请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 1 Table_Title 老旧小区改造的宏微观效应 Table_Summary Table_Summary 核心观点： 7 月 1 日，国新办举行政策例行吹风会，住建部负责人解读老旧小区改造，改什么？怎么改？又由谁来出钱？其中，提到老旧小区改造的三个优先级。优先级一：“水电路气网”；优先级二：电梯、停车库等配套设施；优先级三：物业管理和公共服务。 我们通过对已有 15 个试点的梳理，结合三个优先级思路，对此次全 面推开老旧小区改造拉动投资进行测算。三个改造优先级必须完成的是优先级一的部分，即小区、楼道照明设施、维修更换水、电、燃气管道、供暖设备、社区绿化、社区基本运动设施、增设消防设施、楼宇外墙粉刷保暖等，涉及投资约 1.2 万亿。这部分投资资金来源从试点情况看，多为政府财政开支（有条件小区可探索企业参与模式）。对于优先级二当中的加装电梯，目前同样有无需居民先期参与的“北京模式”以及完全无需居民介入的“上海 6+1 模式”。如此，加装电梯亦可全面推广。若 17 万个小区全部加装，此部分涉及投资预计至少 1.2 万亿投资，其中所需财 政资金投入约 4600 亿元。对于兴建停车场，囿于老旧小区大多缺乏可用闲置土地，且居民参与必须性不大，恐难全面推广。纯理论计算来看，若 4200 万家庭参与停车场新建，将涉及投资约 1.2 万亿，其中财政资金总投入约需 6800 亿元。综上，若老旧小区改造期限为三年，年均涉及必要投资约 4200 亿。涉及非必需投资约 8000 亿。 风险提示：处置地方隐性债务 引发 的风险 。 宏观研究报告 Table_ReportInfo 宏观分析师：袁野 电话： 15810801367 Email： yuanyetpyzq 执业资格证书编码： S1250117080032 相关报告： 3.中美贸易战：从宏观到行业的影响分析 2018/03/27 4. 中美五次贸易摩擦交锋 理解其中的“对等”要求 2018/05/15 5.本轮欧美经济同步复苏的逻辑：警惕再度出现的分化 2018/05/28 6. 3200 条 “推特 ”分析：读懂特朗普的政治手腕 2018/06/04 Table_Author 7.中国财政政策手册：详解中央与地方的收支博弈 2018/07/05 8.房产税究竟合适 推出？ 2018/07/27 9.特 朗普加征 2000 亿产品关税对美国通胀的影响 2018/08/02 10.从省级到市级的地方政府隐性债务测算 2018/08/29 11.中国经济减税的时机、效果与可操作性 2018/09/27 Table_Message 2019-7-18 宏观研究报告 宏观研究报告 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 宏观研究报告 P2 老旧小区改造的宏微观效应 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 1 目录 一、试点城市改造概况 . 1 1、广州 . 1 2、淄博 . 5 3、沈阳 . 7 4、宜昌 . 8 5、呼和浩特 . 11 6、攀枝花 . 12 7、总投资需求测算 . 13 二、老旧小区加装电梯 . 13 三、老旧小区补建停车场 . 17 宏观研究报告 P3 老旧小区改造的宏微观效应 2 图表目录 表 1： 广州市老旧小区分类及其具体情 况 . 1 表 2：广州市老旧小区改造内容 . 3 表 3： 淄博 市老旧小区改造内容 . 6 表 4： 沈阳市老旧小区改造内容 . 8 表 5： 宜昌市老旧小区改造内容 . 9 表 6： 宜昌市老旧小区改造的具体资金来源 . 10 表 7： 各试点城市老旧小区改造投入资金情况 . 13 表 8： 各试点城市既有住宅增设电梯的补贴情况 . 14 表 9： 三项改造涉及投资及所需财政资金 . 18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 1 6 月 19 日国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。 