2018-2019北京天津河北城市群租赁市场研究报告,2019年6月,PART A京津冀城市群概述,京津冀城市群是中国的“首都经济圈”，包括北京市、天津市以及河北省的石家庄、唐山、廊坊、邯郸、秦皇岛、张家 口、承德、保定、沧州、邢台、衡水等11个地级市。其中北 京、天津、保定、廊坊为中部核心功能区。,A1首都经济圈京津冀城市群,8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%,300002500020000150001000050000,北天唐石沧邯保廊安邢承张衡秦 京津山家州郸定坊阳台德家水皇 庄口岛,2017年京津冀地区各城市GDP及同比增速,2017年GDP（亿元）,同比增速,与长三角、珠三角不同，京津冀城市 群是典型的“一核双城”结构，2017 年北京、天津两城的GDP总量占城市 群整体的55%；剩余城市的GDP 与京 津地区相比有明显差距。,A2 一核双城 京津两城GDP总量占比达55%,从人口结构来讲，北京、天津的外来人口在常住人口中的占比分别为36.6%、32%，租房的需求也大都集中 在京津两城。北京周边的地区如廊坊、燕郊的租房需求，也大都来自于在北京市区工作、在周边区域居住、 过着双城生活的承租人。,A3外来人口占比近三成 双城生活带动周边租房市场发展,2017年北京、天津外来人口数量及占比,2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立雄安新区，划范围涵盖河北省雄县、容城、安新等3个小县及周边部分区 域。雄安新区对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集 地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构， 培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意 义。,A4 雄安新区疏解北京非首都功能,总结,京津冀城市群是以北京为核心、围绕京津两大城市发展的。统计数据表明，2017年北京的GDP达2.8万亿元，天津GDP超1.8万亿元，两城GDP总量占城市群整体的55%。城市群的外来人口也主要集中于京津两城，2017年北京、天津的外来人口在常 住人口中的占比分别为36.6%、32%，租房市场的发展也聚焦于这两大城市。2017年4月1日，雄安新区正式设立，对于纾解北京非首都功能，探索人口经济 密集地区优化开发新模式，具有重大现实意义和深远历史意义。,PART B京津住房租赁政策,作为城市群中的租赁大户，北京、 天津在“租购并举”的政策指导下 积极出台发展住房租赁市场的政策。 2017年10月31日，北京关于加快发展和规范管理本市住房租赁市 场的通知正式落地，从强化住房 租赁管理服务、增加租赁住房供应， 建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务，明确住房租赁行为规范、 维护当事人合法权益，加强市场主 体监管、提升住房租赁服务水平等 几个方面提出加快发展和规范管理 本市住房租赁市场的具体措施和要 求。,B1 北京租赁住房政策落地 维护承租人合法权益,在北京之前，天津于2017年6月21 日出台 天津市人民政府办公厅关 于培育和发展我市住房租赁市场的 实施意见，鼓励和支持住房租赁 消费，多措并举加大租赁房源筹集 供应，扩大全市住房租赁市场规模。 到2020年，基本形成供应主体多元、 经营服务规范、租赁关系稳定的住 房租赁市场体系。,B2天津出台租房新政 旨在规范住房租赁市场体系,随着住房租赁市场的发展，长租公寓市场也逐步崛起。市场规模扩大的同时，一些潜在的问题也渐渐浮出水面。 各方资本注资长租公寓市场，部分长租公寓企业开展“抢房大战”，推高城市房租。针对这类现象，2018年8月17日，北京市住建委联合多部门集中约谈主要住房租赁企业负责人，对企业提出明确 要求，并且启动了联合专项执法检查，规范长租公寓市场平稳发展。,企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源,不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源,B3 北京重点监查长租公寓市场 启动联合专项检查,总结,作为首都，北京自然也积极建立“租购并举”的住房制度，陆续出台一系列举措， 明确住房租赁行为规范，保障承租人的合法权益，积极发展和规范管理住房租赁 市场。天津也出台了相应的住房租赁政策，旨在形成供应主体多元、经营服务规范、租 赁关系稳定的住房租赁市场体系。长租公寓方面，针对部分房企“哄抢房源”，北京也积极采取措施，约谈主要住 房租赁企业负责人，启动联合专项执法检查，规范长租公寓市场平稳发展。