,2019年7月商业地产市场分析报告,12345,宏观环境,市场表现,政策动态,企业动态,项目动态,本期要点,1、宏观环境,经济运行总体平稳，服务业经济保持较高景气水平国内零售市场销售增速回升，CPI涨幅稳定,2、市场表现,商业地产新房市场：投资、销售同比下降，新开工面积保持平稳商业地产租赁市场：重点城市基本面有支撑，租金平稳商办土地市场：供求均下降，但整体供应量依然较大且城市间分化明显,3、政策动态,“商办改租赁”持续推进：盘活存量，部分城市恢复商办的居住属性,4、企业动态,LG控股推进出售北京双子座大厦，售价约87.7亿元万达广场首进深圳大悦城控股联手高和资本发布“大悦春风里”项目世茂股份拟发7.6亿元CMBS资产支持证券，期限不超过18年,5、项目动态,北京NTP新城广场、上海闵行龙湖·星悦荟、重庆涪陵万达广场、淮安吾悦广场、莆田水韵城·天虹等,宏观环境m a c r oe n v i r o n m e n t,01,经济运行总体平稳，服务业经济保持较高景气水平国内零售市场销售增速回升，CPI涨幅稳定,GDP与经济结构：经济运行总体平稳，产业结构继续优化,国民经济运行总体平稳：2019年上半年，我国GDP同比增长6.3%，增幅较上年同期收窄0.5个百分 点，国民经济总体运行平稳，仍处于合理区间。第三产业增加值占比继续提升：2019年上半年，第三产业增加值为247743亿元，同比增长7.0%，增 幅比上年同期收窄0.6个百分点；第三产业增加值占GDP的比重为54.9%，增幅比去年同期扩大0.5个 百分点。图： 2011年一季度-2019年上半年第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速,54.9%,6.3%,7.0%,5%,6%,7%,8%,9%,10%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,70%11%,第三产业占比（左）GDP累计同比（右）第三产业累计同比增速（右）,服务业经济：保持较高景气水平,服务业保持较高景气水平：2019年上半年，服务业商务活动 指数均处于53.0%以上的较高景气区间。其中，6月份服务业 商务活动指数为53.4%。,40%,43%,46%,49%,52%,55%,18-0118-0218-0318-0418-0518-0618-0718-0818-0918-1018-1118-1219-0119-0219-0319-0419-0519-06,0%,4%,7%,11%,14%,18%,21%,12:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-1219:1-319:1-6,批发和零售业、住宿和餐饮业：2019年 1-6 月 ， 批发和零售业累计同比增长 5.9% ， 增幅较去年同期收窄0.8 个百分 点。住宿和餐饮业同比增长6.2%，增幅,较去年同期收窄0.7个百分点。,金融业增加值：2019年1-6月，金融业增 加值累计同比增长7.3%，增幅较去年同 期扩大3.7 个百分点； 金融业增加值占GDP比重为8.4%。,图： 2018年1月-2019年6月 服务业商务活动指数走势,图： 2012年-2019年上半年批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业 增加值累计同比增速批发和零售业增加值同比住宿和餐饮业增加值同比金融业增加值同比,图： 2013年2月-2019年6月居民消费价格指数（CPI）走势,居民消费价格指数（ CPI）涨幅稳定： 2019年6月，CPI同比增长2.7%，增幅与 上月相同。食品、烟酒价格涨幅较大， 衣着、居住、生活用品及服务等价格涨 幅较小，交通和通信涨幅收窄，在综合 作用下，CPI整体涨幅与上月相同。,消费品零售总额增速稳中有升：2019年 上半年，社会消费品零售总额为195210 亿元，同比增长8.4%。其中，6月份社 会消费品零售总额为33878亿元，同比 增长9.8%，增幅较上月扩大1.2个百分 点。