2019物业管理行业“城镇化+消费升级+渗透率提升”分析报告,2019年7月29日,投资要点,城镇化、消费升级、渗透率提升等多重驱动，行业空间可观：根据国家人口发展规划（2016年-2030 年）预期发展目标，预计2030年城镇化率升至70%，城镇化率提升将带来增量物管服务需求，同时目前存量物业面积远超物管规模，存量住宅物管渗透率仅48%，未来亦具提升空间；商办等高服务费业务占比提升也有望带动综合服务费提升。在物业费保持稳定的保守测算下，预计2030年末行业在管面积可达318.4亿平、基础物业服务规模1.6万亿，均较2018年提升51%。此外伴随人均可支配收入增长、消费升级，增值服务亦有望成为行业规模及利润重要增长点。集中度持续提升，金融资本助力规模扩张：国内物业管理行业呈现“大行业小公司”格局，2018年行业十强管理面积均值2.4亿平、市占率11.4%，百强管理面积均值3718万平、市占率38.9%，预计随着上游房地产行业集中度提升以及资本助力并购整合，物管集中度有望持续提升。行业需求持续旺盛下，物管企业顺应市场发展，积极拥抱资本市场，借助金融资本快速扩张。区域布局上，物管企业抢抓主流市场、持续渗透深耕，2018年百强53%管理面积位于五大城市群，单城市管理面积均值达128.2万平，同比增长13.5%。“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力：从收入端来看，物管企业一方面借助并购扩张、平台输出、关联房企委托快速扩大规模，拓宽基础物业规模容量；另一方面通过轻资产运营，积极探索高毛利率增值服务，在推升行业规模天花板同时亦将为利润增长提供更大想象空间。从利润端来看，人力成本构成物管企业成本之首（占比约60%），服务费上涨难度较大背景下，人力成本的刚性上涨将导致利润承压，物管企业持续加大外包比例及智能化投入，2018年百强企业清洁、绿化、设备维修养护、秩序维护项目外包比例达60.4%、43.3%、37%、24.9%；2017年智能化投入均值716.2万元，同比增长50%。投资建议：伴随竣工面积增速的逐步回升、增值服务需求的持续释放以及行业支持政策的不断加码，物管行业有望持续快速发展，集中度亦将继续提升。展望未来，我们认为管理面积获取能力、增值服务运营能力和成本控制将成为物业管理企业做大做强的关键点所在。我们预计，关联房企实力雄厚或独立第三方规模拓展能力较强的物管企业有望脱颖而出。风险提示：1、房地产销售预冷，行业后续规模增长不及预期；2、国内经济增速回落，增值服务消费需求大幅下行；3、人力成本大幅上升。,物业管理,机会,现状,模式,1.管理面积增长,1.大行业、小公司格局,2.金融资本助力规模扩张3.聚焦城市群，渗透深耕1.基础物业服务为本,2.探索增值服务3.注重成本控制,物业管理行业全景概览城镇化率仍处快速增长期,销售增长带动竣工维持高位存量物业渗透率具提升空间,并购扩规模平台输出扩规模依靠关联房企扩规模,以优质服务承接第三方项目智能化投入、外包,当前市占率：TOP10 11%、TOP100 39%,2.服务费增长,高服务费业态（商办等）占比提升,3.增值服务拓宽盈利空间规模：预计2030年基础物管规模1.6万亿,Contents,0102030405,物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力投资建议,一、什么是物业管理？1.1 物业管理定义物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。1991年国内第一家物业管理公司（深圳物业）成立，标志着我国物业管理业正式诞生。此后30余年间，物业管理行业先后经历了起步期（1981-2003年）、以基础物业服务为主且主要依附关联房企的传统业务发展期（2003-2012年）、寻求增值服务为新利润增长点的转型探索期（2012-2017年）以及上市、收并购频现的高速发展期（2017年至今）。