2017 年底，住房和城乡建设部在广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波等 15 个城市 启动了城镇老旧小区改造试点，截至 2018年 12 月，试点城市共改造老旧小区 106 个，惠及 5.9 万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。根据国常会要求，预计到 2020 年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。目前全国需改造的老旧小区约 17 万个，涉及建筑面积约 40 亿平方米，惠及居民上亿人。 7 月 1 日，国新办举行政策例行吹风会，住建部负责人解读老旧小区改造，改什么？怎么改？又由谁来出钱？其中，提到老旧小区改造的三个优先级。优先级一：“水电路气网”；优先级二：电梯、停车库等 配套设施；优先级三：物业管理和公共服务。 在解答钱从哪儿来时，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，主要是按照业主主体，也就是居民主体，社区主导，政府引领，各方支持，这种方式来统筹推进，采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。依照以上思路，我们通过梳理试点城市的老旧小区改造经验，探讨本轮老旧小区改造在宏微观两个方面的拉动效应。 一、试点城市改造情况梳理 在住建部规定的 15 个试点城市中，我们选取了东部沿海地区（广州、淄博），东北地区（沈阳），中部（宜昌、呼和浩特），西部（攀枝花）共六个较有 代表性的试点城市进行研究和对比分析，探讨 适用于推广全国的老旧小区改造模式。 1、广州 （ 1）改造对象： 2016 年，广州市在全国率先开展老旧小区微改造工作，经摸查，全市 2000 年之前建成的存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的 老旧小区共有 779 个，总建筑面积达 5 180 万平方米，涉及 260 万居民 ，约占全市户籍人口的31。 截至 2019 年 3 月底，全市共推进老旧小区微改造项目 687 项，其中已完工 128 项，正在实施 231 项，已立项正开展前期工作 328 项。今年，广州还将推进 231 个老旧 小区微改造项目。 根据广州的实际情况，可 以将老旧小区划分为街巷型、单位大院型和商品房型等 3种基本类型。街巷型老旧小区大多建于 1980 年之前，以居民个体为主，基于原有城市肌2 理进行改（扩）建而形成；单位大院型老旧小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，以单位为核心，依赖单位集体住房分配体制建造形成；商品房型老旧小区多建于 1980年代之后，由开发商投资建设，通过商品住房市场交易集聚居住人群。 （ 详见广州老旧小区微改造设计导则 ） 表 1 广州市老旧小区分类及其具体情况 小区分类 街巷性老旧小区 单位大院型老旧小区 商品房型老旧小区 典型范例 海珠仁和 小区 梅花街梅花路小区 东湖新村小区 基本问题 建筑危破，楼栋设施破旧不齐 基本小区服务设施匮乏 消防通道不规范、消防设施不完整 缺乏公共活动空间和绿地开敞空间 建筑破旧，楼栋设施破旧 基本小区服务设施不足，缺少适老设施 消防设施及其他市政设施破损、老化 公共空间缺少活动设施，利用率低 部分楼栋设施老化 公共服务设施不完备 养老适老设施不足 公共空间活力不足 平 空间特点 街巷狭窄，密布交织，道 路复杂 底层建筑沿街巷连片密集布置 少量多次和小高层穿插其中 历史建筑点缀其中 行列式建筑布局，以楼间道路组织交通 楼栋之间形成条形公共空间 公共空间形态相似，识别性差 围合式布局，道路呈环形布置 有集中大片公共绿化活动空间 连续的沿街裙楼界面 空 分布地区 主要位于荔湾区、越秀区中西部、海珠区西北部 在全市各区均有分布，海珠区、白云区、天河区等分布较多 成片分布于全市各区 建筑特点 一般建造年代较为久远，既有较为密集的老旧住宅建筑，也保持着城市的传统肌理，并且往往具有一定数量的历史文化建 筑 主要建于解放后至 1990年代，相当部分房屋较为破旧，基本小区公共服务设施配置不充分。 