,2019年2月商业地产市场分析报告,02 市场数据,企业动态新开项目速递,03 关注点,01 宏观环境,目录,宏观环境,2018年，GDP同比增长6.6%，国民经济运行稳定；第三产业增加 值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的52.2%。2019年1月， 服务业商务活动指数为53.6%,2,市场数据,3,关注点企业动态,新开项目速递,1,本期亮点总结,2018年1-12月，写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均 下降2019年1月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建筑面积同环比下降；楼面均价同比下降，环比增长,恩施UC mall大学城龙湖西宸广场 南昌欧罗巴广场等项目开盘,凯德资产置换呼和浩特项目 斥8亿元收购玉泉区购物中心 苏宁易购收购万达百货 构建全场景百货零售业态星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐” 阿迪达斯与天猫达成全面战略合作,宏观环境,1,经济运行稳定，1月服务业增速有所加快社会消费品零售总额增速小幅提高，CPI增幅小幅回落GDP与经济结构：2018年，GDP同比增长6.6%，国民经济运行稳定；第三产业增加 值同比增长7.6%，增加值占国内生产总值的52.2%。服务业经济： 2018年，批发和零售业、住宿和餐饮业同比增幅均有所收窄；金融业增 加值同比增幅持平。2019年1月，服务业商务活动指数为53.6%。消费水平：2018年12月，社会消费品零售总额同比上涨8.2%；2019年1月，CPI同比上涨1.7%，增幅小幅回落。,GDP与经济结构：经济运行总体平稳，稳中有进，第三产业增加值 同比增长7.6%,经济运行平稳：2018年，我国GDP同比增长6.6%，比上年下降0.2个百分点，国民经 济总体平稳，稳中有进。第三产业增加值同比增长： 2018年，第三产业增加值为469575亿元，同比增长7.6%，增幅较第二产业高出1.8个百分点。第三产业增加值占国内生产总值的比重为52.2%。,52.2%,6.6%,7.6%,5%,6%,7%,8%,9%,10%,11%,0%,10%,20%,30%,40%,50%,60%,图： 2011年一季度-2018年四季度第三产业占比、同比增速及GDP累计同比增速第三产业占比（左）GDP累计同比（右）第三产业累计同比增速（右）,服务业经济：服务业增速有所加快，金融业增加值同比增幅持平,服务业商务活动指数：2019年1月， 服务业商务活动指数为53.6%，比上 月增长1.3个百分点。,点。住宿和餐饮业同比增长6.5%，增 幅较去年同期回落1.3个百分点。,金融业增加值： 2018年，金融业增 加值累计同比增长4.4%，同比增幅与 去年持平；金融业增加值占GDP比重 为7.7%。,图： 2018年1月-2019年1月服务业商务活动指数走势,注：金融业增加值绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算,0%,4%,7%,11%,14%,18%,21%,12:1-312:1-612:1-912:1-1213:1-313:1-613:1-913:1-1214:1-314:1-614:1-914:1-1215:1-315:1-615:1-915:1-1216:1-316:1-616:1-916:1-1217:1-317:1-617:1-917:1-1218:1-318:1-618:1-918:1-12,图： 2012年1季度-2018年4季度批发和零售业、住宿和餐饮业、金融业 累计同比增速批发和零售业增加值同比住宿和餐饮业增加值同比金融业增加值同比,53%,55%,57%,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,19-01,消费品零售总额同比增幅小幅提高，C,PI同比增幅略有,消费水平：社会 回落,图： 2013年1月-2019年1月居民消费价格指数（CPI）走势,居民消费价格指数（CPI）： 2019年1 月，CPI同比增长1.7%，增幅较上月略 有回落。衣着、生活用品及服务等增幅 较小及交通和通信的同比增速下降，导 致CPI同比增速放缓。,图： 2012年12月-2018年12月各月消费品零售总额及同比增速,消费品零售总额：2018年12月，社会 消费品零售总额35893亿元，同比增长,零售 总额 380987 亿 元 ， 同比增长 9.0%。