未来大量新增供应及第三产业增速放缓致使北京甲级写字楼市场承 压；零售 及物流 市场则保持稳定。> 我们预计传统金融及科技行业租户仍将为 北京甲级写字楼市场主要 需求 推动力 。> 为避免 购物中心同质化，我们建议业主引入能够带来独特体验的高质量租户，如旗舰店及 品牌北京首店 等。> 可在当地注册并纳税的潜在物流租户应在此时进入市场，目前北京市场 十分 青睐该类租户。> 位于核心区域并拥有稳定收益的物业或增值型物业将继续受到投资者关注。总结及建议机会与挑战并存数据来源：高力国际注释 : 截至 2019年上半年末， 1美元 =人民币 6.87元； 1平方米 = 10.76平方英尺> 鉴于我们预计未来六个月针对租户类型及纳税额度的限制或并不 会有所放松，因此预测 2019年下半年现有 项目或将释放 更多仓储面积。 此外，我们 认为租金将继续保持同比增长。物流1.1 % -3.1个百分点> 由于可 交易资产有限， 2019年下半年北京投资市场或仍将由机会型交易主导。我们预计办公楼及零售业 态将为 最热门的投资物业类型。 -3个基点投资 -12个基点> 我们预计将有 84万平方米的新增供应于 2019年下半年进入甲级写字楼市场，整体空置率或将被推升至 15.1%，为近十年最高水平。受此影响，平均租金预计也将小幅下降。我们预计以上三种因素将共同导致 市场以 租户为主导。租金变化 空置率变化写字楼-0.1 % 3.6个百分点姚质彬高级分析师 | 研究 | 华北+86 10 8518 1633 ext. 605Zhibin.Yaocolliers赵闻谦高级分析师 | 研究 | 华北+86 10 8518 1633 ext. 611Sally.Zhaocolliers邓斯琪分析师 | 研究 | 华北+86 10 8518 1633 ext. 602Nissa.Dengcolliers物流收益率-5个基点写字楼市场面临更大挑战，但亦是租户及投资者的 良机资本值变化1.4 %3.8 %> 鉴于下半年两座新增供应位于新兴区域，我们预计租金或半年环比微降 0.9%至人民币 820元（ 119.4美元 ）每月每平方米。成熟开发商运营的新增供应或使整体空置率维持在较低水平。零售 -0.9 % -0.1个百分点 0.3 %零售收益率写字楼收益率高力展望 北京 | 研究 | 2019年 7月 23日2019年末预测高力展望 北京 | 研究 | 2019年 7月 23日350 317 299 662 130 360 134 296 368 291 583 203 307 177 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023新增供应 净吸纳量新增供应、净吸纳量及空置率， 2017-2023F（千平方米）数据来源：高力国际空置率 %零售2019年下半年 : 新政策利好王府井及通州面对激烈的市场竞争，我们建议购物中心业主引入体验导向型的高质量租户，以及重新布置室内表现欠佳的区域，例如设置主题空间或重新 排列租户品牌。我们预计 2019年下半年有三个新增供应入市，其中两个位于新兴子市场，并可能将整体 租金 半年环比拉低 0.9个百分点至人民币 820元（ 119.4美元 ）每月每平方米。由成熟开发商运营的新型项目应会将整体空置率维持在低位。值得注意的是，新发布的 北京市商业服务业设施空间布局规划 征求意见稿可能将重塑北京零售市场空间分布格局。根据此规划，王府井和通州将分别成为广域级和区域级商业中心。我们相信此规划 将利好这两个区域的零售市场 发展。3.1 2.12.13.12.02.6 2.0数据来源：高力国际写字楼2019年下半年：大量新增供应加剧市场竞争2019年下半年，预计将有约 84万平方米（ 900万平方英尺）的新增供应进入北京甲级写字楼市场。即将到来的供应高峰及经济增速的放缓或将共同导致业主间竞争加剧 。有鉴于 此，我们预计截至 2019年底 ，整体 空置率将同比提升 4.5个百分点至 15.1%，全市平均租金 也将因此 同比小幅下降 0.1%至人民币 398.5元（ 58.0美元）每月每平方米。 在此趋势 下，我们建议业主在租赁谈判中保持灵活，提供更具吸引力的租赁条款以期吸引潜在租户。同时，有意升级至更高品质物业项目但租赁预算有限的租户也应把握此次契机，在业主间竞争加剧及租金预计下跌的情况下，以更优惠的 成本搬迁至 更高品质的项目。2019年上半年：租户成为市场主导力量2019年上半年，建筑面积合计 21.2万平方米（ 230万平方英尺）的四个项目进入北京甲级写字楼市场，全市总体量 因此推 升至 830万平方米（ 8,930万平方英尺）。受未来大量新增供应及第三产业增速放缓的影响，上半年度全市净吸纳量录得96,230平方米（ 100万平方英尺），同比下降 60.6%。有鉴于 此 ，整体 空置率提高至 11.5%，来自于传统金融及科技行业的租户需求仍保持稳定。 同时，全市平均租金同比降低 1.4%至人民币 398.8元（ 58.0美元）每月每平方米。 在 此 情况 下，租户在租赁谈判中占据了主导地位，大部分业主开始采取更加灵活的租赁策略，并 降低其租金 预期 。