主要形成于 19801990年代，由早期开发商进行统一设计而建成，有相对完整独立的小区内部空间 改造设计的要点 首先排查、满足小区最为紧迫的基础民生部分内容； 提供养老设施、适老设施和无障碍设施； 涉及文物、历史建筑等相关建设工程，应严格按照保护规划进行改造设计 优先排查、满足小区基础民生内容； 要补齐小区在小区自治管理方面的不足，通过改造增强小区自我维护管 理的能力； 提供养老设施、适老设施和 无障碍设施 从居民的基本服务需求出发，完善小区基本服务设施； 着力于创造条件，增强小区居民之间的沟通 与交流，强化居民的小区归属感和认同感 资料来源：广州市住建局， 太平洋研究院整理 （ 2）改造内容： 广州市老旧小区采取 微改造 方式 ， 这是 广州首创的城市更新模式 。 它 是指在维持现有建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及3 整治、改善、保护、活化、完善基础设施等办法实施的城市更新方式，主要适用于城市中对整体格局影响不大，但现有用地功能 与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。 在微改造的框架下，针对小区公共部分和房屋建筑本体共用部位，广州市提出了九大类共 60 项改造内容，分为基础版块和提升板块两大部分。 表 2 广州市老旧小区改造内容 板块 分类 具体内容 基础版块 小区建筑 1、楼栋设施 楼栋门、对讲系统、楼栋三线、消防设施、供水设施、排水设施、用电设施、楼道照明、防雷设施、化粪池、雨水管、空调排水管、信报箱、一户一表、管道燃气、防盗网和雨篷整治 2、建筑修缮 楼道修缮、屋面防水、外墙治理、建筑户外构造构件、出入口适老设施 、外墙整饰 小区设施 3、服务设施 环卫设施、康体设施、文化设施、老人服务设施、公共晾晒设施 小区市政 4、小区道路 小区道路、步行系统及人行设施、无障碍设施、 拆违及通道清理 5、市政设施 三线整治、安防设施、消防设施、市政照明、排水整治、供水管网、供电设施 小区环境 6、公共环境 围墙清理维修、信息标识、街区绿化、物理环境治理 提升版块 小区建筑 7、房屋建筑提升 加装电梯、空调机位整治、屋顶整饰、立体绿化、节能改造 公共空间 8、小区公共空间 开敞活动空间、街巷活动空间、口袋公园 、小区入口、公共座椅、景观小品 设施 提升 9、公共设施提升 雨污分流、停车设施、非机动车设施、信息宣传栏、公共管理设施、快递设施、智慧管理 资料来源：广州市住建局， 太平洋研究院整理 （ 3）融资方式： 由市、区财政安排专项资金用于老旧小区改造，市、区按比例分担改造资金。区财政分担资金包括统筹管线单位改造资金、原产权单位资金、社会捐助资金等。 其中 基础版块项目以市财政补助为主，区财政、个人出资为辅；提升板块项目以区 财政 、个人出资为主，市财政资金补助为辅， 鼓励 居民自筹资金。 并多渠道探索资金来源 ,鼓励社会资金参 与。以越秀区仰忠社区为例，该社区微改 造项 目总投资约为 2950 万元，其中市财政4 安排 1450 万元，区财政 1490 万元，社区居民集资约 10 万元。 2016、 2017 年广州市共安排财政资金 2.5 亿元，推进老旧小区微改造项目 107 个，涉及用地面积 765 公顷覆盖群众 80 万人。 2018 年，广州市第一批老旧小区改造项目 165 个，投入市财政资金 2.5 亿元；第二批老旧小区改造项目 422 个，投入市财政资金 12.4 亿元。目前广州市已对 694 个老旧小区微改造项目投入财政资金 14.9 亿元，我们可以合理估算到 2020 年 779 个老旧小区 均改造完成或将投入财政资金约 17 亿。 另 据广州市政府，矿泉街老旧小区的四个社区实施“微改造”预计总投资 4289 万元（平均每个社区投资 1072.25 万元）。广州越秀区 148 个老旧小区改造预计投入资金 15.52亿元，（平均每个老旧小区投入资金约为 1048.6 万元）。据越秀区房屋管理局，越秀区19 个老旧小区微改造共投资约 22980 万元（平均每个社区投入资金 1209 万元）。据此，我们可以合理估算广州市老旧小区改造平均 每个社区投入资金约 1109 万元， 又据每个小建筑面积约 6 万平 ，则平均每平米改造投入资金约 184.83 元 。 （ 4）企业参与案例：恩宁路微改造项目 虽然广州市老旧小区改造资金大部分仍然来自政府投资，但是广州市一直在探索创新老旧小区改造的融资机制。恩宁路项目是广州探索 BOT 模式（建设 -经营 -转让） 的首例 社区微改造项目， 该模式 首先由 政府 制定 微改造设计 导则，再通过公开招投标 将该项目交由 企业建设及运营， 而 企业改造后拥有项目的 15 年经营权，期满后 再交还 政府。 