,16%14%12%10%8%6%4%2%0%,0,5000,10000,15000,30000,35000,40000,12-1213-0413-0613-0813-1013-12,14-04,14-06,14-08,14-1014-1215-0415-0615-0815-1015-12,16-04,16-06,16-0816-1016-1217-0417-0617-08,17-10,17-12,18-04,18-0618-0818-1018-12,8.2%。2018年1-12月份，社会消费品 亿 25000元20000,社会消费品零售总额_当期值(左),社会消费品零售总额_同比增长(右),0%,2%,4%,13-0113-0313-0513-0713-0913-1114-0114-0314-0514-0714-0914-1115-0115-0315-0515-0715-0915-1116-0116-0316-0516-0716-0916-1117-0117-0317-0517-0717-0917-1118-0118-0318-0518-0718-0918-1119-01,市场数据,2,写字楼销售面积、商业营业用房销售面积同比均下降商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交楼面均价同比下降，环比增长需求：2018年，写字楼销售面积同比降幅收窄，商业营业用房销售面积同比降幅扩大。供应： 2018年，写字楼新开工同比小幅下降， 商业营业用房新开工同比降幅收窄。租金与空置率：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上升；多数代表城市优质零售 物业首层租金和空置率环比均下降。土地市场： 2019年1月，商办用地推出规划建筑面积同环比均下降；成交规划建筑面积同环比 下降；成交楼面均价同比下降，环比增长。,2月，写字楼销售面积、商业营业用,房销售面积同比,全国成交：1-1 均下降,写字楼：2018年1-12月，全国写字楼销售面积为4363万，同比下降8.3%，降幅较1-11月收窄2.8个百分点。商业营业用房： 2018年1-12月，全国商业营业用房销售面积为11971万，同比下降， 降幅扩大1.7个百分点至6.8%。,-10%,10%,30%,50%,120009000600030000,15000,121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,万 平 方 米,销售面积（左）,同比增速（右）,商业营业用房,-40%,0%,40%,80%,0,1000,2000,3000,4000,121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,万 平 方 米,图： 2010年-2018年全国商办销售面积及同比增速销售面积（左）同比增速（右）,写字楼,全国投资：1-12月，写字楼、商业营业用房投资额同比均下降,-20%,15%,50%,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,2010,2011,2014,2015,2016,2017,2018,80006000亿 4000元20000,写字楼：2018年1-12月，全国写字楼开发投资额为5996亿元，同比下降11.3%，降幅较收窄。商业营业用房：2018年1-12月，全国商业营业用房开发投资额为14177亿元，同比下降9.4%，降幅较1-11月持平。图： 2010年-2018年全国商办开发投资及同比增速投资额（左）同比增速（右）,写字楼,-25%,0%,25%,50%,1600012000800040000,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,19,110,111,112,12,13,14,15,16,17,18,191,10,111,112,12,13,14,15,16,17,18,191,10,111,112,12,13,14,15,16,17,18,191,10,111,112,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,亿 元,20122013投资额（左）,同比增速（右）,商业营业用房,全国供应：1-12月，写字楼新开工同比小幅下降，商业营业用房新开工 较上月收窄,写字楼：2018年1-12月，全国写字楼新开工面积为6049万，同比下降1.5%，而 1-11月同比增长0.3%。商业营业用房：2018年1-12月，全国商业营业用房新开工面积为20066万，同比下降 2.0%，降幅较1-11月收窄1.2个百分点。