,PART C租赁市场供应,2017-2021年计划供应 租赁住房1300公顷，50万套；2018年计划供应 集体土地租赁住房用地200公顷， 到2021年将供应1000公顷集体土地用于租赁住房,北京,天津,2018年供应850公顷住房用地，优先保障新建租赁住房 和棚户区改造用地,京津地区外来人口多、租房需求大，保障租赁住房供应要从源头开始。北京市2018年建设用地供应计划中指出，北京 建设用地计划供应总量4300公顷，其中集体土地租赁住房用地供应200公顷。天津市2018年国有建设用地供应计划中 确定850公顷的住房用地供应量，在计划指标中，优先保障新建租赁住房和棚户区改造用地，其中棚改安置房用地应保尽保。,C1租赁住房用地写入规划 从源头保障租赁住房供给,C2北京拍出30幅含自持地块 自持体量超160万,876543210,706050403020100,海淀大兴平谷丰台房山顺义石景山朝阳昌平密云,北京自持地块体量及数量（全自持+部分自持）,自持体量（万）,含自持地块数,2016年11月至2018年6月，北京陆续 拍出30幅自持地块（全自持+部分自 持），分区域来看，海淀区自持体量最 大，达59万；大兴区共有7幅自持地 块。2016年拍出的4幅地块为100%自 持地块，体量共计62万。未来这些自持项目的入市，将为住房租 赁市场提供供应保障。,2016年拍出的100%自持地块中，万科竞得 的万科翡翠书院项目于2018年正式亮相， 其“月租金最低1.5万元、10年租金180万元 起”引发广泛关注，据报道，首批推出72套 房源，综合出租率超80%。作为首个自持项 目，万科尝试探索租赁项目商业新模式，对 租赁行业的发展具有借鉴意义。,高品质租赁社区,产品定位,大中关村地区科技人才,面向人群,开发商所有，100%自持运营,房屋产权,月租金最低1.5万元、10年租金180万元起,租金价格,C3北京首个全自持项目 万科翡翠书院引发关注,京津冀城市群首都优势明显，58安居客房产研究院监测数据显示，2018年前8月，京津冀城市群中租赁房源的供应集中于北 京、天津，两城租赁房源信息量占京津冀城市群的90%，75.5%的租赁房源信息量集中于北京。,北京75.5%,天津 14.6%,唐山 1.4%,廊坊 1.2%,张家口 0.4%沧州 0.3%秦皇岛 0.3%承德 0.2%邢台 0.2%,衡水 0.1%,安阳 0.1%,邯郸 0.6%石家庄 4.3%保定 0.7%其他 5.6%,C475%的出租房源集中于北京,2018年1-8月京津冀各城租赁房源信息量占比,2018年1-8月，京津地区租赁房源信息发布量在2月春节期间最低，3月份之后明显升高，在8月达到高峰。,C5 京津地区租赁房源供应量8月份达到高峰,1月2月3月4月5月6月7月8月,1月2月3月4月5月6月7月8月,2018年1-8月北京租赁房源信息量月度走势,2018年1-8月天津租赁房源信息量月度走势,2018年1-8月，京津冀城市群租赁房源的面积多在90以下，占比为67.6%；分城市来看，天津的小户型（50以下）的租赁房源供应占比相对较高，北京租赁房源的供应量集中于50-70。,19.6%,24.8%,23.2%,6.2%13.8%,4.3%,8.1%,50以下50-7070-90,90-110110-130,130-150大于150,100%80%60%40%20%0%,北京天津,50以下110-130,石家庄 唐山50-70130-150,廊坊保定邯郸 张家口 沧州 秦皇岛70-9090-110大于150,C6 约七成出租房源面积在90以下,2018年1-8月京津冀城市群租赁房源各面积段供应量占比,2018年1-8月京津冀城市租房面积段供应占比,2018年1-8月，京津冀城市群租赁房源的整套租金价格，高于4500元/月的占比为49.7%，千元以下的房源占比不足4%，多位于河北各城。,0.1%,3.5%,8.3%,8.8%,13.3%,16.3%,49.7%,500以下,500-1000,1000-15001500-20002000-30003000-45004500以上,单位：元/月,100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,北京天津石家庄唐山廊坊保定邯郸张家口沧州秦皇岛500以下,2000-3000,500-10003000-4500,1000-15001500-20004500以上,C7 近半数房源整套租金高于4500元/月 多位于北京,2018年1-8月京津冀城市群租赁房源各价格段供应量占比,2018年1-8月京津冀城市租房价格段供应占比,单位：元/月,朝阳海淀丰台西城东城 石景山,昌平通州房山,怀柔平谷延庆,燕郊涿州廊坊香河,北京16区中，朝阳区的租房供应量占全市的27.1%，海淀区次之，占比18.2%。