物业管理行业发展历程, 1981年第一家物业管理公司（深圳物业）成立 2000年物业管理协会成立起步期（1981-2003）,仅有基础物业服务行业极度分散低在管面积制约收入总量, 物业管理条例、物业服务收费管理办法、业主大会和业主委员会指导规则等法律条例、规章逐步颁布实施传统发展期（2003-2012）, 深圳（2012年）率先将物业管理纳入GDP核算，行业地位提升 非保障性住房开启市场调价*（2014年） 物管企业寻求上市转型探索期（2012-2017）, 住建部（2018年）取消物管企业资质等级划分 各城市上调前期服务费指导价格 行业自我调节能力提升，活力激发高速发展期（2017至今）,基础物业服务为主，增值服务逐步出现集中度维持低位物业服务费上涨乏力,自然成长，无明确扩张,目标,人力成本上升制约盈利增值服务创造新利润增长点集中度由低位拉升,基础物业服务为本，纷纷布局多元化，积极探索增值服务模式积极上市，并购频现，,扩规模诉求强烈,集中度加速提升,Contents,0102030405,物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力投资建议,时间1999,发布部门住建部,主要法律法规前期物业管理服务协议,主要内容明确物管企业与业主权责、服务内容，规范物业管理市场行为,2003,发改委、住建部,国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理规范物业服务收费行为，提出物业服务收费通过区分不同物业的性质和特办法的通知(发改价格20031864号) 点分别实行政府指导价和市场调节价、物管企业可采取包干制或酬金制等,2003200420042005,国务院发改委、住建部住建部住建部,物业管理条例物业服务收费明码标价规定物业管理企业资质管理办法物业管理师制度暂行规定,分别于2007年、2018年修正。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会等，对物业管理涉及内容进行全面约束，全方位规范物业管理活动规范物业服务收费行为，依据物业服务收费管理办法做出更详尽规定2007年修正。加强对物业管理活动监督管理，将物业服务企业资质等级分为一、二、三级，并对应设定可承接项目面积限制规范物业管理行为，提高物业管理专业管理人员素质，对物业管理师资格考试、注册、执业等进行详尽规定,2007,发改委、建设部,国家发展改革委、建设部关于印发物业服务定价成本核定物业服务定价成本，适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府监审办法（试行）的通知 指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审行为,20102010,住建部住建部,物业承接查验办法业主大会和业主委员会指导规则,规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督规范业主大会及业主委员会活动，维护业主合法权益,201420152017,发改委国务院国务院,国家发改委关于放开部分服务价格意见通知(发改 放开非保障性住房物业服务收费管制，规定前期物业管理服务收费实行政价格20142755号) 府指导价，后续可实行市场调节国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结提出推动房地产中介、房屋租赁经营、物业管理、搬家保洁、家用车辆保构升级的指导意见（国办发201585号） 养维修等生活性服务规范化、标准化发展国务院关于取消一批行政许可事项的决定（国发 取消服务企业一级资质核定，鼓励加强事中、事后监管，支持建立物业服201746号） 务企业“黑名单”制度，推动对失信者实行联合惩戒,2018,住建部,住房城乡建设部关于废止办法的决定,废止物业服务企业资质管理办法，取消物管企业资质等级划分,2019,深圳市住建局 深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）,深圳多层住宅物业服务收费指导标准升至最高2.20元/平方米/月、高层住宅物业服务收费指导标准升至最高5.63元/平方米/月,二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.1 支持政策持续加码，行业自主性逐步提升政策环境方面，2014年发改委发布放开部分服务价格意见通知，放开非保障性住房物业服务价格管制，激发物业管理活力。