2019-2020成都办公楼市场研究报告.pptx

,2019-2020成都办公楼市场研究报告,年成都办公楼市场,报告正式发布,年，发布第一本成都办公楼报,告。我们聚焦商业地产市场的真实需求，经过多,年的紧密追踪和深度研究，已经成为,针对办公楼市场需求端研究的一大品牌。,数据显示，年成都甲级办公楼平均空,置率持续回落，至第三季度末报，创近九年新,低。而年中国经济增速放缓，成都经济却实现,高速增长，增速在中国主要一二线城市中名列前茅。 经济增长与产业转型必然带来办公楼市场发展格局 与趋势的改变。,为揭示这一潜在关系，我们将研究视野拓展至更加 广阔的市场与样本。在最新一期租户调查中，仲量,联行调研的成都甲级办公楼已达到栋，调研楼宇,总建筑面积万平方米，入驻企业承用面积达万平方米。,基于上述调研样本，年报告将首次完整发布成,都甲级办公楼租户强榜单。报告利用地 理信息系统（），对成都办公楼市场一二级租 赁市场进行深度研究，探寻“未来办公”的产业支 撑与来自企业与员工的真实诉求。,数据截至,年第三季度,市中心,人民南路,金融城,大源,天府新区,城东,城北,城西,成都甲级办公楼,榜单,成都,租户定义,调研样本：根据办公楼等级划分标准，综合品质达到甲 级办公楼水准且于 年 月已交付使用的办公楼项目纳入此次统 计样本范围。研究对象（租户）：在符合以上标准的成都甲级办公楼项目 中，按租户的承租面积 排序，排名前的租户即为研究对象。负面清单： 榜单不包含业主自用和第三方办公服务运营商。 鉴于部分租户与进驻项目的开发商存在从属关系或关系紧密，仲 量联行会依据具体情况判断是否属于自用，是否纳入统计范围。面积定义：本文租赁面积均指建筑面积。如果一个企业在成都多个办公楼承租，统计面积将对其所有面积汇总计算。统计时间截至：年第三季度。采样方法：业主信息、实地考察及内部数据。 数据来源：华西区研究部,注： 仅指办公楼租赁面积，不含底商及裙楼。,年,租户榜单,榜单,科技新媒体（，下同）行业独角兽企业，,旗下今日头条、抖音等产品覆盖全球个国家,和地区。胡润全球独角兽榜中字节跳,动排名第二，市场估值亿人民币。,年，字节跳动在成都设立全国第五个研发 中心，并在两年内扩租办公面积约万平方米， 跃升至年榜首。,亮点,作为中国第一家股份制保险企业，覆盖人寿、,财产、养老、资管、健康保险等领域。年,总资产亿人民币，年财富世界,强第位。,平安保险在成都租赁面积一直处于高位。自 年创建榜单开始，其名次均位列前 。,主要品牌隐适美是世界领先的牙齿正畸解决方,案提供者。全球已有万以上的用户接受了,隐适美治疗。年爱齐科技全球营收达 亿美元。,统计期间，爱齐科技大面积扩租，首次进入榜单便位列第十。,作为提供中国智能终端产品、软件和互联网服,务的科技公司，在年全球智能手机,市场以的市场份额位居第五；在中国的市,场份额位居第二。,在成都快速扩张，首次进入榜单便,跻身行列。在数据统计截至时间后，该,企业继续在甲级办公楼中扩租。,备注： 排名变化指与年中排名比较。是科技、新媒体、通讯三大产业的总称， 下同。,新媒体行业字节跳动,传统金融业平安保险,医药及生命科学爱齐科技,科技通讯行业,数据来源：研究部，,年 月,年,租户榜单,数据来源：研究部，年 月,面积段“整合”趋势提高甲级办公楼主力租户租赁面积，多项统计指标呈上升趋势,左图为和年租户按面积段绘制的分布,图（按企业个数计），其中纵轴代表在相应面积区,年共有家企业位于年保持一致；但在,间内的企业个数。例如，平方米区间，与 平方米区间，,年有 家，年 家，,增加 家。年的分布向右侧（高数值方向）移动，,反映出主力租户的扩租行为，例如字节跳动、平安 综合金融服务、爱齐科技。租户的承租面积,中位数由年的平方米上升至,年的 年的,平方米。而进入榜单的门槛值也由平方米升至平方米。,“整合”成为成都面积段增加的重要因素。