电话：021-80197619 邮箱：yihanzhikuehconsulting 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿 翰 智 库 · 专 业 出 品1所 属 行 业 房 地 产发 布 时 间 2019 年 9 月 20 日深度蓄水池变“漏水池”，多印钱还能抬房价吗？核 心 观 点 ：我们从货币的角度切入，剖析其助推房地产市场非理性繁荣的作用原理，并对其未来的影响做出预判。（ 一 ） 货 币 因 素 助 推 房 价 上 涨第一轮：货币被动投放第二轮：信贷扩张和影子银行（ 二 ） 房 地 产 是 如 何 成 为 蓄 水 池 的房地产一边从其他资产领域虹吸水分，而另一边自身又能派生资金，导致整个池子里的资金也越来越多。（ 三 ） 房 地 产 蓄 水 的 循 环 机 制 能 否 打 破蓄水池这种循环机制还是很有可能打破的。只要政策保持定力，行业横盘时间稍久一些，增量资金进入就少，资本回报率随之走低，资本的逐利性会驱使资金流入其他领域。（ 四 ） 居 住 属 性 下 回 归 真 实 价 格短期看政策，中期看金融，长期看人口。（ 五 ） 总 结房地产曾经能够成为货币的蓄水池，是有不断增长的需求在支撑的，而需求总量往下的情况下，资金不具备很大的炒作空间。房价已经不具备之前全国普涨的条件，但未来由于产业、人口、政策等条件的不同，会呈现出不一样的市场格局。相 关 研 究 ：月 度 数 据 点 评 ： 7 月 销 售 保 持 韧 性 ， 投 资 增 速或 将 继 续 下 行 201908142019年 7月 地 产 月 报 ： 融 资 约 束 强 化 土 地 市 场偏 弱 ， 预 计 市 场 全 年 呈 前 高 中 低 后 平 趋 势 201908062019年 中 期 策 略 报 告 七 月 流 火 ， 行 情 难 将持 续 201907022019年 年 度 策 略 报 告 刚 需 刚 改 主 导 行 情 ，2019战 略 年 再 延 续 201908222019年 报 综 述 回 归 核 心 ， 内 圣 外 王 201905082019 房 企 半 年 报 综 述 谁 无 暴 风 劲 雨 时 ,守得 云 开 见 月 明 20190917研 究 员 于 小 雨rain_yxy（ 微 信 号 ）yuxiaoyuehconsulting王 玲w18705580201（ 微 信 号 ）wanglinehconsulting徐 鹏17601350466（ 微 信 号 ）xupengehconsulting电话：021-80197619 邮箱：yihanzhikuehconsulting 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿 翰 智 库 · 专 业 出 品2前 言 1990-2000年 ， 广 义 货 币 M2 增 加 了 8 倍 ， 用 CPI 衡 量 的 物 价 上 涨 了 101%； 而 2001年 至2018年 末 ， M2 发 行 增 加 了 11.5 倍 ， 但 CPI 上 涨 不 足 50%。 也 就 是 说 最 近 20 年 的 时 间 里 ，虽 然 货 币 发 行 很 宽 松 ， 但 是 我 们 并 没 有 经 历 到 高 通 胀 。过 去 20年 中 ， 能 够 与 M2增 速 分 庭 抗 礼 的 就 是 房 价 了 （ 部 分 城 市 的 房 价 ） ， 虽 然 房 地 产泡 沫 巨 大 ， 唱 空 地 产 的 论 调 从 2004年 开 始 就 甚 嚣 尘 上 ， 但 是 不 得 不 承 认 房 地 产 依 然 是 投 资回 报 率 碾 压 多 数 投 资 品 的 资 产 之 一 。