元6%65%7%4%2% 16%澳洲 美国 日本新加坡 香港 其他其他市 场年 ， 全球房地产信托基金市值约 亿美元 ， 约 个国家或地区已发行 。 美国是目前全球最大的房托市场 ， 其市值占全球份额超逾六成 ， 合共 支 。 日本 表 现 亦受到市 场 人士关注 ， 它不 仅 是全球第二大 ， 亦是 亚 太区最大的房托市 场 ， 合共 支 ， 市 值约 亿 美元 。（ 见 第二 页 ）综合彭博资讯与 的 统计数据 ， 年美国上市 每日平均成交金额约 亿美元 ， 而其物业多元化更是领先全球 ， 除一般传统物业资产外 ， 另类资产还包括学生公寓 、 储存仓库 、 医院 、数据中心等 。 至于香港和新加坡都是亚洲的主要国际金融中心 ， 属于外向型城市的格局 ， 故商场 、 写字楼 、 酒店都是房托的主要资产 。全球 REITs市 场 分布（按市 值 分类）数据来源 : Cogent Economics & Finance 英国 法国 德国新西兰 荷兰戴德梁行主要 市场概览 （按市值排名）数据来源 : 彭博 资讯 、 各地交易所 、 NAREIT 、 戴德梁行 亚 洲房地 产 投 资 信托基金 研究 报 告 2019上市 总市值 相关房托美国数目23810,996亿美元交易所主要房地产资产类别零售综合年债券收益率0.66%利差3.91%平均股息收益率4.57%上市 总市值澳洲1,005亿美元交易所年债券收益率0.90%利差4.30%上市 总市值香港367亿美元交易所年债券收益率0.57%利差5.13%上市 总市值日本数目641,211亿美元交易所 综合写字楼年债券收益率0.00%利差4.00%上市 总市值新加坡721亿美元交易所年债券收益率0.85%利差6.65%平均股息收益率4.00%平均股息收益率5.20%平均股息收益率7.50%平均股息收益率5.70%数目45零售综合数目12零售写字楼数目44零售物流主要房地产资产类别主要房地产资产类别主要房地产资产类别主要房地产资产类别相关房托相关房托相关房托相关房托戴德梁行数据来源 : 彭博 资讯 、 各地交易所 、 NAREIT宏观全球 ， 零售商业及出租公寓一直是 的主流物业资产 ， 而目前发展迅速的非主流 ， 还包括仓储物流 、 养老医疗 、 教育机构等 。 此外 ， 能带来稳定现金流的基建 ， 也成为底层资产的重要组成部分 。 在美国 中 ， 基础设施类别占比约， 而澳洲 、 新加坡 、 印度等国家近年也推出基础设施 ， 其中通讯设施 、 电力输送设施 、 收费公路 、 机场 、 港口等均有案例 。根据彭博数据 ， 美国现时有 只基建 ， 其底层资产包括无线通信设施 、 能源管道 、 通讯铁塔等 ， 年平 均 股 息 收 益率 为 。 基建近年被市场看好 ， 过去一年 只基建的股价平均升幅超过 ， 远高于的 。01020304050美国日本新加坡澳洲香港数量全球房地 产 信托行 业 分布-100%-50%0%50%100%150%200%2015/4 2016/4 2017/4 2018/4 2019/4 2020/4SBA Communication Crown Castle International American TowerCorEnergy Infrastructure Trust Uniti Group Landmark InfrastructureS&P Global REITs Index戴德梁行美国基础建设 案例LMRK: Landmark Infrastructure Partners LP Common UnitsCCI: Crown Castle International Corp.资产数量 :2,058项产业 :基础建设市值 :266百万美元资产估值 :逾 5,300万美元主要租户 :户外广告、电塔公司、可再生能源产业及无线电营运商数据来源 : 彭博 资讯 、 公司年 报资产数量 :约 40,000项产业 :基础建设市值 :亿美元资产估值 :逾 亿美元主要 租户 :电讯服务营运商戴德梁行日本与新加坡基础建设 案例3249.JP: Industrial & Infrastructure Fund Investment CorporationAJBU.SI: 吉宝 DC REIT数据来源 : 彭博 资讯 、 公司年 报资产数量 :项产业 :基础建设及物流市值 :亿日圆资产估值 :逾 亿 日圆主要 租户 :航空公司 、天然气产业及银行资产数量 :项产业 :数据中心市值 :亿新加坡元资产估值 :逾 亿新加坡 元主要 租户 :互联网、电讯、信息科技、财务行业及大型企业 戴德梁行 年本 报 告刊 载 的一切 资 料及 数据，虽力求精确，但 仅 作参考之用，并非 对报 告中所 载 市 场 或物 业 的全面描述。 报 告中所引用的来自公告渠道的信息，尽管戴德梁行相信其可靠性，但 该 等信息并未 经 戴德梁行核 实 ，因此戴德梁行不能担保其准确和全面。 对 于 报 告中所 载 信息的准确性和完整性，戴德梁行不做任何明示或暗示的担保，也不承担任何 责 任。戴德梁行在 报 告中所述的任何 观 点 仅 供参考，并不 对 依 赖该观 点而采取的任何措施或行 动 、以及由此引起的任何 风险承担任何 责 任。戴德梁行保留一切版权，未 经许 可，不得 转载 。陈 家 辉大中 华 区估价及 顾问 服 务 部董事 总经 理江益雄大中 华 区估价及 顾问 服 务 部董事曾俊叡大中 华 区 估价及 顾问 服 务 部董事根据海外经验 ， REITs的基础资产除房地产外 ，还将可带来稳定收入的基建项目打造成 REITs，如电信发射站 、 电力设施等 。 2019年发改委共审核了 157项固定资产投资项目 ， 投资金额共13,300亿人民币 ， 主要集中在交通运输 、 能源 、 高技术和水利等领域 。 以往国家的基础设施主要依赖政府投资 ， 长远对政府财政构成负担 ，若要提升资产类别多元化及可持续发展能力 ， 引进资本市场提供融资良机是可行的出路 。近年国家经济发展受到全球关注 ， 将基础设施打造成 REITs可改善基建资金来源 ， 能有效降低资产负债率 ， 确保行业持续增长 。 推动基础设施REITs在证券交易所公开发行交易 ， 将标志着我国 REITs发展取得重大突破 ， 而相关产品的推出亦加快二级市场形成 ， 给基建资产定价 、 咨询 、交易等专业服务商带来新机遇 。展望