,0%-30%,90%60%30%,0,80006000,121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,万,平 4000方 2000,米,图： 2010年-2018年全国商办新开工面积及同比增速新开工面积（左）同比增速（右）,写字楼,80%60%40%20%0%-20%,2500020000150001000050000,121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112121314151617181911011111212131415161718191101111121213141516171819110111112,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,万 平 方 米,新开工面积（左）,同比增速（右）,商业营业用房,租金及空置：2018年四季度，多数城市优质写字楼空置率环比上,质写字楼租金环比小幅上涨，上海优质写字楼 租金环比没有变化，深圳优质写字楼租金环比 小幅下降；北京、上海、深圳优质写字楼空置 率上升。二线代表城市：2018年四季度，杭州、武 汉、成都优质写字楼租金环比上涨，其余城市 租金均下跌；南京、大连、沈阳、成都优质写 字楼空置率环比下降，重庆优质写字楼空置率 环比没有变化，其他城市空置率均上升。,升，北京、广州、杭州、武汉等城市租金环比上涨图： 2015年-2018年四季度一线城市优质写字楼租金及空置率一线城市：2018年四季度，北京、广州优,0,2,4,6,8,10,12,14,16,0,90,180,360,450,540,15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,北京,上海,深圳,广州,%,元/ 270/月,优质写字楼租金优质写字楼空置率,0.00,15.0010.005.00,20.00,25.00,30.00,45.0040.0035.00,50.00,0,140,15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,天津,杭州,南京,重庆,武汉,大连,沈阳,成都,青岛,宁波,%, ,元 70月,图： 2015年-2018年四季度二线代表城市优质写字楼租金及空置率优质写字楼租金优质写字楼空置率,租金及空置：2018年四季度，多数代表城市优质零售物业首层租金,环比下降；多数城市优质零售物业空置率环比下降,一线城市：2018年四季度，深圳优质零售物业 首层租金环比上涨，北京租金环比没有变化，上 海、广州租金环比下降；北京、深圳优质零售物 业空置率环比均下降，其余城市空置率环比上 升。二线代表城市：2018年四季度，杭州、南京、 成都优质零售物业首层租金较上季度上涨，宁 波、大连环比保持不变，其余城市环比下跌；青 岛、天津、武汉优质零售物业空置率均较上季度,图： 2015年二季度-2018年四季度一线城市优质零售物业租金及空置率,提升，南京持平，其余均下降。图： 2015年二季度-2018年四季度二线代表城市优质零售物业租金及空置率,0,2,4,6,8,10,12,14,0,60,80,15Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q415Q215Q416Q216Q417Q217Q418Q218Q4,上海,北京,广州,深圳,%,元/ 40/天20,优质零售物业首层租金优质零售物业空置率,0,42,6,12,14,1816,20,0,10,30,40,15Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q315Q115Q316Q116Q317Q117Q318Q118Q3,杭州,南京,宁波,重庆,大连,沈阳,成都,青岛,天津,武汉,10 %8,/ /,元 20天,优质零售物业首层租金优质零售物业空置率,推出：1月，商办用地推出2026.4 万， 同比下降8.0% ， 环比下降,39.7%。,成交：1月，商办用地成交1538.2 万， 同比下降16.2% ， 环比下降54.1%。,楼面均价：1月，商办用地成交楼 面均价为2440.9 元/ ， 同比下降6.0%，环比增长22.7%。,溢价率：1月，商办用地平均溢价 率为8.9% ， 较上月下降1.4 个百分 点，较去年同期上涨1.4个百分点。