2019年9月百城住宅库存研究报告.pdf

百 城住宅库存研究报告2019年 9月2019年以来，中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位不变， 各项调控力度 不减，在“因城施策、一城一策”下，新房价格保持稳定，市场规模整体处在调整通道，但不同城市市场表现分化愈加明显。库存作为反映市场的一个 重要指标 ，在市场显著分化的背景下，其对判断城市未来市场发展趋势的作用更加重要 。基于此， 中指研究院全面 推出 百城住宅市场库存报告 ，并按季度发布， 以期帮助 企业更好地把握 市场情况。为了 更 完整 地 体现目前市场的库存情况， 我们分别从重点城市短期库存和中长期库存两个方面进行分析。短期库存反映市场短期的供求关系，而中长期库存则反映市场较长一段时间内的可销售规模，对市场未来走势的判断以及企业拓展等均有重要参考意义。短期库存40个 重点 城市 商品住宅可 售 面积，即已取得 预售 证尚未销售 的 面积中长期 库存以百城住宅市场土地成交规模扣除住宅销售规模后的库存新增量近似作为市场的中长期库存，库存新增量从 2011年开始计算短期库存：重点城市商品住宅库存规模回升 ， 去化时间趋向合理水平 ， 部分热点二线城市库存严重不足 ， 三四线代表城市 库存去 化时间持续延长整体库存： 重点城市商品住宅短期库存同比持续增长，库存去化时间趋向合理区间 库存规模：截至 2019年 9月末 ， 40个重点城市商品住宅短期库存规模为 23255万 平方米 ，较二季度末提升 971.6万平方米，同比增长 17.6%，同比连续 15个月增长； 库存 去 化时间：截至 2019年 9月末， 40个重点城市商品住宅短期 库存去化时间为 10.4个 月， 较二季度末提升 0.4个月，短期库存去化 时间已连续 11个月稳定在 10个月左右。图 ： 2015年至 今 40个重点城市商品住宅短期库存规模及库存去化时间走势图数据来源： CREIS中指数据 城市版注： 40个重点城市包括 4个一线城市， 19个二线城市， 17个三四线 城市 。库存去化时间按近 12个月月均销售面积计算。2 0 1 7 . 0 3 : 6 . 8 个月0246810121416182005000100001500020000250003000035000月万平方米库存规模（左） 库存去化时间（右）库存去化时间：由 2 0 1 5 年18.8 降至 6.8 ，创新低点短期库存规模探底18 - 04分线库存规模： 一线城市短期库存规模稳中震荡，二线、三四线 代表城市持续增长 一线城市 ：三季度一线城市短期库存稳中有所震荡， 截至 9月末，短期库存规模为 2750万 平方米， 9月一线城市商品住宅供应规模为今年来最大值，而成交面积连续 4个月下降，带动 9月短期库存规模环比止降转增 4.0%。 二线代表城市： 截至 2019年 9月末，短期库存规模为 1.7亿 平方米，较二季度年末增长 5.3%，三季度以来二线城市供应规模逐渐提升，带动库存环比连续两个月增长； 三四 线代表城市： 截至 2019年 9月末，短期库存规模为 3491万 平方米，较二季度末增长 4.0%。图 ： 2015年至今各线城市商品住宅短期库存规模走势图数据来源： CREIS中指数据 城市版注： 40个重点城市包括 4个一线城市 ， 19个二线城市 ， 17个三四线城市 。图 ： 2019年以来一、二线城市月度成交及供应走势02040608010012014019-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09一线城市 二线城市万平方米成交 供应17 - 1 1 2 2 6 418 - 0 3 2 0 7 018 - 0 4 1 2 7 8 40500010000150002000025000300000200040006000800015-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-0119-0319-0519-0719-09万平方米一线（左） 代表三四线（左） 代表二线（右）1 4 . 2 1 1 . 2 1 3 . 3 9 . 8 分线库存去化时间： 部分热点城市库存不足， 三四线 代表城市去化时间持续延长 一线城市 ：截至 2019年 9月末，一线城市短期库存去化时间为 11.9个月，在 8月阶段性底部有所回升，较二季度末延长 0.2个月，其中北京、广州短期库存去化时间较二季度末均有所提高，综合来看，广州、深圳库存去化时间仍在 10个月以内，短期库存不足。 二线代表城市： 截至 2019年 9月末，短期库存 去 化时间为 9.8个月，继续稳定 在 9-10个月 之间。其中七成以上城市短期库存不足，杭州、 南京 等城市去化时间在 6个月以内，另外天津、厦门等地库存去化时间在 20个月左右，短期库存较为充足。 三四线代表城市： 截至 9月末， 短期库存去 化时间为 13.3个月，较二季度末提升 1.2个月 ， 至此已连续回升 16个 月；值得关注的是，三季度末三四线代表城市中短期 库存不足的城市 较二季度末 减少，库存合理 的城市数量有所提升。