物管行业报告：智慧物业发力，营收或超万亿.pdf

时代商学院研究报告 时代商学院分析师：孙华秋 编辑：郭吉桐聚焦战“疫” | 物管行业报告：智慧物业发力，营收或超万亿【编者按】新型肺炎疫情突如其来，牵动举国人心。一场没有硝烟的战“疫”已经打响。面对汹涌而来的疫情，湖北多地相继“封城”，全国各地采取居家隔离、企业延迟复工、学校延迟开学等防控措施，口罩、体外诊断试剂、在线教育、远程办公、医疗废弃物处理、物业管理等产品和服务需求暴增，相关行业与企业也成国人关注的焦点。它们的市场规模、竞争格局怎样？供给能力、产品质量如何？在本次疫情防控中又有哪些贡献？时代商学院推出系列报告，聚焦疫情防控战中的关键行业与企业。自新型冠状病毒疫情暴发以来，全国各地小区严阵以待，进行封闭式管理，发口罩测体温，严禁外来人出入，构筑起防疫的第一战线，为阻止疫情扩散作出重要贡献，很大程度上弥补了基层社区公共卫生供给和应急管理力量的不足。在这场前所未遇的“战”疫中，小区管理成为居民安全的最后一道防线，从出入管控到清洁消毒，从最后1公里的物资代购到最后100米的快递代收。小区物业的应急防控体系渐渐清晰，物业管理服务的价值进一步受到人们的重视，物业管理公司也经历了一次专业化程度高低的检验。物业管理服务作为一个新兴的服务行业，和其他消费服务业不同，物业管理费收缴不会受到疫情等公共突发事件的影响，体现明显的抗风险属性。那么，物业管理行业的发展现状如何？市场规模和竞争格局如何？重点企业采取哪些措施应对疫情？本报告将为你奉上相关研究成果。请务必阅读正文之后免责条款部分一、物业管理简介物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等活动。物业管理行业上游主要为房地产开发企业和众多物业管理相关的材料供应商或服务供应商，下游客户为持有物业或使用物业的业主或住户，如医院、政府、企业、学校、产业园区、住宅小区等公共机构。打开时代维度 02 重新理解财经2时代商学院研究报告rQoQsPnQrOsNrQsMrMvNtM6MbP9PsQrRoMoOeRoOsReRmMpQ8OrQuNuOmNnNvPnOrP我国物业管理行业诞生于20世纪80年代的深圳，虽起步较晚，但发展迅猛。1981年3月10日，为满足深圳涉外商品房东湖丽苑业主（主要是香港业主）对物业管理的消费需求，深圳市房地产管理局向深圳市编制委员会申请成立了全国第一家物业管理企业深圳市物业管理公司，由此揭开了物业管理在中国蓬勃发展的序幕。1994年，深圳颁布了我国第一部地方性物业管理法规深圳经济特区住宅区物业管理办法；2003年，国务院颁布了物业管理条例，我国物业管理行业逐渐迈向了法制化轨道；2017年，我国取消物业一级资质核定审批，监管趋于市场化，由此推动了物业管理行业快速发展。打开时代维度 03 重新理解财经3时代商学院研究报告图表2：物业管理行业法律法规及政策打开时代维度 04 重新理解财经4时代商学院研究报告资料来源：公开资料打开时代维度 05 重新理解财经5时代商学院研究报告从物业管理服务业态看，物业服务公司在顺应市场大势、依靠规模取胜的基础上，不断提升专业服务能力，拓展物业服务的业态范围。目前，物业管理除了传统的住宅物业外，还有众多其他物业管理类型，诸如办公物业、商业物业、产业园区物业、政府公众物业、学校物业、医院物业等。相较住宅管理，此类管理业态具有更强的专业性，已发展成为物业管理行业中的重要分支。二、行业概况1.营收或超万亿元中国物业管理协会数据显示，2018年底全国物业管理行业管理面积为279.3亿平方米，同比增长13.2%，预计2019年行业管理面积将超300亿平方米。