2019Q3房地产市场总结分析报告.pptx

2019Q3房地产市场总结分析报告,政策调控： 中央再次强调“房住不炒” 坚持长效机制,年内国家层面的房地产政策持续 保持“房住不炒”的定位，7月30 日召开的中央政治局会议强调，“不将房地产作为短期刺激经济 的手段”。,金融调控：央行调整房贷利率 保持个人房贷利率基本稳定,2019年8月，央行发布房贷利率 调整公告，新发放商业性个人住 房贷款利率以最近一个月相应期 限的贷款市场报价利率为定价基 准加点形成。新规明确体现出保障首套刚需的 置业需求，以及保持现有调控力度不放松的明确态度。,地区调控： 各地调控更为细化 因城施策涉及多方面,2019年因城施策进行时，各城针对当 地实际情况出台合适的调控政策，包 括限购、限售、限价、租房、公积金、 人才补贴及落户等多个方面，利用多 种手段保障房地产市场平稳发展，实 现“房住不炒”。,上海自贸区,调 控 关 键 词,苏州,洛阳、大连,广州、南京,赤峰、苏州,限购限售限价租房公积金 人才补贴,广州、徐州,人才政策：各地人才新政聚焦落户与安居,2019年第三季度，各地人才政策更聚焦 于落户与安居，部分省市地区放宽落户门 槛、增加各种形式的住房补贴，让“留住 人才”更有吸引力。,新房市场,NEWHOUSING,MARKET,2019年全国土地购置面积同比下行明显，三季度同比降幅略有收窄。2019年1-8月份，房地产开发企业土地购置面积12236万平 方米，同比下降25.6%，降幅比17月份收窄3.8个百分点；土地成交价款6374亿元，下降22.0%，降幅收窄5.6个百分点。,2018年1月-2019年8月全国土地购置面积,土地市场：2019年土地购置面积同比下行明显 三季度降幅收窄,2018年1月-2019年8月全国土地成交额,3020100-10-20-30-40-50,35000300002500020000150001000050000,土地购置面积（万平方米）,同比（%）,3020100-10-20-30-40,180001600014000120001000080006000400020000,土地成交价款（亿元）,同比（%）,2019年房地产开发投资同比增速出现缓慢下降，但总体仍高于去年同期。2019年1-8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，住宅投资62187亿元，增长14.9%，住宅投资占房地产开发投资的比重为73.5%。房屋新开工面积145133万平方米，增长8.9%， 住宅新开工面积107053万平方米，增长8.9%。,2018年1月-2019年8月房地产开发投资,2018年1月-2019年8月房屋新开工面积,开发表现：房地产开发投资同比增速回落 但高于去年,14121086420,140000120000100000800006000040000200000,房地产开发投资（亿元）,同比（%）,0,5,10,15,20,0,50000,100000,150000,200000,250000,房屋新开工面积（万平方米）,同比（%）,三季度商品房销售金额同比上涨，商品住宅销售同比实现正增长。2019年1-8月，商品房销售面积101849万平方米，同比下降0.6%， 住宅销售面积增长0.6%，办公楼销售面积下降10.8%，商业营业用房销售面积下降13.9%。商品房销售额95373亿元，增长6.7%，住 宅销售额增长9.9%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降12.8%。,市场表现：三季度商品住宅销售量同比涨幅回升,2018年1月-2019年8月商品房销售面积,2018年1月-2019年8月商品房销售额,543210-1-2-3-4,0,50000,100000,150000,200000,商品房销售面积（万平方米）,同比（%）,181614121086420,160000140000120000100000800006000040000200000,商品房销售额（亿元）,同比（%）,库存方面，全国商品房库存继续呈下行态势，同比降幅有所上涨。截止2019年8月商品房待售面积49784万平方米，比7月末减少92万平方米。住宅待售面积减少140万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积增加16万平方米。