REAL ESTATE MARKET OUTLOOK 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | 亚 太 区 大 中 华 区 房 地 产 市 场 展 望2019 | | © 2019 CBRE, Inc. 2 经济展望 中国大陆 目 录 零售物业 中国大陆 写字楼 中国大陆 报告摘要 投资市场 中国大陆 工业物流 中国大陆 香港市场 台湾市场2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 3 贸易争 端前景 未明 年中美贸易争端将持续影响大中华区的企业经营预期 ， 并拖 累 经济 增 速至 少 个百 分点 。 制造 企 业料 将继 续 考虑 搬迁中国大陆的生产设施 ， 而中国台湾地区的需 求则因劳 动密集型制造业企业回归而 上涨 。 尽 管 目 前 仅 有 少 数 中 国 港口城市的贸易公司缩减办 公面积的实例 ， 但 商 业 环 境 的 进一步恶化可能会波及金融和商业服务 行业的写字楼需求 。 科技企 业需求 增长预 期放 缓 年 ，北京、 上海 和 香 港的 租 户总 计 租赁 面 积 逾 万平方 米 ， 同 比上 涨 。然而 ， 融资 、 招聘 和行业 统计 数 据 表明 企业 年 的 增 长可 能 放 缓 ， 这 一 趋 势 下我 们预计 企业将适当增加共享办公空间的使用以应对 ， 而非诉诸于长期固定租约 。 同时行业的积极面继 续孕育 ， 人工智能 、 云 计 算 等 新 科 技 在 金 融 、 制 造 和 零 售 板 块 的 广 泛运 用 将会 催 发新 的 写字 楼租 赁 需求 。 共享办 公持续 活跃 年 ， 共享办公在大中华区写字楼市场上高歌猛进 ， 全 年吸 纳 面 积约 万平 方 米 ，为 年 的 三倍 。 年 共享 办公将继续扩张 ， 但 增 速 可 能 放 缓 。 一方面 ， 在 香 港 等 空 置率较低的市场 ， 业 主 对 引 入 共 享 办 公 空 间 持 谨 慎 态 度 ， 尤其是欠缺经验的运营商 。 另一方面， 共 享 办 公 运 营 商 更 多要求业主提供租金补贴和 利润分成的轻资产倾 向也将拖 慢其脚步 。 规 模 效 益 将 日 益 为 领 先 的 国 际 和 国 内 共 享 办 公 品牌带 来竞争 优势 ， 并可 能促成 更多的 并购 交易 。 零售革 新继续 演进 世邦魏理仕预计 ， 零 售 商 和 业 主 将 更 多 地 运 用 大 数 据 、 增 强现实等新科技手段来整合 线上和线下的平台 ， 最终实现 全渠道模式 。 这 一 进 程 不 仅 将 催 生 更 丰 富 的 新 零 售 业 态 并 激发新的租赁需求 ， 而 且 有 助 于 优 化 效 率 及 推 升 门 店 运 营 表现 。 年的另一大趋势在于跨界门店的不断涌现 ， 该 模式将延长消费者的店内逗留时间并增 大交叉销售的机会 。 新基础 设施加 速城市 群崛 起 作为中国目前增长最快的经 济区域 ， 包 括 港 珠 澳 大 桥 在 内 的新建跨境基础设施正加速 粤港澳大湾区内人员 、 货物和 服务的流动 。 粤港澳大湾区 、 长三角和京津冀这 三大城市 群的区域一体化进程将继续 带动周边二三线城市 的物流设 施需求 。 这些大城市群和物 流枢纽的成熟尚需时 日 ， 并在 未来引 领大中 华区的 经济 增长 。 大宗物 业投资 市场谨 慎乐 观 尽管面临中美贸易争端 、 写字楼需求渐弱等压力 ， 年 大中 华区 商业 地 产投 资市 场依 然录 得 亿 人民 币的 可观 业绩 。 年诸多影响因素犹存 ， 但在货币宽松政策的支 持下 ， 预期内外资买家将继 续在中国寻求投资机 会 。 自用 型和长线投资型买家料将活 跃于香港市场 。 台 湾 市 场 将 继 续由本地需求驱动 ， 中 美 贸 易 争 端 影 响 下 的 台 企 回 归 将 激 发当地的工业土地和物业的投资 。 