平均租金及同比变化， 2017-2023F （人民币每月每平方米）新增供应、净吸纳量及空置率， 2017-2023F（千平方米）470 808 1,055 700 90 75 0 461 502 323 543 351 267 156 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023新增供应 净吸纳量7.7%10.6%15.1% 15.6%12.8%10.8% 9.3%空置率 %400.7 398.9 398.5 393.0 400.2 407.1414.8-2%2%6%10%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023平均租金 同比变化数据来源：高力国际高力展望 北京 | 研究 | 2019年 7月 23日数据来源：高力国际816.1 810.8820.0806.3 805.1 811.1815.2-2%-1%0%1%2%2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023平均租金 同比变化2019上半年 : 新兴区域项目租金增长受稳固需求支撑 ，北京零售市场整体表现 稳定。个性化潮牌、注重高品质的本土服饰品牌 更加受到消费者 欢迎。多个品牌在上半年开出了北京首店，如 Undefeated， Tom Ford，乐高探索中心及 F.A.O Schwarz。2019年上半年 有两个新增供应入市 。 因 一 个位于 CBD的新项目拥有远高于市场平均水平的租金表现，以及部分新兴区域成熟项目运营良好而 带来的显著 租金收入增长，全市首层平均固定租金半年环 比上升 2.0%至人民币 827.2元（ 120.4美元 ）每月每平方米。尽管如此，包括快时尚在内的部分品牌放缓扩张步伐 ，整体空 置率稳定在 2.2%。平均租金及同比变化， 2017-2023F（人民币每月每平方米）数据来源：高力国际43.348.750.8 52.8 55.057.6 60.42017 2018 2019 2020 2021 2022 2023平均租金 同比变化平均租金及同比变化， 2017-2023F（人民币每月每平方米）物流2019年下半年：租金仍将保持高位2019年下半年预计将仅有一座建筑面积约 6.8万平方米（ 73.2万平方英尺）的新项目完工入市。我们预计未来六个月针对租户 类别及 潜在租户最低纳税额的 限制将不会放松。 因此 2019年下半年 市场现有 项目或将释放更多面积。鉴于需求依然坚挺， 我们 预测 平均 租金仍将保持高位。高力国际建议：> 可在北京注册并纳税的潜在租户应考虑在此时进入市场。拥有空置面积的本地业主愿意提供 具有显著竞争力 的价格以吸引具有 高赋税 能力的租户。2019年上半年：租户调整导致空置率上升三座合计建筑面积约 16.4万平方米（ 180万平方英尺）的新项目在 2019年上半年完工入市。市场总体量上升至 230万平方米（ 2,480万平方英尺）。尽管需求依然强劲，针对潜在租户类别与最低纳税额的严格限制仍在执行。我们注意 到 小 部分 仓储面积已被释放，并导致整体空置率上升。净吸纳量共录得约 6.2万平方米（ 67万平方英尺），市场空置率半年环比上升 4.4个百分点至 5.9%。租金继续保持稳定增长，半年环比上升 3.2%至人民币 50.2元（ 7.3美元）每月每平方米。新增供应、净吸纳量及空置率， 2017-2023F（千平方米）78 214 232 149 355 112 70 194 181 198 185 298 158 111 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023新增供应 净吸纳量0.01.5 2.81.23.01.4 0.0空置率 %数据来源：高力国际高力展望 北京 | 研究 | 2019年 7月 23日关于高力国际高力国际 集团公司 （ 纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码： CIGI） 是行业顶尖的全球房地产服务公司 ， 在全球 68个国家拥有超过 14,000名专业人员 。 高力国际致力于向世界各地的房地产用户 、 业主及投资者提供专家建议和服务以最大化其物业价值 。 高力由一支经验丰富 ， 持有超过 40%股权的领导团队领导 ， 在过去 20多年里为股东们实现了行业领先的投资效益 。2018年高力国际录得企业营业收入 28亿美元 （ 若包含联营公司则为 33亿美元 ） ， 管理着超过 260亿美元的资产 。如需了解更多有关高力国际的最新新闻 ， 请登陆 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码 ， 关注高力国际官方微信：版权所有 © 2019 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要作者：姚质彬高级分析师 | 研究 | 华北+86 10 8518 1633 ext. 605Zhibin.Yaocolliers赵闻谦高级分析师 | 研究 | 华北+86 10 8518 1633 ext. 611Sally.Zhaocolliers邓斯琪分析师 | 研究 | 华北+86 10 8518 1633 ext. 602Nissa.Dengcolliers如需更多资讯，敬请联系：严区海董事总经理 | 华北+86 10 8518 1593Charles.Yancolliers夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0511Andrew.Haskinscolliers邱义昇高级董事 | 研究 | 中国+86 21 6141 3590Dave.Chioucolliers