有 一 种 说 法 把 房 地 产 比 作 资 金 的 蓄 水 池 ， 市 场 中 过 剩 的 流 动 性 淤 积 于 此 ， 因 此 阻 断 了 资金 对 其 他 商 品 的 追 逐 ， 也 使 得 房 价 的 收 益 率 远 超 许 多 投 资 品 。下 文 我 们 从 货 币 的 角 度 切 入 ， 剖 析 其 助 推 房 地 产 市 场 非 理 性 繁 荣 的 作 用 原 理 ， 并 对 其 未来 的 影 响 做 出 预 判 。（ 一 ） 货 币 因 素 助 推 房 价 上 涨我 们 分 析 房 地 产 的 价 格 ， 首 先 要 理 解 其 资 本 属 性 ， 而 为 资 本 定 价 要 同 时 考 虑 需 求 和 货 币的 影 响 。分 析 货 币 的 影 响 因 素 ， 首 先 要 考 虑 曾 经 货 币 是 怎 样 影 响 地 产 的 ， 也 就 是 过 去 蓄 水 池 中 的“ 水 ” 有 多 少 ， “ 水 ” 从 何 而 来 ？首 先 是 “ 水 ” 有 多 少 ？ 我 们 国 家 的 M2 从 2001年 至 今 翻 了 快 12 倍 ， 使 用 M2/GDP这 个 数值 ， 可 以 更 好 的 表 现 经 济 实 体 发 展 所 对 应 的 货 币 水 平 ， 从 2008年 开 始 ， M2/GDP的 数 值 明 显加 速 上 升 ， 这 也 是 众 所 周 知 的 四 万 亿 留 下 的 后 遗 症 。 M2 的 增 速 远 远 超 过 GDP的 名 义 增 幅 ，一 方 面 说 明 货 币 宽 松 刺 激 经 济 的 效 率 低 下 ， 另 一 方 面 也 说 明 M2 有 很 大 一 部 分 并 未 能 流 入 实体 经 济 中 去 支 持 经 济 发 展 。其 次 是 “ 水 ” 从 何 而 来 ？电话：021-80197619 邮箱：yihanzhikuehconsulting 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿 翰 智 库 · 专 业 出 品3第 一 轮 ： 货 币 被 动 投 放2011年 之 前 ， 我 国 实 行 强 制 结 售 汇 制 度 ， 企 业 和 个 人 必 须 将 多 余 的 外 汇 卖 给 外 汇 指 定银 行 ， 外 汇 指 定 银 行 必 须 把 高 于 国 家 外 汇 管 理 局 头 寸 的 外 汇 在 银 行 间 市 场 卖 出 。 也 就 是 说 央行 最 后 买 入 多 少 美 元 外 汇 ， 就 要 对 应 发 行 多 少 的 货 币 。首 先 ， 1997-2007 年 ， 世 界 经 济 繁 荣 ， 两 次 金 融 危 机 之 间 美 国 大 印 美 金 ； 其 次 我 国 2001年 加 入 WTO， 此 后 十 多 年 贸 易 额 飞 涨 ， 成 为 一 个 贸 易 顺 差 巨 大 的 国 家 。 这 两 个 因 素 的 影 响 ，就 导 致 大 量 的 美 元 外 汇 进 入 中 国 市 场 ， 而 根 据 强 制 结 售 汇 制 度 ， 央 行 不 得 不 发 行 对 应 的 人 民币 资 产 ， 此 为 央 行 的 货 币 投 放 机 制 。在 被 动 投 放 时 代 ， 外 汇 的 增 加 与 多 年 持 续 出 口 顺 差 以 及 外 商 投 资 持 续 增 加 直 接 相 关 ， 也就 是 说 发 行 的 货 币 与 经 济 增 长 直 接 相 关 ， 所 以 在 2001-2008年 ， 即 使 我 国 的 外 汇 占 款 明 显 增多 ， 但 是 M2/GDP的 数 值 大 体 保 持 稳 定 。