打开时代维度 06 重新理解财经6时代商学院研究报告从营业收入看，2018年全国物业管理行业营业总收入为7043.63亿元，比2017年增加1036.4亿元，增长17.25%。据中商产业研究院预测，预计2020年全国物业管理市场营业收入超1万亿元。2.粤苏浙领跑全国从区域看，广东省、江苏省和浙江省物业管理面积位居前三，物业管理面积分别为25.6亿平方米、25.4亿平方米、21.6亿平方米。山东、河南、四川、河北、辽宁、安徽、重庆、上海物业管理面积均超10亿平方米。其中，万科物业、恒大金碧物业、彩生活(01778.HK)、碧桂园服务（06098.HK）、雅生活服务（03319.HK）、保利物业（06049.HK）等头部物业管理企业均位于广东省珠三角地区，这也与广东房地产业的强劲实力密切相关。物业管理属于房地产配套设施，依托于房地产开发企业的发展。此外，物业管理全国前十强中的绿城服务（02869.HK）位于浙江省，江苏省则多是中小型物业管理企业。打开时代维度 07 重新理解财经7时代商学院研究报告3.前五十强市场集中度仅18.91%中国物业管理协会数据显示，2018年全国物业服务企业共12.7万家，同比增长7.2%；从业人员约983.7万人，同比增长8.7%。其中，山东、广东、江苏、河北和河南的企业数量均超过7000家，分别为1.07万家、1.02万家、0.9万家、0.75万家和0.7万家。打开时代维度 08 重新理解财经8时代商学院研究报告据克而瑞数据，2019年共有15家物业管理企业管理面积突破1亿平方米。其中，位列第一梯队的企业包括万科物业、碧桂园服务、彩生活(01778.HK)、恒大金碧物业及雅生活服务，管理面积均在3亿平方米以上；第二梯队包括保利物业、绿城服务、龙湖服务，管理面积介于2亿-3亿平方米。此外，中海物业（02669.HK）、长城物业、招商积余(001914.SZ)、金地物业管理面积均超过或接近1.5亿平方米。值得一提的是，物业管理行业市场仍较为分散。2019年，全国前十大物业管理企业市场集中度仅10.06%，管理面积门槛值为1.5亿平方米；前三十大物业管理企业市场集中度为16.02%，管理面积门槛值为6000万平方米；前五十大物业管理企业市场集中度为18.91%，管理面积门槛值为3000万平方米。打开时代维度 09 重新理解财经9时代商学院研究报告不过，随着物业管理价值被逐步认识，未来龙头企业的扩张将进一步加速，而依托大型房地产企业的物业管理公司受益最大，行业集中度将进一步提升。三、典型企业案例新型肺炎疫情暴发以来，各地防控升级，不少小区启动封闭式管理，对来往人员进行核查，并实施消毒、体温检测、物资发放、疫情上报等工作。在小区周边餐饮商铺纷纷关闭、居民外出活动受限的情况下，众多小区推出“最后一公里”物资代购、快递外卖“无接触配送”措施，有效解决疫情防控时期业主的生活难题，为当下物业运营形式提供了一个新的发展契机。与此同时，“智慧物业”在此次物业抗疫一线中“发力”，刷脸出入、智慧停车、智慧安防、在线报修、在线缴水电费、在线问诊、线上超市等智能化服务高效安全地保障了疫情状态下小区居民的日常生活，彰显了优质物业管理服务的价值所在。近两年来，物业管理企业掀起一股上市潮，截至2020年2月17日，物业管理行业合计24家公司登陆资本市场（港股21家，A股3家），总市值合计超3300亿港元。本次疫情期间，物业管理企业在社区抗疫一线普遍防治得力，且其现金流稳定的属性被进一步认可，在资本市场上也表现不俗。打开时代维度 10 重新理解财经10时代商学院研究报告