2019 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20192019中国代表城市房地产市场预测编委会扶伟聪李丹杨 徐景宏 郑松杰 张健如 谢宇晗 宋卫东 郑文伟 李举明 邓祥和李 慰 蓝功敏 宋晶晶 欧阳达辉 岑小春 窦自 罗广滨 王 倩 张伟昭刘 涟 康 伟 李 鲲 楼浈针 钱 辉 庄云娟 高荣华 乔 晶 吴 蟒李 玮 戴 璐 梁家祥 戴晓峰 赵 丽 刘 爽 文 灵 邓玮凌谢宇晗袁 尚 冯佩云吴智杰 张昊韦常春 梁风喜广州 / 吴智杰 深圳 / 李举明 东莞 / 李兴旺 佛山 / 曹绍林 珠海 / 梁文灿中山 / 谢仲娟 惠州 / 李富松 北京 / 宋 宁 天津 / 任 炯 山东 / 徐丽丽大连 / 郭蓉琪 石家庄 / 毛筱娜 上海 / 王岩岩 合肥 / 王秋燕 南京 / 汪 静杭州 / 周志华 武汉 / 谢晶晶 郑州 / 王艳茹 太原 / 张 渊 长沙 / 周 明南昌 / 张欣欣 成都 / 陈清华 重庆 / 王 欢 西安 / 姚夏敏 贵阳 / 鲁贝侠南宁 / 顾祥玉 沈阳 / 杨 楠 长春 / 李鑫龙 福州 / 赖 涛 厦门 / 王元凯地 址 ： 广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦 华环球广场 9/10 楼 邮 编： 510627电 话 ： 02083161188 传真：02083161185 网址 ：hopechina.co m专 业 机 构：合富研究院 保利投顾研究院合 作 媒 体：观点地产机构主 编 ：副主编：助理主编：责任编辑：编 辑 ：总顾问：编 委 ：0032019中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019006019089058108134157168008020026031037043048052090095101104059065069079084109114119124129135139144149153158162169173前言慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态粤港澳大湾区长三角城市群环渤海城市群华中区域华西区域东北平原海峡西岸2018 年全国房地产市场发展回顾与展望广州深圳东莞佛山珠海中山惠州上海合肥南京杭州北京天津山东大连石家庄武汉郑州太原长沙南昌成都重庆西安贵阳南宁沈阳长春福州厦门0042019中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20190052019中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019合富辉煌（中国）以“深耕”的理念看待进驻的每一座城市每一个区域，深刻融入中国城市化和城市升级发展进程，帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。让更多人分享城市的价值营销代理marketing agent大宗交易block transaction运营招商operation & investment资产运营asset operation存量房租售stock rental and sale0062019中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019慢周期调节市场预期2018 年国内房地产周转继续放慢。全国商品房销售面积同比增长 1.3%，竣工面积同比负增 7.8%，增速均较 2017 年进一步下降；房地产开发投资增速连续 4 年维持“个位数”状态；全国土地供给虽然有所加大，但随着重点城市土地资源稀缺，2018 年房地产业 2.9 万亿土地购置面积亦仅相当于 2010 年 4.1 万亿水平的 70%。无疑，从土地供给到开发（两者均于2014年后显性减速），再到房产销售（2018年显性减速），房地产周转全面减速。参照其它发达国家、国际城市的土地供给与房地产市场发展进程，未来 10 年国内住房开发将大机率呈现规模高位的“窄幅箱体运行”状态，市场难以回到高速增长的年代，将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。受土地供给、产业升级转型、国家调控等因素影响，传统房地产开发对经济的提振作用逐年下降。房地产业对 GDP 贡献率由 2008 年时期的 7%，下跌至 2016年时期的 3.5%，再下跌至 2018 年的约 2%。而从价格上看，伴随流动性释放及重点城市土地资源局限， 2015-2017 年“去库存政策”驱动一、二级市场价格大幅提升。因而，国家实施的市场调控既有资源增效的目的，亦有风险管控的要求，通过“分类调控”、“房地产供给侧改革”、“长效机制”推动房地产实现短、中、长期的健康、稳定发展。面对 2018 下半年经济下行压力加大，国家调控基调并未改变，全年继续加快“长效机制”构建，只是在“分类调控”基础上给予各城市更多灵活调节空间，对房地产继续实施“抑周转”、“提效益”的战略部署。无疑，在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者，慢周期调节市场预期再平衡重建地产生态【前言】 EDITORIAL从土地供给到房产开发，再到房产销售，房地产周转正全面减速。在国家政策导向下，市场各参与者，包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期， 由“短期回现”向“获取长期收益”转变。地方经济发展始终基于房地产“承载能力”，经济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。尤其是对于“发达地区”而言，住宅市场成交动能将逐步减弱，后续，“地产增效”问题、“商业去库存”问题以及“长效机制”构建将成为政策主攻方向，与之对应的是“房地产运营趋势”、“旧城改造趋势”以及“业态多元趋势”将更加明确。当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。