年 ， 不断累积的经 济风险将使资本价值更加理 性 ， 大 中 华 区 整 体 收 益 率 预 计 将稍有 上升 。 报 告 摘 要 ： 大 中 华 区 市 场 趋 势 2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 4 报 告 摘 要 ： 大 中 华 区 市 场 趋 势 2019 年 主 要 城 市 物 业 市 场 租 金 及 空 置 率 预 测 城市 年增 长或 变动 方 向 写字楼 零售 工业物流 香港 租金 -2.5% 0.0% 2.5% 空置率 台北 租金 1.5% 0.4% N/A 空置率 N/A 北京 租金 0.1% 1.8% 4.9% 空置率 天津 租金 -1.3% 0.5% 2.5% 空置率 大连 租金 -1.6% 0.5% 0.0% 空置率 沈阳 租金 -4.0% 0.4% 0.0% 空置率 青岛 租金 -1.6% -0.5% -0.3% 空置率 上海 租金 -0.3% 1.0% 5.5% 空置率 南京 租金 1.8% 2.0% 5.5% 空置率 杭州 租金 0.3% 2.0% 3.0% 空置率 宁波 租金 -0.5% 1.0% 3.0% 空置率 苏州 租金 0.3% 2.0% 3.5% 空置率 无锡 租金 -0.5% 1.5% 2.8% 空置率 广州 租金 5.7% 1.4% 3.0% 空置率 深圳 租金 0.1% 1.0% 3.0% 空置率 成都 租金 0.0% 0.9% 0.5% 空置率 重庆 租金 -1.8% -0.5% -2.5% 空置率 武汉 租金 -3.0% 0.5% 0.0% 空置率 长沙 租金 -2.8% 0.1% N/A 空置率 N/A经 济 展 望 中国大陆 由于去杠杆化、供 给侧改革和中美贸易冲突， 年中国经济下行压力显现。 年第四季度 增长率降至 ，是 年第二季度以来的最低增长率。6 2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 年 ， 内 部 持 续去 杠 杆 、 供给侧改革与外部中 美贸易摩 擦 快 速 升 级 相 叠 加 ， 中 国 经 济 下 行 压 力 有 所 显 现 。 全年 增长 ， 但 同比 增 速 逐季 下 滑 ， 第 四季 度 增 速降 为 ， 创出 年 二季 度以 来的 新低 。 月 经济 数据 显示 ， 出口 、 制造业 、 消费 、 房地产投资和销售增速继续下滑 。 世邦魏理仕最新预测将 年中国经济增长 下调至 。 逆 风 前 行 考 验 经 济 韧 性 经 济 展 望 数 据来源： 万 得 资讯， 世邦 魏理 仕研 究 部， 年 月 6.5 6.6 6.6 6.2 6.2 6.1 6.2 6.2 6.3 2018 2019F 2020F 图表 ：中国经济增长预测 (%)2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 7 月初中美两国领导人在阿根廷 期间会晤后 ，中 美贸易 争 端 迎来 了 天的 “ 休战 期 ” 。美 国暂 缓对 价值 亿美 元 的 中 国 进 口 产 品 施 行 的 额 外 关 税 （ 现行为 额外 关税）， 中国则表示将从 年 月 日起的 个月内暂停征 收对原产于美国的汽车和汽车零部件的加征关税 ， 并恢复 美国大豆进口 。 尽管缓和迹象已经出现 ， 但中美贸易争端或者说竞争关系 的长期性将成为 年乃至此后影响中国经济 的重大不确 定因素。 年中美贸易最具可能性的走向有 二：贸易摩 擦继续升级或者贸易更为平衡 ， 而这两种走向叠加 年 “ 抢出口 ” 透支效应均意味着贸易顺差减少后净出口将拖 累中国经济增长 。 贸易争端下制造业亦面临更严峻的宏观环境 。 官方制造业 新出口 订单 指数 年 月以 来持续 处于 荣枯 线以下 ， 月广交会上对美出口订单金额骤减 ， 规模以上工业 企业利润增速也已出现高位回落 。 