多,家大型企业将城市及周边多个办公点整合于甲级办 公楼中，例如美团、洲宇设计等。由于成都甲乙级 办公楼价差仅 元 平方米 月，且大型企业通常能,谈妥更优惠的有效租金，整合能有效降低企业运营 管理成本。此外，全球企业不动产 大 趋势报告提出，数字化、灵活性、多元且融合的 办公场所成为全球企业应对不断调整的业务重心、 不断增加的运营压力以及不断变化的经济形势的主 要策略。以“变”应“变”，新兴的不动产策略将 有效提高企业绩效与市场表现。而从物理空间以及 技术可操性等角度，这类需求往往是零散分布的小 型办公室所不具备的。因此，越来越多的企业将办 公“整合”视作企业战略调整的重要环节。,总面积,平均值,总面积,万,平均值,中位数,最大值,最小值,总面积,万,平均值,中位数,最大值,最小值,平方米,按企业个数计,租户,及,租户产业,医疗资源优势推动大健康产业明显上升，餐饮业在美食之都首次入榜,与整体甲级办公楼市场不同，租户的产业分布除了常见的金融业、房地产建筑业之外，医,药及生命科学排名靠前，其主要原因在于成都高等 医学院校闻名全国，医疗资源丰富，医疗及医美机 构的聚集度高。旺盛的市场需求，充足的要素供应， 吸引大健康企业来蓉投资。进入年，榜单,多了四个新面孔：爱齐科技、爱康国宾、赛诺菲和 极光口腔。医药及生命科学类租户总面积占比从年的上升至年的。,在 年去杠杆、降风险的大背景下，新兴金融大 幅下降。加之市场中的频繁 “暴雷”，造成部分 企业退租，企业个数从 年的 家减少至 年的 家。,酒店餐饮业首次进入榜单。成都作为中外闻名的“美食之都”，饮食文化素来发达。深厚的美食文 化底蕴培育了一大批本土餐饮集团企业。其中一些 运营良好的优质企业，承租能力强，选择进驻甲级 办公楼。,万平方米,按企业面积计,按企业个数计,租户,内资 本地 外资,万平方米,中外资中资企业发展强劲、逐鹿全球市场，在蓉积极扩张，租赁面积不断加大,近年来中国企业快速崛起。一方面，越来越多的中国企业进入世界强行列；年数据显示，世界,强企业中，有 家来自中国，历史上首次超过 美国（ 家）。另一方面，我国涌现了华为、阿里 巴巴、小米、科大讯飞、大疆科技等一大批国际知 名的领军型创新企业。在 年的统计中，中国独,角兽企业个数更是接近家，仅次于美国，实现 的全球占比。在年成都,企业占比达。其绝对数值约,榜单中，中资万平方米，超,年万平方米。中资企业在办公楼租赁市场正扮演越来越重要的主导角色。,而从微观的角度来看，中国企业在数字化领域的投 资领先全球，而高新技术的应用使得跨城市办公成 为可能。在这样的前提下，他们考虑将部分后台研 发部门转移至运营成本更低的城市，以降低企业成 本。而成都凭借高性价比物业、成熟商务环境及人 才资源在众多新一线城市中脱颖而出。特别是在一些支柱型产业，例如行业中，越来 越多的大型中资企业落址成都，例如华为，等。,此外，本土科技企业亦快速成长。今年,月，全市。依据德,新经济企业达到万户，同比增长勤发布的年中国高科技高成长强报告，,成都有 家企业上榜。,传统金融,新兴金融,房地产及建筑业,家,家,家,家,家,家,注： 此处为企业个数占比,四 川 省 内,四 川 省 外,中资外资,租户,及,分析,选址分析：大型企业因需求面积较大，要求多元复合的办公空间，持有型物业受青睐,年租户进驻的甲级办公楼共计栋，占全 市甲级办公楼数量的。从租户选址偏好来看， 市中心作为传统仍是最受强租户青睐的板块，,超四成租户来自该板块。金融城、大源及人民南路 紧随其后，占比分别为、及。有趣的是，年成都报告提出：由于缺少高,品质的单一业权项目，高新南区的两个子市场金融,城和大源总计占比仅,心、银泰中心、和,。随着近年来中海国际中 等高品质项目落成，再加,上商务、商业、人居氛围成熟度显著提升，高新南 区已成为大型企业办公选址的重要目的地。