,消费市场：国内零售市场销售增速回升，CPI涨幅稳定,0%,2%,4%,13-0213-0413-0613-0813-1013-1214-0214-0414-0614-0814-1014-1215-0215-0415-0615-0815-1015-1216-0216-0416-0616-0816-1016-1217-0217-0417-0617-0817-1017-1218-0218-0418-0618-0818-1018-1219-0219-0419-06,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,16%,0,5000,10000,15000,20000,30000,35000,40000,13-0413-0613-0813-1013-1214-0414-0614-0814-1014-1215-0415-0615-0815-1015-1216-0416-0616-0816-1016-1217-0417-0617-0817-1017-1218-0418-0618-0818-1018-1219-0419-06,25000亿,元,图： 2013年4月-2019年6月各月消费品零售总额及同比增速社会消费品零售总额_当期值(左)社会消费品零售总额_同比增长(右),市场表现M a r k e tp e r f o r m a n c e,02,商业地产新房市场：投资、销售同比下降，新开工面积保持平稳商业地产租赁市场：重点城市基本面有支撑，租金平稳商业地产土地市场：供求均下降，但整体供应量依然较大且城市间 分化明显,从供应端来看：全国商业地产开发投资同比下降，新开工面积保持平稳态势。2019年上半年，全国商业地产开发投资额为8998亿元，同比下降7.1%；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为14.6%， 延续2016年以来的下降态势。2019年上半年，全国商业地产新开工面积为12141万平方米，同比上升1.6%，整体保持平稳态势；商业地产新开工面积占房地产 新开工面积比重为11.5%，延续2016年以来的下降态势。从需求端来看：全国商业地产销售面积同比下降明显。 2019年上半年，全国商业地产销售面积为6366万平方米，同比下降11.7%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为8.4%， 延续2018以来的下降态势。,新房市场：全国投资、销售同比下降，新开工面积保持平稳,5.9%,6.5%,6.4%,6.2%,5.0%,4.6%,4.1%,4.3%,3.8%,3.4%,2.9%,3.1%,2.1%,2.3%,2.4%,2.8%,2.5%,2.3%,15.1% 15.2% 15.4% 14.2%,11.8%,10.0%,13.9% 14.6% 13.4%,11.5%,9.6%,8.4%,7.5%,7.2%,6.9%,7.6%,7.0%,6.1%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,2014,2015,2016,2017,2018,2019年1-6月,2014,2015,2016,2017,2018,2019年1-6月,2014,2015,2016,2017,2018,2019年1-6月,开发投资额,新开工面积,销售面积,2014-2019年上半年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比,办公楼占比,商业营业用房占比,写字楼：2019年上半年，全国写字楼销售面积为1754万，同比下降10.0%，降幅较2019年1-5月收窄2.2个百分点。商业营业用房：2019年上半年，全国商业营业用房销售面积为4612万，同比下降12.3%，降幅较2019年1-5月收窄0.6个百分点。,新房市场：写字楼、商业营业用房销售面积同比明显下降,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,500040003000200010000,121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,图： 2010年-2019年上半年全国商办销售面积及同比增速销售面积（左）同比增速（右）,写字楼,-20%,0%,20%,40%,60%,0,15000,121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万平 10000方 米5000,销售面积（左）,同比增速（右）,商业营业用房,写字楼：2019年上半年，全国写字楼开发投资额为2815亿元，同比下降0.7%，降幅较2019年1-5月收窄2.9个百分点。商业营业用房：2019年上半年，全国商业营业用房开发投资额为6183亿元，同比下降9.8%，降幅较2019年1-5月扩大0.1个百分点。