年 ， 受大 宗 商 品 价 格下跌、 国内外需求减弱影响 ， 预计工业企业利润增速将 随 一起继 续下行 。 制造 业增 长 和投 资的 亮点 仍 将是 代表 供给侧改革和产业转型升级方向的信息技术 、 生物、 装备 制造等高科技制造业和 战略性新兴产业 。 受经济和收入预期变差 、 车辆购置税优惠取消后汽车消费 大幅下滑影响 ， 年国内消费减速明显 。 全年 社 会 消 费 品 零 售 总 额 增 速 为 ， 较 年下降 个百分点 ， 为 年 以 来最 低 值 。 年 随 着个 税 起 征 点 调 高 、个税专 项附加抵扣的利好效应逐步释放 ， 预计消费增速下滑趋缓 并有望企稳 ，继续担纲 经济增长的主引 擎 。 月的中央经济工作会议对 年的经济下行压力 并不讳 言 ， 同 时 表 示 需 要 加 强 逆 周 期 调 节 以 稳 定 经 济 总 需 求 。 年的财政政策 将加力 提效 ， 预 算赤字 率预计 将向 靠 拢 ， 减税 规模 在 年 万 亿的 基础 上将 进一 步提 升： 个 人所得税专项附加抵扣的实施细则也已公布且将与 年 开始执行 ，而增值税税率有望继 年 月后再次下调 。 积极财政政策的另一个发力方向是基础设施建设 。 受非标 融资和政府隐性债务监管趋严的影响 ， 年上 半 年 基 建 投资增速持续下滑 。 下半年随着基建补短板启动 ， 月起 基建投资增速出现复苏信号 。 中央经济工作会议提出 年要较大幅度增加地方政府专项债券规模 ， 且新增地方债 限额将提前至年初下达 ， 预计 年 基 建 投 资增 速 将 温 和 反弹托底经济 。 投资重点除乡村振兴和粤港澳大湾区 、 长 三角 、 京津冀为代表的区域一体化等传统领域外 ， 人工智 能 、物联网等新型基建 投资的力度将加 大 。 年的货币政策将以稳增长为导向 ， 松 紧 适度 ， 保持流 动性合理充裕 。 在稳金融大背景下 ， 年 不具 备 推 出 大 水 漫灌 式的 强刺 激货 币政 策的可 能性 ，预计 和社 融增 速 均较 年温和回升 。 改善货币政策向实体经 济 、 尤其是 受贸易战影响较大的民营经济的传导机制 、 实现结构性宽 信用是关键所在 。 除继续使用降准 、 中期借贷便利 （ ） 和逆回购等数量型工具外 ， 央行 年 降 息 或定 向 降 息 的 可 能 性 正 在 上 升 。 月 日 央 行 创 设 定 向 中 期 借 贷 便 利 （ ）， 利率 ， 较 优惠 个 基点 ，申 请条 件 为获得资金后具备进一步增加小微企业 、 民营企业贷款的 潜力的大型银行 。 事实上 ， 此举已经可以被认作是针对民 营企业的结构性宽松和 降息 。 年国内货币政策宽松的外部制约因素依然 存在 ， 但约 束性开始逐渐减弱 。 月 日 美 联 储如 期 进 行 年内 的 第 四 次 加 息 ， 将 联 邦 基 金 利 率 目 标 区 间 上 调 个 基 点 至 。 同 时 美 联储 表 示 当前 利 率 已 抵达 中 性 利率 低 端 ，点阵图预示 年将加息两 次 ，低于 月议 息会议预期 。 美联储加息预期减弱意味着国内货币政策将获得更大的腾 挪空间 。 逆风前行考验经济韧性 图表 ：制造业 、基础设施建设与社会消费品 零售总额 数 据来源： 国家 统计 局， 世邦 魏理 仕研 究部 ， 年 月 45% 48% 50% 53% 55% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018YTD PMI 2018 （ 左 轴 ） （左 轴） （右 轴）2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 8 当前中美经济周期错位和货币政策分化将对 年人民币 汇率形成 一定程 度的贬 值压力 ， 尽管近 期人民 币 年期 隐 含的 贬值 预期 低于 ， 但 贸易 战导致 的不 确定 性对贸 易 顺差乃至经常账户顺差的负面影响可能进一步拖累人民币 汇率走势 。 