2019上半年房地产市场宏观环境与市场调控研究报告.pptx

,2019上半年房地产市场宏观环境与市场调控研究报告,宏观经济分析,宏观调控分析,楼市政策分析,分析结构,利空出尽仍须细水长流,下半年展望,2019年上半年全国房地产市场总结暨下半年展望 上半年总结经济下行加剧市场分化,核 心 观 点,Part1 宏观环境与市场调控内困外扰双重压迫，经济运行再现新低 多维手段呵护实体，楼市调控又逢转折,核,心,观,点,近期数据,备注,上半年国内经济主要表现,关,键,数,据,5,2015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03,美国,日本,德国,英国,美国GDP增速高位其他国家走弱,上半年国外经济主要表现,关,键,数,据,43210-1,小微企业融资,拉动国内 消费需求,减税降费,稳定基建投资 支持都市圈发 展,2019.4增值税减免,住房租赁、养老、个税等优惠；社保、网络服务等降费多项政府性收费和经营服务性收费将降低,1月全面降准释放约7000-8000亿资金；5-6月定向降准释放约2000亿资金央行创设票据互换工具（CBS），为银行发行永续债提供流动性支持推出TMLF，对冲短期流动性压力小微企业普惠性税收减免重点支持,小微企业定向降息，支持民企发债, 多项措施降低小微企业融资利率,推动重点消费品更新升级，重点聚焦汽车、家电、消费电子产品领域提振5G商用、养老服务、体育赛事等领域,提前下发地方政府债务限额、加快推进专项债发行基建项目的资本金要求降低，城投发行公司债条件放松加快推进【粤港澳大湾区】、【长三角一体化】建设棚改与旧改切换,扶持流动性,房地产维稳,强调“地方问责”与“预期管理”对房地产融资的监管加强继续推动供给侧改革:1）扩大“三块地”改革试行范围；2）加快M0产业用地推 进；3）多样化竞拍规则控制地价；4）聚焦住房保障,维度1,维度2,维度3,维度4,维度5,针对特定实,体经济范围,更多指向特定 都市圈,上半年宏观调控脉络,关 键 数 据,上半年国内楼市调控一览,关,键,数,据,告别同起同落，不同圈层走势各异 土地回暖明确，房企看重区域前景 楼市波段起伏，市场/经济愈趋关联,Part2 全国房地产市场,核,心,观,点,四大圈层上半年土地市场对比,珠三角,长三角,环渤海,华中华西,关 键 数 据,珠三角,长三角,环渤海,华中华西,四大圈层上半年商品住宅市场对比,关 键 数 据,珠三角,长三角,环渤海,华中华西,四大圈层5月后市场波动情况对比,关 键 数 据,Part3 下半年展望利空出尽,核,心,观,点,剧烈经贸摩擦不利中美双方经济中美贸易战趋缓,4.5%4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%,月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月10 11 12 年 年 年 年 年 年 年 年 年 10 11 121 2 3 4 5 6 7 8 9年 年 年年 年 年2016 2016 2016 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017 2017,2018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月2019年6月,中国GDP同比增速,美国GDP同比增速(右轴),关 键 数 据,6.9%6.8%6.7%6.6%6.5%6.4%6.3%6.2%6.1%6.0%5.9%,8.0%7.5%7.0%6.5%6.0%5.5%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%,2014年1月2014年3月2014年5月2014年7月2014年9月2014年11月2015年1月2015年3月2015年5月2015年7月2015年9月2015年11月2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月,经济压力将增加管理层实施流动性宽松的决心,关,键,数,据,Part3 下半年展望仍须细水长流,核,心,观,点,3个判断土地供应略增，土地热度保持新增供应加大，市场竞争更激烈 网签成交增幅有限，稳中略增,Part3 下半年展望,核 心 观 点,核,心Part3 下半年展望,观点下半年不同圈层城市关注重点,Part1 