906降 准 后楼市短趋势预判2019年 9月 6日Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上 服务至诚Professional · Sincere代理 · 咨询 · 金融 · 商业 · 海外 · 养老 · 大数据 · · 产业 · 公关央行降准 0.5个百分点29月 6日晚间，为支持实体经济发展，降低社会融资成本，中国央行决定于 9月 16日全面下调金融机构存款准备金率 0.5个百分点 ， 同时对仅 在省级行政区域内经营的 城商行定向降准 1个 百分点。全面降准与定向降准结合，助力实体经济复苏数据 来源 ： 同策研究院 、 wind、中国人民银行为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于 2019年 9月 16日全面下调金融机构存款准备金率 0.5个百分点 （不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司 ）。 预计释放资金 8000亿元 。在此之外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再 额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率 1个百分点，于 10月15日和 11月 15日分两次实施到位，每次下调 0.5个 百分点。 预计释放资金1000亿元2019年 9月 6日央行降准具体内容1、全面降准2、定向降准05101520252006/072006/112007/032007/072007/112008/032008/072008/112009/032009/072009/112010/032010/072010/112011/032011/072011/112012/032012/072012/112013/032013/072013/112014/032014/072014/112015/032015/072015/112016/032016/072016/112017/032017/072017/112018/032018/072018/112019/032019/07我国存款准备金率走势%当前 流动性已经较为宽裕32016年以来，为应对经济下行压力，央行通过多种渠道释放流动性， 从当前的银行间同业 拆借利率 来看，隔夜 SHIBOR处于历史中低位，反映市场资金并不 紧张数据 来源 ： 同策研究院 、 wind0123456782006/102007/012007/042007/072007/102008/012008/042008/072008/102009/012009/042009/072009/102010/012010/042010/072010/102011/012011/042011/072011/102012/012012/042012/072012/102013/012013/042013/072013/102014/012014/042014/072014/102015/012015/042015/072015/102016/012016/042016/072016/102017/012017/042017/072017/102018/012018/042018/072018/102019/012019/042019/07银行间同业拆借利率走势（隔夜）%房企融资防火墙已筑，降准资金难入楼市4今年 5月份以来，银保监会先后下发 23号、 64号文等严格规范房地产信托以及银行开发贷，房企融资防火墙被进一步筑牢。 宏观经济下行下，货币政策虽然呈宽松趋势，但房地产作为结构性调整目标，对房地产融资放宽的可能性很低，2019-2020年房企资金面仍然偏紧。外 部融资内部融资金融机构贷款公司债海外发债股权融资（委贷）非 标融资资产证券化其他自筹 资金定金、 预收款个人按揭贷款银保监会 23号、 64号文后，信托贷款大幅收紧2017年收紧海外债审核，2018收紧海外债用途。但2019年海外发债有放松迹象2017年规范股权融资并加强监管2018年资管 新规收紧非标 融资2018年下半年房企强化资金回流，定金和预收款有小幅增长银行放款延迟个人消费贷款主要房企 8月融资断崖式下跌5房企融资渠道不断收紧，黑五月历史 8月再度重演，房企融资进入 寒冬。 8月，同策研究院监测的 40家典型房 企融资 规模仅 368.26亿元，环比大幅下降近 6成。此次降准后，房企融资依然难有好转数据 来源 ： 同策研究院 、 wind879.91368.260200400600800100012002018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-102018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-0840家典型房企融资规模走势亿元环比下降58.15%6货币宽松针对制造业企业27%28%29%30%31%32%33%01020304050607080901002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年工业制造业名义 GDP 中国名义 GDP 工业制造业占比万亿 2004-2018年工业制造业名义 GDP及占全国 GDP比重数据来源： wind，同策研究院-6-4-202468102016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-07PPI当月同比 CPI当月同比%2016-2019年 7月中国 PPI和 CPI当月同比走势对比从 2011年开始，工业制造业名义 GDP占比出现明显下滑，对经济增长形成负面影响，从 2017年开始， CPI走势与 PPI走势背离，说明工业企业的再投资意愿 持续下降 ， 降低制造业企业 融资 成本为央行的主要出发点7政治局会议已经定调今年楼市730政治局会议在此重申房住不炒，并进一步 强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段 ”。可以说，在此次降准前，房地产市场已经从政策端与金融端被严格限制，楼市“以稳为主”基调不会 改变。 