1 2018-2019 年度 中国购物 中心发展 力报告 中国连锁经营协会 二 0 一九年六月 2 目录 第一部分 前言 . 3 一、中国 购物中 心市场 回 顾 . 3 二、中国 购物中 心发展 力 分析 . 7 第二部分 2018 中国购物中心发展力基本情况 . 8 一、总体 发展力 和分项 现 状 . 8 二、区域 和城市 能级发 展 力解读 . 10 三、不同 物业类 型购物 中 心发展力 解读 . 12 第三部分 2019 年中国购物中心发展展望 . 14 一、总体 购物中 心市场 展 望 . 14 二、区域 和城市 能级市 场 展望 . 15 三、不同 购物中 心类型 市 场展望 . 16 3 第一 部分 前言 本报告依 据， 中 国连锁 经营 协会每季 度持续 邀约分 布一 、 二、 三 线的一 百多家 典型 购物中心 的项 目负责 人直 接参 加在线 问卷 调查， 在此 基础 上，中 国连 锁经营 协会 联合 世邦魏 理仕 共同起 草了 2018-2019 年度 中国购 物 中心发展 力报告 。中国购 物中心发 展力，是在宏观经济大势， 购物 中心租 赁活跃度、运营表现、成本支出和未来预期五大 方面的综合 作用下的 表现， 由 典型购物 中心的负 责人以 调查问 卷的 形式针对 上述五 个方面 的反 馈数据编 制而成 。 中国购物 中心发 展力的 年度 分析作为 中国购 物中心 市场 发展的阶 段性报 告， 为 各地 政府在制 定未 来发展规 划方面 提供参 考， 对市场各 主体参 与方对 购物 中心建设 运营以及 商业 流通 领域的新 趋势 、 新机遇的 把握具有 重要 参考 意义。 一、中国 购物中 心市场 回顾 外部不确 定性上 升，国 内消 费提振信 心 2018 年，中 美 贸易摩擦 不断， 外部不 确定 性明显上 升。 在此背景 下，国 内消费 对整 体中国经 济的拉 动作用 进一 步提升。2018 年社会 消费 品零售总 额达 38 万亿 元， 同比 增长 9.0% 。 最终消费 支出对 GDP 的贡 献率达 78%，较 2017 年 大 幅度提升 19.2 个百分点 。 图表 1 ：2005-2018 年 GDP 增速和社会 消费品 零售总 额/增速 来源： 国家 统计 局， 中 国连 锁经 营协会 ， 世邦 魏理 仕 0% 3% 6% 9% 12% 15% 18% 21% 24% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 万亿元 社会消费品零售总额 年增速（社消零售总额） 年增速（GDP ） 4 从 GDP 和社 会消费 品零售 总额的增 长趋势 来看 ， 借助 内需弹性 和激发 潜力来 稳定 经济、 削减外 部冲击仍 是主基 调， 政府陆 续出台的 个税改 革措施 将进 一步提振 消费市 场， 国内社 会消费品 零售 总额预计 将保持 9% 左右 的 增速。 与此同时， 居民 收入 增长带来 的消费 升级和 结构 优化， 将作用 于市场并引导市 场呈现下列 小趋势：1 ） 纯 线上红利触 顶，电商全面进 驻线下；2 ） 在线上向线 下融合的 浪潮中 ，风投 资本 持续发挥 强大的 助推力 3 ） 全渠道战 略催生 餐饮新 型门 店需求；4 ） 新项目品 质和招 商看好 ， 业 态组合更 加合理 ， 但是 现有 项目压力 增大 5）租 金 走势 稳中有升 ， 商 户租金承 受力有 限。 纯线上红利触顶，电商全面进驻线下。在历经数年的高 速增长后 ，网购市 场进入 饱 和期，网 购 用户规模 增速的 持续放 缓使 得电商的 人口红 利正在 消失 ， 2018 年 网购用 户增速 约 为 6.8% ， 较前 几年出现 明显放 缓趋势 ， 用 户增量失 速直接 影响了 线上 流量和交 易规模 。 网 上零售 额亦在增 速放 缓的通道 内。 图表 2 ：2014-2018 年网络购物交易 金额和 网购用 户规 模同比变 化 来源： 中国 电子 商务 研究 中心 ，中 国 连锁经 营协 会， 世邦 魏理 仕 与此同时 ， 电商 的成本 正在 快速上升 。 