2017年国务院取消一批行政许可事项，取消物业服务企业一级资质核定审批，后住建部跟进取消物业管理企业资质级别划分，不再以资质作为承接物业管理业务条件，进一步激发行业活力与自我调节能力。,二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.2 城镇化率仍处快速增长期，带来增量住房及物管需求截止2018年国内常住人口城镇化率59.58%，仍处于30%-70%的快速发展区间。根据国家人口发展规划（2016年-2030 年）预期发展目标，预计2020年全国总人口14.2亿人、城镇化率60%；2030年总人口14.5亿人、城镇化率70%。城镇率提升将带来增量房屋需求，扩大存量物业规模，进而带来更多物管需求。,706050403020100,城镇化率仍处于快速增长阶段（%）1952 1958 1964 1970 1976 1982 1988 1994 2000 2006 2012 2018,4035302520151050,城市人均住宅建筑面积（平米/人）1986 1989 1992 1995 1998 2001 2004 2007 2010 2013 2016,二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观,2.3 竣工有望延续高位，新增管理面积可观历年房屋竣工将推动存量商品房面积扩大，而当前物业管理已逐渐成为,新竣工物业标准配置，房屋竣工成为新增管理面积重要来源。2013年以来房屋年竣工面积维持10亿平左右，考虑近年持续提升的商品房年开工面积及销售面积，竣工后续增长仍有支撑，带动物业管理面积持续增长。2.4 存量物业远超物管规模，渗透率仍具提升空间据测算，2018年末仅存量住宅面积304.3亿平*，高于物业管理规模210.6亿平（含住宅、商业等），未配备物业服务的小区仍有获取物业服务的可能性。同时除追求高品质生活，优质物业服务也有助于业主实现物业的保值、增值，2018年百强物业管理企业在管二手房价格较周边社区高出8%。优质物管服务促资产增值效果显现，将有助于无物管物业进行转换及提升。,*存量住宅面积=城镇人口*城市人均住宅建筑面积,近年竣工面积维持10亿平左右,新开工面积提升为竣工增长提供支撑,20%10%0%-10%-20%-30%,30%,60%50%40%,70%,1050,15,20,25,1991 1995 1999 2003 2007 2011 2015,商品房新开工面积（亿平）同比,10%0%-10%-20%,20%,40%30%,50%,6420,108,12,1991 1995 1999 2003 2007 2011 2015,商品房竣工面积（亿平）同比,50%40%30%20%10%0%-10%-20%,20181614121086420,销售面积提升为竣工增长提供支撑商品房销售面积（亿平）,同比1991 1995 1999 2003 2007 2011 2015,11.4%,9.1%,8.0%,6.9%,6%4%2%0%,8%,12%10%,14%,2016,2017,2018,高出周边二手房价比例高出周边年套均租金比例,百强企业管理项目售价、租金优于周边,二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观,2.5 多元化业态管理，助力平均服务费增长,分业态来看，住宅物业为物业管理的主要构成部分，2017年百强企业住宅物业管理面积占比69.9%、在基础物业服务收入中占比59.7%。随着物管行业模式及技术不断成熟，企业亦逐渐从住宅向商业、办公等业态扩张，开拓细分市场，2018年办公物业、商业物业服务费收入占比分别,提升5.5个、1.9个百分点至19.9%、14.5%。非住宅物业的拓展有助于管,理组合优化，同时考虑到商业（7.01元/平/月）、办公（7.84元/平/月）、产业园区（3.61元/平/月）等非住宅物业较高的物业服务费收入，其拓展亦有助于整体平均物业服务收入的抬升。