上海 青浦区 城郊轨道交通沿线 站点 职住指数 报告 目录 上海青浦区城郊轨道交通沿线站点职住指数报告 .1 背景 .1 研究目标 .1 问题 .2 指标构建 .3 初步结果 .4 趋势与分布 .4 细节 .8 各站点周边职住能力分布 .9 总结 . 13 背景 随着工业化进程与城市间协作合作程度齐头并进，大规模流动人口开始向几个大型城市群快速集中，这种携资金与人力双重资源集中 的 过程也被认为是新型城镇化的核心动力。 对于长三角城市群的领头羊城市 上海来说，这种集中过程更为明显。对于绝大多数外来人口而言，居住 、就业 无疑是首要考虑 的两大问题，就业与居住的平衡性， 影响 了居民空间 区位决策。 近三年来中国轨道交通的建设（“地铁热”）被认为是城市发展的重要手段 ， 根据 中国城市轨道交通协会发布 2017 年城市轨道交通行业统计报告 ，直到 2017 年末，中国内地已经有 34 座城市建设了轨道交通系统。 如此迅猛的建设速度下，地铁周边 居住地区成为了被关注的热点，但其真实的职住功能能否完美平衡，一直存在一些疑问。 作为面对其他长三角地区的上海西部 ，青浦区 承担了 发挥 长三角内部的节点作用 的任务。 研究目标 2017 年 12 月 30 日，上海轨道交通 17 号线开始载客试运营，作为呈现东西走向，主要线段位于青浦区境内，首端位于闵行区的的唯一一条外环地铁线路，不仅带动了青浦区的发展，同时也连接了上海郊区自然风光和中心商业区的繁华氛围。 17 号线西从东方绿舟站、东行经过朱家角、淀山 湖大道、漕盈路、青浦新城，行经汇金路、赵巷、嘉松中路、徐泾北城，后经徐盈路、蟠龙路、诸光路、最后到达闵行区虹桥火车站，全程共计 6 座高架站、 7 座地下站。 由于 17 号线的周边没有其他轨道路线，因此作为观察对象具有非常好的纯净性，同时由于 17 号线的开通时间较晚，青浦区目前处于土地较富余的产业发展阶段。 值得注意的是苏州四号线 宣布 已经与 17 号线对接，未来两座城市的互动将离不开 17号线。作为上海沿路景色最为丰富的 17 号线拥有着其他线路所不具有的旅游观光价值。2018 年上海市交通委发布了上海市轨道交通运营服务乘客满意度测评报告，在 综合考量 运营安全、车况站貌、优质服务、服务便捷以及投诉处理等 5 方面之后， 17 号线以 91.62 分的满意度成为上海最受人喜爱的轨交路线。 衔接 自然风光同时， 17 号线 依然 具有很强的经济发展潜力，其中嘉松中路站周边正进行漕河泾开发区青浦园区的建设工程，这里将成为新的产业园，吸纳更多的资金与人才，提供更多的就业机会和财富创造。青浦区在 2019 年的发展项目内容丰富，不仅有 30 多个区内道路和基建修整开拓，同时开展了包括省界断头路等项目加强了与周边地区的交通互动联系，可以预见会有更多的人口迁入青浦区。 问题 17 号线对于青浦区的周边房屋 职住能力会有怎样表现 ？按照地铁站距离、市中心距离的不同，沿线的各小区房价、租金价格、公共服务设施配置的水平会有怎样的表现，将是本报告解决的核心话题。 根据 上海青浦区总体规划暨土地利用总体规划 ， 青浦要打造成上海对外服务的门户城市 区 和长三角一体化发展的综合性节点城市 区，形成“一城两翼 （青浦新城、西虹桥商务区的青东片区、淀山湖世界湖区的青西片区） 、一带三核 （沪湖复合开发带、西虹桥、朱家角以及青浦新城） ”的区域总体空间结构 。从规划中可知，青浦新城、虹桥城市副中心青浦部分是青浦区的城市副中心，朱家角、赵巷、徐泾、华新是地区中心，其他镇乡作为社区中心。 通过研究规划比照目前 17 号地铁路线，我们发现沪湖复合功能发展带与 17 号线的布置基本重合，其中十几个站点分布在湖区、节点区、现代服务区。将地铁站点进行划分，则则会发现： 朱家角站属于湖区 ； 汇金路、淀山湖大道、 青浦新城、嘉松中路属于节点区 ， 赵巷以东属于现代服务区 。 指标构建 配套设施 教育完备度 同时拥有初中、小学 重点小学 社会舆论关注高的小学 重点医院 二甲级以上医院 居住成本 房价承受度 房价越高承受能力越低 租金经济度 该地租金近三个季度的平均涨幅速度 租金承受度 租金价越高承受力越低 房源供给 房源在线脱敏访问量 房源需求 房源在线脱敏在售量 商业环境 商圈接近度 距离虹桥商业区的地理距离 星巴克密度 周边三公里内星巴克餐厅的数量 交通枢纽 公交衔接性 该地铁站周边的公交线路 政府中心接近度 距离区政府的地理距离 房屋素质 修建时间 修建至今时间 容积率 小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率 绿化率 绿化用地面积与总用地面积之比 根据可以获得的信息来源，编制地铁站点的职住画像，该画像由四个等权重的指标构成，反映 对于居住成本、居住环境、商业氛围、交通水平同等重视，其中配套设施主要以教育医疗水平测量为主，居住成本通过房价、租金价以及租金涨幅速度衡量，商业环境由虹桥商务区距离以及星巴克门店分布密度测算，交通枢纽则是通过公交路线的数量以及距离区政府中心距离来计算。以上客观的反映了地铁周边地区职住能力并且充分考虑了数据可得性，目前具有相对完整的逻辑架构创新，为国内首次提出。 根据 对数据进行标准化 、剔除 异常值 等步骤，我们可以得到各个站点不同得分以及在分项维度的水平。 