相关 统计显 示，2017/18 年 主流电 商的获 客 成本高于 300 元/ 人， 已 超线下 获客成 本 。 销售和 运营成 本的 高企正 在不断挤 压电商 的利润 空间 ， 电商步 入实 体商业以 寻求更 广阔的 消费 市场成为 共识。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 2014 2015 2016 2017 2018 年增速（网络购物交易金 额） 年增速（网购用户规模） 5 在线上 向线下融合的浪潮中，风投资本持续发挥强大的助推力。世邦魏理仕在连续 两年跟踪文 娱和消费 领域的 风险投 资案 例后发现 ， 尽 管 2018 年 投 融交易总 笔数 （219 笔 ）较 2017 年（ 287 笔）下滑 约 23%，但 C 轮 及以上的 投资案 例数比 上一 年翻了一 番，且 涉及开 设实 体店的交 易笔 数由 2017 年的 87 笔 上升至 2018 年的 93 笔。融 投 资金的到 位将勿 容置疑 地继 续推进“ 网红 ” 品牌、互 联网品 牌开店 的进 程。 从业态上 看， 以 咖啡茶 饮为 主的餐饮 品牌依 然是最 为热 门的投资 项目， 在资金 充足 的前提下 ， 网 红 茶饮品 牌加快 拓店 速度，并 覆盖至 更多的 城市 。2018 年， 喜茶和 奈雪 的茶分 别完 成 B 轮和 A+ 融资， 前者 2018 年新 店 数量同比 增加近 30% ，并 由 2017 年 覆盖 13 个城 市 扩充至 2018 年 的 17 城； 而奈雪 的茶同 年 新店数量 较 2017 年增 加 2.2 倍， 由原 先的 9 城 拓展至 25 城。 在 城市 层面， 杭州、 南京、 苏 州、 成 都、 重庆、 武 汉、 长沙、 西安 为品牌在 一线城 市外的 重点 拓展区域 ， 而宁波、 无锡、 天津、 沈阳 、 福州、 珠海、 厦门、 郑州 等地亦在 2018 年迎来 品牌 首店。 与 此同 时，资金 还支持 了品牌 持续 丰富门店 类型和 单品研 发。 全渠道战略催生餐饮新型门店需求。体验的本质，让外 卖回归实 体商业 。近年来 ， 中国整体 餐 饮市场保 持较为 稳健的 增速 ， 而餐饮 外卖服 务发展 迅速 ， 显著快 于整体 餐饮业 ， 外 卖占整体 餐饮 收入的比 重亦在 逐年提 升。 随着外卖 业务的 不断扩 容， 一些外卖 平台和 由外卖 起家 的餐饮品 牌开 始寻求线 下的发 展机遇 ， 从 外卖到堂 食， 从效率 到服务 ， 逐步 升级品 牌。 我 们看到 ， 智慧 餐饮服 务商 “美 味不用 等” 在 上海 日月光广 场开出 全国首 家不 设厨房的“ 共 享餐厅 ” ， 餐厅 面积 400 平方 米， 消费者 可在餐 厅内 通过 “美味不用 等” APP 订购 商 场内近 10 家餐厅 的餐品 。 该 “共享餐 厅” 计划开设 更多门 店， 主要选 址国内各 大城市 的核心 商圈 。 阿里 旗下 “ 筷马热 食” 在 上海陆家 嘴开 业，餐厅 面积 100 平 方米 。与前者 不同的 是，筷 马热 食设有简 单的烹 饪设施 ，根 据饿了么 平台 的大数据 选取外 卖热门 单品 ，并提供 简单加 热服务 和堂 食。该模 式未来 3 年 内计 划开出万 家门 店，选址 区域为 写字楼 或社 区集中的 零售物 业内。 新项目品 质和招 商看好 ，现 有项目压 力增大 。2018 年 ，中国 17 个 主要城 市预计 将迎来 740 万 平方米的 新增供 应， 尽管 供 应总量较 2017 年的 940 万有 所 减 少， 但绝 对 量依 然庞大 。 加之， 前 续几年新 增项目 仍有部 分面 积有待去 化， 整体 2018 年 供 应压力犹 存。 新项目 的入市 对现有项 目， 尤其是老 旧物业 产生较 大的 压力，歇 业改造 案例频 发。 根据相关 数据监 测，2018 年中国 17 个 主要城市 零售歇 业面积 超过 90 万平 方米，2019 年第一 季度， 亦 有接近 50 万平 方 米的零售 项目6 歇业改造 。 