出版方：中国 REITs 论坛支持机构：北大光华中国 REITs 研究中心、中联基金、戴德梁行01 | 2019.06 目录前言. 1中国内地商业不动产大宗交易市场概览 . 2香港、新加坡 REITs 在中国内地大宗交易案例分析 4商业不动产资本化率调研基本思路介绍 7商业不动产资本化率调研成果 8前 言自 2014 年“中信启航”开启了中国类 REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展，类 REITs、CMBS 产品在五年内已发展到 3,000 亿元市场规模，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环，并在脱离主体增信、储架发行、可扩募化等方面实现创新，不断向标准 REITs 看齐。与此同时，监管部门和各市场主体的研究工作正在推进，中国版公募 REITs 有望取得进一步突破。在市场快速发展的进程中，如何对REITs底层物业资产进行合理定价显得尤为关键。一方面，自 2018 年起国内首批类 REITs 产品陆续进入退出处置期，市场化处置资产在特殊情况下成为退出的一种方式，物业估值能否匹配处置价格对保护投资人利益有着重要意义；另一方面，结合境外市场经验，REITs 作为不动产股权型投资产品，在购入或出售物业时均参照市场水平进行交易，并聘请第三方评估机构对物业价值、收入构成、成本支出等进行客观评定，向投资人真实、客观地披露物业信息。在商业不动产大宗交易市场中，资本化率可以真实地反映物业运营收入与价值之间的关系，被交易双方广泛关注，因此研究02 | 2019.06 03 | 2019.06大宗成交案例的资本化率对REITs不动产资产定价具有重要意义。基于此，在北大光华中国 REITs 研究中心、中联基金和戴德梁行提供的研究及数据支持下，中国REITs论坛发起“中国REITs 指数之商业不动产资本化率调查研究”，旨在通过分析国内商业不动产市场参与机构对不同城市各类业态物业在大宗交易市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价体系的建设提供合理的基准指数。最后，诚挚感谢参与中国 REITs 指数之商业不动产资本化率调研的 40 余家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、规范与进步。中国 REITs 论坛二一九年六月二十七日04 | 2019.06中国内地商业不动产大宗交易市场概览国内商业不动产大宗交易保持活跃戴德梁行发布的大中华资本市场报告显示，虽然在过去的2018 年中国内地投资市场受到去杠杆及资管新规等信贷紧缩政策的影响，但商业不动产市场的交易仍然保持活跃，2018 年中国内地商业不动产大宗交易额达 2,960 亿元人民币（约合 438 亿美元），交易金额创下历史新高，较2017年上升9.5%。同时在 2018 年间有诸多一线城市地标性物业成功交易，获得市场瞩目。强劲的投资需求延续至2019年，根据戴德梁行统计数据显示，2019 年一季度中国内地商业不动产大宗交易额高达 810 亿人民币（约合 120 亿美元），较去年同期上涨 14.6%。北京、上海、广州、深圳四个一线城市依然是投资人最为看重的投资目的地，2018 年大宗交易额合计占市场总额的 75%。其中上海 2018 全年商业不动产总交易额达到 1,172 亿元人民币，与 2017 年基本持平，连续 3 年交易额超过 1,000 亿大关，牢牢占据内地交易最活跃城市称号。北京的大宗交易市场也十分活跃，2018 年全年交易金额同比上涨 26%，达人民币 560 亿元，其中第四季度高达人民币 350 亿元。2019 年第一季度，一线城市投05 | 2019.06资交易继续保持上一年火热形势，其中北京一季度交易额同比增长 241%，上海同比增长 88.8%，广州同比增长 28.3%，深圳同比增长 163%。相比之下，二三线城市交易额有所回落。数据来源：戴德梁行研究部外资机构加码一线城市商业不动产市场2018 年外资机构投资总额达 960 亿人民币（约合 142 亿美金），占总交易额的 32%。在地域选择上，外资机构尤为偏好一线城市，占其在中国内地投资总额约 99%，达 946 亿人民币（约合 139 亿美元），投资金额较 2017 增长一倍多。外资同时也占到一线城市总投资额（内资和外资）的 45%，明显高于 2017 年06 | 2019.0625% 的份额。2018 年外资机构在上海商业不动产市场投资了共计715亿元人民币，同比增长78%，代表性项目包括新加坡政府投资公司和凯德集团以198亿元的资产价格联合收购北外滩星港国际中心。在北京这一通常外资不易进入之地，外资机构于2018 年占到了 30% 的投资份额；在粤港澳大湾区，深圳和广州两地的外资投资占比也高于往年，达 12%。2019 年第一季度，外资机构继续积极收购一线城市优质商业不动产，在该季度贡献了约 280 亿元人民币的投资额，占一线城市总投资额的 35%。数据来源：戴德梁行研究部办公及综合体项目受到市场青睐回顾 2018 年，最受投资者青睐的资产类别为写字楼和商务07 | 2019.06园区物业。大型综合体项目、物流和酒店资产的投资份额也在逐步加大。在混合用途的综合体项目中，写字楼和零售物业的组合最受投资者偏爱，包括：凯德集团与新加坡政府投资公司联合以198亿人民币收购上海星港国际中心项目，黑石以82.5亿人民币收购新加坡丰树集团的上海怡丰城及相邻办公大楼。2019 年第一季度，写字楼和商务园区物业持续成为最受欢迎资产类别，占总投资额的 47% ( 不包括综合体 )。综合体物业的投资明显增加，占总投资额的 39%，主要以写字楼和零售为组合，包括博枫资本预以 105.7 亿收购绿地黄浦滨江项目，以及西岸开发集团以 52.5 亿回购上海梦中心。数据来源：戴德梁行研究部亿元08 | 2019.06香港、新加坡 REITs 在中国内地大宗交易案例分析截至2019年6月，香港、新加坡共有15支REITs持有位于中国内地的物业。其中新加坡 10 支，占新加坡交易所全部上市REITs数量的23%，香港5支，包括汇贤产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基金及越秀房地产投资信托基金，占香港联交所全部上市 REITs 数量的50%。目前香港、新加坡上市 REITs 共持有 90 处位于中国内地的商业不动产项目，其中一线城市及新一线城市*的物业数量分别占到了33.3%与27.8%。在过去两年内，香港、新加坡上市REITs在中国内地商业不动产交易活动十分活跃，共发生20 笔大宗交易，涉及34 处物业资产，其中收购物业25处，出售9处。对于中国内地物业持有量的增长从一定程度上体现了两地 REITs对资产未来增长性的积极预期。09 | 2019.06香港、新加坡上市 REITs 所持位于中国内地的物业数量及分布数据来源：戴德梁行估价部* 一线城市：北京、上海、广州、深圳* 新一线城市：成都、杭州、苏州、武汉、天津、南京、西安* 二线城市：除一线城市、新一线城市外，其他区域中心及经济发达城市* 三四线城市：除一线、新一线、二线城市以外的城市