贬值预期和顺差减少对外汇储备形成的威胁将 令政府延续资本管制 。 年房地产市场的政策定调有所放松 ， 在 坚持 “ 房住不 炒 ” 定位的同时 ， 强调因城施策和构建长效机制 ， 意味着 此轮调控的政策底部已经出现 。 近期少数城市已部分放松 限售、 限价 、 限购等调控措施 ， 商业银行房贷利率也有所 下调。 预计 年库存水平较高 、 财 政 压 力 较大 的 三 四 线 城市有进一步政策松绑的可能 ， 但市场基本面的投资潜力 欠缺以及棚改推进力度和规模缩小将抑制销售提振的空间 。 鉴于开发商土地购置增速 年 三 季 度 后 逐 渐趋 缓 ， 其延 后效应预计将带动 年房地产开发投资增速 下滑 。 松紧 适度的货币政策和结构性宽信用背景下 ， 年开发商的 国内融资环境将较 年有所改善 ， 但 幅 度 有限 ； 销 售 放 缓和债务到期高峰双重压力下中小发展商的现金流仍面临 挑战 ， 行业兼并收购将 保持活跃 。 年是 中 国 改 革开 放 周年。 年 ，改 革 开 放 将沿 着 产业升级 、 区域一体化 、 制度创新 、 行业开放等多个方向 进一步深化：粤港澳大湾区规划出台 、 科创板设立 、 医疗 和教育领域扩大开放等大事件都将为面临内外挑战的中国 经济带来新的活力 。 2019 “ ” 逆风前行考验经济韧性写 字 楼 部分科技子行业的活跃需求和共享办公的持续扩张，有望在 年支撑 写字楼租赁市场。 中国大陆10 2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 与 年 中 国 经 济的 起 伏 脉 络 仿 佛 ， 写 字 楼 需 求亦 呈 现 前 高后低的趋势 。 和 共 享办 公 继 续 扩 张 ， 但 受 下半 年 经 济增长减速和 在严监管、去杠杆下再次爆雷的影响 ， 全 年新增需求为 万平方米 ， 同比 下跌 。 年，中国 经济增速将进一步放缓 ， 中美贸易争端前景未明也给企业 在华业务决策增添了不确定性 。 有鉴于此， 我 们预 测 年全国 个城市写字楼新增需 求总量将小幅下 滑至约 万 平方米 。 中 美 贸 易 争 端 对 写 字 楼 影 响 将 更 加 清 晰 中美贸易争端是 年全球大事件之一 。 爆 发 至今 ， 中美 贸易争端对国内制造和贸易领域的影响最为直接和重大 ， 并已开始影响工业地产市场 。 在写字楼市场上 ， 除广州、 宁波等地出现零星外贸公司缩减面积的个案外 ， 贸易战的 影响迄今并无明确表现 。 然而 ， 贸易战对市场预期的潜移默化或已开启 ， 且不容小 觑 。 从 年 的 净吸 纳 量 数 据 来 看 ， 经 济 贸 易 依赖 度 更 高 的港口和沿海地区城市的写字楼新增需求出现较为明显的 滑坡 ， 而内陆城市则表现相对平稳 。 这一差异可能与贸易 战不无关系 。 世邦魏理仕对各主要城市产业结构和写字楼 租户构成受贸易战的影响程度进行分析 ， 结果显示贸易战 对写字楼存量需求的直接影响 为 左右 ， 其中四个一线 城市受到的影响较大 。 2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 11 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0 200 400 600 800 1,000 1,200 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 0 200 400 600 800 1,000 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 科 技 企 业 高 速 扩 张 能 否 持 续 ？ 年国内写字楼需求的另一重不确定性来自 于前些年大 热的 行业。 