海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 物业行业分析 证券 研究报告 2019 年 07 月 29 日 作者 刘章明 分析师 SAC 执业证书编号： S1110516060001 liuzhangmingtfzq 孙海洋 分析师 SAC 执业证书编号： S1110518070004 sunhaiyangtfzq 彩生活服务 ： 立足社区用户为基，深耕物管服务为翼 彩生活：中国领先的社区服务平台 物管服务为主，增值服务及工程服务为辅。 彩生活主营业务 为 物业管理服务，增值服务及工程服务。通过互联网，搭建线下及线上服务平台，高效联系小区住户与各类商品和服务供货商，为小区住户提供最佳的服务体验 。截止 2018 年底彩生活合约管理总建面 5.54 亿方；公司与 95家企业达成合作，合作建面达到 3.19 亿方以及联盟面积达 2.50 亿方，彩生活服务面积合计达到 11.22 亿平米。 其中物管服务包括：酬金制 、 包干制 、 为物业发展商提供预售 及顾问 服务 。截至 2018 年底彩生活聘用超过 5.6 万 名驻场人员以提供物业管理服务，顾问服务面积 0.11 亿平方米。 用户思维形成社区流量， 增值服务主要包括网上推广 、 销售及租赁协助 、 其他增值服务 。 工程服务：智能小区迈向 4.0，主要包括 ： 自动化及其他硬件设备安装服务 、 小区公用设施维修及保养服务 等 。 2016-18 年彩生活营收分别为 13.4 亿、 16.3 亿、 36.1 亿， 2018 年同比增长 121.9%； 其中 18 年物业管理服务收入 30.6 亿（占比 84.8%），同比增长148.9%；增值服务收入 4.1 亿元（占比 11.3%），同比增长 47.3%；工程服务收入 1.4 亿（占比 3.9%），同比增长 16.5%。 2016-18 年彩生活毛利率分别为 43.7%、 44.9%、 35.5%，主要由于毛利率较低的包干制物业管理收入占比大幅提升所致。 2016-18 年彩生活净利分别为 1.9 亿、 3.2 亿、 4.9 亿， 2018同比增长 51.1%，净利润上升较快 ；净利率 分别为 14.0%、 19.71%、 13.4%。 定增引入京东、 360 共同打造智慧社区 。 彩生活拟向京东 、 360 公司定向增发；交易完成后，彩生活股本增加为 14.23 亿股；京东占增发后总股本的 5%， 360 占增发后总股本的 1.6%。互联网企业赋能，彩生活将与京东、360 共同探索“社区 +商业”、“社区 +物流”、“社区 +安全”、“社区 +金融”、“社区 +科技”的融合业态创新，深耕社区场景，优化业主体验，构建有温度的“智慧社区”。 规模及业务布局全面，率先平台化转型 全国最大社区服务商，平台输出战略提升服务面积 。 2016 年以后彩生活放缓并购步伐，参资物管公司 5%至 10%管理权，实现服务面积增长。截止 2018年底，彩生活与 95 家企业达成合作，通过平台输出扩张的合作及联盟建筑面积达到 5.69 亿平方米，同比增长 22.5%。 国内最大社区服务平台运营商，增值服务亮点多 ， 以数千万业主为基石的社区服务是一片巨大蓝海 ， 彩生活寻求轻资产扩张方式，即平台输出战略。 线上线下结合，增加用户粘性， 彩之云 APP 是彩生活打造的小区服务线上平台，将传统线下缴付物业管理费、维修、通知以及投诉等功能迁移至在线平台，增加小区居民生活便利性，增进小区业主与本集团线上平台的联系。 2018 年彩生活统计口径改为生态圈，截止 2018 年底生态圈注册用户突破 2640 万，活跃用户达 1400 万，活跃度 53.0%。 彩生活提出北斗七星战略，即 E 安全、 E 维修、 E 能源、 E 清洁 等 ，创新性的使用移动互联网，利用后台信息技术平台，将基础物业管理中的各类服务职能进行集约化、标准化、自动化进而降低人工成本 。 2018 年彩生活进一步实行订单化战略，拆分基础物业管理的全流程，以包产到户、多劳多得的方式，激励服务提供者的劳动积极性。 开拓增值业务，社区流量打造平台护城河 ， 彩惠人生 ： 构建社区新零售，形成物业管理费定价权 ，将“缴费”转为“消费” ； 截止 2018 年底已有 26万个用户在彩惠人生平台上进行交易，累计成交 182.5 万单，累计成交金额 7087 万，共减免 3620 万的物业管理费。 