2019Chongqing2019年第一季度，升级需求带动重庆写字楼市场去化， TMT首次跃居办公需求主导，然而第三方办公运营商的不确定性在渝凸显；零售物业市场见证新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度提升，商业归于运营本质， “ 网红经济 ” 有待市场重新审视；非核心园区主导仓储物流市场季内去化，传统汽车制造业正处转型升级调整期，继而给市场带来更多不明确性。TMT首次跃居办公需求主导，第三方办公运营商的不确定性凸显第一季度市场未录得新增供应。受升级需求拉动，净吸纳量实现6.6万平方米，环比增长48.0% 。甲级楼宇主导地位愈加突出，贡献率高达85.5% 。相应地，重庆优质写字楼市场整体空置率环比下跌1.4个百分点，为32.8%；甲级写字楼空置率环比下跌2.2百分点，为35.7% 。TMT行业净吸纳量贡献率升至26.5% ，首次跃居重庆写字楼市场需求主导 。随着融资进一步流入优质企业， TMT头部企业持续扩张，市场录得两宗该类型企业的大面积成交。但从职能细分来看，季内头部企业在渝的办公需求主要是用以开设众创空间，旨在利用其优质资源孵化本土企业。其次，金融业和房地产保持活跃，占比分别为21.0% 、 19.4%。分 区域看，江北嘴和照母山主导全市去化。但市场供过于求矛盾犹存，平均租金环比下跌0.4%至 79.8元每平方米每月，跌幅同比收窄。第三方办公运营商的不确定性在渝凸显，因地制宜的运营模式成竞争关键 。一方面，在经济周期性放缓的背景下运营商的布局步伐放慢；另一方面，季内多个联合办公品牌和转租公司因战略调整或运营未及预期，提前解除或部分缩减在重庆市场的份额以示观望。由此，在供过于求的市场基本面下，加之重庆本土市场对新型办公模式的接纳度有待相关市场主体的积极引导、培育，运营模式成竞争关键，定位、办公解决方案及增值服务皆应因地制宜。展望未来， 2019年市场还将迎约 68万平方米的新增供应，其中包括重庆来福士广场等。随着楼宇品质关注度不断提高，市场或将预见更多办公升级需求，但第三方办公运营商的波动性调整亦预示着需求更替之际的不确定性尚存。总体而言，鉴于大面积的新增供应和经济增速的放缓，预计市场将继续承压，租金回调面临挑战。新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度提升，商业归于运营本质，“网红经济”有待市场重新审视第一季度，中迪广场欧洲城时尚中心开业，系重庆杨家坪商圈时隔三年首次迎来的新增项目。季内部分零售项目积极调整、填补空位，市场整体空置率环比持平，报10.4%；受 部分运营商给予租金折扣以置换入驻率的影响，全市购物中心首层平均租金环比微跌0.1% ，录 得 383.6元每平方米每月。市场调整积极，新兴品类及外来餐饮品牌的活跃度显著提升 。持续的新增供应令市场承压，运营商积极引入新兴品类或外来品牌进驻，旨在以“新意”、“多样”来提高卖场的号召力及功能性。瞩目案例包括：星橙医疗美容诊所入驻龙湖时代天街C 馆、奇点汽车体验店入驻长嘉汇购物公园、吉利新能源汽车体验店入驻龙湖西城天街、 Pizza Marzano重庆首店进驻龙湖北城天街等。 商业归于运营本质，“网红经济”有待市场重新审视 。鉴于互联网传播的高时效、强宣传特点，自去年起“网红经济”对市场的影响愈发突出 。本季度，新开业项目以钟书阁、盒马鲜生等作为主力店，提高曝光率及人气；既有项目持续引入网红茶饮、新零售超市、线上品牌实体店等。然而，从资产运营的角度出发，网红品牌就卖场而言的实际职能和自身稳定性均有待市场重新审视。一方面，商业归于运营本质，其健康发展的关键在于精准的定位、前瞻的业态配比以及有效的推广；另一方面，鉴于网红品牌自身同质化现象凸显，不稳定性愈发突出。展望未来， 2019年市场还将迎来逾70万平方米的新增供应，其中包括备受瞩目的重庆来福士广场。高企的供应量势必将令市场承压，既有项目将继续认知和把脉市场趋势作调整。值得注意的是，参见于前期调改突出的案例，运营商的调整思路愈发清晰。大体量项目或将通过分区域调改来推动细分定位和品牌组合的联动性；而投运较早的项目则将通过填补如潮流服饰、美妆、亲子等热门品类的空缺来重拾竞争力。