同策研究院认为：当前政策对楼市资金的“窗口指导”防火墙已铸，即使市场上有钱，也难违规进入楼市，短期起码至四季度楼市调控继续，市场调整基本面 不变日期 会议内容2017年 4月 25日 要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制2017年 7月 24日 要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效 机制2017年 12月 8日 加快住房制度改革和长效机制建设2018年 4月 23日 要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监 督，消除隐患2018年 7月 31日下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制2018年 10月 31日 未提房地产2018年 12月 13日 未提房地产2019年 4月 19日 要坚持“房子是用来住、不是用来炒” 的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制2019年 7月 30日 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管 理机制， 不将房地产作为短期刺激经济的手段短期土地财政弥补，通过刺激地产扩充土地财政的需求暂不强烈。 2019上半年多地出现楼市“小阳春” ，多 地土拍溢价高企，土地财政短期弥补若重启地产刺激经济将通过市场预期传导使得前期调控前功尽弃。 “小阳春” 下，市场对于政府稳定房地产决心的预期部分发生改变，下半年，如若重启地产刺激经济，市场预期将难以挽回，前期调控或将前功尽弃我国居民杠杆率已至高点，再次刺激地产或将引发系统系风险。 2019年初流动性充裕，商业银行放贷节奏加快，推动我国居民部门杠杆率达到历史高点，“高房价、高杠杆”是历次金融危机的前兆基建、制造业等作为新引擎，短期内，可以替代地产拉动经济。 本 次政治局会议强调“稳定制造业投资 ，实施 城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施 建设 ”，可以看出高层肯定了基建、制造业替代地产作为经济发力点的作用解读：“ 不将房地产作为短期刺激经济的 手段”原因一：原因二：原因三：原因四：8土地市场短趋势预判： 2020年 Q2二线城市土拍复苏研究 表明 ：主要二线城市土 拍溢价率周期 滞后 M1增速周期 1-3个月 ，三四 线城市 滞后约 6个月。 M1同比增速将于 2019年 4季度 -2020年 1季度进入 实质上升期 ，依此预计 2020年 2季度主要二线 城市将会再一次率先迎来土拍高潮。 短期看，2019年 3季度仍然是主要二线 城市较好拿地 机会，资金面宽裕房企应把握机会适时拿地-20-15-10-5051015202005/12005/52005/92006/12006/52006/92007/12007/52007/92008/12008/52008/92009/12009/52009/92010/12010/52010/92011/12011/52011/92012/12012/52012/92013/12013/52013/92014/12014/52014/92015/12015/52015/92016/12016/52016/92017/12017/52017/92018/12018/52018/92019/12019/52019/92020/12020/52020/9M1增速波动项 滤波 趋势预测%2005年至 2019年 5月中国 M1波动 及华东地区土地市场趋势间隔约 2.8年间隔 3.3年 间隔 3.5年 预计间隔 3.8年数据来源：同策研究院、 wind9短趋势研 判 ：一二线城市拿地时点建议一线城市商品住宅价格周期约为 22个月， 2019年 3季度前为 一线城市招拍挂 最佳 拿地 时点。 主要二线 城市 商品住宅价格 周期长度约为 20个月， 2019年 4季度前 为强二线城市招拍挂最佳拿地 时点-0.025-0.02-0.015-0.01-0.00500.0050.010.0150.020.0252012M012012M052012M092013M012013M052013M092014M012014M052014M092015M012015M052015M092016M012016M052016M092017M012017M052017M092018M012018M052018M092019M012019M052019M092020M012020M052020M092021M012021M052021M092022M01一线城市一线城市商品住宅成交均价同比涨跌幅周期趋势拿地窗口期一线 城市包括：北京、上海、广州、 深圳， 共 4座城市，下同数据来源：同策研究院、中指数据库-0.02-0.015-0.01-0.00500.0050.010.0150.022012M012012M052012M092013M012013M052013M092014M012014M052014M092015M012015M052015M092016M012016M052016M092017M012017M052017M092018M012018M052018M092019M012019M052019M092020M012020M052020M092021M012021M052021M092022M01强二线城市成交价主要 二线 城市商品住宅成交均价同比涨跌幅波动周期趋势拿地窗口期主要 二线 城市包括：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州、长沙、青岛，大连、厦门、西安、宁波、福州、沈阳、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、兰州、昆明、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐， 共 32座城市，下同10短期商品住宅市场预判：下半年市场转冷， 2020年 Q2复苏2019下半年，在以稳为主的政策基调下，面临市场需求动力不足， 3季度或将加速推盘节奏， 4季度房企为冲业绩将进一步打折促销跑量，市场或将呈现“以价换量”现象，由此而产生年底成交量 “翘尾行情”。同样，预计下半年土地市场量价热度亦会有所下降。 2020年 2季度伴随土拍复苏与新需求积蓄，市场有望逐步回暖2018年 Q4-2019年 Q2 2019年 Q2-2020年 Q32019年 Q3-2020年 Q12019年上半年，以长三角、珠三角为代表，核心一二线城市土地与商品住宅市场出现“小阳春”面临市场需求动力不足， 3季度或将加速推盘节奏， 4季度房企为冲业绩将进一步打折促销跑量，市场或将呈现“以价换量”现象2020年 2季度，核心一二线城市土地市场有望出现复苏，商品住宅市场伴随回暖