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 此外还有彩富人生：物业费减免与投资理财需求挂钩；彩生活车位则采用与物业发展商合作新模式。彩生活作为一家由传统物业管理企业向平台型、生态圈企业转型的公司，在物业管理行业所做的 B2C、 B2B 以及社区新零售等模式的探索极具创新意义。 收购万象美，未来业绩成长空间十足。 17 年 11 月公司以 20.1 亿收购原母公司持有的万象美物业，万象美是一家综合性的社区服务运营商，旗下拥有高端物业品牌“万达物业管理”，拥有大量高端社区资源分布于中国一二线城市。在完成对万象美并表后，彩生活不仅可以实现管理面积扩张，同时进一步丰富管理项 目的业态，进而形成更加明显规模效应以及协 风险 提示 ： 核心人员流失，与京东、 360 合作不及预期， 增值 业务发展低于预期 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 内容目录 1. 彩生活：中国领先的社区服务平台 . 5 1.1. 物管服务为主，增值服务及工程服务为辅 . 5 1.1.1. 中国领先小区服务平台，总服务面积 11.2 亿方 . 5 1.1.2. 覆盖 2709 个社区，实现高品质物业管理 . 6 1.1.3. 用户思维形成社区流量，开拓增值业务 . 8 1.1.4. 工程服务：智能小区迈向 4.0. 9 1.2. FY18 净利 4.85 亿，同比 51.09% . 12 1.3. 定增引 入京东、 360 共同打造智慧社区 . 15 2. 规模及业务布局全面，率先平台化转型 . 16 2.1. 全国最大社区服务商，平台输出战略提升服务面积 . 16 2.2. 国内最大社区服务平台运营商，增值服务亮点多 . 17 2.2.1. 线上线下结合，增加用户粘性 . 17 2.2.2. 物业管理职能平台化，提升服务效率，降低人工成本 . 19 2.2.3. 开拓增值业务，社区流量打造平台护城河 . 20 2.3. 收购万象美，产业协同增厚业绩 . 23 图表目录 图 1：彩生活的合约总建筑面积覆盖范围已延伸至中国 268 个城市 . 5 图 2：物业管理服务包括酬金制服务、包干制服务、预售服务以及顾问服务 . 6 图 3：彩生活业务覆盖全国多数地区 . 7 图 4：增值服务主要包括网上推广服务、销售及租赁协 助及其他增值服务。 . 8 图 5：彩生活公司营运的线上平台彩之云平台向业主推广产品或服务 . 8 图 6：彩生活工程服务主要包括设备安装服务、小区公用设施维修及保养服务及节能服务。. 9 图 7： e 能源让住户足不出户享受便捷生活方式 . 11 图 8： e 费通使住户可以便 捷缴费 . 11 图 9： 2016-2018 年营收分别为 13.42 亿、 16.29 亿、 36.14 亿 . 12 图 10： 2018 年物业管理服务收入为 30.64 亿元，同比增长 148.9%. 12 图 11： 2018 年增值服务收入 4.08 亿元，同比增长 47.29% . 13 图 12：工程服务 2018 年收入 1.41 亿，同比增长 16.53%. 13 图 13： 2016-2018 营业成本分别为 7.56 亿、 8.98 亿、 23.31 亿 . 13 图 14： 2016-2018 管理费用分别为 2.98 亿、 2.77 亿、 3.76 亿 . 14 图 15： 2018 年销售费率 1.66%，管理费率 10.4%，财务费率 8.27%. 14 图 16： 2016-2018 彩生活毛利率分别为 43.67%、 44.87%、 35.47% . 14 图 17： 2018 年增值服务毛利率高达 95.7%. 14 图 18： 2016-2018 净利分别为 1.88 亿、 3.21 亿、 4.85 亿元 . 15 图 19： 2016-2018 净利率分别为 14.01%、 19.71%、 13.42%. 15 图 20：交易完成后，彩生活股本由原来 13.29 亿股，增加为 14.23 亿股；京东占增发后总股本的 5%， 360 占增发后总股本的 1.6% . 15 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 图 21： 16-18年彩生活合作平台数量为 13 个、 50 个、 95个 . 