,百强企业管理面积分业态占比,商办物业服务费显著高于住宅,73.2%,69.9%,9.1%7.1%,8.7%6.2%,4.1%5.4%,8.3%8.2%,0%,10%,20%,80%70%60%50%40%30%,住宅物业,办公物业,商业物业,产业园区物业,学校及其他,2016,2017,百强企业基础服务收入分业态占比,59.7%,14.4%,12.6%,9.1%,45.8%,14.5%,6.6%4.3%,13.2%,0%,10%,20%,70%60%50%40%30%,住宅物业,办公物业,商业物业,产业园区物业,学校及其他,201719.9%,2018,4.26,4.22,2.3,2.3,7.01,7.84,3.64,3.61,1.00.0,5.04.03.02.0,7.06.0,10.09.08.0,2017,2018,住宅物业办公物业,平均物业服务（元/平/月）商业物业产业园区物业7.887.02,经济增长推动城镇居民人均可支配收入持续增加，2018年人均可支配,收入3.9万元，2009-2018年年复合增长率9.6%。收入增长叠加消费升级，,增值服务发展动力十足。根据中指院数据，2018年百强企业增值服务收入均值1.7亿元，同比增长28%，2014-,2018年年复合增长率69.5%。物业管理企业在增值服务中主要扮演信息提供方或中介平台角色，相关业务成本可控，2018年彩生活、碧桂园服务、中海物业增值服务毛利率分别为96%、,66%、42%，明显优于其基础物业服,务。毛利率优势决定增值服务的发展在推升行业空间天花板的同时亦成为行业利润的重要增长点。,二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.6 消费升级催生增值服务需求,部分物业管理企业增值服务主要内容,人均可支配收入持续增长,1.7,6%4%2%0%,1.51.00.50.0,4.54.03.53.02.52.0,2009,2011,2013,2015,2017,城镇居民人居可支配收入（万元）同比3.93.63.43.12.92.72.52.21.9,1.8,2.6,1.91.71.5,16% 2.714%2.512%2.310%8% 2.1,2013,2014,2015,2016,2017,2018,城镇居民人均消费支出（亿元）2.42.32.12.0,内容,彩生活,网上推广服务：通过线上平台彩之云向业主推广产品或服务，向其提供管理、咨询服务、平台合作的项目提供系统或软件销售及租赁协助：协助业主完成物业出售，依托彩生活车位模式代销开发商车位，广告位出租,其他增值服务：购物协助，能源管理服务等社区增值服务：购物协助等家居生活服务，房地产经纪服务，场地运营及社区传媒等园区空间服务碧桂园服务 非业主增值服务：针对开发商的售前物业管理咨询服务，为同行提供咨询服务，车位及房屋尾盘代销及租赁咨询服务：向开发商提供设计及开发阶段的项目规划、设计管理、建筑管理及营销管理，向开发商,绿城服务中海物业,及同行提供管理咨询园区服务：家居生活服务、物业资产管理服务、文化教育服务等社区资产及服务：自有资产经营（含自有产权房产、车位等），客户资产经营（含业主资产经营、公共资源租赁协助等），房屋生态、家居家装、新零售、到家服务、旅游休闲、教育培训、健康养老、商业写字楼服务等生活服务及商业服务工程服务：为开发商提供自动化咨询及工程产品销售服务，为同行提供检查、维修、保养及设备升级服务,城镇居民人均消费支出持续增长,二、物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观2.7 规模测算我们对物业管理行业未来规模进行测算，预计截至2030年管理面积达318.4亿平、2018-2030年年复合增长率3.5%，基础物业服务规模达1.6万亿。具体假设及测算如下：1）不考虑增值服务；2）保守估计物业管理服务费价格固定，2030年与2018年水平持平；3）假定住宅物业管理渗透率每年提升近1%，2030年为60%；4）保守假设管理面积中住宅物业占比保持不变，即2018-2030年新增在管住宅物业面积占比与2018年末一致。