HeaderTable_User 847289893 1353271250 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 深度报告 HeaderTable_StatementCompany 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 Table_Summary 核心观点 十九大以来，国家城市化发展战略出现重大转向， 我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略 。 国际经验表明，围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势。 目前我国的 集聚 度为 0.4 左右 ， 相比于 发达 国家 （ 0.7-0.8）仍有 提升空间 。 从中国城市化的阶段看，目前正处于 50%-70%的城市化第二阶段，表现为大城市越来越大。随着产业 结构升级和现代服务 业 崛起，客观上也需要 形成 大城市群。国家 提出 的长三角城市群、京津冀城市群、粤港澳 大 湾区对标世界级城市群 ， 正式开启了我国的城市群 时代 。 我们认为，长三角 城市群 是 最 具发展前景的城市群，我们将长三角城市群的城市分布模型称作太阳系模型，一超多强的布局最有利于整个城市群的发展。这有别于京津冀的双星模型和粤港澳的三星模型 。 长三角 在人口集聚、经济活动和基础设施三方面综合实力最强。 首先 ， 长三角人口 规模大，拥有 1.5 亿常住人口 。 其次， 2016 年 GDP 达到 14.8 万 亿元 ，人均 GDP9.8 万元 。 产业门类齐全，经济腹地广袤， 可以 顺利承接 核心 城市外溢 的 人口和产业。对外贸易活跃 ，年 进出口总额 13.5 万亿元，贸易依存度 38.5%。 总部 经济活跃，世界 500 强企业 中， 有 36%将 其 总部 设置在长三角 。 第三 ，城市群内部教育医疗资源丰富 ， 拥有 30 家全国百强医院， 24 所一流高校。同时交通网络发达，拥有 17 座 空港， 2016 年旅客吞吐人次达 1.9 亿。 铁路路网 密度高，达到 4.6 公里 /百平方公里 ， 为三大城市群内最高。 房地产市场及政策稳中求进 ， 全国房地 产发展进入城市分化阶段， 长三角城市群内的 都市圈 房地产市场 大有 可为 。 楼市调控因城施策，政策进入稳 定 期，核心 城市 价格也趋于稳定 。在这种情况下，长三 角 核心城市周边的卫星城及新城存在 明显的 机会。我们 估计 ，环 上海 的卫星城销售规模 2018-2020 能达到 1500 亿，远期 （ 2025-2030）潜在 规模可达 3000 亿。长三角区域内还有杭州、南京等 二级 核心城市， 本地市场空间巨大，同时与核心城市上海形成明显的价格梯度，有利于承接人口产业溢出。我们估计环杭州及南京的卫星城销售规模远期也有望达到 3000 亿元以上。 投资 建议与投资标的 我们强烈看好在长三角城市群拥有大量土地储备的房地产开发商及加大长三角区域布局力度的房地产公司。 我们推荐深耕长三角、布局全中国的新一线地产龙头 新城控股 (601155，买入 )，加大力度布局长三角区域的产业新城龙头 华夏幸福 (600340，买入 )，最具成长性的二线地产龙头 阳光城 (000671，买入 )，积极布局长租公寓的杭州地产龙头 滨江集团 (002244，买入 )。 风险提示 房地产销售不及预期。 利率上升幅度及速度高于市场预期。 房地产行业 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 Table_BaseInfo 行业评级 看好 中性 看淡 (维持 ) 国家 /地区 中国 /A 股 行业 房地产 报告发布日期 2018 年 03 月 06 日 行业表现 资料来源： WIND Table_Author 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1orientsec 执业证书编号： S0860514060003 Table_Contacter 联系人 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqiorientsec -12%0%12%24%36%17/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/1017/1117/12房地产 沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 2 目 录 0. 