17 图 22： 18年彩生活平台合作面积同比增长 22.5%至 5.69 亿平米 . 17 图 23：彩之云 APP 上缴费、停车、投诉服务十分方便；亦可绑定专属客户经理沟通服务需求 . 17 图 24： 2015-17 年彩生活 APP 注册用户数为 200.3 万个、 306.2 万个、 1034 万个。18 年口径改为生态圈，注册人数为 2640 万。 . 18 图 25： 2015-17 年彩生活 APP 活跃用户数为 85.8 万个、 173.7 万个、 349.4 万个。18 年口径改为生态圈，活跃人数为 1400 万。 . 18 图 26： 16-18年彩之云 APP 用户活跃度为 57.4%、 33.8%和 53%. 18 图 27：基础物业管理智能在线上平台 . 19 图 28：彩惠人生服务平台 . 20 图 29： 彩惠人生平台运营模式 . 20 图 30： 彩惠人生平台运营模式 . 21 图 31： 彩惠人生平台自上线以来九个月实现 182.5 万单成交，累计成交金额为 7087.7 万元，为 26万用户共减免物业费 3620 万元 . 22 图 32：购买彩车位可获得物业费返还 . 22 图 33： 彩车位帮助开发商销售存量车位，开发商让渡部分购置款，以 “饭票 ”形式返还业主，业主可以用 “饭票 ”在彩惠人生平台消费，形成良性循环。 . 23 表 1：彩生活历史可追溯至 2002 年 . 5 表 2：彩生活在不同地区的物业管理费（元每平米每月） . 7 表 3：彩生活管理 项目遍布中国 268 个城市，地域分布广泛 . 16 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 1. 彩生活： 中国领先的 社 区服务平台 1.1. 物管服务为主，增值服务及工程服务为辅 1.1.1. 中国领先小区服务平台 ， 总服务面积 11.2 亿 方 彩生活主营业务 为 物业管理服务，增值服务及工程服务。 通过互联网 ，搭建线下及线上服务平台，高效联系小区住户与各类商品和服务供货商，为小区住户提供最佳的服务体验。 随著智慧社区建设的深入推进，公司正在转变为一个由科技服务主导的现代化服务企业 ，这主要体现在，一方面彩生活积极拥抱互联网带来新兴技术、注重智能设备投入，并以此推动管理效率的提升来 为 小区提供更优质服务体验。 彩生活以总部 为 中心，建立强大数据化 “ 云 ” 系统，强化 “ 端 ” 服务承接能力，弱化“ 管 ” 的职能与范围，来组织有效社区服务。与此同时，彩生活积极打造小区服务线上平台彩之云，将传统线下缴付物业管理费、维修、通知以及投诉等功能迁移至在线平台，一方面增加小区居民生活便利性，另一方面也增进小区业主与彩生活线上平台联系。 此外，彩生活根据小区居民数量配置一定比例客户经理，客户经理通过彩之云平台预约拜访，对客户满意度进行及时的跟踪和反馈，进一步确保线下基础小区服务质量，也将高效了解小区业主实时所需服务，推动相应增值业务的进展，将小区在线和线下业务进行有机结合，从而进一步扩大彩生活的竞争优势。 表 1： 彩生活历史可追溯至 2002年 年份 里程碑 2002 年 深圳市彩生活物业管理于 2002 年 5 月 10 日在中国深圳开业。 2003 年 深圳市彩生活物业管理的物业管理服务质素获 ISO 9001 及 ISO 14001 认证。 2004 年 开始扩展业务至深圳以外的其他中国城市。 2006 年 深圳市彩生活物业管理的物业管理服务质素获 ISO9001 认证。 深圳市彩生活于 2006 年 12 月 5 日收购深圳市开元同济。 2007 年 深圳市彩生活网络服务于 2007 年 6 月 12 日成立，作为向所管理的住宅小区住户及业主提供小区租赁、销售及其他服务的主要附属公司。 深圳市彩生活网络服务开业，其业务主要包括提供公共空间租赁协助及购物协助服务。 深圳市彩生活网络服务开始推出网站 colourlife。 2011 年 彩生活于 2011 年 3 月 16 日成立。 2013 年 深圳市彩生活网络服务推出手机应用程序，为公司所管理或提供顾问服务的住宅小区住户及业主登入我们的在线平台的另一途径。 2014 年 彩生活于香港上市 资料来源： 招股书， 天风证券研究所 截止 2018 年 底 ，彩生活的合约管理总建筑面积达到 5.54 亿平方米，为 2,709 个小区提供服务；在平台输出战略指引下，彩生活与 95 家企业达成合作，合作的建筑面积达到3.19 亿平米以及联盟面积达到 2.5 亿平方米，总服务面积达到 11.22 亿平米。 