智慧城市成功之路： 人、房地产科技和房地产的有机融合03 前言 04 调查结果摘要 05 城市的世界06 “智慧城市”意味着什么？ 07 如何定义智慧城市？08 房地产在智慧城市中的作用16 我们能兑现智慧城市承诺吗？ 23 亚太地区智慧城市的机遇29 携手迈向合作共赢的未来 32 智慧城市前景如何？ 33 附录1：应用智慧城市解决方案37 附录2：观点42 参考资料目录智慧城市 | 3前言生活在智慧城市意味着什么？智慧城市创新让生活更互联、更高效、更永续，有多少人正从中受益？政府和企业是否已经从相关科技投资中取得回报？而“智慧城市”又是否已从口号变为现实？此份报告旨在对上述问题进行探讨。仲量联行对城市，以及在城市中生活、工作和投资的人群所关心的问题和愿景有着深刻理解。为了梳理蓬勃发展的智慧城市运动以及它正如何改变城市空间，我们与房地产科技和物联网专家Charles Reed Anderson & Associates携手合作，在报告中整合了政府、房地产投资者、开发商、技术专家的见解和我们对该领域的深刻认识。调查结果对我们的先入之见提出挑战，也让我们对房地产在未来城市中扮演的重要角色感到兴奋不已。正如房地产是城市的核心所在，房地产业的科技应用未来也将在智慧城市中发挥核心作用。我们相信，房地产科技（PropTech）房地产和科技的融合将对推动未来城市的发展起到至关重要的作用。我们的客户，包括房地产投资者和企业租户等，都表示希望更好地了解智慧城市及其带来的机遇。随着生活和工作方式的改变，我们亟需为快速接近的未来做好准备，对房地产的体验终将因传感器、物联网和虚拟现实等技术的应用产生巨变。 现在让我们一起深入了解兑现智慧城市承诺有何风险、机遇又何在。希望您喜欢这份报告，并期待有机会与您共 同探讨。Megan Walters博士 仲量联行亚太区研究部总监调查结果摘要智慧城市虽算不上是新兴概念，但它们的潜力持续让各国政府和全球企业感到既激动又困惑。人们对智慧城市的两面性进行了广泛探索例如谷歌母公司Alphabet在多伦多进行的人行道实验室（Sidewalk Labs）项目、韩国首尔在应对高密度生活挑战中所做的努力等。有些评论人士对“智慧城市”是否仍有意义或仍具备吸引力提出质疑。为了更好地理解在发展曲线中所处的位置，我们咨询了亚太地区诸多专家。主要发现如下：智慧城市的本质是人，而非技术。是人让智慧城市的潜力得以充分释放。资源配置和项目实施是制约智慧城市发展的关键因素。城市生态系统之间必须相互配合，否则很难成功。城市中不同的政府机构必须携手合作，学习并掌握为智慧城市提供解决方案的科技，并将眼光放长远以城市居民利益为出发点，不断探索更优的解决方案。我们要从概念炒作中走出来，聚焦当下、关注现实。身处规模巨大的智慧城市市场，我们很容易迷失。但若想真正、快速创造智慧城市的有形价值，就必须立足当下、关注现实。我们已拥有城市居民参与、协助简化操作和改善流程并证实价值的科技、解决方案和使用 案例。尽管对未来的规划非常重要，但当前工作的重心应放在提出能在不久的将来让现有城市、城市中企业以及生活、工作和休闲在城市中的居民共同受益的解决方案。房地产是智慧城市的核心所在。现在是房地产业发挥主导作用的时候了。长期以来，房地产被认为是技术更新迟缓的行业。不少其它行业的智慧城市最佳解决方案已经带来了切实可见的商业、金融、策略、运营和社区 价值。房地产行业必须以实例为引导，与城市密切合作，通过组建共同利益体，探索影响建筑环境的新案例和新技术。除此之外，我们还应重视如何促进城市与技术提供方的生态系统在房地产的方方面面实现有机结合。