优质写字楼市场优质零售物业市场CBRE华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“第一季度重庆优质写字楼市场由升级需求主导，同时TMT 行业头部企业的扩张及众创空间模式亦值得关注。顺应经济发展趋势，未来金融业、房地产和TMT 行业中大数据、人工智能等细分领域的租赁需求将持续活跃。另一方面，随着包括重庆来福士广场等在内的甲级写字楼逐步交付，办公升级需求或将进一步释放。”仓储物流市场CBRE华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟 表示：“转型升级是重庆第二产业近年来发展的主旋律，期间传统汽车制造业的产能受到较大影响，继而造成相关零配件企业的仓储需求收缩，市场承压。着眼需求端， 本土企业的硬件升级需求、第三方物流企业及零售企业的扩租需求值得关注 。”CBRE华西区顾问及交易服务|商业部主管江南表示：“市场发展至今，网红的定义已大相径庭，不再特指打卡经济。具体而言，随着消费者愈发理性， 产品本质的核心地位凸显，互联网赋能的销售渠道及推广传播则是锦上添花，三者融合共同驱动品牌网红生命周期的延续 。由此，品牌商需加强产品内核以巩固自身竞争力，而运营商则需理性思考招商策略。”珠宝配饰正餐电子产品茶饮服饰第一季度重庆房地产市场回顾及展望079.832.86.6第一季度写字楼新增供应与净吸纳量表现第一季度市场租赁需求行业分析（按租赁面积）金融业 房地产 专业服务科技新媒体12%21%27%19%0 20 40 60 80 100万平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）2015201620172018Q1 2019非核心园区主导去化，传统汽车制造业调整升级给市场带来更多不明确性第一季度，重庆仓储物流市场未录得新增供应，总存量仍为200万平方米。传统淡季，仓储需求维稳，净吸纳量实现约9万平方米，环比仅小幅下降14.0% 。由此，市场整体空置率环比下跌4.6个百分点，至季末的19.9% ，近两年新低。需求端方面，批发零售业和第三方物流主导季内去化，净吸纳量贡献率分别为68.3% 、 26.3%。其中就批发零售业而言，来自于电器企业的需求活跃。分区域看，季内非核心园区主导去化，贡献率近八成，空置率环比显著下降9.3个百分点至季末的27.1% 。租金方面，市场供过于求压力犹存，核心园区和非核心园区平均租金环比分别下跌 0.3%、 1.3%，至27.6、 20.4元每平方米每月。重庆传统汽车制造业正处转型升级调整期，继而给仓储物流市场带来更多不确定性 。重庆传统汽车制造业发展一直处于全国领先水平，然而随着近年来全国汽车销量的下滑，行业发展增速显著放缓。统计数据显示， 2018年在重庆工业经济的“ 6+1”支柱行业中，仅有汽车制造业增加值呈负增长，同比下降17.3% 。而 2019年前2 个月，汽车制造业增加值下滑幅度进一步扩大，同比下降19.6% 。鉴于此，重庆传统汽车制造业亟待转型升级。目前政府已出台关于加快汽车产业转型升级的指导意见，提出将发展新能源和智能网联汽车，并推动汽车和互联网、人工智能等新兴行业的融合发展，从而实现传统汽车行业转型升级。由此， 在重庆汽车行业由高速增长向高质量发展的转型期，相关仓储需求增长的不确定性增加 。本季度，市场录得一宗汽车零部件租户的退租案例和一宗汽车电商租户出于租赁成本的考虑由核心园区搬迁至非核心园区的需求降级案例即为印证。展望未来， 2019年市场还将迎来近75万平方米的新增供应。高企的供应量势必会给市场带来较大的去化压力，故租金走势或继续下探。024.619.99.4第一季度仓储物流新增供应与净吸纳量表现第一季度市场租赁需求来源分析（按租赁面积）第三方物流批发与零售 电商26%68%6%万平方米新增供应净吸纳量（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）7.0383.610.43.1第一季度市场租赁需求强度分析（万平方米）（%）（万平方米）（人民币 / 月 / 平方米）平均账面租金平均有效租金0 10 20 30 40 50 60 20142015201620172018Q1 2019