第 二 轮 ： 信 贷 扩 张 和 影 子 银 行在 强 制 结 售 汇 制 度 终 结 以 后 ， 央 行 总 资 产 规 模 的 增 速 是 一 路 往 下 的 ， 2015 年 之 后 甚 至出 现 了 负 增 长 ， 在 2015年 以 后 ， 央 行 发 行 基 础 货 币 可 以 说 是 非 常 克 制 甚 至 已 经 几 乎 不 发 了 。但 是 这 个 时 期 M2/GDP 比 值 反 而 扶 摇 直 上 ， 这 个 阶 段 导 致 流 动 性 过 剩 的 主 要 原 因 是 银 行 信 用的 过 度 扩 张 。除 了 信 贷 扩 张 带 动 M2增 速 大 幅 上 行 ， 更 为 可 怕 的 是 银 行 的 很 多 表 外 资 产 创 造 了 大 量 的信 用 和 流 动 性 。2013年 起 ， 金 融 创 新 的 不 断 涌 现 以 及 监 管 部 门 对 部 分 金 融 子 行 业 的 放 开 ， 影 子 银 行 快速 崛 起 和 扩 张 ， 实 体 部 门 杠 杆 扩 张 ， 市 场 内 资 金 也 快 速 扩 张 。 也 就 是 说 我 们 常 见 的 ， 银 行 发的 理 财 产 品 、 信 托 产 品 、 代 客 贷 款 等 等 ， 这 些 方 式 创 造 出 来 的 货 币 还 没 有 被 计 入 M2 当 中 。电话：021-80197619 邮箱：yihanzhikuehconsulting 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿 翰 智 库 · 专 业 出 品4商 业 银 行 将 资 产 由 表 内 转 移 到 表 外 ， 这 部 分 资 金 不 受 到 存 款 准 备 金 率 的 约 束 ， 并 通 过 借用 各 种 “ 通 道 ” ， 将 资 金 贷 款 给 房 地 产 企 业 和 地 方 政 府 融 资 平 台 等 受 到 信 贷 政 策 限 制 的 部 门 。至 此 ， 我 们 可 以 看 到 ， 脱 离 了 货 币 被 动 投 放 之 后 ， 市 场 上 的 “ 水 ” 主 要 来 自 于 杠 杆 的 扩张 ， 同 时 也 通 过 过 往 的 一 轮 轮 经 济 刺 激 ， 一 次 次 激 发 了 贷 款 需 求 ， 当 然 在 这 个 过 程 当 中 ， 基建 和 地 产 对 货 币 扩 张 起 到 的 推 波 助 澜 的 作 用 毋 庸 置 疑 是 难 辞 其 咎 的 。（ 二 ） 房 地 产 是 如 何 成 为 蓄 水 池 的之 所 以 将 房 地 产 比 喻 为 蓄 水 池 ， 并 不 是 说 房 地 产 可 以 锁 住 大 量 的 M2， 交 易 是 一 个 买 卖换 手 的 过 程 ， 从 单 个 资 产 上 来 看 ， 有 资 金 的 进 入 也 有 资 金 的 出 逃 。 例 如 ， 买 家 买 的 是 二 手 房 ，那 么 钱 从 买 家 手 里 到 了 前 房 东 手 里 ， 如 果 是 一 手 房 ， 钱 会 从 买 家 到 开 发 商 的 手 里 。 到 了 下 家手 中 的 货 币 是 完 全 可 以 继 续 自 由 流 动 的 ， 并 没 有 任 何 被 锁 住 的 概 念 。之 所 以 理 解 为 蓄 水 池 ， 是 因 为 在 房 价 持 续 上 涨 的 背 景 之 下 ， 至 少 过 去 十 年 中 房 价 是 在 一个 大 的 周 期 内 趋 势 向 上 ， 资 本 逐 利 性 将 资 金 引 入 地 产 行 业 。比 如 ， 卖 掉 房 子 的 前 房 东 ， 拿 着 这 笔 钱 ， 大 概 率 还 是 会 重 新 投 入 房 地 产 中 ， 小 套 换 大 套 、一 套 变 两 套 。 