普华永道最新的 中国 报 告显示 ， 年上半年 行业风险投资总额为 亿美 元 ， 有统计数据以来首次出现同比下跌 。 从中长期来看 ， 中国移动互联网活跃用户已突破 亿 ， 年 新 用户 增 长 仅为 万 。 企业 用人 数 据也 反映 出相 似 的趋 势 。 智联 招 聘 数 据显 示 ，进入 年 以来 ， 互联 网行 业 招聘 需求 人 数同比增速明显下滑 ， 二季 度和 三季 度 连续 出现 负增 长 。 尽管我们认为 年 租 户 的 写 字楼 需 求 增 长 将 有所 放 缓，但同时看到行业积 极的一面也正在 孕育 。人工智能 、 云计算 、 物联网等子行业继续高速发展 ， 并通过与金融 、 制造 、 零售 、 医疗 、 教育、 交通等各个经济领域的融合创 造出新的商业机会 ，尤其是企业端业 务 。 在 年 逐步推向商用不仅将开启新一轮的通信行业投资大幕 ， 更 为重要的是 ， 它将为上述 子行业的加速发展 铺设新一 代的基础设施 。 此外 ， 移动视频、 数字阅读等集中度相对较低的消费者端 子行业仍有充足的增长空间；而 年 底 网 络游 戏 版 号 审 批重启和 年 科 创 板 的推 出 也 将 为 行 业 的 需 求增 添 积极因素 。 图表 ：写字楼市场净吸纳量（ 个季度移动平均） 注： 港口 城市 包括 大连 、天 津、 青岛 、宁 波、 上海 、广 州 、深 圳； 沿海 地区 城市 包括 沈阳 、北 京、 无锡 、南 京、 苏州 、杭 州； 内陆 城市 包括 武汉 、长 沙 、成 都、 重庆 。 图表 ： 风险投资金额与互 联网行业招聘需 求人数 数 据来源： 普华 永道 ， 智联招聘， 世 邦魏 理仕 研究 部， 年 月 -50% 0% 50% 100% 150% 200% Q1 16 Q2 16 Q3 16 Q4 16 Q1 17 Q2 17 Q3 17 Q4 17 Q1 18 Q2 18 Q3 18 IT/ TMT （ 同比变 化） （千 平方米） 图表 ：人工智能风险投资金额与增速 数 据来源： 桔子， 世邦 魏理 仕研 究部 ， 年 月 （ 人民币 ，亿元 ） 数 据来源： 世邦 魏理 仕研 究部 ， 年 月 投资 金额（左轴）2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 12 40% 26% 6% 2% 20% 4% 2% Lease for rapid expansion of existing business units Lease for a new business unit Lease for a project team Transition during Relocation Lease for core business unit Lease for non-core business units Lease for talent acquisition & retention 共享办公进入下半场 ， 能 否 成 为 大 中 型 企 业 的 房 地 产 常 规 选 项 是 未 来 发 展 关 键 年共享办公在国内主要城市继续跑马圈地 。 世邦魏理 仕的研究数据显 示 ， 年 个主要全国性共 享办公品牌在 个 国 内 主 要 城 市新 增 个网点，新 增 工 位 数超 过 万个， 均较 年有明显增长 。 上海已成为亚太地区 最大的共享 办公市场 ，共享办公在写字楼面积中的占比高达 。 大举扩张之际 ， 共享办公的行业集中度也不断提高 ， 并购 整合频繁出现 。 年 ， 我们从公开资料获取 的共享办公 大型并购交易达 笔 ，而 年仅为 笔 。 同时， 资 本投 向 也呈现向头部企业集中的趋势 ， 年优客工场 、 氪空间 、 梦想加等国内共享办公规模排名前五的企业获得投资接近 亿元， 在行业总计获得投资额中占比超过九成 。 年 ， 随着行业整合继续推进 ， 预 计 共 享 办公 的 扩 张 速 度将略有放缓 。 