宏观环境与市场调控,内困外扰双重压迫经济运行再现新低多维手段呵护实体楼市调控又逢转折,内 国内经济压力重重,外 环球经济存在新一轮下行压力,98765,2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月,121110987,2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月,403020100-10,2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月,国内经济压力增加 多项数据全面走低,2019年上半年宏观经济,6,6.2,6.4,6.6,6.8,7,7.2,近期数据,上年同期数据,备注,上半年国内经济主要指标一览,2019年上半年宏观经济,美国,日本,德国,英国,美国GDP增速高位其他国家走弱,环球主要经济体增长趋弱、增速放缓经济下行压力不单局限于国内，环球经济存在新一轮下行压力,2019年上半年宏观经济,43210-1,5,2015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-03,中美贸易摩擦加剧5月后全球不确定情绪快速积累,2019年上半年宏观经济,5月美国对我国的2000亿相关商品出口关税升级为25%的影响，已率先反应为5月新出口订单大幅下滑。后续出 口数据（有一定时滞性）或在2019年3-4季度的下滑幅度达到最大。（出口-制造业链条是分析近期宏观经济走势的关键变量）,15%,16%,17%,18%,19%,20%,21%,22%,关税制压，出口 占比快速下滑,4645,PMI,PMI:新出口订单,贸易摩擦加剧出口订单拖累PMI,贸易摩擦影响已率先在国内PMI反馈，制造业景气度受挫后续出口数据或将在3季度后大幅下滑,2019年上半年宏观经济,2000亿商,品征税前,“抢出口”,50494847,51,52,53,50荣枯线,多维5大维度呵护实体经济,转折,“房地产维稳”任重道远,5月楼市政策风向切换,小微企业融资,拉动国内 消费需求,减税降费,稳定基建投资 支持都市圈发 展,2019.4增值税减免住房租赁、养老、个税等优惠；社保、网络服务等降费多项政府性收费和经营服务性收费将降低,1月全面降准释放约7000-8000亿资金；5-6月定向降准释放约2000亿资金央行创设票据互换工具（CBS），为银行发行永续债提供流动性支持推出TMLF，对冲短期流动性压力小微企业普惠性税收减免重点支持,小微企业定向降息，支持民企发债, 多项措施降低小微企业融资利率,推动重点消费品更新升级，重点聚焦汽车、家电、消费电子产品领域提振5G商用、养老服务、体育赛事等领域,提前下发地方政府债务限额、加快推进专项债发行基建项目的资本金要求降低，城投发行公司债条件放松加快推进【粤港澳大湾区】、【长三角一体化】建设棚改与旧改切换,扶持流动性,房地产维稳,强调“地方问责”与“预期管理”对房地产融资的监管加强继续推动供给侧改革:1）扩大“三块地”改革试行范围；2）加快M0产业用地推 进；3）多样化竞拍规则控制地价；4）聚焦住房保障,维度1,维度2,维度3,维度4,维度5,针对特定实,体经济范围,更多指向特定 都市圈,2017/07/03,2018/01/03,2018/07/03,2019/01/03,2019/07,4月,5月,年初,MPA普惠金融定向降准动态考核永 续债,指出要对中小银行实行定向降准 用于民营和小微企业实行TMLF引导降低实体经济融资 成本,宣布对县域农村商业银行定向降 准，并明确细则,6月,将运用多种货币政策工具，保持金 融市场流动性合理充裕，并对中小 银行提供定向流动性支持,6.206.005.805.605.40,2016/01,2016/08,2017/03,2017/09,2018/04,2018/10,2019/05,基础利率5.9%,2019年上半年宏观调控,流动性并未大举“开闸”多措施针对实体经济实施定向扶持,3.20003.00002.80002.60002.40002.2000,2017/01/03,30.38,40200-20-40-60,1008060,2018/032018/042018/052018/062018/072018/082018/092018/102018/112018/122019/012019/022019/032019/042019/05,公共财政支出:节能环保,公共财政支出:科学技术公共财政支出:交通运输,国务院发文支持地方政府专项债券发行，专项债加量提速是今年积极财政政策稳增长的重要组成部分，重点指向京津冀、长三角区域、粤港澳湾区等都市圈一体化发展建设。