但 值得看 好的是 ， 前期 进行闭 店调改 的项目 陆续入市 ， 录 得满租 或接近 满租开业 ， 且 租户质量 提升明 显， 市场反 馈向好 ， 比如 上海世 茂购物 中心、 长风大 悦城、 新天地 广场、 北京房 山天街等 。 图表 3 ： 全国 17 个主要城 市供应风 险预测 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 从城市层 面的供 需关系 来看 ，17 城中除 苏州 、 无锡 以外 ， 其余 15 个城 市均维 持了 与 2018 年相 当的风险 等级 ， 苏州 和无锡 的供应风 险均有 所下降 。 一 方面， 苏州整 体购物 中心供 应不多 。 另一 方面， 苏州成 为活跃 品牌在 华东地区 继上海 、 杭 州、 南 京之后的 又一个 拓展热 门城 市。 无 锡亦受 惠于优质 项目调 改完成 。与 此相反， 我们对 重庆仍 然维 持较高的 供应风 险评级 。2019 年， 重庆 将迎来逾 86 万平 方米的 新 增供应。 尽 管新供 应有包 括 来福士广 场在内 的优质 项目 ， 并有更多 品 牌借此契 机入渝 ， 但整 体而 言， 全年 较大体 量的新 增供 应势必将 加剧项 目间的 品牌 争夺压力 。 同 时，重庆 特殊的 多山地 形给 运营提出 更高要 求。 整体租金 表现平 平，但 优质 项目优势 显现。2018 年， 中国 17 个城 市购物 中心可 比项目租 金增 速录得 1.2% ， 增速较 弱， 整体市场 租金进 一步上 涨势 能相对疲 软。但 运营经 验对 购物中心 租金 收入提升 的作用 明显。 根据 世邦魏理 仕的统 计，2018 年全年， 主要上 市购物 中心 开发商（ 经验 开发 商）在可 比项目上 继续保持 两位数的 租金收入 增长（14.7% ） ，其中一 线、二线和 三线城 市 项目的租 金收入 增长分 别为 13.8% 、15.8% 和 22.1% 。 综上所述 ，2018 年，国 内 消费增长 有所7 放缓，但 对中国 经济的 拉动 作用进一 步提升 。 二、中国 购物中 心发展 力 分析 （一） 发展 力 综述 中国购物中心发 展力，是 在 宏观经济大势， 购 物中 心租赁 活 跃度 、 运营表现、成本支出和未来 预期 五大方面的综 合作用 下 的表现。 此前已发 布的报告 包括 2016 年度 、 2017 年度 分季度 ， 以及 2018 年第一 季度的发 展力 分析报 告。 本次发布 的为 20182019 年度购 中国物 中心发 展力 分析报告 。 （ 二 ）样 本范围 中国购物 中心发 展力分 析的 样本主要 来自中 国连锁 经营 协会的购 物中心 会员企业 、 各地商务 主管 部门推荐 的 120 个有效 样 本项目， 覆盖了 中国大 陆地 区 24 个省 、自治 区、直 辖 市范围内 的 65 个城市 。 在区 域分布 上， 分 别为东北 （8.4% ） 、华 北 （18.7% ） 、华 东 （34.9% ） 、华 南 （17.3% ） 、 华中 （7.8% ） 、西 北 （3.2%）和 西南 （9.7% ） 。 在城 市 能级分布 上， 一线和 二线城 市占比分 别为 10.2% 和 50.2%，其 余 39.6% 的项目面积 分布 在三 线及 以下城市 。 按购 物中心 类型 分类， 都 市型、 地区型、 社区型 和奥特 莱斯 型购物中 心占比 依次分 别为 44.3% 、41.2% 、12.8% 和 1.6% 。 （ 四 ） 发 展力分 析路径 和编 制方法 中国购物 中心发 展力分 析通 过综合加 权后的 单项发 展力 与区间综 合发展 力均值 对比 法， 发展 力评 判区间 为 0 至 100，以 50 为荣枯线 。高于 荣枯线 为积极 区间， 低于荣 枯线为 防御 区间；其 中， 单项发展 力主要 通过宏 观经 济大势， 购物中 心租赁 活跃 度、 运营 表现、 成本支 出和 未来预期 五大 方面进行 分析 。 单项 发展力 指标计算 采用扩 散指数 法， 并经由城 市 （ 社会商 品零售 总额） 和区域 （社会商 品零售 总额 ） 两级 加权计算 所得 。 