,新房市场：写字楼、商业营业用房开发投资额同比均下降,80%60%40%20%0%-20%,121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,80006000亿4000元20000,图： 2010年-2019年上半年全国商办开发投资额及同比增速投资额（左）同比增速（右）,写字楼,60%40%20%0%-20%,20000150001000050000,121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,亿 元,投资额（左）,同比增速（右）,商业营业用房,新房市场：写字楼新开工同比增速扩大，商业营业用房新开工同比下降,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,0,2000,4000,6000,8000,121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,写字楼：2019年上半年，全国写字楼新开工面积为3265万，同比增长19.3%，增幅较2019年1-5月扩大1.8个百分点。全国多数代表省市办公楼新开工面积呈现两级分化的格局，区域差异显著。总体来看，经济发展好的东部沿海省份要好于西部以及东北部分地区。商业营业用房：2019年上半年，全国商业营业用房新开工面积为8876万，同比下降3.7%，降幅较2019年1-5月收窄1个百分点。全国 超半数省市商业营业用房新开工面积同比均下降，其中14个省市降幅超10%。图： 2010年-2019年上半年全国商办新开工面积及同比增速新开工面积（左）同比增速（右）,写字楼,80%60%40%20%0%-20%-40%,300002500020000150001000050000,121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416181101121214161811011212141618110112121416,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,新开工面积（左）,同比增速（右）,商业营业用房,新房市场：小结,商业营业用房：开工销售比小幅提高，市场表现供应过剩。2019年1-6月，全国商业营业用房新 开工面积为8876万平方米，销售面积为4612万平方米，开工销售比上升至1.92；在新开工逐步放 缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供过于求。写字楼：开工销售比提高，市场亦表现过剩。2019年1-6月，全国办公楼新开工面积3265万平方 米，销售面积1754万平方米，开工销售比上升至1.86；在新开工增加，销售减少的情况下，全国 新增办公楼市场表现供过于求。,新房市场,一线城市：2019年二季度，广州优质写字楼租金环比小幅上涨，北京、上海、深圳优质写字楼租金环比小幅下跌；北京、上海、深 圳优质写字楼空置率小幅上升，广州优质写字楼空置率小幅下降。二线代表城市：2019年二季度，青岛、宁波优质写字楼租金环比 上涨，南京、大连、成都持平，其余代表城市租金均环比下跌；天 津、重庆、武汉、沈阳、成都优质写字楼空置率环比下降，其他代,表城市优质写字楼空置率均上升。,租赁市场：多数代表城市优质写字楼空置率环比上升，广州、青岛、,宁波优质写字楼租金环比小幅上涨,图： 2015年-2019年二季度一线城市优质写字楼租金及空置率,图： 2015年-2019年二季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率,一线城市：2019年二季度，北京优质零售物业首层租金环比上涨，其他代表城市租金环比下跌；广州优质零售物业空置率环比下降， 上海、深圳空置率环比上升，北京不变。二线代表城市：2019年二季度，宁波优质零售物业首层租金较上 季度下跌，杭州、重庆、大连、青岛、天津环比持平，其余代表城 市环比上涨；大连、武汉优质零售物业空置率均较上季度上升，宁,波持平，其余均下降。,租赁市场：多数代表城市优质零售物业首层租金环比持平或上涨；多,数代表城市优质零售物业空置率环比下降,图： 2015年-2019年二季度一线城市优质写字楼租金及空置率,图： 2015年-2019年二季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率,根据全国15个重点城市主要商业街商铺样本调查数据，由重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成百大商业街（百街）商铺租金指数。2019年上半年，百街商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%。,2019年上半年，一线城市中租金环比上涨的商业街占81.5%，环比下跌的商业街占3.7%，14.8%的商业街租金与上期持平。