主城六区总体的租房供应量占全市的67.5%，郊区如密 云、怀柔、平谷、延庆的供应量占比不足1%。而北京周边地区如燕郊、涿州、廊坊、香河的租房供应量与郊区相比则相对更高，这些地 区到北京城区的交通更为方便，租客的接受度更高。,数据来源：58安居客房产研究院,主城六区,大兴顺义 门头沟 密云其他区域,周边地区,C8 北京67.5%的出租房源位于主城六区,2018年1-8月北京各区及周边地区租房信息量,塘沽 开发区 大港汉沽,南开河西河北河东和平北辰津南西青东丽武清红桥宝坻静海蓟县宁河,滨海新区天津各区中，滨海新区（含塘沽、开发区、大港、汉沽）的租房供应量占比21%，居各区首位；其次为南开区，占比16.9%。 河西、河北、河东的租房供应量均在10%上下。,2018年1-8月天津各区租房信息量,C9 天津滨海新区租房供应量居首,总结,58安居客房产研究院监测数据显示，京津地区租赁房源的供应向中心城市集中，北京租 赁房源信息量占整个城市群的3/4，京津地区的租赁房源信息量占城市群的90%。城市各区的供应也有明显差异，北京主城六区总体的租房供应量占全市的67.5%，北京 周边地区如燕郊、涿州、廊坊、香河的租房供应量高于密云等郊区。月度走势来看，京津地区租赁房源信息发布量在春节期间最低，8月达到高峰。租赁供应房源中，七成房源的面积在90以下，近半数房源整套租金高于4500元/月， 多位于北京。,PART D用户租房需求,京津冀城市群的租房需求向直辖市集中。49.9%的租房需求集中在北京， 天津的租房需求占比为14.1%，石家 庄为9.2%，其他各城的租房需求量占 比不足4%。对比去年，北京及天津租房需求同比 涨幅分别为34.2%及36.8%。,D1北京领跑京津冀 占据五成租房需求,140.0%120.0%100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%,北天石保廊秦唐邯安沧邢衡承 京津家定坊皇山郸阳州台水德庄岛,2018年1-8月访问量同比增幅,2018年1-8月京津冀各城租房访问量及同比,2018年，京津冀租房热点城市北京、天津的租房需求出现在3月及7-8月。与全国热门租房城市的趋势相同，节后返城及毕 业季是租房的两大高峰期。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,2018年1-8月北京租房访问量月度走势,1月2月3月4月5月6月7月8月,2018年1-8月天津租房访问量月度走势,数据来源：58安居客房产研究院,D27-8月毕业季北京租房需求有明显上涨,自国家大力推广租房市场发展开始，品牌公 寓的市场也大幅扩展。2018年1-8月北京的 品牌公寓需求量同比去年上涨1.3倍左右， 天津、石家庄的品牌公寓需求量也有超1倍 的涨幅。,2018年1-8月京津冀热门城市品牌公寓访问量及同比,北京2018年1-8月,天津2017年1-8月,石家庄数据来源：58安居客房产研究院,D3热门城市品牌公寓需求量同比有大幅增长,2018年，品牌公寓的月度访问量高峰出现在7月，这或与京津地区高校数量较多有关，毕业季大量高校学生离校导致 租房需求量出现较大波动。,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,2018年1-8月北京品牌公寓访问量月度走势,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,2018年1-8月天津品牌公寓访问量月度走势,D47月份为品牌公寓需求高峰,总结,京津冀的租房需求，近五成集中于北京地区，15%的租房需求在天津。2017年北京外来人口794万人，天津为498万人，这些人带来了大量的租住需求。于此同时，京津地区的租房需求还在继续上涨，同比去年租房访问量上涨超三成。随着住房租 赁市场政策的不断完善，人们对于租房的接受度增加，租房的需求或将持续上扬。从月度走势来看，与全国热门租房城市相同，节后返城及毕业季是租房的两大高峰期。品牌公寓的需求高峰出现在7月份，这或与京津地区大量高校毕业生离校带来的租房需求有关， 年轻人更愿意选择品质服务较好的品牌公寓。,PART E租金走势,32.2,22.2,20.1,与城市经济发展水平成正比，北京的月 租金为城市群最高，2018年1-8月的平 均租金为78.2元/·月，另一直辖市天津 的平均租金为32.2元/·月。其余城市的平均租金在20元/·月上下， 衡水2018年1-8月的平均租金仅11.6元/·月。