,业权同样是影响大型企业办公选址决策的重要因素。,本次成都租户进驻的甲级办公楼中，的项,目为单一业权。由于租户租赁面积不低于,平方米，大面积的租赁需求难以在分散业权的 楼宇中实现。此外，大面积租户对租期稳定性、扩 租预留方案以及内部空间改造提出一定要求，散售 项目难以满足其要求。,楼宇经济提出未来办公必须关注企业员工的真实,诉求。越来越多跨国企业的办公选址将绿色建筑认,证作为硬性规定。而在成都，的租户选择,的办公楼获得认证或预认证。我们预计随着绿,色建筑的经济效应在租户中的认同度逐年提升，这 一比例未来将持续上升。,单一业权,分散业权,业权形态,认证或预认证,非,项目,认证情况,市中心,金融城,大源,人民南路,单一业权楼宇 平均租金,备注： 租金溢价均为同甲级办公楼平均租金对比，单位为人民币 平方米 月。,溢价,租户办公,小结,年成都甲级办公楼,榜单带给市场的启示,在本轮经济周期中，更多企业开始整合办公空间节省成本，并向内 陆地区转移职能部门。在成都，这一趋势十分明显。众多企业纷纷 在蓉设立区域总部，彰显成都作为新一线城市的吸引力。,榜单表现亮眼，凸显,、医药及生命科学、餐饮业的企业在成都在科技、大健康、餐饮领域的产业优势。,外资企业早年是成都办公楼市场的重要引擎，中资企业在全球经济 崭露头角，对成都办公楼市场的影响力正在不断加大。,位于成熟商务区、单一业权、获得绿色建筑认证的优质办公楼倍受 租户青睐。,数量仅占市场仅的头部企业,贡献超联行发布的,的租赁面积。仲量 榜单关注办公,楼市场的主力租户，榜单对市 场主体的价值不言而喻。从到，下一章节我们,将视野拓展至全样本，关注剩 余 的租户的特征与诉求的 异同。,成都甲级办公楼一级租赁市场,3,0003.3%,100-200200-300300-400400-500500-600600-800800-10001,000-1,5001,500-2,0002,000-3,0003,000,平方米100,成都办公楼一级租赁市场主力租户占比在过去三年有所提升，但面积中位数未出现明显变化,成都甲级办公楼租户 榜单为读者描绘出市场大 面积主力租户的需求结构。接下来，我们将视角拓 展至甲级办公楼市场的全体租户，将购置自用的企 业以及联合办公等第三方运营服务企业纳入考察范 畴，研究租户全体与大面积租户在办公楼选址层面 是否存在差异。,租户的最小承租面积大于平方米的主力租户虽然数，但其去化面积占比却高达,成都甲级办公楼平方米，而大于 量不多，仅占总量。,年，租户面积中位数居于平方米区间， 这一统计指标在过去五年未出现明显变化。,成都绝大多数甲级办公楼的起租面积在平方 米区间范围，且最小分割在平方米的楼宇较,平方米更多。因此，这一面积段的企业数量,平方米的租户占，平方米租户紧随其,占比最高。其中，在各面积段排名第一，而 后，占。,近年来，随着联合办公等大面积主力租户在一级租 赁市场的活跃度不断提升，承租面积高于 平方 米的大面积租户占比高达 ，较三年前增幅超过 个百分点。,年成都甲级办公楼租户面积分布2,000-3,0003.2%,成都已吸引近,家世界强企业落户，外企仍以传统,为主要聚集区,据最新数据显示，落户成都的世界强企业已达到 家，居中西部首位。年前三季度，外商直接投 资累计实现亿美元，同比增长。成都是外资 跨国企业进入中国中西部地区的桥头堡。同时，成都也是中西部地区驻外使领馆、商会最集中的城市， 外事机构数量仅次于北京、上海、广州，居全国第 四。,那么，外企在蓉办公选址青睐什么样的区位和楼宇？ 外资企业在蓉办公场所主要集中于甲级商业办公楼、 产业园区或工业园区等，进驻园区的企业往往也会 在核心商业区设立办公室。而进驻甲级办公楼的外 企又主要集中于市中心及人民南路一带，其原因主 要是由于这两个子市场起步较早，区位通达性、商 业配套成熟度较高，早期外企在蓉选址局限于单一 业权的优质物业，因此市中心成为其首选。