如 果 买 家 买 的 是 新 房 ， 这 笔 钱 会 进 入 开 发 商 ， 大 部 分 又 会 通 过 土 地 交 易 流 进 政府 ， 而 政 府 的 钱 的 大 部 分 又 流 向 基 础 建 设 等 生 产 领 域 ， 最 后 增 加 居 民 的 收 入 ， 反 过 来 居 民 存款 的 绝 大 部 分 又 会 去 买 房 或 者 还 贷 ， 居 民 收 入 再 度 被 房 地 产 吸 收 。简 单 来 说 ， 就 是 货 币 超 发 -通 过 放 贷 、 政 府 投 资 等 渠 道 进 入 生 产 领 域 -提 升 居 民 收 入 -买房 （ 房 地 产 吸 收 居 民 收 入 ） -开 发 商 或 卖 家 收 钱 -开 发 商 继 续 买 地 或 者 卖 家 继 续 买 房 。现 在 市 场 也 不 乏 驳 斥 地 产 作 为 蓄 水 池 的 论 调 ， 认 为 地 产 催 生 的 大 量 住 房 信 贷 带 动 了 M2的 快 速 上 行 ， 从 而 将 房 地 产 称 为 喷 水 池 。 确 实 信 贷 的 原 理 就 是 通 过 货 币 乘 数 进 行 信 用 扩 张 ，任 何 加 金 融 杠 杆 的 ， 都 是 在 创 造 货 币 与 信 用 ， 房 地 产 贷 款 当 然 具 备 这 种 能 力 ， 但 是 这 种 信 贷扩 张 通 过 任 何 行 业 都 能 够 实 现 。电话：021-80197619 邮箱：yihanzhikuehconsulting 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿 翰 智 库 · 专 业 出 品5所 以 ， 这 两 个 概 念 并 不 是 互 相 矛 盾 的 ， 房 地 产 一 边 从 其 他 资 产 领 域 虹 吸 水 分 ， 而 另 一边 自 身 又 能 派 生 资 金 ， 导 致 整 个 池 子 里 的 资 金 也 越 来 越 多 。但 其 中 有 一 个 假 设 ， 当 然 也 是 最 近 多 年 的 现 实 ， 就 是 卖 家 到 手 的 钱 绝 大 部 分 重 新 回 到 了房 地 产 中 。 如 果 这 种 假 设 不 再 成 立 ， 或 者 房 地 产 的 容 量 不 够 大 了 ， 那 么 我 们 上 面 所 说 的 循 环肯 定 也 不 复 存 在 ， 此 时 房 地 产 就 不 再 是 蓄 水 池 ， 而 将 成 为 一 个 漏 水 池 。（ 三 ） 房 地 产 蓄 水 的 循 环 机 制 能 否 打 破我 们 在 上 文 中 提 到 了 房 地 产 作 为 蓄 水 池 依 赖 一 个 重 要 的 循 环 ， 如 果 地 产 行 业 的 资 本 回 报率 高 于 其 他 行 业 ， 资 金 仍 会 持 续 流 入 并 且 稳 定 在 地 产 行 业 内 ； 如 若 不 然 ， 这 种 循 环 就 会 被 自然 而 然 打 破 ， 资 金 也 会 流 出 去 寻 找 新 的 投 资 机 会 。那 么 这 种 循 环 机 制 的 一 个 重 要 变 量 就 是 房 地 产 行 业 的 资 本 回 报 率 。未 来 这 个 变 量 会 怎 样 变 化 呢 ？我 们 在 假 设 需 求 稳 定 的 基 础 上 ， 单 一 考 虑 货 币 对 资 产 价 格 的 影 响 。 推 升 房 价 需 要 增 量 资金 的 持 续 涌 入 ， 以 及 宽 松 的 地 产 信 贷 政 策 自 身 造 水 。 资 金 是 否 愿 意 持 续 进 入 地 产 行 业 ， 交 易是 否 活 跃 （ 交 易 活 跃 才 能 创 造 大 量 信 贷 ） ， 很 大 程 度 上 又 取 决 于 对 房 价 涨 幅 的 预 期 。 