引言：顺应大势，拥抱伟大的城市群新时代 . 6 1. 我国城市人口集聚度仍可提高，城市群发展大有可为 . 6 1.1 围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势和经验 . 6 1.2 我国集聚度仍有明显提升空间 . 8 1.3 我国将积极发展城市群作为基本城市发展战略 . 9 2. 三大城市群多维比较，长三角更胜一筹 . 10 2.1 人口：庞 大的总量，优良的空间分布 . 10 2.1.1、最大人口基数，活跃的城市群内部人口流动 11 2.1.2、适应可持续发展的优良人口分布状态 12 2.2 经济：体量大而产业全，腹地广而韧性强 . 14 2.2.1、经济体量领先，存量资本雄厚，投资能力强 16 2.2.2、产业门类齐全，经济创新潜能大 17 2.2.3、地理形态得天独厚，内外贸易牵引发展之路 20 2.3 设施：教育医疗资源多城分布，交通互联驱动区域一体 . 21 2.3.1、顶尖教育与医疗资源在主要城市均有分布 21 2.3.2、交通基础设施强大，区域联结日趋紧密 23 3. 长三角城市群是最具发展前景的经济区域和房地产市场 . 25 3.1 长三角的城市布局是最美的太阳系模型，一超多强欣欣向荣 . 26 3.2 长三角卫星城发展不断迭代，环上海楼市进入新阶段，远期规模有望再造一个上海 . 31 3.2.1长三角：环绕大城，都市圈房地产机会之花遍地盛开 32 3.2.2京津冀：到天安门的里程，丈量出地产市场价值 35 3.2.3粤港澳大湾区：城市静好，各自生长 37 4. 投资建议：买入在长三角城市群布局及扩张进入长三角城市群卫星城市的开发商 . 38 4.1 新城控股：深耕长三角、布局全中国的新一线地产龙头 . 39 4.2 华夏幸福：全国布局的产业新城龙头 . 40 4.3 阳光城： 最具成长性的二线地产龙头 . 41 4.4 滨江集团：积极布局长租公寓的杭州地产龙头 . 43 风险提示 . 44 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 3 图表目录 图 1：日本东京、大阪两大城市群不断扩张 . 7 图 2：世界各国经济集中度情况 . 7 图 3：中国的集聚程度偏低，仍有提高空间 . 8 图 4：集聚度达到一定程度后会进入稳态 . 8 图 5： 2009 年中、美、日、巴西、南非产业结构 . 8 图 6： 2015 年中、美、日、巴西、南非产业结构 . 8 图 7：我国城市发展战略变迁 . 9 图 8：长三角、京津冀基数大增速放缓，粤港澳新增常住人口基数小但增速上升 . 11 图 9：粤港澳外来人口明显高于长三角和京津冀 . 12 图 10：长三角和京津冀人口在城市群内部流动更明显 . 12 图 11：粤港澳大湾区城镇化水平最高，京津冀城镇化不均衡，长三角扩容城镇化率略降 . 12 图 12：三大城市群人口密度均下降，但京津冀人口密度仍最大 . 13 图 13：长三角和京津冀均为单核，粤港澳为广深港三核 . 14 图 14：京津冀各城市人口标准差最大，人口分布最不均衡 . 14 图 15：长三角城市群规划区域 . 15 图 16：粤港澳大湾区规划区域 . 16 图 17：京津冀城市群规划区域 . 16 图 18：长三角 GDP 总量及增速均有优势 . 17 图 19：粤港澳大湾区人均 GDP 最高 . 17 图 20：长三角居民储蓄余额最大，存量资本雄厚 . 17 图 21：三大城市群二产占比 . 18 图 22：三大城市群三产占比 . 