其中，交通运输是政府财政支出的重点领域。（专项债去年四季度以来交通运输财政支出增速维持在30%左右高位）,2019年上半年宏观调控,实施积极财政稳定投资，专项债支持基建重大项目重大战略聚焦都市圈建设，对交通运输建设的财政支出增加,1985,199019952000,20052010,2015,2020,2025,2030,粤港澳,长三角,环渤海,中部,西部,东北,1992 南方讲话，政治、流通体制改革,2015 广东自贸区成立,2003 CEPA/珠三角服务业发展2013“凤凰涅槃” 战略,2008“腾笼换鸟” 战略,1983上海经济区成立,1992上海浦东新区成立,2010出台长三角地区区域规划（2010-2020）,2000后 区域经济一体化进程/长三角主要城市市长会,2016 长三角城市群发展规划（2016-2030）,1988 环京经济合作区,2000“大北京”概念,2008 京津冀发展协调沟通机制,2015京津冀协同发展规划纲要,2017 雄安新区成立,1988 环渤海经济区,2004 环渤海区域合作框架协议,2011 京津冀区域一体化,2006 促进中部地区崛起规划（2006-2015）,2016 促进中部地区崛起规划（2016-2025）,2000 西部大开发战略,2016 成渝城市群发展规划,2019 发布粤港澳大湾区发展规划纲要,2019年政治局审议长江三角洲区域一体化 发展规划纲要，未发布,2019年中部崛起战略,2018 关中平原城市群发展规划,2004 振兴东北,2016 哈长城市群发展规划,2015 长江中游城市群发展规 划,2019年上半年宏观调控,发改委推动发展资源向都市圈集中粤港澳大湾区、长三角区域、中部地区三大经济区域重大战略加速推进,明 确 量 化 2020年 完 成 16 项 目 标,科研,大湾区内地新型研发机构力争达到200家。力争大湾区内地实现R&D占GDP比重达到2.8%。大湾区内地每万人发明专利拥有量达到2.6件。,大湾区内地实现机场旅客年吞吐量达1.4亿人次。大湾区内地实现轨道交通通车里程2400km（2018年1000km）。大湾区内地实现高速公路通车里程5000km。大湾区内地港口集装箱年吞吐量达到6200万标准箱,大湾区内地现代服务业占比为60%以上。负面清单以外的外商投资备案办理时限压减至1个工作日以 内，开办企业时限控制在4个工作日以内。广东自贸试验区累计新注册港资、澳资企业数量力争达到1.2万家。大湾区内地力争实现一般贸易进出口占比达到50%。大湾区内地与“一带一路”沿线国家货物进出口比重力争达到14%。,交通 运输,经济建设,其 他 新 亮 点,完善便利港澳居民在大湾区内地购租房政策,完善交通枢纽路网实施广、深、珠、惠等机场改扩建，新建珠三角枢纽(广州新机 场）广中珠澳、广深第二高铁纳入三年行动，加快推进现有规划建设启动狮子洋通道(南沙至虎门)前期研究工作城市建设以广清一体化为示范（首次提及），推动环珠三角地区与大湾区 一体化融合发展。推动修编前海总体发展规划，争取前海自贸试验区扩容推进“广州深圳香港澳门”科技创新走廊建设，中新广州 知识城、深圳光明科学城、东莞中子科学城、佛山三龙湾高端创 新集聚区等区域定位为“重点创新平台”。深圳建设金融科技中心,支持技术移民在大湾区内地先行先试技术移民制度，缩短外籍人才申请永久居 留的审批期限。对在湾区工作的境外高端、紧缺人才提供个税税负差额补贴政策,国家级规划推进,粤港澳大湾区,2019/2/18 出台粤港澳大湾区发展规划纲要2019/7/05 发布广东省推进大湾区建设三年行 动计划（2018-2020年） ,国家级规划推进,粤港澳大湾区：城市分工与定位进一步明确区域整体协调能力及经济动能将继续提高,国家级规划推进长三角一体化,2018下半年重点推进交通等基础设施建设2019上半年一体化示范区启动建设,2018年2月长三角区域合作办公室挂牌,2018年11月上海连同江苏、浙江两省酝酿出台上海大都市圈空间协同规划,2018年6月，长三角地区主要领导座谈会在上海召开会议审议并原则同意长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020年）和长三角地区合作近期工作要点。