所 以 这两 者 就 形 成 了 互 相 强 化 的 机 制 ， 只 要 有 上 涨 预 期 ， 资 金 就 愿 意 流 入 ， 增 加 了 房 屋 的 换 手 （ 引入 了 信 用 创 造 ） ， 而 资 金 的 流 入 又 证 实 了 房 价 上 涨 的 预 期 ， 循 环 往 复 。所 以 打 破 这 种 循 环 ， 有 一 个 很 重 要 的 因 素 是 打 破 房 价 持 续 上 涨 （ 回 报 率 仍 然 领 先 ） 的 预期 。首 先 ， 我 们 国 家 的 GDP目 标 一 直 在 提 提 质 降 速 ， 货 币 政 策 报 告 中 也 多 次 提 到 了 M2要 宽松 适 度 ， 并 且 给 出 了 “ M2应 与 名 义 GDP 增 速 大 体 匹 配 ” 这 样 的 预 期 。 那 么 只 要 对 GDP增 速下 行 的 容 忍 度 变 高 ， M2 的 增 速 下 降 也 就 成 为 必 然 ， 以 时 间 换 空 间 ， 房 地 产 的 泡 沫 可 以 被 时间 所 逐 步 化 解 。我 们 前 面 已 经 解 释 了 对 央 行 货 币 超 发 的 误 解 ， 而 货 币 太 宽 松 的 很 大 原 因 来 自 于 13 年 开始 金 融 创 新 带 来 的 杠 杆 过 度 扩 张 。 2018 年 ， 资 管 新 规 的 实 施 给 金 融 行 业 带 来 了 巨 大 的 影 响 ，商 业 银 行 自 主 信 用 创 造 的 途 径 被 各 种 量 化 指 标 和 监 管 指 标 所 限 制 ， 货 币 宽 松 所 依 赖 的 又 一 途径 受 到 制 约 。政 策 的 思 路 如 此 ， 这 也 就 意 味 着 即 使 我 们 延 续 房 价 增 速 对 标 M2 增 速 的 观 点 ， 这 个 涨 幅也 不 如 之 前 那 么 乐 观 了 。此 外 ， 国 家 现 在 也 有 很 多 政 策 都 是 致 力 于 打 破 房 价 持 续 上 涨 的 这 种 预 期 ， 房 住 不 炒 首 先就 是 打 开 的 第 一 枪 。 增 加 供 给 、 稳 定 需 求 （ 限 购 、 限 贷 政 策 ） 双 管 齐 下 ， 在 供 需 层 面 稳 定 房价 ， 其 次 还 针 对 资 金 监 管 下 功 夫 。电话：021-80197619 邮箱：yihanzhikuehconsulting 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿 翰 智 库 · 专 业 出 品6针 对 个 人 层 面 ， 信 贷 政 策 要 保 持 定 力 ； 针 对 房 企 层 面 ， 最 近 限 制 资 金 进 入 地 产 行 业 的 政策 还 是 比 较 多 的 ， 房 地 产 信 托 、 公 司 债 、 银 行 贷 款 等 融 资 渠 道 均 有 收 紧 ， 资 管 新 规 之 下 并 购 、名 股 实 债 、 通 道 业 务 等 都 作 成 了 重 点 监 管 领 域 ， 严 控 流 向 地 产 领 域 。 这 一 系 列 组 合 拳 明 显 是对 土 地 市 场 的 开 刀 。 房 地 产 交 易 中 有 两 个 环 节 ， 第 一 是 政 府 与 开 发 商 之 间 的 土 地 交 易 ， 这 一环 节 基 本 上 决 定 了 房 价 的 下 限 ， 地 价 不 控 难 破 房 价 上 涨 的 预 期 ， 所 以 最 近 政 策 的 这 种 走 向 需要 引 起 注 意 。在 以 往 的 经 验 之 中 ， 货 币 精 准 滴 灌 很 难 真 正 实 现 ， 这 个 过 程 需 要 尝 试 与 纠 偏 ， 这 也 是 未来 政 策 的 一 个 走 向 趋 势 。 