数据显,示，市中心甲级办公楼外资企业占比达到 各子市场之首。人民南路紧随其后，占比为,，居。,其他子市场的占比均小于，尤其是大源板块占 比仅。,伴随高新南区办公楼市场发展，尤其是金融城板块 的商务氛围成熟度显著提升，部分外资企业开始显 露出南迁的意图。例如，汇丰银行成都分行、英特 尔等企业从市中心 区域搬迁至金融城板块。,年成都甲级办公楼子市场外资租户占比,市中心,城东,人民南路,金融城,大源,24.7%,18.0%,15.0%,11.1%,8.9%,5.1%,3.6%,3.4%,2.7%,2.7%,1.6%,1.0%,0.8%,0.7%,0.7%,金融业,房地产及建筑业,TMT,服务业,第三方办公,零售贸易,医药及生命科学,跨行业集团及政府平台,制造业,能源及公共事业,酒店餐饮,政府机构及公共组织,文体娱乐,运输仓储及邮政,农林牧渔,作为中国西部的经济金融与科技创新中心，成都办公需求结构映射产业结构及其转型发展,一个城市的产业是办公楼需求的根基，同样也是走 势的晴雨表。作为中国西部地区的金融中心，成都 甲级办公楼需求结构受本地传统支柱产业与战略新 兴产业影响深远。,金融业、服务业、零售贸易是成都经济的传统优势 领域，因此三大产业过去十年一直是成都办公楼市 场需求的重要支柱。,近年来，成都房地产市场高速增长，成为带动经济 成长的重要产业。而过去几年，房地产与建筑类企 业积极进驻成都，拓展拿地，并自建总部办公楼宇， 在蓉成立区域总部。活跃的住宅及商业地产市场带 动该产业的办公需求稳步提升，成为仅次于金融业 的第二大办公需求产业，但此类产业以购置自用需 求为主。,依托于丰富的教育科研资源以及对高端人才的吸引 力， 成都致力于打造内陆地区的科技创新中心。 企业纷纷进驻成都。成都大力支持创新创业，年新增企业数量位列全国第二。大量中小微企业的出现也为联合办公等第三方办公服务运营商（下称“第三方办公”）的扩张创造了条件。因此， 与第三方办公也成为成都甲级办公楼需求的前五产业。,年成都甲级办公楼租户产业分布,0%,100%,酒店餐饮（服务业）消费服务 政府机构及公共组织医药及生命科学零售贸易（金融业）新兴金融文体娱乐（金融业）传统金融（TMT）新媒体 运输仓储及邮政 第三方办公（TMT）通讯及电子设备（服务业）专业服务 能源及公共事业制造业 房地产及建筑（TMT）高科技,三环内,50%高新南区,天府新区,办公楼聚集区的商务属性与商业属性强弱对不同产业的办公选址具有深远影响,均已具备强商务属性的特征，而天府新区商务属性有待在未来的发展中不断提升。就商业属性而言，春盐商圈,带给传统强大的商业配套，交通的便利及零售物业,的发达使得三环内区域尤其是传统同时具有强商业,属性，而这一属性伴随成都城市中轴线向南逐步递减。,企业在办公选址时，会综合考虑区位因素。区位实则是 对楼宇所在区域通达性、基建配套、商务氛围成熟度等 因素的综合衡量。首先，商务属性越强说明商务区的成 熟度越高，越能够吸引租户。其次，当租户综合考虑成 本、交通等因素时，租户对区位商业属性的敏感度不尽 相同。,具有较强前台性质的租户更加青睐商业属性较强的区域。 例如，酒店餐饮、消费服务、零售贸易、新兴金融这几 类租户往往具有“商圈粘性”，部分企业办公场所需接 待客户，更加青睐零售商业发大或人流较高的区域，因 此传统、三环内区域的聚集度高于高新南区。相反， 制造业、房地产、高新技术产业则对上述因素依赖较低， 加上受成都产业规划等因素影响，因此广泛分布于高新 南区。,年成都甲级办公楼租户地理分布,提出成都办公楼“三段式”市场格局，即以市 中心为核心的三环内区域、以金融城为核心的高新南区、 未来以秦皇寺为核心的天府新区。我们对三大板块进行商务属性及商业属性两大维度进行 分析。