根据我们的初步调研 ， 主要共享办公运营 商 年 在 国 内 六个 一 二 线 城 市 总 体 将 保 持 积 极扩 张 态 势 ， 但在北京 、 上海这两个共享办公主要市场 ， 四成左右的运 营商表示 年的布点速度将有所放缓 。 此外 ， 共享办公 运营商更多要求业主提供租金补贴和利润分成的轻资产倾 向也将拖慢其脚步 。 但与此同时 ， 共享办公在选址上更为 青 睐 核 心 地 段 （ ） 和写字楼 （ ） ， 因 此 对 写 字 楼 需求的影响并不会明显弱化 ， 而这一选址偏好也与共享办 公意图吸引更多大中型 企业租户的发展 策略契合 。 世邦魏理仕对 年大中型企业租赁共享办公 案例的分析 显示 ， 租户对采用共享办公的接纳度最高 ，占全部租 赁交易的 ； 而 金 融 业 单 个 租 户 租 用 工 位 数 最 大 。 目前 大部分大中型租户 （ ） 对 租 赁 共 享 办 公 仍 持 短 期 态 度 ， 主要目的是兼顾业务发展和办公地点的灵活性 。 年 ， 由于经济不确定性的上升 ， 共享办公反而为经营预期不明 的企业业务单元提供了一种理想的解决方案 。 此外我们同 样看到 ， 在 的 租 赁 案 例 中 ， 大 中 型 企 业 已 经 将 共 享 办 公纳入到其核心部门的企业房地产长期策略中 。 未来共享 办公能否成为大中型企业的常规房地产选项 ， 如何妥善解 决企业在信息安全 、 企业文化完整性等方面的诉求将是关 键所在 。 数 据来源： 世邦 魏理 仕研 究部 ， 年 月 图表 ： 大 中 型 企业租 赁共享 办公的 原因 长期房地产策略 核心 业务部门租赁 非 核 心 业 务 部 门 租 赁 吸 引 人 才 和 留 住 员 工 迅 速 增 长 的 现 有 业 务 新业 务部门 项 目 团 队 搬迁 中的过渡阶段 短期租约2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 13 企 业 名 称 行业 注册地点 办 公 地 点 投资事项 状态 安 联（中 国）保 险控股 有限公 司 金融 保险 上海 新设立 筹建 工 银安盛 资产管 理有限 公司 金融 保险 上海 新设立 筹建 大 韩 再 保 险 公 司 中 国 分 公 司 金融 保险 北京 新设立 筹建 香 港集友 银行有 限公司 深圳分 行 金融 银行 深圳 新设立 筹建 连通 （杭 州） 技 术服务 有限公 司 金融 银行 杭州 新设立 筹建 瑞 银 证 券 有 限 责 任 公 司 金融 证券 北京 增持股比至 获批 特 斯拉（ 上海） 有限公 司 汽车 上海 新 设立 特 斯拉融 资租赁 （中国 ）有限 公司 金融 上海 新 设立 图表 ：新设立 筹建 的外商 投资企 业案例 进 一 步 改 革 开 放 的 积 极 因 素 将 逐 步 显 现 年 是 改 革开 放 周年 ， 中国 对 外 开 放 的 力 度 进一 步 加 强。 月， 年版 外商 投资 准 入特 别管 理 措施 （负面清 单 ） 实施 ， 在金融 、 汽车 、 农业、 矿产等多个领域推出 条开放措施 。 随后， 习近平在 月 上 海 进 博 会 的主 旨 演 讲时表示要放宽教育 、 医疗 等领 域的 外 资股 比限 制 。 随着证券 、 期 货 和 寿 险 行 业 外 资 股 比 提 高 至 ， 以及后 续进一步开放路线图的公布 ， 相关领域的外商投资表现活 跃 。 新能源汽车的股比限制完全取消则换来了特斯拉超级 工厂在上海落地以及宝 马的增资扩股 。 我们预计这些新增外商投资以及 年 更 多 此类 案 例 的 出 现将成为今年写字楼上外资租户需求的新增长点 。 此外， 国内金融政策体系的变革也将为写字楼需求带来积极影响 。 银保监会于 月初发布 商业银行理财子公司 管理办法 ， 随后中国建设银行和中国银行的理财子公司同月获批 ， 另 有 家银行业已宣布将成立理财子公司 。 