综合 发展力 则由各单 项发展 力按以 下公 式综合计 算得 出。 综合发展 力= 宏观市 场*5%+租赁活跃度*8%+运营表 现*22%+成本支出*25%+预期市场*40% 8 第 二部分 2018 中 国 购物 中心 发展 力基本 情况 一、总体 发展力 和分项 现状 1. 2018 总体发展力仍处于 积 极区间， 但同比 小幅回 落 数据统计 显示，2018 年全国 购物中 心综合 发展力 指数 录得 64.5 ，同比 下 降 4.0 ， 但仍高于 荣枯线 14.5。2018 年较 2017 年有 小幅 回落调整 ，主 要体现在 租赁活 跃度和 运营 表现两个 方面 。 其中， 租 赁活跃 度受 到部分项 目总出 租面积 没有 提升的影 响， 但整 体市场 租 赁问询量 仍然向好 。 图表 4：全国 购物中 心综合 发展力现 状分析 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 2. 业主成本 控制能 力有所 提升 从现状同 比分析 的各项 指标 来看，宏 观市场 指数录得 75.3, 同比 下降 0.9 ，主 要原 因在于部 分项目所 在的二 三线城 市整 体市场出 租率没 有显著 的提 升。 64.5 68.5 2018年 2017年 年度全国购物 中 心发 展 力同 比 变化 荣枯线: 50.0 9 图表 5 ： 全国 购物中 心单项 发展力现 状分析 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 “租赁活 跃度” 指数录得 73.9， 同比下降 7.6 ， 但仍高 于荣枯线 23.9 。下调的 主 要原因在 于一 些位于零 售市场 规模较 小的 城市如包 头、 惠阳、 洛阳 、 泉州的购 物中心 同比客 流小 幅下滑 。 另有 其他城市 的部分 项目年 内进 行的较大 规模的 租户调 整， 从而影响 了全年 的客流 总量。但 2018 年 市场对购 物中心 的租赁 需求 仍然有相 当水平 的消费 基础 做保障， 新科技 正在进 一步 推动全渠 道零 售的演进 ， “ 融合” 与“创 新”正继 续引领 中国零 售物 业市场。 “运营表 现” 指数 录得 83.4 ， 同比下降 9.3， 但仍为 表现 最佳的分 项。 下调 的主要 原 因在于 2018 年销售额 加速增 长或租 金提 升项目略 有减少 ，但仍 分别 有 80% 和 83% 的项目 录得 销售额增 速提 升和租金 收入的 增长。 说明 购物中心 的运营 情况整 体向 好。 “成本控 制”发 展力录得 37.0， 同比提升 3.5 ，但仍 低 于荣枯线 13 。 这一方 面表明 购物中 心企 业在成本 支出上 得到了 有效 的效率提 升， 另 一方面 表明 成本控制 压力犹 存。 在 具体 支出项中 ， 绝 大多数购 物中心 2018 年同 比对大数 据和零 售新技 术领 域的投入 持平或 上升， 其中 对配置智 能停 车系统 ，配置 室内 导航， 搭 建大数 据平台 的投入 已成 为 购物中 心在数 字化 和新科技领 域 的标 配， 76.2 81.5 92.7 33.4 75.3 73.9 83.4 37.0 宏观市场 租赁活跃度 运营表现 成本控制 年 度 全 国 购 物中心 单项发 展力同 比变化 2017年 2018年 荣枯线：50.0 10 也有不少 购物中 心也开 始投 入顾客人 脸识别 、 智能 试穿 、 无人零 售等方 面。 在 支出 项的交叉 分析 中， 我们 发现有 不少购 物中 心 2018 年同比 降低了 营销 推广成本 和少量 人力成 本， 但在大数 据和 零售新技 术的投 入上仍 持平 或追加投 资， 这 也进一 步验 证了大数 据和零 售新技 术在 未来全渠 道零 售中的重 要性。 二、区域 和 城市 能级 发展 力解读 1. 华东保持 领先 ，西北 、西 南地区转好 从总体来 看， 七个区域 的购 物中心发 展力均 位于荣 枯线 以上，表 明 全 国购物 中心市 场大体上 保持 健康发展。 