北京9条商业街租金环比上涨，1条持平，无商业街租金下跌，其中南锣鼓巷涨幅最高，达1.78%；上海11条商业街中，8条商业街 租金环比上涨，3条持平，其中南翔老街环比涨幅最高，为2.75%；广州2条商业街租金环比上涨，1条商业街租金环比下跌，其中 天河又一城商业街环比上涨1.42%，涨幅最大；深圳3条商业街租金环比均上涨，涨幅在0.5%-2.0%之间。,2019年上半年，二线城市中租金环比上涨的商业街占65.8%，环比下跌的商业街占17.1%，17.1%的商业街租金与上期持平。二线城市中，南京和南昌主要商业街租金全部下跌，成都、苏州、海口主要商业街租金涨跌互现，武汉、重庆等6城市商业街租金较上期均全部上涨或持平。其中，武汉6条商业街租金环比全部上涨；武汉光谷步行街租金环比涨幅为2.06%，位列二线城市各商业街租金涨幅第一位。,租赁市场：百街商铺租金指数变动情况,租赁市场：百街商铺租金指数变动情况,-7%,-2%,3%,8%,13%,-60,-30,/,·,元 平方30米天0,2019年上半年，在租金环比上涨的商业街中，上海南翔老街、武汉光谷步行街等10条商业街租金环比涨幅相对较大。其中上海南翔老街环比上涨2.75%，涨幅位列首位；武汉光谷步行街、武汉天地商业街紧随其后，涨幅分别为2.06%和2.01%；深 圳东门步行街、青岛台东步行街等5条商业街商铺租金环比涨幅在1.5%-2.0%之间；广州天河又一城、重庆解放碑商业街环比分别上 涨1.42%和1.36%。在商铺租金环比下跌的商业街中，南昌胜利路步行街、海口得胜沙步行街以及海口中山路环比跌幅较大，均在1.0%（含）-2.0%之间；广州北京路步行街、海口解放西路等5条商业街环比跌幅在0.7%以内。图： 2019年上半年租金涨跌幅较大的商业街平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）12023%9018%60,根据全国15个重点城市典型购物中心商铺样本调查数据，由重点城市100个典型购物中心商铺为样本标的，构成百大购物中心（百MALL）商铺租金指数。2019年上半年，百MALL商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。,2019年上半年，一线城市中75.0%的商圈（购物中心）租金环比上涨，18.2%的商圈租金环比下跌，6.8%的商圈租金与上期持平。北京有7个商圈租金环比上涨，1个持平，4个环比下跌，其中东直门商圈环比涨幅最高，达2.10%；上海有17个商圈租金环比上涨，1个持平，4个环比下跌，其中淮海路商圈环比涨幅最高，为2.70%；广州有5个商圈租金环比上涨，1个持平，其中天河路商圈环比 涨幅最高，为1.65%；深圳4个商圈租金环比均上涨，其中东门商圈涨幅最高，达1.88%。,2019年上半年，二线城市中71.2%的商圈（购物中心）租金环比上涨，17.3%的商圈租金环比下跌，11.5%的商圈租金与上期持平。除天津、武汉、重庆、南昌、杭州以及青岛重点商圈租金涨跌互现外，成都、苏州等5城市重点商圈租金较上期均上涨或持平。重庆有3个商圈租金环比上涨，3个商圈租金环比下跌，其中观音桥商圈租金环比涨幅最高，为1.22%。,租赁市场：百MALL商铺租金指数变动情况,注：本部分，在每年1月、7月的月报中进行更新，更多内容详见2019年上半年中国商铺租金指数研究报告,租赁市场：百MALL商铺租金指数变动情况,-12%,-2%,8%,18%,28%,-40,-20,0,40,60,/,·,元 平方20米天,注：本部分，在每年1月、7月的月报中进行更新，更多内容详见2019年上半年中国商铺租金指数研究报告,在租金环比上涨的商圈中，杭州湖滨商圈、上海淮海路商圈等10个商圈租金环比涨幅较大。其中杭州湖滨商圈租金环比涨幅最大，达2.83%；其次为上海淮海路商圈，涨幅为2.70%；杭州滨江商圈、上海川沙商圈等5个商圈 租金环比涨幅在2.0%-2.5%（含）之间；深圳东门商圈、苏州观前街商圈、成都建设路商圈环比涨幅在1.7%-2.0%之间。在租金环 比下跌的商圈中，北京朝外大街、天津劝业场等5个商圈租金环比跌幅在0.5%-1.0%之间；北京鲁谷、 北京远大路等5个商圈环比跌 幅在0.5%以内。图： 2019年上半年租金涨跌幅较大的商圈平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）80,根据全国15个重点城市主要商圈典型甲级写字楼租赁样本数据，2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为5.0元/平米·天，环比上涨0.01%。