贸 易 战 越 是 扑 朔 迷 离 ， 内 外 部 经 济 压 力 越 甚 ， 经 济 就 越 有 宽 松 的 预期 ， 但 是 依 赖 于 地 产 驱 动 模 式 发 展 经 济 的 边 际 效 用 越 来 越 低 ， “ 房 住 不 炒 ” 需 要 保 持 定 力 ，也 就 有 更 大 概 率 升 级 对 房 地 产 行 业 的 金 融 监 管 。另 外 一 个 变 化 就 是 一 直 引 导 的 刚 性 兑 付 的 打 破 ， 地 产 的 融 资 无 论 是 公 司 债 还 是 信 托 ， 利率 都 要 高 于 其 他 行 业 ， 宽 松 释 放 出 来 的 资 金 一 定 寻 找 各 种 办 法 流 入 房 地 产 业 。 而 刚 性 兑 付 一旦 打 破 ， 资 本 就 需 要 重 新 审 视 收 益 与 风 险 ， 那 么 地 产 带 来 的 吸 引 力 会 被 弱 化 很 多 。基 于 以 上 的 几 个 正 在 发 生 的 变 化 ， 蓄 水 池 这 种 循 环 机 制 还 是 很 有 可 能 打 破 的 。 只 要 政 策保 持 定 力 ， 行 业 横 盘 时 间 稍 久 一 些 ， 增 量 资 金 进 入 就 少 ， 资 本 回 报 率 随 之 走 低 ， 资 本 的 逐 利性 会 驱 使 资 金 流 入 其 他 领 域 。 或 许 今 年 上 半 年 一 斤 苹 果 卖 到 了 10元 、 15 元 ， 正 意 味 着 货 币宽 松 下 ， 房 地 产 没 有 像 以 往 一 样 很 好 地 发 挥 蓄 水 池 的 功 能 ， 从 而 导 致 了 商 品 领 域 出 现 价 格 波动 。（ 四 ） 居 住 属 性 下 回 归 真 实 价 格前 文 我 们 都 是 基 于 货 币 的 角 度 去 分 析 资 产 的 价 格 ， 剥 离 此 影 响 之 后 ， 房 地 产 应 该 回 归 居住 属 性 ， 这 时 候 分 析 需 求 的 变 化 能 带 给 我 们 更 加 清 晰 的 指 引 。短 期 看 政 策 ， 中 期 看 金 融 ， 长 期 看 人 口 的 研 究 框 架 还 是 比 较 有 共 识 的 。 从 需 求 来 看 ，25-34岁 的 年 轻 人 是 第 一 大 购 房 群 体 ， 约 占 到 购 房 总 人 数 的 50%左 右 ， 1985年 前 后 对 应 了 我国 的 第 二 轮 生 育 大 潮 ， 而 1990年 之 后 生 育 人 数 逐 年 下 降 ， 其 实 可 以 说 是 经 历 了 10年 左 右 的断 崖 式 下 跌 。1990年 出 生 的 人 口 即 将 步 入 30岁 ， 按 照 上 面 的 算 法 ， 再 有 四 五 年 ， 结 婚 带 来 的 住 房 刚需 也 将 要 迎 来 断 崖 式 下 跌 。 人 口 的 影 响 非 一 朝 一 夕 ， 即 使 在 居 住 条 件 改 善 、 家 庭 规 模 人 口 不断 减 小 等 因 素 的 影 响 下 ， 新 房 市 场 还 能 在 一 定 时 间 内 保 持 一 定 的 需 求 ， 但 必 须 要 正 视 人 口 的下 跌 ， 需 求 的 持 续 增 长 是 不 能 的 ， 这 两 年 或 许 就 是 销 售 面 积 的 一 个 高 位 了 。另 外 一 个 过 去 影 响 很 大 的 增 量 则 来 自 于 城 镇 化 ， 但 是 中 国 的 城 镇 化 率 已 经 接 近 60%， 按照 国 际 经 验 ， 城 镇 化 超 过 75%， 就 会 进 入 发 展 缓 滞 期 。 按 照 城 镇 化 率 每 年 提 升 1%的 规 律 ， 数年 之 后 城 镇 化 的 人 口 红 利 也 将 迈 入 缓 滞 期 。