行业规模测算,2014,2015,2016,2017,2018,2030E,管理面积（亿平）=a+h,165,175,185,195,211,318,基础物业服务规模（万亿元）=(a*i+h*j)*12,1.6,223,住宅物业管理面积（亿平）:a=c*d住宅物业占比（存量）*,11369%,12571%,13673%,13670%,14770%,住宅物业占比（增量）：b,70%(2018-2030),渗透率*:c存量住宅面积（亿平）:d=e*f*g全国人口（亿人）:e城镇化率:f,41.3%274.213.6854.77%,44.2%282.213.7556.10%,46.7%290.213.8357.35%,45.8%297.713.9058.52%,48.4%304.313.9559.58%,60%371.514.5*70%*,人均住宅建面（平/人）：g,36.6,51,96,非住宅物业管理面积（亿平）:h=2018非住宅存量+a(2018-2030增量)/b*(1-b)）平均物业服务费*（元/平/月）住宅物业服务费*（元/平/月）:i,504.282.24,504.252.31,594.262.3,634.222.25,非住宅物业服务费*（元/平/月）:j,8.82,*：住宅物业占比参照百强住宅物业占比，2018及2030年为假定值；2018年及以前渗透率=住宅物业管理面积/存量住宅面积，2030年为假定值；2030年全国人口及城镇化率数据来自国家人口发展规划（2016年-2030 年）；平均物业服务费、住宅物业服务费参照百强，非住宅物业服务费=（平均物业服务费*管理面积*12-住宅物业服务费*住宅物业管理面积*12）/（非住宅物业管理面积*12）,Contents,0102030405,物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力投资建议,三、物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张,3.1 “大行业小公司格局”，集中度有望稳步提升,行业格局：百强企业在管面积均值2014-2018年年复合增速达23.3%，市占率由19.5%升至38.9%；行业十强管理面积均值2014-2018年年复合增速33.1%，市占率由4.4%升至11.4%。集中度尽管有所提升，但当前行业格局仍较为分散，排名靠前企业彩生活、绿城服务、碧桂园服务、市占率仅为1.7%、0.9%、0.8%。,我们认为行业集中度仍将持续提升，主要因：1）行业仍较为分散，2018,年TOP10、TOP100集中度低于同期房企销售集中度，且房企集中度的进一步提升亦将推动物管行业整合集中；2）2018年起物管企业加速进入资本市场，,资本助力并购等整合行为发生，助推大中企业规模扩张。,管理面积集中度提升,19.5%,28.4%,29.4%,32.4%,38.9%,10%5%0%,25%20%15%,40%35%30%,45%,4.4%2014,7.6%2015,10.2%2016,11.1%2017,11.4%2018,TOP10,TOP100,15.5%,19.4%,21.9%12.5%,27.7%,26.9%,5%0%,20%15%10%,25%,50%45%40%35%30%,2016物管公司管理面积均值走势,2017,2018,TOP10,TOP5033.1%,TOP10044.6%36.6%,7625,13333,18839,21588,23908,5,0000,15,00010,000,25,00020,000,30,000,16092014,23622015,27252016,31642017,37182018,TOP10均值（万平）,TOP100均值（万平）,房企销售面积集中度,从参与者角度而言，物业管理公司,主要分为两类：1）完全独立或关联房企支持力度较小的相对独立物业管理公司；,2）关联房企资源丰富的物业管理公司。前者因可获取关联方资源较少，在专注于专业化、优质服务的同时亦积极探索增值服务等，如绿城服务、彩生活等；后者依托关联方资源，在管理面积获取上具备得天独厚优势，如碧桂园服务、万科物业、保利物业等。物业服务需求持续旺盛背景下，百强企业顺应市场发展，积极迈向资本市场。自彩生活2014年港股上市后，中海,物业、绿城服务等先后登陆资本市场，,2018年港股上市物业管理企业新增6家，,三、物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张3.2 