,2019年二季度，一线城市中，41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，58.3%的商圈写字楼租金环比下跌。具体来看，一线城市36个主要商圈中，北京上地、深圳宝安中心区、北京丽泽等15个商圈写字楼租金环比上涨；深圳后海、上海陆 家嘴等21个商圈租金环比下跌。,2019年二季度，二线城市中，75.0%的商圈写字楼租金环比上涨，22.7%的商圈租金环比下跌，2.3%的商圈租金与上期持平。11个城市44个主要商圈中，武汉、重庆、成都、苏州、长沙、南昌主要商圈写字楼租金均环比上涨，其他城市商圈写字楼租金均涨 跌互现。其中重庆解放碑商圈租金涨幅较高，达3.19%，居于二线城市首位。,租赁市场：写字楼租金指数变动情况,注：本部分，在每年1、4、7、10月的月报中进行更新，更多内容详见2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告,租赁市场：写字楼租金指数变动情况,-5%,0%,5%,10%,15%,-15,-5,5,15,/,·,元平 方 米天,注：本部分，在每年1、4、7、10月的月报中进行更新，更多内容详见2019年上半年中国写字楼租金指数研究报告,2019年二季度，在写字楼租金环比上涨的商圈中，重庆解放碑、北京上地等10个商圈租金环比涨幅较大。其中重庆解放碑商圈写字楼租金涨幅最大，环比上涨3.19%至2.4元/平米·天；其次为北京上地商圈，环比上涨2.86%至5.6元/平 米·天；南昌红谷滩中心区、武汉中北路等6个商圈租金环比涨幅在2.0%（含）-2.5%之间；北京丽泽商圈和武汉武昌中心商圈租金 均环比上涨1.99%。图： 2019年二季度租金涨跌幅较大的商圈2520%平均租金（左）环比涨幅（右）环比跌幅（右）,租赁市场：小结,2019年上半年，百街商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%。其中，一、二线城市中 租金环比上涨的商业街占比分别为81.5%、65.8%。2019年上半年，百MALL商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。其中，一、二线城市均有超过70%的商圈（购物中心）租金环比上涨。目前，一线城市仍是零售商进行扩张的首选。但考虑到一线城市商业地产趋于饱和，具有一定经 济基础、商业活跃度较强的新一线、二线城市也将持续受到零售商的青睐。根据拟开盘商业项目情况，2019年下半年，预计国内将有超过1200平方米约150个购物中心项目 入市，这将使得零售市场竞争更加激烈。预计未来，零售租金或将面临调整。,商铺租赁市场,租赁市场：小结,2019年二季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平稳中有升，平均租金为5.0元/平米·天， 环比上涨0.01%。其中，一线城市中有41.7%的商圈写字楼租金环比上涨，而二线城市中有75.0% 的商圈写字楼租金环比上涨。目前，金融、房地产和TMT行业仍是写字楼市场的主要需求，带动写字楼市场租金平稳微升。其 中，一线城市受中美贸易争端、核心商圈部分产业外溢等影响，写字楼租金有所下降；而二线城 市在各类人才政策、产业优惠政策的推动下，城市吸引力增强，吸引大量企业落户与投资，带动 写字楼市场租金稳中趋升。在全国经济放缓、企业扩张速度减缓的背景下，预计后期写字楼租赁需求或将趋弱，租金面临调 整压力。写字楼运营企业需积极调整服务策略，通过提高软硬件水平、优化写字楼环境、提供增 值服务或租金优惠措施等吸引租户和留住租户，以期提高出租率来确保收益。,写字楼租赁市场,土地市场：推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环 比均下降；楼面均价环比下跌，同比上涨,图：2014-2019年上半年全国300城商办用地推出及成交面积,0,2000,4000,6000,8000,10000,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12,1 2 3 4 5 6,2014,2015,2016,2017,2018,2019,万 平 方 米,推出,成交,推出年度月均,成交年度月均,推出 ： 6 月 ， 商办用地推出 1794.5万，环比下降16.1%； 同比下降25.0%。,成交： 6 月 ， 商办用地成交,1480.5万，环比下降 30.9%；同比下降1.1%。楼面均价：6月，商办用地成交 楼面均价为2271.9 元/， 环比 下跌3.4%；同比上涨9.9%。