,商办土地：商办用地推出规划建筑面积同环比均下降，成交规划建,筑面积同环比均下降；楼面均价同比下降，环比增长图： 2013年-2019年1月300城商办用地推出及成交面积,5545,3953,2790,2357,2204,2317,4561,3095,2152,1888,1610,1837,0,2000,4000,8000,10000,1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9101112 1 2 3 4 5 6 7 8 910111212013201420152016201720182019,万平 6000方 米,推出,成交,推出年度月均,成交年度月均,0%,10%,20%,30%,40%,0,1000,2000,3000,4000,1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 910111212013201420152016201720182019,/,元平 米,图：2013年-2019年1月300城商办用地楼面均价及溢价率成交楼面均价平均溢价率,关注点,3,企业动态：凯德资产置换呼和浩特项目 斥8亿元收购玉泉区购物中心 苏宁易购收购万达百货 构建全场景百货零售业态星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐”阿迪达斯与天猫达成全面战略合作新开项目速递：恩施UC mall大学城 龙湖西宸广场 南昌欧罗巴广场 等项目开盘,中指点评,此次置换的玉泉项目较凯德MALL·赛罕项目，面积更大、交通更加方便、土地使用年限更长 及客流更加充足，为项目的发展提供了坚实的基础。同时，凯德选择在新项目开业亮相之后，完成凯德MALL·赛罕的转让，有助于运营层面的平稳过渡，减少对项目收益的影响。,凯德资产置换呼和浩特项目 斥8亿元收购玉泉区购物中心,2月1日，凯德集团旗下凯德商用中国信托（以下简称CRCT）通过其全资子公司，与无关联第三方签订合 作框架协议。该协议包括以8.083亿元人民币（约合1.596亿新元），收购位于内蒙古自治区呼和浩特市玉 泉区已建成的一座购物中心。,玉 泉 项 目 基 本 信 息,基本信息位于呼和浩特市玉泉区的成熟商业地段，总建筑面积7.63万平 米（不含停车场），共8层（地上7层、地下1层）。,区位信息购物中心位于一座包括住宅、SOHO和办公楼多业态在内的综 合体中，与地铁2号线诺和木勒站（即将在2020年开通）无缝 衔接，距地铁1号线（2019年开通）换乘站仅3站。,中指点评,苏宁易购收,购万达百货 构建全场景百货零售业态,2月12日，苏宁易购正式收购万达百货有限公司下属全部37家百货门店。,苏宁 易购,万达 百货,苏宁对新收购的万达项目将通过输出智慧零售CPU能力，从数字化和体验两方面改 造供应链，打造全新的百货 核心竞争力。,苏宁将原有的丰富业态与百 货进行模块化对接，交互创 新，将创造出更多更创新的 前沿业态。,收购,此次的收购将对万达百货进行全新的数字化变革，苏宁将拥有的大数据、人工智能等技术手段用于对线 下百货的数字化改造，是全场景零售能力的全面输出，将进一步完善全场景，全品类布局，进一步提升服务 体验。,中指点评,星巴克臻选咖啡·焙烤坊不仅为顾客带来星巴克一贯的品质咖啡，更将推出店内现场新鲜制作的意式焙烤，以及经典意式特调酒饮，以客制化的周末时段早午餐精选组合，满足顾客全天候不同时段不同场景下的 个性化需求，这是星巴克升级门店“第三空间”的又一次创新尝试。,2月15日，星巴克在上海开出中国首家臻选咖啡·焙烤坊，主卖特调酒饮，以及面包、披萨、沙拉等简餐 和轻食。星巴克在探索全时段经营和“咖啡+餐”领域。,星巴克开全新臻选店的两重探索：全时段经营和“咖啡+餐”,01,选址上，在徐家汇的港汇恒隆，附近不乏星巴 克高端线的目标消费者：门店对面几十米处就 是小区港汇花园，名仕苑等。,03,产品方面，这一臻选系列不仅主打对咖啡豆的 精挑细选，更是有国内的“专属菜单”。,02,在整体视觉方面，这家臻选咖啡·焙烤坊保持了一贯 的现代风格的装修，桌椅也都是原木色为主色调， 配上木质家具的点缀混搭工业风，更符合烘培的自 然风格。,中指点评,2月19日，阿迪达斯与天猫宣布达成全面战略合作。计划将天猫作为线上的“第一官网”来运营，旗下跑鞋、篮球鞋和足球鞋的新品将在天猫首发。,阿迪达斯与天猫达成全面战略合作,新品发布新零售合作领域消费者运营产品创新等多个层面,此次合作，阿迪达斯将借助阿里巴巴的商业操作系统，进行全面的新零售数字化升级，利用全渠道， 智慧门店，导购及门店数字化等新零售场景，让消费者可以在线享受导购服务，线上下单再到线下取 货或体验。同时打通线上线下库存，提升零售效率。,新开项目速递：,昌欧罗巴广场,恩施UC mall大学城龙湖西宸广场 南,建筑面积：4.5万开盘时间：2019-2 位置：北京丰台区特点：龙湖西宸广场打造 一个集可餐饮商铺、空中 商务空间为一体的商业 体。同时， 周边客群密 集，交通便捷。,建筑面积：8万开盘时间：2019-2 位置：湖北恩施市特点：UC mall大学城打 造鄂西南地 区首座集美 食、潮流购物、主题广场 等于一体的青春主题商业 中心。,建筑面积：2.5万 开盘时间：2019-1 位置：南昌新建区特点： 项目周边交通便 捷，多维交通辐射汇聚了 大量客流。同时周边拥有 众多成熟社区，具有较强 的消费能力。,恩施UC mall大学城,龙湖·西宸广场,南昌欧罗巴广场,谢谢！,