18 图 23：长三角城市群内产业丰富，从制造业到互联网新兴经济，均有领军城市 . 19 图 24：世界 500 强企业总部分布 . 20 图 25：总部经济可使区域经济控制在价值链上端 . 20 图 26：长江横贯长三角城市群腹地 . 20 图 27：上海港和舟山港位于长江出海口，价值更高 . 20 图 28：受香港提升，粤港澳大湾区对外贸易依存度最高 . 21 图 29：长三角实际利用外资数量最多，投资吸引力强 . 21 图 30：长三角教育和医疗资源处于领先地位 . 22 图 31 长三角医疗资源分布相对均衡 . 23 图 32：京津冀医疗资源集 中在京津两城 . 23 图 33： 长三角 “双一流 ”高校分布相对均匀 . 23 图 34： 京津冀 “双一流 ”高校集中在京津两城 . 23 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 4 图 35：长三 角城市群内空港数量占优，航空运输有优势 . 24 图 36：长三角城市群内部交通联系紧密 . 25 图 37：长三角城市群综合实力最强 . 26 图 38：长三角城市群对应的是太阳系模型 . 27 图 39：京津冀城市群对应的是双星模型 . 27 图 40：粤港澳城市群 对应的是三星模型 . 27 图 41：长三角城市群主要核心城市和主要卫星城市房地产规模 . 28 图 42：杭州 50-80 公里都市圈城市房地产市场规模 . 28 图 43：南京 50-80 公里都市圈城市房地产市场规模 . 28 图 44：京津冀城市群内主要城市房地产市场规模更多由到北京的距离主导 . 29 图 45：粤港澳大湾区各城市房地产市场规模更多由本地经济发展程度主导 . 30 图 46：长三角城市群内，不同城市房价水平梯次分明 . 30 图 47：京津冀城市群内房价落差极大，近京则高 . 31 图 48：粤港澳大湾区除深圳外，各市房价取决于发展水平 . 31 图 49：昆山历经三个阶段，属于与上海同城化程度比较高的卫星城 . 32 图 50：太仓正处于卫星城发展的第二阶段 . 33 图 51：受益公交联通，临安进入第三阶段 . 34 图 52：德清进入第三阶段 . 34 图 53：固安加速进入第三阶段 . 35 图 54：涿州距北京远于固安，仍处第二阶段 . 35 图 55：京津冀城市群内，到北京的距离对房地产市场规模影响明显 . 36 图 56：广佛同城促使佛山进入第三阶段 . 37 图 57：肇庆目前仍处于第二阶段 . 37 图 58：新城控股 2016 年营收 279.7 亿元，同比增长 19%. 39 图 59：新城控股 2016 年归母净利润同比大增 64% . 39 图 60：新城控股土地储备主要集中在长三角 . 40 图 61：新城控股 拿地均价较低，支撑高利润率和快周转 . 40 图 62：华夏幸福 2016 年营收 538 亿元，同比增长 40.4%. 41 图 63：华夏幸福 2016 年归母净利润同比增长 35.2% . 41 图 64：华夏幸福长三角业务布局已经初步实现 . 41 图 65：异地 扩张效果初显，非京津冀地区销售占比上升 . 41 图 66：阳光城 2017 年前三季度营收同比增长 108.1% . 42 图 67：阳光城 2017 年前三季度归母净利同比增长 70.2% . 42 图 68： 2017 年阳光城一二线新增土储占比达到 86%. 43 图 69： 2017 年阳光城三大城市群土储占比达到 51%. 43 图 70：受结算进度影响，滨江集团 2017 年收入出现下滑 . 43 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 5 图 71：滨江集团业绩连续三年增长超过 20% . 43 图 72：滨江集团 83%的土地储备位于长三角 . 44 图 73：滨江集团 74%的土储位于二线城市，销售限制小 . 44 表 1：国家政策频出，支持大城市群发展 . 9 表 2：三大城市群概况 . 10 表 3：长三角铁路交通发达，粤港澳大湾区高速公路交通具备优势 . 24 表 4：环上海卫星城房地产市场规模估计 . 