就商务属性而言，随着高新南区在过去十年的高 速成长，其商务楼宇规模、品质以及商务氛围不断发展， 与传统差距逐年缩小，因此三环内区域与高新南区,传统金融主导多数甲级办公楼子市场，科技企业成为金融城需求的首要来源,年成都甲级办公楼子市场租户主要行业,市中心,人民南路,金融城,大源,市中心,人民南路,大源,金融城,产业洞察 ：金融业,成都甲级办公楼需求的“头部玩家”，过去三年在城南扩张加速,金融业是成都经济的支柱产业。,年前三季度，,成都金融业实现增加值亿元，增长，,占比高达 ，远高于支柱产业 的标准。 截至今年 月，成都外资银行达到 家，其中汇丰、 渣打、华侨永亨、大华、花旗、澳新、开泰 家银行 在蓉设立区域中心。四川外资银行资产总额达亿元，机构数量和资产规模分列全国第七、八位。,从租户结构看，金融业一直占据成都甲级办公楼市场需求的头把交椅。数据显示，年成都甲级办公楼成交中金融类租户均保持在前三 大新增需求之列。其需求规模高于全产业统计口径，,中位数大于平方米亦高于后者，而,以上主力租户占比为，高于后者,平方米 个百分点。,银行、保险、证券公司的区域总部是绝对的“头部 玩家”，但以自建或购置自用需求为主要方式。从 年成都甲级办公楼金融类租户分布变化 分析，三环内传统 区域的金融租户相对稳定， 而高新南区的规模和密度呈现增长态势。市中心大 面积可租赁办公空间有限，局限了大面积需求的金 融企业选址。而高新南区虽然早期主要承载金融机 构的后台职能，例如澳新银行全球运营中心便落户 该区域；但经过多年发展现如今已成为金融机构的 区域总部聚集区。未来，依托高新区在科技互联网 领域的先发优势，更多“互联网 ”的科技金融企业 也将成为带动高新南区办公楼需求增长的新亮点。,年成都甲级办公楼金融业租户地理分布对比,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,平方米100%,年成都甲级办公楼金融业租户面积段分布,金融业,产业洞察 ：传统金融,在蓉布局呈现“双核心态势”，市中心与高新南区并举,将金融业分为两大子领域：其一是受三行 一会监管的银行、保险、证券、期货、基金、信托 等大型金融机构，我们称作“传统金融”；其二是 小额贷款、融资担保及具有互联网属性的金融机构， 我们称作“新兴金融”。市中心传统 仍是成都金融业最为集中的区域。 全市甲级办公楼金融租户中的 分布于市中心区 域，且工、建、中、交四大商业银行分行营业部位 于该区域。保险、证券、信托等大型金融机构，尤 其是外资金融机构更加青睐春盐及骡马市一带。,人民南路甲级办公楼存量较少，导致其金融业租户 在全市占比仅为 。但就人民南路区内各产业集 中度而言，金融业占比仍位居前列。该子市场主要 集中了中国人民银行及招商银行、华夏银行等股份 制商业银行、上海银行等城市商业银行、友利银行 等外资银行以及中国平安等保险公司。,高新南区在甲级办公楼样本中的金融业占比虽然低 于市中心，但银行、保险、证券机构的自用需求却 更加凸出。在租赁市场外，金融城的国家开发银行、 乐山商业银行以及大源板块的中国农业银行、太平 洋保险、平安银行、重庆银行、哈尔滨银行都属于 自用类企业。,年成都甲级办公楼传统金融类租户地理分布,市中心,人民南路,其他,金融城,大源,传统金融,新兴金融,传统金融业分布,传统金融,产业洞察 ：传统金融,银行、保险、证券“三巨头”，支撑金融业可持续办公需求,年成都甲级办公楼银行、保险公司地理分布,银行及保险,产业洞察 ：新兴金融,迈入调整规范期，,网贷良性退出，科技金融成办公新增长点,新兴金融类租户涉及领域较多，小额贷款是其中经 营更加稳定的一类行业。截至 年第三季度，四 川省小额贷款公司公及 家，从业人员 人。,在国内位居前列的企业数量和从业人员规模成为带 动办公需求增长的有效动力。 、东大街及沿线 是成都新兴金融类租户聚集度最高的区域。