,组建长三角一体化发展投资基金合作框架协议长三角地区5G先试先用引领数字经济发展战略合作框架协议长三角地区实施环保领域信用联合奖惩合作备忘录长三角地区打通省际断头路合作框架协议长三角地区共建G60科创走廊战略合作协议长三角地区推进“人工智能+法院”深度战略合作框架协议申宁杭合四城轨道交通扫码便捷通行合作意向书长三角地区推进“互联网+”医联体合作框架协议长三角地区协同做好中国国际进口博览会服务保障工作合作协议长三角地区推进工业互联网平台集群联动战略合作框架协议长三角地区建立协同优势产业基金投资意向协议,2019年5-6月，首届长三角一体化发展高层论坛、长三角G60科创走廊联席会议在安徽芜湖召开，以及其他会议,长三角一体化ETF成立，长三角协同优势产业基金正式成立政务服务“一网通办”开通上线、公安便民服务“全域通办”协议长三角主要城市扫码便捷出行开通、沪皖港口合作协议长三角一体化创新创业合作推进会在杭州召开“长三角地区科学大数据库”项目在南京落地“长三角新全媒联合体”成立组建长三角研究型大学联盟、中科大长三角科技战略前沿研究中心成立推进长三角地区异地就医直接结算、深化医疗保障领域合作发展备忘录长三角G60科创走廊签署86个一体化项目，投资金额约2192亿签署生态环境、司法建设、文化旅游、卫生健康等合作协议或备忘录,2019年1月签署长三角地区市场体系一体化建设合作备忘录,2019年3月政府工作报告正式提出长三角一体化建设上升为国家战略,470,580,600,600,580,460,460,100,200,300,400,500,600,700,800,17,2计划,015-18,2000万套,20划,计,18-2020150,0万套,3831,6981,9714,6350,6919,1615,2000,4000,6000,8000,10000,12000,棚改与旧改切换，资金支持由三四线城市转向一二线城市（1）棚改计划下调超20%，PSL规模下滑，货币化安置逐步减少,2019年上半年宏观调控,0,2014,2017,2020,20152016棚改建设计划（万套）,20182019棚改实际执行（万套）,0,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年1季度,棚改与旧改切换，资金支持由三四线城市转向一二线城市（2） 旧改加速推进预期增强，对棚改或形成替代效应,2019年上半年宏观调控,9080706050403020100,2017年,2018年,2019年,房地产政策风向貌似改变，实质未变 监管仍存，皆是维稳,强调整治市场秩序， 坚决遏制房价上涨,再提稳中求进工作 总基调，“六稳” 及提振市场信心,政策取向未发生变化；再 提落实城市主体责任，一 城一策，房住不炒,2019房地产市场宏环境与市场调控研究报告,始终强调“地方问责”与“预期管理”，5月后政策风向切换部分城市调控从严，国家对地方市场的管控亦明显提高,2019房地产市场宏环境与市场调控研究报告,“城市施策”结合“维稳需求”,“调控转向”响应“国家要求”“城市发展”结合“人才需求”,2019房地产市场宏环境与市场调控研究报告,引导城市有序发展、合理竞争中央叫停沿海发达地区“竞价挖人”，保护中西部人才竞争力,2019房地产市场宏环境与市场调控研究报告,加强信贷流向监管，平抑房地产“资金虹吸”效应持续强调房地产金融审慎管理，5月份银保监大力严查违规融资,全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性 建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地 市场；稳慎推进农村宅基地制度改革，研究起草农 村宅基地使用条例；,1,扩大“三块地”改革试行范围,2,提高用地效率,广州、东莞推出M0产业用地，深圳完善M0政策海南鼓励将存量宅地改变用途于产业项目建设广州南沙定制出让土地，明确产业性质,3,多样化竞拍规则控制宅地市场热度,2019房地产市场宏环境与市场调控研究报告,土地供给侧改革进程持续加快,楼市供给侧聚焦住房保障加速推进租赁市场改革，租赁政策动作不断，加速推进信号明显,2019房地产市场宏环境与市场调控研究报告,本次报告覆盖的四大圈层38个城市,【珠三角】广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海、惠州、肇庆、江门【长三角】上海、杭州、南京、宁波、合肥、常州、无锡、南通、绍兴【环渤海】北京、天津、青岛、大连、济南、沈阳、石家庄、邢台、秦皇岛、沧州【华中华西】重庆、成都、武汉、西安、长沙、郑州、贵阳、南昌、南宁、乌鲁木齐,