国内商业银行大 举进入资管业务虽然对现有的证券基金行业有一定程度的 冲击 ， 但对写字楼需求而言无疑利大于弊 ， 北京 、 上海、 深圳等金融中心城市将 获益最多 。 数 据来源： 公开 资料 整理 ，世 邦魏 理仕 研究 部， 年 月2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 14 新 增 供 应 预 测 按我们最近调研所得的项目交付时间 表 ， 年全国 个 城 市 的写 字楼 新 增供 应预 计将 突 破 万 平方 米 ， 同比 增 长超过 。 上 海 新 增 供 应 持 续 破 百 万 平 方 米 ， 京津和成 渝的新增供应将大幅上升 ， 广州市场也将随着琶洲楼宇的 逐步落成而走出 前 年持续的 供应不足 。 年中国经济减 速影响下， 写 字 楼 交 付 延 期 比 例 超 过 ；故此 ， 我们调 整 年写字楼实际交付的新增供应面积预 测至 万平方 米左右 。 年供应量分布的一大特点是：新增供应重 回核心区 。 预 计 核 心 区 新 增 面 积 占 比 近 。 北京 、 广州珠江新 城 、 深圳福田 等 都 将 迎 来 优 质 楼 宇 交 付 。 由此来看 ， 年对计划在核心区位扩租和整合的租户而 言 ， 是一个 较佳的时间窗口 。 当然 ， 这也将对新兴区域的去化形成挑 战 ， 尤其是部分二线城市中交通和商务配套欠成熟的区域 。 新兴区域的快速发展历来离不开交通配套的支持 。 在对 个城市轨道交通建设情况进行整理后 ， 我们认为右表中写 字楼板块的通达度在 年间将得到改 善 。 空置率预测 经济增长放缓所导致的写字楼需求下滑与持续充沛的新增 供应叠加， 预计至 年末 ， 个城市平均空置率 将突破 ， 其中 个城市的空置率将同比上升 。 天津因滨海新 区大批楼宇预期交付空置率将迫近 ，而武汉 、长沙 、 青岛也将迎来历史上的空置率峰值 。 广州和南京两个城市 的空置率仍将保持 在 以下， 沈 阳 的 边 际 性 改 善 将 会 继 续 ， 而成都 至 年 新 一 轮的 供 应 高 峰 来 临 将令 其 空 置率重回上升通道 。 图表 ： 年受益 于轨道交通的写 字楼板块 数 据来源： 公开 资料 整理 ，世 邦魏 理仕 研究 部， 年 月 城市 2018-2019通车轨道交通线路 受 益写字 楼板块 北京 房 山 线 北 延 伸 、 北 京 新 机 场 快 线 一期 丽泽 6 号 线 西 延 伸 、八 通线南 延伸 通州 上海 13号线 浦 东世博 14号线、15号线 真如 深圳 9号线二期 高 新 园 区 、 南 油 3号线延伸段 福 田保税 区 杭州 4号线一期 滨江 5号线 城北 成都 1号线三期、5 号 线 一 期 、5 号 线 二 期 金 融城、 大源、 天 府 新区 3号线二期、3 号 线 三 期 人 民南路 武汉 7号线一期 武汉CBD 11号线东段、2 号 线 南 延 伸 光谷 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% Beijing Tianjin Dalian Shenyang Qingdao Shanghai Nanjing Hangzhou Ningbo Suzhou Wuxi Guangzhou Shenzhen Chengdu Chongqing Wuhan Changsha 2018 2019F 10-year Historic High 图表 ：中国 个城市写字楼空置率预测 北京 天津 大连 沈阳 青岛 上海 南京 杭州 宁波 苏州 无锡 广州 深圳 成都 重庆 武汉 长沙 近10 年 历 史 峰值 数 据来源： 世邦 魏理 仕研 究部 ， 年 月2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 15 租金预测 年各城市写字楼租金表现将继续分化 。 