城郊地铁职住指数交通枢纽 配套设施 商业环境 居住成本 房屋素质初步结果 考虑到本套指标的构建过程中基础数据选择存在一定的前提假设，得分反映某一方面的表现，存在一定主观性。本套指标意图反映该地铁周边 2KM 范围内的职住情况，具体得分情况如上。 趋势与分布 17 号线由于存在 青浦新城与大虹桥商务服务区 两个中心 的影响 ，因 次二级 指标中有些呈现双峰分布情况，其中配套、房屋特征 两个指标最为明显。 05010015020025030035040045017号线轨交站点职住指数配套设备方面，漕盈路周边配套设施评价最高 ， 青浦新城站与蟠龙路站各自出现了两个峰形，整体特征形成了配套设施水平先降低后增长的情况。 居住成本方面，青浦新城站与徐盈路形成两个峰点，越是靠近两个两个中心，居住的经济成本越低，表现越好。 020406080100120配套设施0102030405060708090居住成本商业环境方面， 淀山湖大道与青浦新城站 表现 更为良好 ，说明青浦区商业消费热度集中在 以 青浦新城为中心的青浦中部 以及中西部 地区 。 17 号线中部存在较密集的道路网络，因此在 交通连接方面 ，整体呈现 中部站点表现 好于西部东部的单峰形状。 0102030405060708090100商业环境0102030405060708090100交通枢纽房屋素质方面，越是 靠近市中心 （东部地区） 表现 更 好 ， 其中汇金路的房屋素质虽然处于中部，但 是房屋素质表现最佳。 本指标体系评价基础来自相同目标数据内部的比较，根据相对数量与数量排序确定指标得分，没有主观调整。 0102030405060708090100房屋素质细节 地铁站点 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 地铁站点 朱家角 淀山湖大道 漕盈路 青浦新城站 汇金路 赵巷 嘉松中路 徐泾北城 徐盈路 蟠龙路 诸光路 配套设施 教育完备度 50 100 100 86.15 98.64 52.86 93.14 78.4 76 88.75 40 重点小学 40 82.61 100 91.16 55.91 40 40 44.57 50.9 51.38 41.97 重点医院 43.43 70.05 100 98.51 86.5 100 40.96 62.97 83.47 83.39 40 居住成本 房价承受度 100 73.7 83.72 89.33 78.89 79.81 79.14 66.56 61.21 47.9 40 出售房源供给 40.74 46.25 72.42 74.35 90.04 44.62 40 100 92.52 57.02 67.44 出售房源需求 43.72 51.6 87.32 100 96.93 44.28 40 93.56 87.4 59.64 70.96 租金经济度 100 86.22 76.61 68.54 40 73.56 90.21 46.17 82.61 78.41 84.92 商业环境 商圈接近度 100 90.2 43.84 83.5 95.12 66.54 76.8 53.49 50.31 58.13 40 星巴克密度 55 100 70 100 55 40 55 55 55 55 70 交通枢纽 公交衔接性 68.24 50.59 82.35 71.76 100 54.12 47.06 54.12 40 50.59 40 政府中心接近度 73.9 89.77 83.16 100 90.02 98.58 65.82 65.91 61.91 40 46.61 房屋素质 容积率 53.15 85.73 75.11 87.56 100 40 76.43 88.67 98.61 96.88 65.42 绿化率 40 65.99 62.93 67.82 81.96 53.32 61.66 71.73 96.28 100 76.88 住房年限 51.01 86.54 57.27 40 89.66 71.66 100 82.47 63.77 61.35 61.59 从西到东，各个地铁站细节表现情况，其中超过评价得分大于 70 的指标集中在西部，而靠近东部的指标中房屋素质的细节表现较好。 各站点周边职住能力分布 17 号线具有租房需求最靠西的站点，属于政府生态发展规划区，其 商业环境相对 优良，居住配套设施有待提高，交通便利，房屋素质一般。 淀山湖大道周边小区 配套设施表现优良，商业环境较好。 020406080100朱家角淀山湖大道漕盈路青浦新城站汇金路赵巷嘉松中路徐泾北城徐盈路蟠龙路诸光路配套设施居住成本商业环境交通枢纽房屋素质020406080配套设施居住成本商业环境交通枢纽房屋素质朱家角020406080100配套设施居住成本商业环境交通枢纽房屋素质淀山湖大道青浦新城作为青浦发展的 中心位置， 综合表现优秀， 配套设施、商业环境表现极好。包括东西的漕盈路与汇金路在相应指标的表现同样出色，说明此地块较强的职住能力。 020406080100配套设施居住成本商业环境交通枢纽房屋素质漕盈路7580859095配套设施居住成本商业环境交通枢纽房屋素质青浦新城站020406080100配套设施居住成本商业环境交通枢纽房屋素质汇金路