图 1： 彩生活的合约总建筑面积覆盖范围已延伸至中国 268个城市 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 1.1.2. 覆盖 2709 个社区，实现高品质物业管理 物业管理服务主要包括： (1)以酬金制为小区提供服务； (2)以包干制为小区提供服务；(3)为物业发展商提供预售服务； (4)向地区物业管理公司提供顾问服务。 图 2： 物业管理服务包括酬金制服务、包干制服务、预售服务以及顾问服务 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 按酬金制物业管理服务 根据酬金制，彩生活本质上是担当业主的代理。 彩生活有权保留业主按相关地方机关规定需支付物业管理费的约定百分比（一般为 10%）为公司的收益。剩余的物业管理费则用作运营资金，以补足与物业管理有关的开支。 按包干制物业管理服务 根据包干制，彩生活有权将向业主收取的全部物业管理费确认为收益 ，并从物业管理费中支付与物业管理相关的开支。因此，相关成本确认为彩生活的销售成本。 预售服务 彩生活可能于物业发展初期获物业发展商委任为物业管理公司。 公司就物业发展商筹备预售活动向彼等提供预售服务，并根据收取的费用确认收益。而有关费用乃按公司部署322124 357521 435984 553652 124,445 214,230 318,599 250000 250000 0200000400000600000800000100000012000002015 2016 2017 2018在管面积（千平米） 合作项目面积 联盟面积 酬金服务 包干服务 预售服务 顾问服务 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 的员工数目及职位计算，所产生的相关员工成本为就提供服务产生的销售成本。 顾问服务 彩生活已选择性与地区物业 管理公司订立顾问服务合约， 从而延伸公司的覆盖范围、向更多受众展示公司的服务及能力、使品牌更广为人知及扩阔小区租赁、销售及其他增值服务的客户基础。根据该等安排，物业管理公司订约为相关小区提供物业管理服务，而彩生活向该等地区物业管理公司提供咨询及意见，使彼等得以凭借彩生活的经验及平台，改善其自身多个方面（如物业管理、质量控制、人力资源管理）。此外，彩生活按照合约为相关小区提供小区租赁、销售及其他增值服务，日后可能为公司产生额外收益。 图 3： 彩生活业务覆盖全国多数地区 资料来源： 公司官网， 天风证券研究所 截至 2018 年 底 彩生活聘用超过 56,466 名驻场人员以提供物业管理服务向 48 个小区提供顾问服务，顾问服务面积 0.11 亿平方米。 表 2： 彩生活在不同地区的物业管理费（元每平米每月） 2018 2017 酬金制 包干制 酬金制 包干制 深圳 0.35 10.9 1.0 8.0 0.35 10.0 1.0 8.0 华南（不包括深圳） 0.45 5.91 0.68 8.0 0.45 5.57 0.68 8.0 华东 0.36 9.36 0.75 8.83 0.36 9.36 0.75 6.5 西南 0.41 6.14 0.3 6.8 0.39 6.14 0.3 6.29 东北 0.40 3.27 2.0 6.0 0.40 3.27 2.0 5.0 西北 0.45 3.9 1.1 7 0.45 3.9 1.1 5 华北 0.6 4.5 1.0 8.0 0.6 4.49 1.0 7.87 华中 0.55 3.0 0.85 5.0 0.55 2.73 0.85 4.8 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 1.1.3. 用户思维形成 社 区流量，开拓增值业务 彩生活增值服务主要包括 (1)网上推广服务； (2)销售及租赁协助； (3)其他增值服务。 图 4： 增值服务主要包括网上推广服务 、 销售及租赁协助及其他增值服务。 资料来源： 公司年报， 天风证券研究所 网上推广服务 彩生活与不同产品及服务供货商合作，并透过公司营运的线上平台彩之云平台向业主推广产品或服务。 产品及服务供货商根据其透过彩之云平台下订单的销售向公司支付一定金额的酬金。