2016年，广州万科 中标恩宁路永庆坊改造项目 ，将恩宁路永庆 坊 改造成集餐饮、零售、民宿与办公于一身的时尚街区，改造面积约 7000 平方米， 项目总投资近亿元 。 2018 年，广 州万科再次中标恩 宁路二期项目 。 该项目 总投 资约 10.7 亿元， 涉及 总建筑面积约 7.2 万平方米 ， 相当于永庆坊一期面积的十倍。 “ BOT 模式”下， 一方面 解决了政府 财政 资金紧缺的问题； 另一方面，企业 自负盈亏，大大降低了政府 的项目开发 风险。 同时， 企业成熟的管理系统以及经营手段 可以 与政府优势互补。然而，“ BOT 模式”也存在一定的隐患：政府 对 特许权 的转移会减弱政府 对项目的控制力；企业作为项目的投资者、建设者与经营者 ， 他们天生的逐利性 ， 使得他们为了 最大化地争取自己的利益 ， 会 在经营阶段挣脱政府束缚， 从而 影响公共利益的平衡。在 永庆片区中，企业正是在 政府的弱束缚下尽可 能地追求自身的经济效益，导致了公共利益的失衡。 5 恩宁路二期项目汲取了一期永庆坊项目的教训，于 2018 年 9 月 7 日成立了 恩宁路共同缔造委员会 。这是政府领导下的公众参与平台 ,由居民、开发商、区更新局负责人、街道办书记、商户代表、社区规划师、区人大代表、区政协委员、专家顾问、媒体代表组成，其主要职责之一就是协调居民、业主及运营等各利益相关方参与、探讨建筑改造和基础设施建设方案 ,及时反馈各方意见、建议。委员会是开放式，所有关心恩宁路改造的居民、市民、专业人士、社会组织等都可向 委员会表达意见与诉求。 (详见新快报 2018年 9 月 8 日报道 ) 2、淄博 （ 1）改造对象 淄博市老旧小区改造从 2015 年开始， 2016 年正式启动。据淄博市老旧住宅小区整治改造实施方案，全市老旧小区整治改造的范围为：城市规划区内 1995 年以前建成投入使用，位于国有土地上建设规模在 2 万平方米以上，主体建筑结构完好且集中连片的楼房老旧住宅小区。 2016-2018 年，全市计划完成改造项目 268 个，涉及改造面积 1560 万平米 ， 涉及建筑面积约 800 万平，惠及群众 19.5 万户 。其中 2016、 2017 年完成改造项目 178 个、 1070 万平米 、 14 万户，累计投 入资金 13.2 亿元； 2018 年全市计划完成改造项目 90 个、 490.81万 平米 、 55190 户，计划财政投资 6 亿元。 根据住建部要求，淄博市 在 2018 年 90 个改造项目中，选取 8 个作为试点项目，改造面积 70.4 万 平米 ，改造户数 7438 户，试点项目投资 2.3 亿元。 （ 2） 改造内容： 表 3 淄博市老旧小区改造内容 改造板块 改造细项 居住环境 1.清理拆除各类违章建筑物、构筑物，治理 “脏、乱、差 ”，清除乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画； 2.进行小区绿化提升，清理整治侵占公共绿地行为，补 栽花草树木，美化小区环境； 3.完善环卫 设施，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池，配置封闭的垃圾桶、垃圾箱。 基础设施 1.进行小区道路升级改造，修复或安装路灯； 2.维修或新建雨、污水排放设施，有条件的应实行雨污分流； 3.增设机动车停车位，修建自行车、电动车停车棚； 4.增设健身活动设施，有条件的可增设文化活动场所及设施； 5.疏通消防通道，有条件的应完善消防设施、器材，增设室外消火栓或在临近道路上增设市政消火栓； 6 6.对年久失修、存在质量安全隐患的供水、供暖、供气管网及强弱电进行维修改造，同步改造楼内公共部 位的相关管线，同步实施一户一表改造工程， 实行抄表到户； 7.完善信息网络布局，有条件的可增设移动通信网络基础设施。 房屋修缮 1.对破损的屋檐、落水管、散水、雨篷、报箱等进行修缮更新； 2.修缮楼道台阶、扶手、楼道窗、楼道灯，安装单元安全门； 3.维修屋面防水，清洁、粉刷外墙面和楼道； 4.有条件的可实施既有居住建筑节能改造。 物业管理 老旧小区整治改造，具备条件的，应当实施专业化的物业管理；封闭小区、设置出入口、安装安防监控设施、修建岗亭或值班室；配建物业管理用房、社区服务用房和商业用房；配置养老服务 设施，建设文化活动中心。不具备条件的，整 治改造后由街道办事处或社区居委会接管，实施简易物业管理，内容包括：配备保安人员，维护公共秩序和安全；配备保洁人员，提供卫生保洁、绿化养护服务。 