,市场表现：商品房待售面积现新低 同比降幅缓慢上行,2018年1月-2019年8月商品房待售面积,2018年1月-2019年8月商品住宅待售面积,0-2-4-6-8-10-12-14-16-18,600005800056000540005200050000480004600044000,商品房待售面积（万平方米）,同比（%）,0-5-10-15-20-25-30,35000300002500020000150001000050000,商品住宅待售面积（万平方米）,同比（%）,2019年三季度，一线城市的商品住宅成交总量环比二季度下降13.8%。成交均价方面，上海的成交均价略有回落，深圳成交价格依然保持平稳。,2019年1-9月一线城市商品住宅成交面积（万平方米）,2019年1-9月一线城市商品住宅成交均价（元/平方米）,市场表现：三季度成交总量环比下行 成交价格基本平稳,140120100806040200,北京上海广州深圳,70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000,北京,上海,广州,深圳,用户行为：三季度购房者信心指数回落,2019年第三季度， 购房者信 心指数略有回落，8月份开始 降至100以下。从长期看来，约九成的购房者 仍看好后市潜力，认为一二线 城市房价长期看来仍会上涨。,购房者信心指数,107.4 109.6,104.4 101.2 102.3,96.6,101.2,98.4,92.8,88.9 89.2,93.5,102.5,111.9 109.2107.6,103.7 105.3 103.7,98.2,98.5,120110100908070605040,2019年前三季度总体的新房访问热 度高于去年同期。三季度新房访问 热度环比二季度下降10.3%，同比 去年三季度上涨8.9%。,用户行为：三季度新房找房热度环比回落 同比上涨8.9%,2018年1月-2019年9月新房月度访问量,从不同城市级别的找房热度来看，2019年三季度，三四线城市的找房热度出现明显下跌，一二线城市热度稳中有降。,用户行为：三四线城市找房热度出现明显下跌,2018年1月-2019年9月不同城市级别找房热度环比趋势,20.0%0.0%-20.0%-40.0%,80.0%60.0%40.0%,一线城市二线城市 三四线城市,2019年第三季度，一线城市及周 边城市的总体找房热度环比第二 季度均有所下降，但同比去年上 涨，环广深城市群找房热度同比 涨幅最高，上涨约一成。,用户行为：环一线城市找房热度环比二季度下降,2019年Q3一线及周边城市用户找房热度,2019年第三季度，武汉超越西安成 为新一线最热找房城市，重庆、成都 排名第三、四位。,用户行为：武汉超越西安 成为新一线最热找房城市,2019年Q3新一线15城新房用户找房热度,武汉西安重庆成都长沙沈阳郑州苏州无锡宁波青岛天津杭州南京东莞,二手房市场,SECOND HOUSING,HAND MARKET,市场表现：三季度二手房挂牌房源量逐步下行,2019年1-9月全国二手房挂牌房源量月度走势,2019年第三季度，全国二手 房挂牌房源量逐渐回落，各月 数据来看，5-7月挂牌房源量 达到高点，8-9月逐步下行。,2019年第三季度，全国二手房访 问量环比第二季度下跌近一成，同 比去年波动不大。,2019年1-9月全国二手房访问量月度走势,市场表现：第三季度二手房访问量同比波动不大,2019年第三季度，一线城市中上海二 手房挂牌均价环比上涨1.4%，其余城 市价格波动不足1%；新一线城市中近半城市二手房挂牌价 上涨，苏州、宁波挂牌价涨幅约4%。,市场表现：二手房挂牌价总体平稳 部分城市小幅增长,2019年Q3城市二手房挂牌价情况（元/平方米）,59846,50516,31850,54210,北京,上海,广州,深圳,2889628407,21989,21799,18808,17352,17293,15716,13720,13337,12643,12084,11991,10366,9578,南京杭州 天津 宁波 苏州 青岛 武汉 东莞 郑州 成都 西安 无锡 重庆 长沙 沈阳,45749,24855,16929,15839,15228,14372,14030,13154,12716,12583,12494,12333,12087,12086,10427,厦门福州 济南石 家庄绍兴 合肥 常州 大连 昆明 南通 南昌 兰州 佛山 太原 徐州,上北广深 海京州圳,重成沈西苏武无宁天青南杭郑长东 庆都阳安州汉锡波津岛京州州沙莞,2019年第三季度，一线城市中上海的二手房找房热度依然领先。