0072019中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019均需转变获利预期， 由“短期回现”向“获取长期收益”转变。再平衡重建地产生态当前国内不同区域彼此间在“发展与资源”上的差距仍然巨大：“发达地区”具备发展动能，但土地资源储备捉襟见肘。“后进地区”土地具备释放空间，但发展能力尚不充分；而，不同物业市场彼此间在“库存与价值”上的落差仍然明显：住宅市场整体“去库存”基本结束，重点城市相继进入“补库存”阶段，政府对住宅市场持续实施“预期管理”以稳固市场价值、防范价格大起大落。反观全国一二三四线城市普遍面临商业“高库存”问题，国家政策红利重点指向商业运营、及商业价值的进一步释放。诚然，地方经济发展始终建基于房地产“承载能力”之上，经济的再平衡实质上也是房地产的再平衡。对于“发达地区”而言，住宅市场成交动能将逐步减弱，后续，“地产增效”问题、“商业去库存”问题，以及“长效机制”构建将成为政策主攻方向，与之对应的是“房地产运营趋势”、“旧城改造趋势”以及“业态多元趋势”将更加明确；对“后进地区”而言，住宅物业的市场价值更关乎后续区域经济发展动能与发展后劲，同样需要在房地产“承载能力”上再有提高。因而，随着地区经济发展对房地产的要求上升，在房地产周转放慢的同时，地产生态将加速分化，对于房地产业而言，“业态多元”将是长期趋势。战略与运营建议：强化风险管控，积蓄发展能力经过 2018 年的市场环境转变，从国内经济发展要求、国外住房开发经验判断，我国房地产开发已告别以往那个“一往无前”的发展阶段。随着政策面在供（“供给侧改革”）、需（“长期调控”）两端持续发力，随着三四线城市成交释放进入尾声，全国规模房企资金周转压力明显上升。当前国内房地产业“杠杆率”处于历史高位，后续尤其需要关注城市成交动能变化，适时调整成本结构，缓减资金压力。相较而言，一二线城市（尤其核心区域）由于具备资源吸纳优势，在地方政策灵活“维稳”的情况下，其市场景气变化对政策调整的敏感度更高；三四线城市后续供给仍呈增长趋势，但在经济及政策（包括棚改政策调整等）转向下，本轮成交增长逐渐走向尾声，不同城市间的成交差异更趋明显，规模企业更需关注不同城市周转效率的变化。通过比对国外市场物业构成及国际房企业务结构，目前我国物业形态、物业发展模式仍有待进一步丰富，国家政策给予的红利倾斜（包括 REITS 配套政策等）正陆续加大。由现状展望未来，房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的多种经营模式（包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业 + 地产”混合经营等），将是未来发展之“始”，无论自愿或被迫，行业均将往“更高效”、“更多元”、“更开阔”的方向发展。对于企业而言，必须做好相关能力的积蓄与准备，做到进而知变、知而能变，从而在行业发展中保持竞争优势与持续活力。0082019中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019全国房地产市场发展回顾与展望20182018年宏观经济承压对房地产市场预期的影响不容忽视，虽然四季度后“经济维稳”及“分城施政”灵活性加大，但市场下行态势不改。在市场环境转变下，优势城市、核心区域更具抗跌性，而后发型城市市场由高位下行的趋势更加明显。2019年国内经济下行压力加大，房地产政策环境将较2018年乐观。对于各类城市而言，市场维稳是首要任务，机会更多体现在地方政府对政策执行进行“灵活调整”。地方政策对市场供应及成交的抑制会适度放开，但“房住不炒”仍将长期坚持。【回顾】【展望】China Real Estate Market Forecast 20190092019中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2019宏观经济与政策环境分析当前宏观经济面临三大难题，三大难题均是“系统性问题”，难以通过短期措施快速解决。2018 年国家选用的“政策组合”多属于“长期药方”，对“短期药方”的使用较谨慎。1、2018年宏观经济面临三大难题难题 1：经济下滑与动力缺失2018 年国内经济运行情况并不理想，下行压力加大。回顾近十年国内经济发展趋势，可以认为“L 型经济”并未成立。传统房地产开发对于经济的提振作用下降，2018 年房地产业对 GDP 贡献率相较 2017 年上半年下降约40%。难题 2：“风险管控”难度加大 近两年各种风险事件此起彼伏，管理层实施风险管控的难度不断加大。“经济维稳”与“风险管控”的矛盾点在于：没有足量货币释放就难以提振经济（整体下滑风险）；但货币效率及高杠杆又制约政府实施货币释放的决心（容易产生局部过热风险）。这产生两个结果：（1）维稳只能适度；（2）政策周期相较以往更短。房地产市场历来是“经济维稳”的重要抓手，然而过往三年各城一二级市场价格普遍大幅提升（风险因素明显增加）；而随库存消化，全国二级市场增长趋势已近尾声（“房产消费”对“提振经济”的效果趋于弱化）。因而，从政策上【大幅驱动地产增长以“维稳经济”】的合理性降低。难题 3：区域的经济发展失衡与土地供给失衡目前国内不同区域的经济发展差距仍然明显，传统发达地区对资金、人员的吸纳程度维持高位；而从土地供给趋势看，发达地区土地资源稀缺日益突出，土地供给只能集中在后进地区。由于经济发展以及土地供给差异，不同类型城市房地产市场呈现截然不同的发展趋势：（1）一线城市土地资源稀缺使城市价值提升但成交动能逐步走低；（2）二线城市具备配套与产业基础，土地供给稳健，发展兼备价值与规模；（3）三四线城市土地供给具备空间，市场价值提高更视乎区域经济发展动能差异。50%40%30%20%10%0%-10%-20%全国商品房销售面积增速走势2017年2月2015年2月2018年2月2016年2月2017年6月2015年6月2018年6月2016年6月2017年10月2015年10月2018年10月2016年10月2017年4月2015年4月2018年4月2016年4月2017年8月2015年8月2018年8月2016年8月2017年12月2015年12月2018年12月2016年12月当月同比累计同比