城南， 金融城作为商务人群和高净值人群聚集地，同样受 此类租户青睐。据中国银保监会统计，截至 年 月中国实际运营,网贷机构家，借贷余额比,月，四川省出台规定规范 场向规范化方向发展。,类租户占比从回落至,年初下降了。 网贷市场，将促进市 年，成都新兴金融，网贷企业的退租是,主因。未来伴随网贷企业的良性退出，新兴金融类 租户在经历规范调整后，其经营及租约的稳定性亦 将明显改善，更有利于办公楼行业的管理与经营。,伴随新兴金融产业发展焦点的转移，未来“科技与 金融”的结合是新兴金融产业的战略发展方向，区 块链技术的应用将改变传统金融领域的发展格局。 今年 月全球首例区块链贷款成都落地，未来更多科 技金融企业的诞生与成长必将成为拉动成都尤其是 高新区办公楼市场需求的中坚力量。,年成都甲级办公楼新兴金融类租户地理分布,新兴金融业分布,市中心,人民南路,其他,金融城,大源,传统金融,新兴金融,新兴金融,产业洞察 ：金融业,办公选址偏好,金融机构类型多元，其职能部门亦较多，因此对办公选址和 办公空间提出的要求更加多元化。以银行、保险、证券为代 表的传统大型金融机构的选址，其作为办公场所的分行或支 行需求面积普遍非常大，上万甚至数万平方米的需求比较常 见。因此，此类企业通常倾向于独栋写字楼办公，若独栋楼 宇面积过大，无法承租足够面积时，可承租或购置楼宇的一 个分区，须避免与其他租户共用电梯等公共区域，以确保金 融机构办公的安全性、私密性。同时，银行、证券在设立分 行或区域总部时，往往需要在办公楼的底商区域开设营业网 点，因此可用于出租的商业面积会极大影响大型金融机构选 址决策。大型金融机构尤其是后台数据部门对双回路电力系统、小 时机房空调、楼板荷载等楼宇硬件指标往往要求较高。大量 的网络计算机布线及设施设备也对楼宇的层高和网络地板高 度提出一定要求，开发商须考虑在高低区进行交易层的设置。 此外，金融机构对办公、会议、接待乃至员工健身、读书、 就餐等各项福利均有一定要求，因此办公场景多元化是否能 同时满足同样影响其选址决策。,租户的办公选址关键词,独 栋 办 公,私密性,办公场景多元化,停车充足,电 梯 使 用 频 繁,电力荷载,层 高 网 络 地 板,机房空调,底商,安全性,产业洞察 ：金融业,办公选址偏好,新兴金融企业的办公选址与传统金融机构存在一定的差异。新兴金融 机构目前仍以小额贷款、融资担保、财富管理等 端企业为主，其 需求面积远不及银行、保险等大型金融机构，且办公场所通常具有前 台营业性质。因此“办公 前台”的双重性质是关键特征。鉴于此， 此类租户往往偏好通达性高、地铁上盖的成熟商务区，春熙路、东大 街沿线往往是其首选地段。此外，租户对楼宇硬件、形象及邻居企业 非常看重，希望通过楼宇的软硬件及周围“邻居”的品牌形象提升企 业的形象展示，以增强对客户的吸引力。通常具备理财需求的客户往 往属于高净值人群，因此选取开车出行方式的客户较多。外部交通及 办公楼停车的便利性往往会极大影响其业务成长，因此受到新兴金融 类租户普遍关注。代表未来的科技金融（）企业的“科技”属性是其核心竞争力， 但由于多数企业处于初创阶段，经营稳定性不高，对租金、电力等运 营成本及政策补贴更加敏感，因此其选址往往青睐产业园区或政府规 划的相关产业楼宇。,租户的办公选址关键词,楼 宇 形 象,毗邻世界强企业,成熟商务区,外 部 动 线 及 停 车,营 业 属 性,交 通 通 达 性,政策扶持,电 力 成 本,产业洞察 ：服务业,成都是中西部地区服务业发展高地，专业服务业外企首选成都,国民经济的第三产业泛指服务业，而现代服务业是 成都经济发展的重要驱动力。成都第三产业增加值 已连续多年超过 ，是国民经济名副其实的第一 支柱产业。现代服务业与生活服务业也被列入成都 五大经济发展的重点领域。