加速进入资本市场，资本助推规模扩张,2018年起物业管理企业加速进入资本市场,关联方资源丰富的物管企业受益关联房企支持,物业管理企业,上市时间,关联房企,关联房企克而瑞销售榜单排名（2018）,港股A股,奥园健康滨江服务永升生活服务佳兆业美好新城悦服务碧桂园服务雅生活服务浦江中国祈福生活服务绿城服务中奥到家中海物业彩生活南都物业,2019.3.182019.3.152018.12.172018.12.62018.11.62018.6.192018.2.92017.12.112016.11.82016.7.122015.11.252015.10.232014.6.302018.2.1,中国奥园滨江集团旭辉控股佳兆业新城控股碧桂园雅居乐-绿城中国-中国海外发展花样年控股-,第38名第37名第15名第36名第8名第1名第29名-第17名-第7名第81名-,89%,79%,57%,50%,80%,71%,38%,36%,20%0%,2019年3月又添2家，物管企业上市进程 100%持续提速。 80%60%40%,碧桂园服务,滨江服务,雅生活服务,永生生活服务,2017,2018,10-20%延伸增值服务,智能化及平台20%,50-60%收并购,运营资金等10-30%,被并购企业,业务领域,交易总价值（亿元） 管理面积(万平）,收购比例,雅生活服务蓝光嘉宝碧桂园服务佳兆业物业南都物业绿城服务,南京紫竹兰州城关青岛华仁哈尔滨景阳广州粤华东景物业泸州天立清华逸家佳祥物业盛世物业睿靖实业洁佳物业大树物业金枫物业MontessoriAcademy,物管物管物管物管物管物管物管物管物管物管建筑装饰装修、物管物管物管物管物管,2.01.51.31.12.00.50.46.8*0.41.00.7亿澳元,242624905709783000700400-790-,51%51%90%60%51%65%70%100%100%70%100%100%60%70%56%,从规模扩张角度而言，物业管理公,司通常采用以下扩张方式：1）自带资源,的物业管理公司依托关联房企丰富的竣工资源拓展规模，如碧桂园服务、万科物业、滨江服务等；2）凭借高品质管理服务，承接第三方开发商增量业务及拓展第三方存量业务，如绿城服务等；3）通过平台搭建输出管理技术，以此扩大管理半径，如彩生活等；4）兼并收购中小型物业公司，如雅生活服务等。在取得资本市场青睐后，头部物业管理企业大力投入兼并收购活动，港股上市企业50%-60%募集资金用于收并购,扩规模。,三、物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张3.2 加速进入资本市场，资本助推规模扩张,2018年以来部分物业管理公司收并购,港股上市公司募资使用方向,长三角, 18%,3.3 抢抓主流市场，持续渗透深耕,百强企业把握城市群发展带来的结构性机遇，开展针对性、差异化布局，依托城市群带来的项目聚集优势，强化规模效应，进一步提升市场竞争力，2018年百强企业53%的管理面积位于五大城市群。同时因大盘运营可产生集约化效应且人口集聚优势有望带来更多增值服务需求，百强企业管理大体量项目逐渐增多，2018年100万平以上项目数量达382个，同比提升34%。百强企业对已进入城市持续深耕，以提升规模效应，2018年单个城市项目数量均值6.6个、单个城市管理面积均值128.2万平，同比分别增长4.5%、13.5%。,三、物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张,百强企业管理大盘数量延续增长,百强企业持续深耕已进入城市,其他, 47%,珠三角, 9%成渝, 9%,长江中游, 9%京津冀, 8%,城市群, 53%,5.7,5.9,6.4,6.6,128.2,0,20,140120100806040,2015百强企业超五成管理面积位于五大城市群（2018）,2016,2017,2018,单个城市项目均值（个）单个城市管理面积均值（万平）113.097.3,2046,2591433,2851596,382,5000,2,0001,5001,000,2,500,2016,2017,2018,单体超100万平的项目数量（个）单体50-100万平的项目数量3,000,Contents,0102030405,物业管理是什么？物管空间如何：城镇化、消费升级等多重驱动，行业空间仍可观物管现状怎样：集中度持续提升，资本助力规模扩张物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力投资建议,四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力4.1 商业模式：基础物业服务为本，增值服务创造新的利润增长点物业管理企业主要提供基础物业服务、增值服务两类业务，其中增值服务可进一步细分为业主增值服务及针对房地产开发商等非业主的非业主增值服务。