溢价率：6月，商办用地平均溢,价率为10.7%，较上月扩大2.2个百分点，较去年同期扩大8.1个百 分点。,0%,10%,20%,30%,40%,0,1000,2000,3000,4000,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6201420152016201720182019,/,元平 米,图：2014-2019年上半年全国300城商办用地楼面均价及溢价率成交楼面均价平均溢价率,土地市场：城市间分化较大,16.5%,-0.3%,2.0%,-20%,0%,20%,40%,60%,0,5000,20000,2013201420152016201720182019年1-6月,2013201420152016201720182019年1-6月,2013201420152016201720182019年1-6月,一线城市,二线城市,三四线城市,/,15000元平 10000方,米,一线城市量减价升，成交楼面均价上涨显著。二线城市量价齐调整，成交楼面均价小幅下跌。三四线城市商办土地市场热度下滑。2019年上半年，一线城市商办用地成交规划建筑面积260.8万平方米，同比下降47.1%；一线城市成交楼面均价11278.3元/平方 米，同比增长16.5%，平均溢价率为9.8%，较2018年同期提高7.6个百分点。2019年上半年，二线城市商办用地成交规划建筑面积为3937.4万平方米，同比下降12.8%；二线城市成交楼面均价为2481.3元/ 平方米，同比下跌0.3%，商办用地平均溢价率为8.1%，较2018年同期下降2.5个百分点。2019年上半年，三四线城市商办用地成交规划建筑面积为4629.3万平方米，同比小幅增长0.1%，增幅较2018年同期收窄3.6个 百分点；三四线城市成交楼面均价1409.8元/平方米，同比小幅增长2.0%，增幅较2018年同期收窄18.2个百分点。图：2013-2019年上半年各线城市商办用地成交楼面价变化情况成交楼面均价成交楼面均价同比,土地市场：小结,一线城市商办用地市场虽然增速放缓，但市场热度依然不减，成交楼面均价增长显著。一线城市由于其良好的经济基础、人口和区位优势，将受到企业的持续关注。而三、四线城市，投资吸引力相对于一线城市较弱，而且徐州市、赣州市等部分三四线城市由 于前期发展过快，提前透支了商办土地市场需求，使得市场增速放缓。总体来看，在投资吸引力 较弱和商办土地市场分化的共同作用下，开发商在三、四线城市拿地会愈加谨慎，商办土地市场 承压。虽然2019年上半年商办用地供求均下降，但商办土地市场的供给规模仍然较大，去库存任务依然 艰巨。从供需结构上看，自2010年到2019年上半年，全国40个重点城市的商办用地供给与销售 比值在2012年达到最大值7.55，在2016年达到最小值1.94，其余年份均保持在2.30以上。2019 年上半年，商办用地供给与销售比值为2.77。,土地市场,政策动态P o l i c y ed y n a m i c s,03,自2017年底，上海商办项目转型租赁住宅方案发布以来，“商办改 租赁”持续推进。,“商办改租赁”持续推进：盘活存量，部分城市恢复商办的居住属性,2019年7月16日，广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准七大要求的的写字楼、商场、酒店等 商业项目可以按照规定改建为租赁住房；改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分 拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。,广州市,2019年7月31日，甘肃省人民政府办公厅关于进一步深化城镇住房制度改革完善住房供应体系的指导意见允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，用水、用电、用气价格按照居 民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔 设施，必须确保消防设施完好有效。,甘肃省,2019年7月4日，柳州市住房租赁市场培育试点工作方案在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许已建成的空置商业用房、办公用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积 率不变，土地用途调整为居住用地。改建后的住房仅限租赁，不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。,