北京： 和丽泽诸多项目于 年集中入市将拓宽租户 的选择， 市场空置率将略有上行并对现有老旧项目的租金 形成一定压力 ， 预计租 金增长将收敛至 仅微幅上涨 。 上海：去化仍是 年上海市场的关键词 。 随着 新 增 供 应 分布进一步向核心拓展区和新兴商务区倾斜 ， 北外滩、 前 滩 、 徐汇滨江 、 虹桥商务区等板块将加速崛起 ， 对优质租 户的竞争将是业主间的主题 。 新兴区域的租金将面临更直 接的下行压力 。 深圳：前海等新兴板块供应将持续放量 ， 但交通和配套不 足令租户仍偏好福田等 区域 ， 尤其是金融租户的升级 需求将利好核心区甲级写字楼需求 。 我们预计 年深圳 写字楼租金走势将在核 心与新兴区域间 出现分化 。 广州： 年 广 州 写 字 楼 租 金 上 涨 ， 领先全国 。 年较低的空置率将使广州延续业主市场的 态势 。 而随 着新增供应不断入市和琶洲等新区逐步成熟 ， 写字楼租金 增速将有所放缓 。 二线城市：近 的 空 置 率 意 味 着 大 部 分 二 线 城 市 供 过 于 求的状况并未得到改善 ， 年 二 线 城 市 写 字楼 平 均 租 金 预 计将 下跌 超过 。 需 求走 弱及 供应高 峰使 得华 北和华 中 二线城市租金将基本呈现加速下跌走势 。 经过 年接近 的增长 ， 年成都的 租金反 弹动能将 在供应 高峰冲击 下大幅减弱 。 华东仍是二线城市表现最稳健的区域 ， 南京 将领涨全国二线城市 ， 杭州、苏州的租 金也将小幅上涨 。 30% 1% 图表 ：中国 个主要城市写字楼租金增长 预测 数 据来源： 世邦 魏理 仕研 究部 ， 年 月 -10% -5% 0% 5% 10% 15% 广州 南京 苏州 杭州 深圳 北京 成都 上海 宁波 无锡 天津 青岛 大连 重庆 长沙 武汉 沈阳 2017 2018 2019F 上涨 稳定 见顶 下滑零 售 物 业 中国大陆17 2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 年 ， 国 内消费增长有所放缓，但对中国 经济的拉动作用进一步提升。 年， “融合与创新”将继续引领中国零售市场。科 技驱动下，线上和线下零售加速融合， 不断涌现的新商业模式将持续改变零售物业市 场。 年 ， 中美 贸 易 摩 擦 不 断 升 级 ， 外 部 不 确 定 性 明显 上 升 。 在此背景下 ， 国内消费对整体中国经济的拉动作用进一步 提升 。 年 社 会 消 费 品 零售 总 额 达 万亿元 ， 同比 增 长 。 最 终 消费 支 出 对 的 贡 献率 达 ， 较 年大 幅度提升 个 百 分 点 。 展望 年 ， 借 助 内 需 弹 性 来 稳 定经济和削减外部冲击仍是主基调 ， 政府陆续出台的个税 改 革措 施将进 一步 提振消 费市场 ， 国 内消费 预计将 保持 左右的增速 。 纯 线 上 红 利 触 顶 ， 电 商 全 面 进 驻 线 下 在历经数年的高速增长后 ， 网购市场进入饱和期 ， 网购用 户 规 模 增 速 的 持 续 放 缓 使 得 电 商 的 人 口 红 利 正 在 消 失 ， 年网 购用 户增 速约 为 ， 年预计 将进 一步 减缓 。 用户增量失速直接影响了线上流量和交易规模 。 网上零售 额亦在增速放缓的通道 内 。 与 此 同 时 ， 电 商 的 成 本 正 在 快 速 上 升 。 相 关 统 计 显 示 ， 年 主 流 电 商 的 获 客 成 本 较 增 长 近 倍 ， 获 取 新 客 的 成 本 高 于 元 人 。 销 售 和 运 营 成 本 的 高 企 正 在 不断挤压电商的利润空间 ， 电商步入实体商业以寻求更广 阔的消费市场成为共识 。 零 售 物 业2019 亚 太 区 房 地 产 市 场 展 望 | 大中华区 世 邦 魏 理仕研 究部| © 2019 CBRE, Inc. 18 从 业 态 上看 ，电 商 生 鲜 超 市