香港：打造亚太区数据中心基地.pdf

戴德梁 1香港 拥有 发展成为亚太区数据中 的 有利条件 ， 除了具备完善的电讯络与稳定的电供应外 ， 我们注重私隐保障 、 数据使 、 电脑保安系统等 ， 可算是得天独厚 。 2018年 ， 香港有超过 95,000名资讯及通讯科技专业员 ， 当中有约 5,000名员从事有关数据中营运的作 。 （ 注 ） 有国际市场研究预测 ， 香港数据中市场将保持着速增 ， 到2023年市场收达 17亿美元 ， 年复合增率达14%。 （ 注 ）概述注 ： (1) 政府资讯科技总监办公室； (2) Structure Research完善电讯络设施稳定电供应有效数据私隐保障电脑保安专才政府政策援5有利条件令香港发展成为亚太区数据中香港数据中市场规模2023201910.3亿美元17亿美元14% 复合增率香港：打造亚太区数据中基地戴德梁 2近年近年云（ Cloud） 计算业务迅速发 展 ， 全球IDC （ Internet DataCenter） 投资与并购分活跃 。 市场估计今年全球公有云（ Public Cloud） 市场收将达2 ,143亿美元， 按年增18%。 （ 注三） 随着越来越多企业投云计算数据中服务， 预计未来年云数据管理将更为普及。 直以来， 香港部分的数据中户都以租赁为主 ，客户对云端运算服务需求有增减 ， 过去它们般是处理数据储存 ， 现在却积极向外物主机托管服务。截2019 年 6底， 香港的流动服务户达2 ,332万 ， 渗透率为280 %， 属全球最率之 。 （ 注四） 我们除了有庞的数据户外， 香港位处亚洲脏地带 ， 于 5时内便可抵达190 个的地， 包括国内50 个城市，可在港设亚太区数据中适合不过。 另外， 受惠于中央提出的 粤港澳湾区 及 带路 等国策 ， 亦有利带动对本港数据中的服务与营运需求， 包括数据储存、 快速运算， 以及数据安全保护等专业服务。注：(3) Gartner； (4) 通讯事务管理局办公室世界各地数据中分布英国5%中国8%本7%澳洲4%加拿4%美国4%戴德梁特区政府锐意将香港打造成为区内数据中枢纽 ，但地短缺却成为了最障碍 。 前香港的型或端数据中主要集中在将军澳区， 当中包括IBM、 汇丰、 港交所等巨企。 根据政府资讯科技总监办公室2018 年数据， 将军澳汇聚了共11 间端数据中， 为前亚太区最的数据中集中地。 于其他数据中则零星分布于荃湾 、 沙、 数码港 、 柴湾等地区 ， 现时香港约有44 间数据中营运商， 以及57 个主机托管数据中 。 随着云端运算迅速发展， 考虑到市场对相关的地需求殷切，政府于 2016年延 促进数据中发展优惠计划 。 该计划主要是透过改建和修订业地段契约 ， 将合资格的旧式厦改建为数据中。3地紧张带动另类数据中崛起香港数据中分布图荃湾/ 葵涌17间将军澳14间新界北12间香港岛10间九东4间荃湾/ 葵涌30%将军澳25%新界北21%香港岛17%九东7%戴德梁为配合促进本港数据中的发展潜 ， 2012年政府落实推出免收旧厦改装作数据中的豁免费措施 。 2016年 ， 政府再推出免收将厦改作测试及校正实验所途的豁免费措施 。同年 5 ， 地政总署进步引精简程序 ， 缩短处理数据中豁免书的时间 ， 可接纳的个案般会在收到有效申请后约两星期获得批核 。前本港的数据中地与设施供不应求 ， 具定规模的营运商积极觅地兴建数据中 ， 例如新意 （ 2013与 2018年分别买将军澳两幅地 ） 、 本 NTT（ 香港融数据中 、期与埔数据中 ） 、 中信国际电讯数据中 （ 位于葵涌的数据中 ） 等 。 政会议于2012年准许批出 3幅分别位于将军澳地段第122 （ 2013 年新意投得 ） 、 123 和 127（ 2018年新意投得 ） 号的专地 ， 以发展端数据中 。鉴于数据中地罕有 ， 前为已出售的却只有两幅 ， 主要是因为兴建个具规模的端数据中涉及很多重要条件 ， 包括庞及稳定的电供应 、 常专业的数据中管理团队等 。4厦改装为数据中的潜推动合资格厦改建为数据中促进香港数据中发展的策略将厦部分改作数据中途将光纤设备、消防安全等提供准配套成数据中促进局及专题站戴德梁本 本港前的整体数据中总楼积约 760万平呎， 部分位于将军澳、 葵涌、 荃湾及沙 ，它们的总供应占全港整体的83 %。 根据地政总署的数字， 在促进数据中发展的政策措施下 ， 截 2017年 11 ， 署共接获32 宗拟作数据中的豁免申请， 当中的26 宗已获得批准 ， 并且免收豁免限制费。 该类申请适于各级数据中 ，但申请厦楼龄必须达 15年或以上， 并位处于业其他指定途注明商贸或商业地带 (OtherSpecific Uses (Business) 内 。现时市场上各各业对数据中的需求持续增加，在地严重不的情况下， 将合适的厦进改建属有效的解决法。 