资料来源：淄博市住建局， 太平洋研究院整理 （ 3）融资方式 淄博市按照“政府补贴、单位投资、社会捐助、业主适当承担”的原则，通过银行贷款、吸纳社会资金、 PPP 等模式搭建融资平台，多渠道筹集资金。 市政府按照总投资的 40%对区县进行补助 ，项目开工后先拨付 60%，剩余资金竣工审计后拨付。国有企业老旧住宅小区改造资金由国有企业承担，供 水、供电、供暖、供气、有线电视、宽带数据 传输等设施设备改造，由各专业经营单位投资组织实施，市、区县政府给予补助。 2016、2017 年共投资 13.2 亿元，其中市财政投入 3.2 亿元，区县投入 6.6 亿元。 2018 年计划投资 6 亿元，其中 8 个试点项目投资 2.3 亿元。 （ 详见淄博市住建局 ） （ 4）企业参与案例：张店区老旧小区综合整治改造项目 作为社会资本方和施工总承包方，九强集团投资、建设淄博市张店区老旧小区综合整治改造 PPP 项目，项目采用 BOT（建设 运营 移交）模式 ，建设期 2 年，运营期 10年。项目建设的主要内容 包括 居住环境方面、基础设施方面、房屋修缮方面 、运维方面。项目改造面积 357 万平方米，涉及老旧小区 43 个，改造户数 4.55 万户，惠及城镇居民 15.5万人。其中， 2016 年启动改造 22 个，涉及 789 栋楼， 2.78 万户，建筑面积 220 万平米，预计投资 2.44 亿元； 2017 年改造 21 个，涉及 504 栋楼， 1.77 万户，建筑面积 137 万平米。主要建设内容包括：建筑物立面整治、道路改造、雨污水管道改造、照明、景观、监控。项目总投资为 3.78 亿元。 （ 详见九强集团官网 ） 3、沈阳 （ 1）改造对象 7 沈阳市新、旧住宅区的划分以 2000 年 6 月为节点，此前交付使用的为 旧住宅区 ，此后交付使用的为新住宅区。目前，沈阳市共有旧住宅区 2381 个， 涉及总 建筑面积 7500万平方米。截至 2017 年底，沈阳已经完成 1585 个老旧小区的改造。按照沈阳市居民小区改造提质三年行动计划 (2018-2020 年 )，沈阳预计在 2018-2020 年的三年时间内，对最后的 796 个老旧小区 进行改造提质，其中需市级统筹改造老旧小区 314 个，需督导产权单位改造的 482 个。 预计 2020 年底 沈阳 2381 个老旧小区将实现改造全覆盖。 截至 2018 年 12 月，沈阳市共完成 151 个老旧 小区改造任务（不包括需督导产权单位改造的 200 个老旧小区），涉及建筑面积 381 万平方米（平均每个小区改造面积约 2.52万平米），惠及居民 7.1 万户。 2018 年 沈阳市 在 老旧小区改造的 房屋本体修缮和环境提升方面都制定了标准和改造导则 （ 包括提质标准和基本标准 ） ， 其中 对市级统筹改造的应达到提质标准，对需督导产权单位改造的应达到基本标准以上。 2018 年沈阳完成市级统筹提质改造老旧小区共 120 个， 2019 年沈阳计划完成市级统筹改造老旧小区 120 个，督导产权单位改造老旧小区 200 个； 2020 年，市级统筹改造 74 个，产权单 位改造 82 个。 另据沈阳市政府，沈河区 16 个老旧小区改造提质工程总投资约为 1.5 亿， 平均每个老旧小区改造投入资金 937.5 万元 。其中市级投资、区县投资各占五成。 通过上述数据，可以看出沈阳市老旧小区改造项目平均每个小区涉及建筑面积约2.52 万平米，每个小区所需投入资金约为 937.5 万元。因此可以估算出沈阳市老旧小区改造项目 平均每平米需要投入 372.02 元 。 （ 2）改造内容： 沈阳市制定了沈阳市 2018 年老旧小区改造提质试点工作方案，方案明确了试点工作目标、内容、标准和机制。概括起来就是 “ 4+11+4” ， 即 实施房屋本体、配套设施、小区环境、服务 设施四项重点改造内容；达到“路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、市容要整洁清爽” 11 条标准；形成工作组织、资金筹措、项目建设、长效管理 4 个工作机制。 （ 详见沈阳市住建局 ） 表 4 沈阳市老旧小区改造内容 改造板块 改造内容 房屋本体改造 维修屋面防水，粉饰楼道，维修楼道照明、单元门窗 (防盗门 )和对讲配套系统。有条件可根据相关规定及居民意愿同步加装电梯。