图 ： 2018年以来各线城市不同库存状态的城市数量变化示意图注 ：短期 库存去化 时间在 12个 月以下则定义为短期库存 不足， 12-18个月定义为库存合理 ， 18个 月以上定义 为库存过剩。三四线 城市二线城市一线城市库存去化 时间稳定在 9-10个月之间2017.1 2019.9数据来源： CREIS中指数据 城市版图 ： 2017年以来各线城市短期库存去化时间走势图12213121212862224553710122222120182019.62019.920182019.62019.920182019.62019.9一线二线三四线库存不足 库存合理 库存过剩9月市场显著供大于求，库存去化时间阶段性触底反弹典型城市： 成都、重庆等地去 化速度放缓 ，短期库存去化时间 有所 延长，沈阳、昆山等 地 库存 去化时间 较二季度末缩短 各城市来看，三季度 北京 、武汉、长春、 天津、成都、重庆 等城市供应规模高于同期成交规模，带动库存规模较二季度末有所增加，同时成都、长春、重庆成交面积同比有所下降，短期库存去化时间较二季度末延长；另外，沈阳、昆山等地三季度商品住宅销售面积同比增长，且短期供不应求，库存规模有所缩减且去化加快，库存去化时间缩短。图 ： 2019.9月重点城市短期库存规模、去化时间及较二季度末变化量数据来源： CREIS中指数据 城市版图 ： 2019年三季度重点 城市商品住宅成交面积同比及销供比情况城市 库存规模（万平米） 较 6月变化 2015年以来趋势线 去化时间 （月） 较 6月变化 2015年以来趋势线武汉 1209 156 6.6 0.2沈阳 1951 -15 14.3 -1.6北京 965 39 15.8 0.3天津 2014 128 19.2 1.0昆山 263 -12 8.1 -0.4长春 930 104 10.6 1.3苏州 348 -3 6.5 0.0成都 1630 10 11.9 0.6广州 789 -6 9.8 0.5重庆 1112 100 5.6 1.00 .00 .51 . 01 .5-40%-20%0%20%40%60%80%100%武汉 沈阳 北京 天津 昆山 长春 苏州 成都 广州 重庆成交同比（左） 销供比（右）中长期 库存：百城住宅库存规模高位维稳 ， 去化时间处于合理状态 ， 三四线城市库存规模延续提升态势供求对比： 百城宅地成交和住宅销售同比均增长，宅地成交总量高于住宅销售规模 销售 市场： 2019年三季度 百城商品住宅销售 面积为 22026万平方米，较 去年同期增长 4.1%，较二季度下降 8.1%；其中 9月百城商品住宅 销售 面积 8744万 平米，同比 增长 6.0%，环 比增长 31.8% 。 土地市场： 2019年三季度百 城土地成交面积为 26412万平方米，高于同期商品住宅销售 规模，同比增长 4.3%，环比下降2.7%；其中 9月土地成交面积 8907万平米，同比增长 13.6%，环比增长 13.5%。数据来源： CREIS中指数据 城市 版、土地版注 ：土地成交面积为住宅用地成交规划建筑面积。图 ： 2011年至今百城商品住宅销售面积与土地成交面积走势020000400006000080000100000120000140000050001000015000200002500011-03 11-05 11-07 11-09 11-1112:1-212-04 12-06 12-08 12-10 12-12 13-03 13-05 13-07 13-09 13-1114:1-214-04 14-06 14-08 14-10 14-12 15-03 15-05 15-07 15-09 15-1116:1-216-04 16-06 16-08 16-10 16-12 17-03 17-05 17-07 17-09 17-1118:1-218-04 18-06 18-08 18-10 18-12 19-03 19-05 19-07 19-09万平方米百城销售面积（左） 百城土地成交面积（左） 年销售面积（右） 年土地成交面积（右）2011-2015土地成交规模持续高于商品住宅销售面积，百城住宅中长期库存总规模累积2016年住宅销售面积提速增长 ， 而土地成交有所缩减 ，百城库存规模下降2018年三四线土地成 交 增 长 显 著 及2019年以来销售横盘 ， 库存面积 小幅提升整体库存： 百 城 住宅中长期库存规模高位维稳， 库存去化 时间处于合理状态 库存规模 ： 今年以来百城库存规模均保持在 18亿平方米高位以上， 2019年 9月末，百城住宅中长期库存规模约为 18.8亿 平方米 ，较二季度末增长 2.3%，整体规模在高位保持相对稳定。 库存 去化时间 ： 百 城库存去化时间自 2018年初从阶段性低点逐步提升， 2019年三季度各月百城库存去化时间均稳定在 2.2年 ，较二季度末略有延长，中长期 库存处于合理状态。图 ： 2014年至今百城月度库存规模和库存去化时间走势数据来源： CREIS中指数据 城市 版、土地版注：按近 三年商品住宅销售 面积计算 ，将库存 去 化时间不足 1.5年的定义 为中长期库存 不足， 1.5-2.5年 定义为库存合理 ， 2.5-5年定义为库存过剩 ，五年以上的为 严重过剩。2 . 01 .82 .02 .22 .42 .62 .805101520百城库存规模（左） 百城库存去化时间（右）亿平方米年