电话：021-80197619 邮箱：yihanzhikuehconsulting 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿 翰 智 库 · 专 业 出 品7总 结 在 过 去 20 年 之 中 ， 人 口 、 经 济 与 货 币 相 互 配 合 ， 走 出 了 一 路 向 上 的 长 期 趋 势 ， 长 期持 有 房 地 产 能 获 得 不 错 的 收 益 ， 而 在 长 周 期 之 中 抓 取 调 控 政 策 波 段 操 作 的 ， 更 是 赚 得 盆 满 钵满 。 但 是 现 在 我 们 或 许 已 经 来 到 了 长 周 期 中 的 拐 点 。房 地 产 曾 经 能 够 成 为 货 币 的 蓄 水 池 ， 是 有 不 断 增 长 的 需 求 在 支 撑 的 ， 而 需 求 总 量 往 下的 情 况 下 ， 资 金 不 具 备 很 大 的 炒 作 空 间 。况 且 从 资 金 面 的 情 况 来 看 ， 一 是 国 家 放 水 程 度 不 如 从 前 ， 二 是 通 往 房 地 产 的 水 管 已 经越 来 越 多 被 关 紧 ， 房 价 持 续 上 涨 的 预 期 在 逐 渐 弱 化 ， 资 本 逐 利 性 下 ， 房 地 产 不 再 具 备 对 过 剩流 动 性 的 强 大 吸 引 能 力 ， 房 价 上 涨 预 期 再 度 弱 化 。 曾 经 循 环 体 系 中 房 价 上 涨 自 我 强 化 的 过 程正 在 发 生 反 向 变 化 。由 此 来 看 ， 房 价 已 经 不 具 备 之 前 全 国 普 涨 的 条 件 ， 我 们 要 打 破 只 要 货 币 宽 松 ， 楼 市 就会 迎 来 大 涨 的 预 期 。 当 然 ， 未 来 城 市 之 间 也 会 出 现 明 显 分 化 ， 由 于 产 业 、 人 口 、 政 策 等 条 件的 不 同 ， 会 呈 现 出 不 一 样 的 市 场 格 局 。电话：021-80197619 邮箱：yihanzhikuehconsulting 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都上海亿翰商务咨询股份有限公司亿 翰 智 库 · 专 业 出 品8【免责声明】本 报 告 是 基 于 亿 翰 智 库 认 为 可 靠 的 已 公 开 信 息 进 行 撰 写 ， 公 开 信 息 包 括 但 不 限 于 公 司 公告 、 房 管 部 门 网 站 、 互 联 网 检 索 等 多 种 途 径 ， 但 亿 翰 智 库 不 保 证 所 载 信 息 的 完 全 准 确 和 全 部完 整 。 由 于 时 间 和 口 径 的 原 因 ， 本 报 告 所 指 的 内 容 可 能 会 与 企 业 实 际 情 况 有 所 出 入 ， 对 此 亿翰 智 库 可 随 时 更 改 且 不 予 特 别 通 知 。本 报 告 旨 在 公 正 客 观 地 反 应 企 业 经 营 情 况 。 在 任 何 情 况 下 ， 本 报 告 中 的 信 息 或 所 表 述 的意 见 并 不 构 成 对 任 何 机 构 或 个 人 的 任 何 建 议 。 任 何 机 构 或 个 人 应 考 虑 本 报 告 中 的 任 何 意 见 或建 议 是 否 符 合 其 特 定 状 况 ， 若 有 必 要 应 寻 求 专 家 意 见 。 本 报 告 所 载 的 资 料 、 工 具 、 意 见 及 推测 仅 供 参 考 。本 报 告 产 权 为 亿 翰 智 库 所 有 。 亿 翰 智 库 以 外 的 机 构 或 个 人 转 发 或 引 用 本 报 告 的 任 何 部 分 ，请 严 格 注 明 相 关 出 处 及 来 源 且 不 得 修 改 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