基础物业服务为物业管理公司收入及利润主要来源，2018年百强企业基础物业服务收入均值7.1亿元、占比80.5%，净利润均值4022.7万元、占比55.7%。以基础物业服务为依托，物业管理公司积极拓展增值服务，2018年百强企业增值服务收入均值1.7亿元、占比提升1.3个百分点至19.5%，净利润均值3198.7万元，占比提升2.6个百分点至44.3%。,83.3%,82.7%,81.8%,80.5%,16.7%,17.3%,18.2%,19.5%,20%10%0%,40%30%,70%60%50%,90%80%,100%,2015,2016,2017,2018,增值服务,基础物业服务,68.9%,60.8%,58.3%,55.7%,31.1%,39.2%,41.7%,44.3%,20%10%0%,40%30%,70%60%50%,90%80%,100%,2015,2016,2017,2018,增值服务,基础物业服务,百强企业净利润结构,百强企业收入结构,4.1 商业模式：基础物业服务为本，增值服务创造新的利润增长点,包干制V.S.酬金制：,基础物业服务主要向业主提供保安、开荒清洁、绿化、园艺、维修养护等传统物业管理服务并向业主收取物业服务费，计费方式含包干制、酬金制两种，以包干制为主。,包干制下物业管理企业将全额物业服务费计入收益并承担所有成本；酬金制下物业管理企业主要担当代理人角色，从物业服务费中抽取预定比例（10%及以内）作为收入，其余则作为运营资金覆盖服务成本。包干制下物管企业具备更强的运营自主性，节省成本以提高盈利能力的积极性更高。通过调整测算，上市公司包干制下毛利率水平普遍高于酬金制实际毛利率（上限10%）。,四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力,；酬金制收入占比=酬金制下收入/基础物业服务总收入；包干制下毛利率=(基础物业服务收入-酬金制收入-基础物业服务成本）/(基础物业 服务收入-酬金制收入)，中海物业为自行披露数据,物业管理流程及包干制、酬金制对比,部分公司包干制下毛利率水平,部分公司酬金制收入占比,14.7%10.6%,25.2%21.4%,19.6%17.3%,24.8%24.5%,0%,30%25%20%15%10%5%,35%,中海物业,彩生活,永生生活 雅生活服务服务,2015,2016,2017,2018,物管企业,业主委员会,业主,物业开发商,交付前：设计及开发阶段的项目规划，设计及建筑管理，销售案场协助，交付前验收等；交付后：代销车位、尾盘、租赁等支付物业服务费,出售物业,建立业主委员会,物业管理服务合同,前期管理合同,支付物业服务费包干制：收取服务费均确认为收益，物管企业承担开支，非上市公司按自愿原则披露信息；酬金制：按预先确定百分比（10%及以内）确认收益，其余作营运资金（结余滚动下期），名义毛利率接近100%，实际毛利率上限10%，强制定期披露信息,7.6%,5%4%3%2%1%0%,8%7%6%,7.3%中海物业,1.3%0.8%永生生活服务,3.9%2.8%雅生活服务,1.2%滨江服务,2017,2018,四、物管如何运营：“扩容+开源+节流”构筑核心竞争力,案场服务、工程服务、顾问服务为非业主增值服务，其余为业主增值服务,百强企业增值服务收入占比（2018年）,增值服务毛利率明显优于基础物业服务,12.1%,10.0%7.6%,5.7%5.5%4.4%,1.6%2.1%2.6%2.9%,17.9%,14.2%,13.5%,空间运营,房屋经纪电商服务,其他服务社区金融家政服务养老服务社区教育,家居服务汽车服务案场服务工程服务顾问咨询,4.1 商业模式：基础物业服务为本，增值服务创造新的利润增长点增值服务助力盈利空间拓宽：,业主增值服务包括向业主提供家政服务、社区金融、社区教育等；非业主增值服务主要为针对房地产开发商提供销售案场服务、电梯及智能安保设备的工程服务及向同行输出物业管理经验、提供顾问咨询服务。增值服务主要满足业主居住需求之外的衍生需求，通过轻资产形式运营，毛利率普遍高于基础物业服务，这在推升行业规模天花板的同时亦为利润的,