33 表 5：环南京卫星城房地产市场规模估计 . 34 表 6：环杭州卫星城房地产市场规模估计 . 34 表 7：部分长三角卫星城主导产业 . 35 表 8：北京卫星城房地产市场规模估计 . 36 表 9：部分北京卫星城 规划主导产业 . 37 表 10：环深圳卫星城房地产市场规模估计 . 38 表 11：环广州卫星城房地产市场规模估计 . 38 表 12：广州和深圳卫星城主导产业 . 38 表 13：在长三角土地储备和可售货值领先的公司 . 39 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 6 0. 引言： 顺应大势， 拥抱伟大的城市群新时代 春回大地，次第花开。 这是自然界的规律 ，寒冬逝去，春天悄至之时，就让你听到花开的声音。自然界有其规律，人类社会亦复如是。一般认为，城市化的规律是从农村进入城市、从小城市到大城市、从大城市到形成“大都市圈”三个阶段。 马克思主义者从来都尊重规律，顺应规律。 在城镇化率超过 50%的情况下，国家城市发展思路 出现了重大转变 ，明确城市群是新型城镇化的主体形态，要增强中心城市辐射带动功能。 三大对标世界级发达城市组团的 核心 城市群应运而生：长三角、京津冀、粤港澳大湾区 。 城的发展即是人的发展，中国从来都是讲求天人合一 的 。三大城市群的发展模型恰与宇宙星系遥相呼应。 长三角是“太阳系模型” ，一超多强，秩序井然。 京津冀是“双星系统 ”，两极分化，大者恒大。 粤港澳大湾区是“三星体系”， 稳定有余，稍输韧性。 核心城市对周边城市 （主要是卫星城） 房地产市场的带动效应， 也呈现出明显的规律性。 我们 将其划分为三个阶段 ： 第一阶段，本地人首套房需求；第二阶段，本地人改善型需求叠加新本地人首套房需求；第三阶段，核心城市外溢需求 。值得注意的是“三阶段”理论是一个宏观动态的理论，它会受到政策等因素的扰动，但它能帮我们看清大势，锚定位置。 模型也好，理论也罢，终究是要落实到投资 机会上 。 我们多维度比较分析以后 发现， 长三角城市群仍是这三大城市群中执牛耳者 ，将是本轮房地产周期 （本轮房地产周期叫城市群发展及城市分化周期） 中最受益的区域市场 。 我们 估算环上海卫星城新房市场规模 近期 将达到 1500 亿，远期潜在规模 将达到 3000 亿 ，相当于再造一个上海 。 我们 同时估算得出， 环杭州及南京的卫星城销售规模 总和 远期也有望达到 3000 亿元以上。 1. 我国城市人口集聚度仍可提高 ，城市群发展大有可为 1.1 围绕核心城市群集聚经济和人口，是全球经济的根本趋势和经验 法国地理学家戈特曼于 1957 年提出 “城市群”这一概念 ，用以概括一些国家出现的大城市群现象，意指“巨大的多中心城市区域”。目前学界对城市群概念的认定，多指在特定地域范围内，以一个特大城市为核心，由至少 3 个以上都市圈 (区 )或大城市为基本构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络，所形成的 空间组织紧凑、经济联系紧密并最终实现同城化和高度一体化的城市群体。目前世界上著名的城市群包括，以纽约为中心的美国东北部大西洋沿岸城市群、以芝加哥为中心的北美五大湖城市群、以东京为中心的日本太平洋沿岸城市群等。 作为与我们文化、习俗等方面颇为相似的东亚近邻，日本的历程颇值得参考。 长周期来看，伴随日本的发展就是东京、大阪等都市圈的不断扩大。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 城市远望系列报告第一篇：最美不过太阳系，遍寻正是长三角 7 图 1：日本东京、大阪两大城市群不断扩张 资料来源： Land Use Change of Tokyo and Osaka Metropolitan Areas、东方证券研究所 大城市群的出现符合经济演进规律。 制造业和服务业需要集聚才能产生规模经济效应。尤其是以知识、信息和技术为核心竞争力的现代服务业，更加需要人口集聚带来的三大效应：大量客户分享固定投入、劳动力市场的匹配效应、劳动力专业化的学习效应。当一国的产业结构以工业和现代服务业为主时