各区域 由高到 低 分别录得 华东 （72.4/ 同比上 涨 1.4） 、西 北（69.5/ 同比 上涨 1.7）、 西 南（66.7/ 同 比上涨 4.5）、 华北（64.8/ 同比下降 3.3 ） 、华南（60.8/ 同比 下降 7.5 ） 、东 北（58.3/ 同比下 降 11.5 ）和 华中（55.8/同比 下降 13.4）。 具体 来看，以 上海为 核心的 长三 角区域继 续引 领华东 地区， 华东 地区购物中 心 保 持领先 地位 。西北 、 西南区 域购物 中心 综合发展力 显著 提升 ， 主要受益 于成都 、 西 安、 昆 明、 南 宁一些 优质项 目在出 租率、销 售 额 、 租金 收入等 方面的继 续向 好。 东 北、 华中地区 的同 比调 整， 主要 受到 长春 、 洛阳 的少量 项目出 现客流 或出租 率的 下跌影响 。 但哈尔滨 、沈阳 、武汉 、郑 州、长沙 等市场 仍然平稳 发展 态势， 不少发 展力指标 仍 有提升。 图表 6 ： 区域 购物中 心综合 发展力现 状分析 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 68.1 69.7 71.0 68.3 69.2 62.1 67.8 64.8 58.3 72.4 60.8 55.8 66.7 69.5 华北 东北 华东 华南 华中 西南 西北 年 度 全 国 购 物中心 区域发 展力同 比变化 2017 年 2018 年 荣枯线：50.0 11 2. 一线城 市市场 优势 显著 从城市 能级 来看 ，北、 上、 广、深 四城 继续 保持优 势地位 ，一 线城 市购 物中心 综合 发展力 录得 72.1 ，同比 上涨 2.1 ，分别 高出二线 和三线 及以下 城 市 7.2 和 8.6 。这 主要得 益 于京沪两 地对国 内外品牌 持续的 吸引力。 以 上海为例， 根据相 关统计，2018 年上海 共开出 各类首 店 835 家（ 不 含快闪店 ） ， 平 均每天 新增 2.3 家首 店。835 家首 店中 包括：19 家全球 首店及 亚 洲首店，301 家 全国首店 及大陆 首店 ，515 家华东及 全市首 店， 首店能 级再攀新 高。 成本控 制和现 状发展力 的分 项使得一 线城市 明显优于 出 二线和三线 及以 下城市 。 而 在宏观市 场分项 发展力 上一 线城市与 二线 城市持平 ， 优于 三线及 以下 城市。 在 租赁活 跃度和 运营 表现分项 发展力 上， 一 线城 市与三线 及以 下城市持 平或有 微小领 先， 均优于二 线城市 。 图表 7 ： 城市 能级购 物中心 综合 发 展力 现状 分析 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 3. 二线城市 有所回 调，但 强二 线城市表 现良好 二线城市 综合发 展力录得 65.0， 同比下降 2.8 ， 但仍高 于荣枯线 15.0 ，这主 要受 益于强二 线城 市例如成都 、 杭州、 南京 、 重庆、 西安等 城市的 良好表现 。 核 心二线 城市持 续的人 口增量为 这些 城市的零 售市场 在绝对 量和 增速上表现 抢眼 。 而 港珠澳 大桥的全 线贯通 ， 更 给整个 华南片区 带来 70.0 67.8 68.0 72.1 65.0 63.6 一线 二线 三线及以下 年 度 全 国 购 物中心 城市能 级发展 力同比 变化 2017年 2018年 荣枯线：50.0 12 了瞩目的 城市发 展和消 费活 力。此外 ，2018 年部分 经验 成熟的 开发商 打造的 高品 质购物中 心入 市给中高 端品牌 的进驻 提供 了物业选 择。 然 而我们 也看 到， 一些 持续供 应量较 大， 但消费增 速较 缓的二线 城市仍 然面临 空置 面积去化 的压力 ， 新项 目延 期开业、 存量项目 空铺 招租 困难、 入驻 品 牌质量下 降等问 题时有 发生 。 三线及以 下城市 综合发 展力 录得 63.6，同 比下降 4.4 ， 但仍高于 荣枯线 13.6 。国 际品牌基 于一 二线市场 与三线 城市采 取差 异化经营 的思路 趋势开 始显 现。