新一线城市中，重庆、成都、沈阳等 城的二手房热度高于一线城市。,用户行为：上海二手房找房热度领先一线城市,2019年Q3城市二手房找房热度,2019年房地产经纪人信心指数呈 现平稳下降的趋势，9月份经纪 人信心指数为105.7，对于未来 房价及成交情况仍抱有乐观态度。,用户行为：经纪人信心指数平稳下降 对后市抱有乐观态度,经纪人信心指数,114.7 115.8 115.8 115.4 115.8 116.2 112.4,105.3 102.9 102.3 105.1 105.0,115.5 113.4 114.4 112.5 111.5110.8110.2,107.3 105.7,130120110100908070605040,租房市场,RENTAL,MARKET,供应：三季度重点城市租房供应量总体保持平稳,从供应量来看，2019 年第三季 度供应总量不及二季度，但总体 较为平稳，9月份房源供应略有 增加。,2019年1-9月重点城市租赁房源供应情况,供应：北上深三季度租房供应位居前三,分城市看，北京、上海、深圳三 季度租赁房源供应量位居前三， 武汉租房供应领先新一线城市。,2019年Q3重点城市租房供应量,北上深广武南杭天西成苏长重郑沈宁无青东 京海圳州汉京州津安都州沙庆州阳 波 锡 岛 莞,需求：三季度租房需求环比微降,租房需求方面，2019年1-9月，仅3月份的租房需求有明显上涨，4-9月各月租房需求较为稳定，三季度有略 微下降的趋势。,2019年1-9月重点城市租赁房源访问情况,需求：一线城市依然是租房热门 中西部城市领先新一线,分城市看，一线城市的租房需求高于大部分新一线城市，其中北上深依然领先。新一线城市中，成都的租房需求居首位， 其次为重庆、武汉等中西部城市。,2019年Q3重点城市租房访问情况,北上深广成重武西郑杭苏长沈青南天宁东无 京海圳州都庆汉安州州州沙阳岛京 津 波 莞 锡,租金：Q3重点城市平均月租金41.6元/月,2019年第三季度，重点19城的 平均租金在41.6元/月。新一 线城市中杭州租金价格在50元/月以上，其他城市的租金价格 多在20-40元/月之间。,60.050.040.030.020.010.00.0,杭天南宁成苏东青武重长西郑无沈 州津京波都州莞岛汉庆沙安州锡阳,2019年Q3重点城市租金均价（元/月）,未来展望,FUTURE,展望1：稳定压倒一切，政策面防范房地产金融风险,自中央政治局会议确定不将房地产作为短期刺激 经济的手段后。2019年楼市政策基调已经明确，市场情绪变化、部分城市明显降温更为显 现，四季度政策将难有大变化 ；房地产金融定向监管继续从紧。四季度，货币政 策保持宽松流动性预期的大背景下，对房地产金 融依然保持严监管，确保资金流向、房贷利率变 化符合调控方向。,展望2：楼市冷热不均，整体降温是大趋势,楼市的降温已然来临，“金九银十”成色不足已是市场共识。房价“金九银十”大面积上涨的趋势将得到明显缓解，新房上涨 的趋势减少会更为明显。根据58安居客房产研究院的跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有10余个品牌房企在打折促销， 预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。,2019年1-9月找房热度提升TOP10城市,2019年1-9月二线城市找房热度下降TOP10,2019年1-9月三四线城市找房热度下降TOP10,展望3：商品房销售金额或将在2019年达到顶峰,房地产去产能化背景下，商品房规模见顶，2019年商品房销量或呈现一增一减，全年的销售面积同比减少，但 销售金额依然有望突破15万亿大关，从2020年始，全国商品房的规模无论是销售面积还是销售规模都将进入 缓慢的下行通道。,160000140000120000100000800006000040000200000,商品房销售额(亿元),0,50000,100000,150000,200000,商品房销售面积(万平方米),展望4：调控侧换挡落定，四季度房企侧换档持续,调控换挡,城市换挡,利率换挡,投资换挡,规模化换挡,竞争力换挡,全国严控 因城施策,棚改驱动 ,分化加剧,利率上浮 利率稳定,城市群战略 精细化选择,千亿猛增 千亿稳定,规模化驱动 产品力驱动,调控侧,房企侧,从2019年前三季度房地 产换挡表现来看，调控换 挡、城市换挡、利率换挡 都已基本落定并发挥出实 际效果。房企的换挡则依然在持 续，尤其是投资换挡和竞 争力换挡在四季度会持续 推进。,Thanks.,