,数据来源：58安居客房产研究院9078.2807060 50403020100,2018年1-8月京津冀城市月租金（元/·月）,E1北京2018年平均租金78.2元/·月,58安居客房产研究院数据显示，北京的品牌公寓平均月租金为86.5元/·月，略高于 城市平均租金。而天津的品牌公寓平均月 租金为32.8元/·月，和城市平均租金相 比差别不大。,86.5,品牌公寓租金城市平均租金78.2,2018年1-8月天津品牌公寓平均月租金（元/·月）品牌公寓租金32.8城市平均租金32.2,2018年1-8月北京品牌公寓平均月租金（元/·月）,E2京津品牌公寓月度租金略高于普通出租房,77.8,80.0,77.8,81.081.1,74.1,77.4,76.8,31.4,30.8,31.3,33.0,33.7,31.0,33.4,33.4,200,6040,10080,1月,4月,5月,6月,7月,8月,2018年1-8月北京、天津平均租金月度走势（元/·月）,2月北京,3月天津,58安居客房产研究院监测数据显示，2018年1-8月北京的各月租金在80元/·月上下波动， 最高点出现在5月份，租金为81.1元/·月。,天津的月度租金在30元/·月左右，月度租金,波动不大。,E3京津月度租金波动在合理范围内,北京各区的平均月租金从市中心向外从高到低扩散。 中心城区如东城、西城2018年1-8月的平均租金超100元/·月，主城六区的租金高于60元/·月。,郊区的租金相对更为实惠，延庆、怀柔、密云的租 金在30元/·月左右，而北京周边区域如燕郊的租 金仅21.5元/·月，从价格来讲更有吸引力。,130.6元/·月,110.6元/·月,95.6元/·月,97.7元/·月,49.2元/·月,65.5元/·月,65.0元/·月,56.2元/·月,34.0元/·月,48.5元/·月,51.3元/·月,56.8元/·月,23.5元/·月,32.0元/·月,31.4元/·月,29.5元/·月,E4 北京各区租金差异大 周边租金更具吸引力,与北京相似，天津各区的平均租金也呈现中心高、外围低的 态势。2018年1-8月租金数据显示，和平区租金为全城最高 区，达51.6元/·月，周边南开、河西、河东、河北、红桥 等区的租金在30-40元/·月。滨海新区各地的租金也有较大差别，塘沽、开发区的平均租 金超20元/·月，而汉沽仅14.3元/·月。,E5和平区租金领先津城 中心区域租金高,总结,京津冀城市群中，各城市平均月租金的层级也非常明显。受经济水平及城市发展的影响，北京 的平均月租金遥遥领先，2018年1-8月的平均租金为78.2元/·月，而第二名天津的平均租金 为32.2元/·月，其他河北城市的租金仅在20元/·月上下。月度走势来看，租房热门城市北京、天津的租金并未出现明显波动，5月为北京租金最高点， 达81.1元/·月。聚焦城市各区租金，热门城市均呈现中心高、外围低的态势。北京中心城区与郊县的租金差额 巨大，部分周边区域如燕郊的租金相对更低，对于工作在北京的“漂一族”来说更有吸引力。,PART F未来展望,F1未来租赁市场将更为规范,政策的保障范围将会扩大京津冀城市群中，北京、天津均已针对住房租赁市场出台相关的政策，保障租赁双方的各项权益，未来政策的保障层面将会扩大化， 承租人的权益将会进一步增加。,长租公寓市场将会更加规范租赁市场特别是长租公寓市场发展的同时，也会随之出现一些问题，如租金波动大、装修质量参差不齐等。针对这类现象，政府 采取约谈企业负责人、展开专项执法检查等多项举措，在改进中逐步完善，让租赁市场变得更为规范。,F2租赁房源的供给量会大幅增加,根据规划，北京到2021年将供应1300公顷租赁住 房用地，集体土地租赁住房用地供应将增加1000 公顷，天津也表示供地优先保障新建租赁住房和棚 户区改造用地。这些项目建成后，租赁房源的供给 量将大幅增加，为租赁市场的发展提供了保障。,房企自持用地方面，“国家队”的入场对促进租赁 市场的发展有积极的作用。以上海为例，上海36 幅全自持用地的竞得企业多为国资背景，且多为底 价拍出，楼板价与周边住宅相比有一定优势，这对 于稳定房租有积极作用。,203.9,200,200,200,200,0,50,100,150,200,250,2017年,2018年,2019年,2020年,2021年,北京集体土地租赁住房用地供应年度走势（公顷）,2018年北京、天津陆续发布人才政策，聚集高层次人才、紧缺急需人才来京来津，这将保证京津地区人口的持续 流入，租赁需求也将持续增加。除京津地区外，未来雄安新区建成后，人口也将逐步聚集，租房的需求也将随之而来，未来京津冀地区的租赁市 场空间将更为广阔。,科技创新人才文化创意人才金融管理人才,北京人才政策,专利发明者紧缺急需的自由职业者,F3京津冀地区未来大量人口流入 租赁需求将持续上涨,顶尖人才领军人才,天津“海河英才”计划,高端人才青年人才,Thanks.,