,成都已吸引大批咨询公司、律所、会计师事务所、 人力资源外服企业以及涉及金融、地产等各个领域 的经纪代理机构落户，外资企业往往将成都视作进 驻中西部地区的首选城市，在蓉设立区域总部，辐 射整个中西部区域。例如，毕马威等四大会计师事 务所、万宝盛华等全球三大人力资源企业、仲量联 行等房地产专业服务机构、中怡等外资保险经纪公 司、麦肯锡等管理咨询机构均已在成都成立区域总 部或分公司。,从租户结构看，在年以前，服务业长期位列成 都甲级办公楼市场需求的前三，但在年由 于科技企业、初创企业快速发展，服务业对新增办 公需求的贡献率有所下降，但绝对规模仍具竞争力。 就规模而言，数据显示，服务业租户的单 个需求规模低于全产业统计口径，中位数略低于,平方米，低于后者，而,比仅为，低于后者,平方米以上主力租户占 个百分点。虽然单个企业,办公需求规模不大，但由于数量庞大，服务业对成 都办公楼市场需求的影响力不容小觑。,年成都甲级办公楼服务业租户地理分布对比,年成都甲级办公楼服务业租户面积段分布,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,平方米,产业洞察 ：专业服务,外企聚集市中心传统,，高新南区打造服务业特色楼宇,将服务业分为两大子领域：其一是以律所、 会计师事务所、人力资源外服企业、中介经纪代理 为代表的to B端的现代服务业，我们称作“专业服 务”；其二是以教育、留学、培训、旅行为代表的 to C端的服务机构，我们称作“消费服务”。专业服务类租户仍以市中心传统和高新南区两,大子市场为聚集区。在各个子市场的产业占比中，专业服务多集中于区间，分布相对平均。从选,址看，外企青睐于市中心的地标办公楼，例如仲量 联行、毕马威、德勤、麦肯锡等外资均落户于此。 而伴随高新南区成熟度不断提升，尤其是专业特色 楼宇的打造，金融城和大源两大区域的专业服务类 企业聚集度明显提升。例如， 大源国际其中一 栋楼宇专业打造人力资源外包服务，已吸引上海外 服等大批人力资源服务企业进驻。再以律所为例， 德恒、锦天城、大成、泰和泰等知名律所均位于金 融城或大源板块，部分甚至购置办公楼自用。,专业服务类企业选址高新南区，一方面受企业客户 在周边区域聚集度不断提高影响，服务类企业须贴 近目标客群；另一方面，服务类企业往往需要处理 较多的行政事务，毗邻政府相关职能部门能有效节 省工作成本，随着市政府及相关机构的南迁也增强 了服务业在高新南区聚集的主动性。,年成都甲级办公楼专业服务类租户地理分布,市中心,人民南路,其他,金融城,大源,专业服务,消费服务,专业服务业分布,专业服务,产业洞察 ：专业服务,律师事务所、会计师事务所、咨询公司,年成都甲级办公楼律师事务所、会计师事务所、咨询公司地理分布,事务所,事务所,律所及会计师事务所,产业洞察 ：消费服务,前台营业性质决定“强商圈粘性”，高通达性的核心受青睐,相对于专业服务业而言，消费服务业在市中心传统的聚集度明显更高。消费服务类租户主要包括教育、培训、出国留学、旅游等对私服务机构。因 其办公场所具有营业性质，客户到访率远高于办公 楼普遍租户，所以更加青睐核心商圈、通达性较高 的楼宇。因此，春盐商圈周边的消费服务类租户占 比超过全市甲级办公楼租户六成。这一比例随成都 城市中轴线向南逐步递减。以大源商务区为例，区 域零售商业氛围不够成熟，成都甲级办公楼中的租户落户大源。若就大源子市场结构分析，消费 服务业占比仅 。此外，消费服务业租户也会考 虑进驻租金相对低廉的购物中心或街区商业，相较 而言办公楼的租金水平具有相当的吸引力。,伴随高新南区住宅及商业氛围成熟度提升，尤其在 交子商圈发展成熟后，我们预计高新南区的消费市 场也将步入跨越式发展阶段，届时消费服务类租户 在办公楼的规模也将进一步扩大。以教育、培训为 代表的租户对楼宇硬件和形象要求并不凸出，高性 价比办公楼具有较高吸引力。