不少供应商近年积极在港研究设置数据中的可性， 物不同地区的厦 ， 拟将部分特定楼层改作为数据中， 但客户其实需要考虑的因素很多， 包括电供应的稳定性 、 室内楼底最少4 4.5 、 每呎的楼负重量需约250 300磅等， 以上都是将厦改作为数据中的必要条件。5厦设数据中的选址研究及策略案近年由厦改建为数据中的统计数字151050深埗观塘 南区 葵涌 仙荃湾 东区 沙111111111112014 2015 2016 2017 2018 201922281戴德梁根据戴德梁统计 ， 现时全港主要业区中， 共有222幢单业权的厦， 占地积共约390 公顷。我们选取了10 个分区进分析， 该 10个分区共有133幢位于 业 途地带的单业权厦 ， 以及 89幢位于 其他指定途（ 商贸）途地带的单业权厦。 若厦属于单业权， 在申请改为数据中时， 会较业权分散的厦更有效率。前本港由厦改建成的数据中愈来愈多 ， 相关改建必须先取得地政署批准 。 按现规定， 数据中途在某些旧厦可能是不容许的 ， 如业主希望将厦改装成为数据中 ， 便须要向地政总署申请临时豁免书（ 豁免书） 。 以往的申请如获批 准， 有关业主般须缴付豁免书费和政费 。 政府后期分别于2012 年及2016 年宣布， 免收涉及把厦单位改作数据中和测试实验所途的豁免书费 ， 以促进有关业的发展 。 厦地契约般载有途限制， 但纵使该措施只适把厦单位改作数据中 ， 前提是物业须符合政府有关规划、 消防和楼宇安全的要求 ， 该些要求并未因实措施获放宽。6厦改作数据中得到放宽各区主要单业权厦分布地 区 单业权厦数量九东59观塘56仙3新界 163北区42葵涌35元朗24屯23荃湾22沙16埔1总数222仙3 (1%)埔1 (1%)观塘56 (25%)北区42 (19%)葵涌35 (16%)元朗24 (11%)屯23 (10%)荃湾22 (10%)沙16 (7%)观塘九东新界仙北区 葵涌 元朗 屯荃湾 沙 埔戴德梁楼负重能：250-300 lbs/ft2完善散热系统稳定电供应室内楼底度：4-4.5m地规划途业权状况租户类型专业设施与配套7厦数据中选址初步分析结果在决定将厦改为数据中前 ， 要的考虑因素包括：地规划途 、 业权状况，以及租户类型。 整体来说， 本港厦的业权较为分散， 加上租户多为传统业 ， 所以在选取厦作为数据中时亦须细分析。根据戴德梁分析 ， 前较有条件成为新的数据中集散地区， 包括观塘、 葵涌、荃湾， 当区附近有铁路等公共交通运输设施， 便客户前往数据中处理紧急事情 。 另外， 我们的统计数字显 ， 观塘有最多单业权的厦共有56 幢 ， 北区和葵涌则分别有42 、 35幢 。 近年有企业也选择在位置优越的厦开设托管数据服务中， 主要是因为数据中离客户越近越好 ， 因此位置是分重要。个专业数据中的设施与配套也分重要 ， 例如全天候的监控系统 、 备份电源、散热资源， 以及为数据营运公司提供选址分析其他咨询服务等。300厦改装为数据中的考虑因素及条件戴德梁 8展望随着数据及云端服务的兴起， 香港数据中业务版图益扩。 据中国信息通讯研究院的数据 ， 2018年内地公有云市场规模达 437亿元币， 到 2022年预计达1 ,731亿元币。 物联、 数据的发展， 带动了云计算的千亿意， 并连结起世界各地的数据中，增加了对数据管理的服务需求， 例如数据储存、 保安 、 云端管理等 。由于香港地资源珍贵， 不少电讯、 资讯科技等公司都选择透过改装厦打造成数据中 。 若将合资格的厦改装成数据中， 并正式投运作， 般只须年的投资期， 对直接兴建数据中少三年时间为短。 另外， 厦改装可按市场需求提升数据中的容量， 成本控制较为灵活。厦位处地段的地契约包含地使及其他的限制， 如业主希望将部分楼层申请改装成为数据中， 便需要专业协助， 例如评估厦的设计与符合成为数据中的要求， 以及对楼负荷 、 电量、 当区配套进可性研究等。提供在业地发展端数据中时修订地契的建议我 们的服务提供将业厦部分楼层改作数据中途顾问服务物业估价服务陈家辉中华区估价及顾问服务部董事总经理andrew.kf.chancushwake黃俭邦香港估价及顾问服务部执董事kb.wongcushwake郑鸿恩香港估价及顾问服务部董事henry.hy.chengcushwake戴德梁2019 年本报告刊载的切资料及数据，虽求精确，但仅作参考之，并对报告中所载市场或物业的全描述。报告中所引的来公告渠道的信息，尽管戴德梁相信其可靠性，但该等信息并未经戴德梁核实，因此戴德梁不能担保其准确和全。对于报告中所载信息的准确性和完整性，戴德梁不做任何明或暗的担保，也不承担任何责任。戴德梁在报告中所述的任何观点仅供参考，并不对依赖该观点采取的任何措施或动、以及由此引起的任何险承担任何责任。戴德梁保留切版权，未经许可，不得转载。