此外，彩生活向其提供管理、咨询服务、平台合作的项目提供系统或软件，并收取一定的信息系统软件使用费以提高服务质量及效率。 销售及租赁协助 彩生活向第三方物业代理转介个案，协助业主完成出售。 公司就每宗来自物业代理的成功转介收取费用，亦自授予物业代理使用彩生活的在线租赁数据平台产生收益；根据彩生活车位模式协助物业发展商代销其车位，并根据代销协议收取佣金；协助小区出租实体宣传空间（如升降机内墙或公共空间）和额外存储空间，并收取佣金作为回报。 其他增值服务 其他增值服务包括： (1)购物协助； (2)能源管理服务； (3)其他增值服务。 图 5： 彩生活公司营运的线上平台彩之云平台向业主推广产品或服务 网上推广服务 销售及租赁协助 其他增值服务 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 9 资料来源： 公司官网， 天风证券研究所 截至 2018 年 底 彩生活生态圈注册用户数增加至约 0.26 亿人， 其中生态圈活跃用户数增加至 0.14 亿人；彩之云平台累计成交金额约为 94.48 亿，同比增长 24.1%。“彩生活车位”产品累计完成销售 4,150 套，带动销售及租赁协助收入同比增长 175.2%至 1.47 亿 ；彩惠人生累计成交 182.46 万单，累计成交金额 0.71 亿元，累计冲抵物业管理费 0.36 亿元，为 26万个家庭减免物业管理费。 整个生态圈平台在不同维度已经有超过 40 家生态圈企业参与小区服务。 其中， e 电梯构建覆盖电梯全生命周期的 SaaS（ Software-as-a-Service 软件即服务）平台，进入全国215 个城市， e 电梯平台上线电梯数量已经突破 16 万台，包括超过 14 万台非彩生活管理小区内的电梯。同时，基于其平台化、数据化改造， e 电梯与 9 家主流保险企业共同推出电梯安全服务保险产品，建立电梯行业“保险 +运营 +服务”的新模式。 1.1.4. 工程 服务：智能小区迈向 4.0 彩生活的工程服务主要包括： (1)自动化及其他硬件设备安装服务； (2)小区公用设施维修及保养服务； (3)小区自动化设备租赁服务； (4)节能服务。 图 6： 彩生活工程服务主要包括设备安装服务 、 小区公用设施维修及保养服务及节能服务。 海外行业 报告 | 行业深度研究 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 10 资料来源： 招股书， 天风证券研究所 工程设备安装 为提高相关小区的管理效率以减低物业管理服务成本，彩生活致力为小区提供自动化设备安装服务。 彩生活根据物业发展商的要求向彼等提供自动化及其他硬件设备安装服务，旨在使公司的收益来源更多元化，及与已委聘彩生活或可能于其后交付物业发展项目时委聘公司提供物业管理服务的物业发展商建立业务关系。该等服务一般涉及保安监察系统、对讲器材、警报器、匙卡保安系统及电力供应系统等装置的采购、设计及安装。 维修及保养服务 彩生活就小区的升降机、防火设备及排水系统等各种楼宇硬件提供维修及保养服务。随着彩生活智能小区模式的进一步深化，公 司于所管理小区推广设备管理模式，透过定期保养降低上述硬件设备出现重大妨障而需进行大型维修的可能性。 设备租赁服务 彩生活为所管理或提供顾问服务的小区提供自动化及其他设备升级服务。 该等设备包括停车场保安系统、楼宇进入系统及远程监控摄录机等。该等设备由深圳市开元同济投资并透过彩生活的设备租赁计划提供予各小区使用。 提供节能服务 彩生活向其管理、提供咨询服务或合作的小区提供节能服务，包括安装节能设施。 透过安装及使用尖端节能设备，公司协助小区减少能源消耗。 截至 2018 年 底 彩生活对所管理项目持续进行基于互联网技术的智慧小区改造。 继续推动智能小区模式由 3.3 版本向 4.0 版本的完善升级。 4.0 版本从业主便利小区生活的多维度场景需求出发，主要通过两个方向对小区加强改造。 一是硬件改造，包含电梯远程监控、二维码 /人脸识别门禁、停车场车牌识别系统等，实现集中管控、设备代替人工、节能节岗、提升效率和服务质量。二是通过连接小区与彩生活总部云端系统，搭建小区服务平台；比如：通过远程监控技术，将所管理小区的作业状态画面实时传送至集团总部，对存在隐患部分由集团总部实时下达整改任务并跟进处理结果。 节能服务 设备租赁服务 维修及保养服务 设备安装服务