,年成都甲级办公楼消费服务类租户地理分布,市中心,人民南路,其他,金融城,大源,专业服务,消费服务,消费服务业分布,消费服务,产业洞察 ：服务业,办公选址偏好,相对于金融而言，专业服务类企业虽然承租面积明显较小， 但对楼宇形象的要求却往往更高。由于多数专业服务企业都 是作为“乙方”服务于“甲方”公司，良好的办公形象是此 类企业进行业务拓展的重要条件，最受关注。专业服务类企 业属于轻资产公司，其核心资产便是企业的员工，因此更加 注重工作环境、工作场景的打造。咖啡吧、育婴室、电话间、 健身区、多功能会议空间等复合功能区往往是此类企业给员 工提供的软性福利。由于律所、会计师事务所、管理咨询公 司的员工往往外派驻场或长期外出拜访客户，因此灵活办公 的工作场景也是首选，节省成本与空间。此外，调查发现上 述企业员工的加班频率较高，因此的空调系统广受诟病， 而小时全时段或可选时段的空调系统更受欢迎。,在区位方面，专业服务类租户更加倾向于通达性高、商业成 熟度高、配套设施完善的核心商务区，地铁上盖的地标办公 楼最受青睐，尤其是外资企业。市中心、仁恒置地广场等 办公楼便聚集众多专业服务外企。成都打造专业特色楼宇， 其中现代服务业也是重要领域之一，政府扶持的特色楼宇更 受青睐。,租户的办公选址关键词,楼 宇 形 象,灵活办公策略,地铁上盖,毗邻政府管理机构,小 时 空 调,多 元 复 合 办 公 空 间,专 业 特 色 楼 宇,产业洞察 ：服务业,办公选址偏好,消费服务类租户最突出的特点便是“营业属性”，此类 租户租赁的是办公场所更接近商业空间。因此，不仅是 办公楼，我们同样可以在购物中心高区、街区商业、社 区商业中看到教育、培训、出国、旅游等消费服务业机 构的身影。,消费服务类租户因其营业属性，须临近消费者。这样的 选址逻辑也决定其“强商圈粘性”，青睐核心商圈的楼 宇。但由于部分甲级办公楼对具有营业性质的租户具有 排斥性，因此此类租户不一定能进入品质较高的楼宇。 在区位地段和楼宇品质两者之间，前者对其办公选址的 影响明显更大。由于客户到访量与新兴金融类租户具有 相似性，此类租户对交通通达性、商圈外部交通动线、 停车位配比等影响客户到访量的因素比较看重。由于消 费者在选择教育、培训、旅游等中介机构时，在交通便 捷性以外还会考虑逛街、购物、娱乐等消费的便捷性问 题，因此此类机构可以通过选址大型购物中心卖场或周 边以提升“一站式”服务的吸引力。,租户的办公选址关键词,强 商 圈 粘 性,成熟商务区,营 业 属 性,交通通达性,外部动线及停车,零 售 商 业 空 间,地铁上盖,毗 邻 大 型 商 场,产业洞察 ：科技新媒体（,）打造中国科技创新中心，成都新增科技企业数全国领先,科学技术是第一生产力。近年来，成都大力发展科 技密集型产业，吸引大批人才落户，从传统的科教 中心晋升为科技创新中心。 年中国各大城市软,件和信息技术服务业新增企业数排名中，成都位列 全国第四位。左图可以看出，年成都甲级,办公楼中租户呈几何级数增长。,租户多数起步于产业园区，初创、小微企业数 量庞大，之后随企业成长成熟走出产业园，进驻办 公楼。因此，甲级办公楼统计的 企业通常具有,一定的规模。而在产业园区、商住楼、住宅中的作 坊式初创企业更是不计其数。位于高新南区的成都 天府软件园是中国十大软件产业基地之一， 、西门子等上百家国际知名科技企业进驻，创业场成功孵化出 、 、极米、鲁大师等企业和手机应用，以及王者帝国、花千骨等月流水过千万的手机游戏产品。而成都甲级办公楼中同,样吸纳包括华为、,资龙头企业进驻，其中不乏,、字节跳动等中外 榜单的租户榜,上有名。在与物联网的时代，企业必然迸发 新活力，持续释放旺盛的办公需求。就成都甲级办公楼中的租户而言，其单个租户 规模中位数在平方米，高于服务业、低于金 融业。而华为、思科等大型企业的需求非常大， 因此平方米以上的主力租户占比高达，甚 至高于金融业。,