相关 数据显示 ，2018 年国际快 时尚 品牌有 42% 的 新店选址 三 线及以 下城市 ，其 中，华 东 的节点 性城市 ，华 南的佛 山 、厦门 ，西南 西北消费 力逐步 提升的 昆明 、 西宁都 是品牌 选取的 区域 。 而一二 线城市 ， 快时 尚门 店则呈现 出更 多是植入 高科技 元素， 如 ZARA 的 24 家 AR 体验 店就 是一个例 证。 三 、 不同 物业 类型 购物 中心 发展力 解读 1. 奥特莱斯 型 购物 中心 继续 领跑 从不同类型 来看 ， 奥特莱 斯 型综合指 数录得 69.9 ， 同比 下降 4.2 ， 但综合 发展力 仍 依次领先 于都 市型 （66.0） 、地 区型（63.1）和社区型 （62.9 ）三类购物 中心。在 分项发展 力中，奥 特莱斯 型 购物中心 的租赁 活跃度 和运 营表现 2018 年 同比都 有正 向提升， 而宏观 市场、 成本 控制中有 不同 程度的同 比调整 。 相 关统计 显示， 2018 年全 国奥特 莱斯 前 20 强 总计录得 510.64 亿 元的销售 额， 较去年同 期增长近 25% ， 单个项目 突破 20 亿元销售额的奥特 莱斯数量 也由 2017 年的 10 个继 续攀升至 2018 年的 13 个。 百联、RDM 、 首创 、 王府井 、 杉杉、砂之船 等国内 外 经验成熟 运营 商继续领 衔奥特 莱斯市场 。 13 图表 8 ： 购物 中心 类型 综合 发展力现 状分析 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 2. 社区 型 购 物中心 租赁 活跃 度下降 社区型购 物中心 发展力 录得 62.9 ， 同 比下降 7.4，并 低 于其他三 个类型 购物中 心 。 该类型综合 指 数的下跌 主要受 “租 赁活跃 度” 分 项指数 下降的 影响。 越来越多 的社区 型购物 中心 的涌现 ， 使得 社区型购 物中心 面临较 为严 峻的竞争 压力， 而都市 型和 地区型购 物中心 得益于 较大 的物业体 量规 模带来的 辐射效 应及日 益完 善的交通 便利， 分流了 相当 部分区域 内消费 者一部 分的 日常消费 需求 。 67.9 66.7 70.3 74.1 66.0 63.1 62.9 69.9 都市型 地区型 社区型 奥特莱斯型 年 度 全 国 购 物中心 按不同 类型发 展力同 比变化 2017 年 2018 年 荣枯线:50.0 14 第 三部分 2019 年 中国 购物 中心 发展 展望 一、总体 购物中 心市场 展望 分析显示， 截止 2018 年底， 中国购物 中心市 场现状 指 数为 62.1，未 来 6 个月预 期 指数上升 6.0 至 68.1，显 示购 物中 心业主 对后 市持 谨慎 乐观 态度 。 具体 来看 ，有 超过 六成 的业主 对 项目 的租 金收入 、 销售 额和盈 利状况 持增长的 乐观预 期。 有超过 一半的业 主认为 未来项 目的 运营成本 会有 所增加， 该项比 例同比 去年 略有提升 ，说明 业主对 未来 运营压力 有一定 预期。 图表 9 ： 全 国购物中 心整体 现状与未 来发展 力展望 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 65.1 62.1 73.5 68.1 2017年 2018年 全国购物中心 整 体现 状 与未 来 发展 力 现状指数 预期指数 荣枯线:50.0 15 二、区域 和城市 能级 市场 展望 分析显示 ，全国 七个主 要区 域未来 6 个月 预期 较现状 均 有提升， 上升幅 度在 1.1-10.5 之间。 图表 10：全 国 购 物中心 区域 市场展 望 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 预期与现状 相比 ， 华南 、 西 南和西北 有望在 2019 年较 多地提升 市场景 气度， 未来 6 个月预 期指 数录得 67.1 、 72.7 和 74.2 ， 分别高出 现状指 数 10.5 、 10.0 和 7.8 ， 涨幅 位列 七大区域 的前三 位。 