房地产行业成为智慧城市解决方案提供者的机会就在眼前，是时候迎接挑战了。智慧城市 | 4智慧城市 | 5城市的世界据联合国报告显示，目前世界55%的人口居住在城市地区，到2050年，这一比例预计将增至68%1。这一预测对亚洲地区的影响最为深远，预计印度城市人口将增加 4.16亿，中国城市人口将增加2.55亿。城市人口扩张现象不仅出现在亚洲超大型城市。据东盟（ASEAN）预计，到2030年，东盟国家将有 9000万人迁往城市 ，其中约3600万人（40%）迁往中型城市 (常住人口为20200万的城市） 2。宣布有建设智慧城市意愿的政府数量令人震惊。全球已有1000多个城市开始部署智慧城市计划 3。例如，印度政府提出为期五年的“智慧城市使命”（Smart Cities Mission）计划。2017年至2022年，印度中央政府和各邦政府将投入140亿美元，用于启动100座智慧城市的建设工作 4。飞速增长的不仅仅是计划中的智慧城市数量。根据市场资讯公司IDC发布的数据， 2018年，全球智慧城市投入高达810亿美元，到2022年，这一数字将接近翻倍， 达到1580亿美元5。另一家全球领先的市场信息公司弗若斯特沙利文咨询公司(Frost & Sullivan）预测，到2025年，智慧城市的市场规模将达2万亿美元 6。这些统计数据揭示了智慧城市面临的主要挑战之一：城市多样性以及城市生态系统的多样性。因此，对不同利益群体而言，智慧城市的构成要素也有所不同。这对市场情报公司在预测技术供应商、开发商、解决方案提供方、企业、市民和城市自身所面临的机遇方面提出挑战。一些陷入困境或已经失败的智慧城市计划往往过分关注科技，而忽略了提出切合实际的解决方案。换言之，这些计划的推行或许只是因为具备技术可行性，而对于为城市、城市居民以及企业带来切实福祉却欠缺考虑。虽然有些智慧城市计划并不成功，但却让政府、企业和城市居民意识到，智慧城市有助于解决诸如拥挤、人口老龄化和环境恶化等紧迫问题。这也让我们注意到在智慧城市中常被忽略的领域房地产。房地产科技的兴起，使得房地产行业借助科技实现跨越式发展。在更为广泛的城市技术发展推动下，房地产科技成为连结起技术人员和城市居民的桥梁，让智慧城市真正具备功能性并产生深远意义。智慧城市 | 6“智慧城市”意味着什么？在网上搜索“智慧城市”一词，我们能看到数十种甚至上百种定义。原因在于：首先， 城市的复杂多样性，城市通常都设有各种政府机构分管不同领域，如交通运输、能源、公共住房和旅游等；而智慧城市则更为复杂，智能科技的设计、部署、支持和使用均涉及多方利益群体。仲量联行将智慧城市定义为运用技术和数据实现以下目标的一系列政策和战略： 提高城市包容度，改善城市服务质量，提升城市居民生活品质； 提高政府运作效率，促进可持续发展，帮助政府制定更明智的决策； 为企业营造高效、透明、有竞争力的市场环境。“智慧城市依靠科技和数据提升城市宜居性、 工作便利性和发展可持续性。”Adam Beck 澳大利亚新西兰智慧城市委员会执行主任“一座能够利用新技术和创新发明， 提高生产力和效率、减少浪费、降低成本的同时，提升多样性和包容性的城市。”Fiona Cho 保德信投资管理公司 (PGIM) 投资组合管理执行董事“智慧城市依托数据和数字技术，帮助更好地决策并提升城市生活质量。”华强森（Jonathan Woetzel） 麦肯锡咨询公司如何定义智慧城市？智慧城市 | 7房地产在智慧城市中的作用房地产是每个城市的核心所在，它涵盖了我们居住的房屋、工作的办公空间以及度过闲暇时光的 各类场所。