位于华南 片区福 建和厦 门两 地优质商 场优势 显现 ， 而受 惠于大湾 区的创 新机遇 ， 多 个位于广 东省 境内的节 点城市 消费力 提升 。 西北 和西南 的向好 态势将 继续受惠 于核心 城市西 安、 成渝的快 速崛 起， 成 都将以 中西部 地区零 售第一城 的优势 继续吸 引国 内外品牌 的进驻 ， 核 心商圈 优质项目 的不 断优化， 次中心 区域商 场的 更新迭代 抬升整 个城市 的消 费水平。 而西安在 2018 年 迎来的多 个地 标项目如 西安大 悦城、 大融 城、SKP 新光天 地将为 城市 添加更多 的优质 品牌吸 引力 。 华北、 华 中、 华 东和东北 地 区的市场 预期亦 在上升 通道 内， 未来 6 个月预 期指数 分 别录得 68.2、 58.7 、74.4 和 58.9 ， 较现 状指数高 出 5.8 、4.9 、3.3 和 1.1 。 62.4 57.8 71.1 56.7 53.8 62.6 66.4 68.2 58.9 74.4 67.1 58.7 72.7 74.2 华北 东北 华东 华南 华中 西南 西北 全国购物中心 区 域市 场 展望 现状指数 预期指数 荣枯线:50.0 16 图表 11 ： 城市能级 市场展 望 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 在不同能 级的城 市购物 中心 发展趋势 上， 一 、二 、 三线 及以下城市 的预期 指数 分别 较现状指 数上 升 1.2 、7.7 和 6.7，达 72.8 、69.6 和 67.6 。而二 、三线 及以下 城市与 一线城 市的 发展力距 离正 在迅速拉 近。 近期出台 的2019 年 新型 城镇化建 设重点 任务 中关 于开发落 户条件 的政策 将为 更多二三 线城 市的人才 吸引和 人口聚 集带 来积极的 影响， 从而广 泛地 促进城市 的消费 活力。 然而 ， 新增供 应量 增加仍 将是二 三线 城市亟 待 面临的 重大课 题，有 62% 的业主 表示， 对自 身项目 所 在的二 三线及 以下城市 未来三 年的购物 中心 增量表 示担忧 。 三 、 不同 购物中 心类型 市场 展望 从不同类型 购物 中心的 发展 趋势上看 ， 都市 型、 地 区型 、 社区型 以及奥 特莱斯 型四 种类型的 购物 中心预期 指数分 别录得 70.8 、66.6、65.8 和 76.5 ， 较 现状指数 提升 8.0 、5.8 、4.8 和 10.9。 其 中， 奥 特莱斯 型和都 市型上 升潜力较 大。 奥特莱 斯型以 保有较强 的目的 性消费 特性 依然保持 强劲 的增长势 头。都 市型购 物中 心的位置 仍是项 目吸引 品牌 的核心因 素，2018 年 多个 核心商圈 改造 71.7 61.9 60.9 72.8 69.6 67.6 一线 二线 三线及以下 全国购物中心 城 市能 级 市场 展 望 现状指数 预期指数 荣枯线：50.0 17 案例的重 装入市 也给老 旧物 业的改造 带了积 极的预 期和 前景。 有超 过八 成的受 访项 目在 2018 年 录得“租 赁问询 量” 的提升 ，近乎所有 项目 的业主 表示 在未来 6 个月 项目的 盈利能 力有望进 一步 提升。 图表 12 ： 按 购物 中心 类型市场展望 来 源 ：中 国连 锁经 营协 会， 世邦 魏理仕 62.8 60.8 61.0 65.6 70.8 66.6 65.8 76.5 都市型 地区型 社区型 奥特莱斯型 全国购物中心 分 类市 场 展望 现状指数 预期指数 荣枯线：50.0 18 附录：编制单位 中国连锁 经营协 会 智力合作 机构： 世邦魏 理仕 参与编制 单位 （ 排名 不 分先后 ） ： 步步高商业连 锁股份 有 限公司 、 华润 置地有 限公司 、 RDM Asia 、 上海红星 美凯龙 商业管 理股 份有限公 司、 苏宁置 业集团 、 山东 银座置 业有限 公司、 万达集团 、 印 力集团、 中粮置 地、永 旺梦 乐城（中 国）商 业管理 有限 公司、新 城控股