虽然过去房地产行业相对技术滞后，但如今正迎头赶上，并且有机会给智慧城市生态系统带来巨 大革新。房地产科技的重要性正日益体现，它包括了解决整个建筑生命周期内投资、施工、管理和销售/租 赁各阶段问题的各种科技硬件、软件和服务。风险投资（VC）公司对于房地产科技在全球迅猛发展起到巨大的促进作用。2018年，房地产科技行业获得40亿至200亿美元的风投资金7。这一快速增长势头延续至2019年，仅2019年第一季度，房地产科技公司融资就高达45亿美元8。全球知名市场研究公司CB Insights自2012年起对房地产科技行业的融资情况进行追踪，7年前首次发布年度报告时，房地产科技行业全年融资仅为2.21亿美元9。 仲量联行和科技新闻网站亚洲科技（Tech in Asia）联合发布的报告鼠标加水泥：房地产科技日益增长的影响力（Clicks and Mortar: The Growing Influence of Proptech）显示，2013至2017年， 亚太地区179家房地产科技初创企业融资总额约为48亿美元，占全球房地产科技投资总额78亿美 元的一半以上10。 房地产科技创新对城市的重大影响体现在提高城市效率、推动可持续发展、完善决策过程、 营造更加公开透明和具备竞争力的商业环境。在撰写报告的讨论过程中，我们发现上述影响始终贯穿于城市生命周期的八个主要阶段：智慧城市 | 8在施工阶段，科技可以被应用在诸多领域，以提高生产力和增加工人安全性。据了解，许多行业领导者都致力于通过云协作平台共享施工方案、跟踪项目交付情况以及确定成本基准。共享数据和施工进度有助于提高运作效率，同时为房地产公司及其客户带来经济效益。为简化设计流程、改进客户体验、及早发现设计缺陷、减少高额设计变更费用，房地产行业对虚拟现实（VR）技术的应用日益增加。虽然三维建模在业内的使用已有些年头，但将建筑信息模型（BIM）技术与VR头戴设备结合后，建筑师和客户能完全融入虚拟场景，获得身临其境的体验。另一项引起广泛关注的解决方案是穿戴式设备在建筑施工人员中的应用。可穿戴设备具备以下功能：向施工人员及时更新安全和规范信息；地理围栏推送技术可对进入限制区或危险区的施工人员进行警示；追踪施工人员运动轨迹。1. 完善建造和施工智慧城市 | 9智慧城市 | 102. 管理并优化空间正如我们预期的那样，本报告的多数受访者表示，他们目前采用的智慧建筑解决方案主要包括预测性维护、能源管理和环境传感器部署。物管经理们借助这些行之有效的解决方案，可以对资产、设备和环境进行高效且智能的监控。结果显而易见：管理者可通过对获取数据的分析，降低能源开支、减少资产停滞时间、延长资产使用寿命并确保工作环境健康舒适。 这样做也有益于提升公司业绩和员工生产效率。对制定了智慧城市目标的众多发达经济体和国家而言，智能技术对工作场所转型至关重要。楼宇管理者在工作场所安装的传感器数量在逐年增加，以便生成“热力图”，为企业在办公空间规划、租赁谈判、办公空间重新设计、空间使用优化和提高生产率等方面提供支持。然而，为部署而部署并没有意义。传感器安装后，将其生成的数据收集分析，用于改善运营和改善人员体验才是意义所在。“智能科技已经深入到我们居住空间的许多领域。因此，人们会自然而然地对工作场所提出同样的要求和预期。星展银行围绕改善员工在工作场所的体验，提出了智慧建筑策略，以帮助我们实现可持续发展目标。通过利用大数据，我们能做出既满足员工需求又谨慎使用资源的明智决策。这并不仅仅只是使用传感器、连接器和自动化系统，而是为我们的员工打造更好的工作场所。”Erwin Chong 新加坡星展银行企业不动产负责人