房地产市场回顾及20182019展望Wuhan2018年，武汉优质写字楼市场新增供应同比增长，全年吸纳量创历史新高，TMT、房地产行业需求持续活跃。市场去库存承压，租金未来将有进一步下跌的可能。零售物业进入一轮休整期，从“流量时代”进入到“留量时代”。潮牌、网红轻餐饮、文创及电子产品体验品牌成为市场需求热点。部分电商自建库陆续交付投入使用，仓储物流市场新增供应及净吸纳量均有所放缓，电商与第三方物流依然主导市场需求。回顾2018 年全年，武汉优质写字楼市场新增供应中，虽约六成项目位于非核心商务区，但核心区新增供应同比增长近九成，商务区的外延形势同比减弱。受惠于招商引资政策的大力施行及轨道交通等基建设施的逐渐完备，武汉优质写字楼市场全年吸纳量创历史新高。以科技新媒体、房地产建筑行业以及专业服务业为代表的第三产业为武汉优质写字楼本年度的前三大需求来源。至年末，全市优质写字楼租金同样本同比下降1.9%，录得96.6元每月每平方米。空置率方面，由于年内录得将近七十万方新增供应，全市平均空置率水平同比上涨0.8个百分点录得37.5%。在经历了2017 年的供应高峰后，武汉优质零售物业市场整体迎来市场休整期。 2018年全年共计3 个项目开业，其中包括升级改造后面市的群光二馆。零售与餐饮品牌依然为市场调整期的主力。其中潮牌、轻奢以及生活居家类零售品牌成为零售品牌的新需求来源。网红餐饮品牌依然是运营商争相追逐的热点，以盒马鲜生为代表的新零售品牌也积极布局武汉市场。各大购物中心分别通过自创IP、增设室内游乐场及承办艺术展的形式以提升项目主题氛围及进一步留得更多顾客驻足。至年末，全市购物中心首层租金同比微涨0.2%，报10.0元每日每平方米。2018年，武汉优质物流设施市场全年新增供应较 2017年全面减缓，全年仅有位于葛店的两个高标仓交付使用。市场需求方面，上半年以京东与菜鸟为代表的电商为主要需求来源。但由于下半年电商自建库的集中交付使用及年末非核心区的电商及以某轮胎企业为代表的制造业部分退租，使全市空置率再次回到近同比水平，报12.9%。总体而言，以东西湖为代表的核心区市场总体保持平稳，以生鲜冷链及快运快递为年内的主要需求来源。优质写字楼市场优质零售物业市场67.296.637.539.0全年市场租赁需求来源分析（按租赁面积）全年市场租赁需求来源分析（按租赁个数）TMT房地产及建筑 第三方办公服务运营专业服务10%16%29%10%仓储物流市场全年优质仓储物流市场供新增供应与净吸纳量表现CBRE华中区顾问及交易服务|产业地产部主管周静表示：“展望2019 年，随着仓储物流市场的短暂调整，核心区市场总体保持稳健，但非核心区高标仓去化与租金将有所承压。”CBRE华中区顾问及交易服务|办公楼部主管骆娅 表示：“展望2019年，CBRE世邦魏理仕预计武汉优质写字楼市场上半年将迎来包括都市产业大厦及江湾国际中心在内逾20万平方米的新增供应。新项目持续入市将会使空置率有突破40%的可能；需求方面，科技新媒体及传统金融行业升级搬迁的需求将会是需求端主力，众多知名连锁联合办公品牌会进一步深耕武汉写字楼市场。”CBRE华中区董事总经理罗瑾 表示：“武汉作为华中重要国家中心城市，具有得天独厚的地理及人才优势。2018年全年，城市基建的大力发展以及灵活精准的招商引资，使科技通信新媒体行业在写字楼市场去化中成绩斐然，亦带动了全市优质零售物业市场的全面升级。随着武汉工业物流市场的供应减少及高标仓租赁市场的短期内调整， 武汉物流产业将会从粗放型像集约型转变。未来武汉商业地产市场发展愈趋于理性化与精细化。”CBRE华中区研究部资深分析师黄典 表示：“展望2019年，武汉零售物业市场预计将迎来近40万平方米优质商业开业，继而会吸引更多武汉首店甚至华中首店的到来。尤其是帝斯曼购物中心的开业会使得具有老牌零售商圈之称中南商圈的购物环境得到质的提升。随着钟书阁即将开业，预计更多文创品牌会陆续进驻武汉市场。”平均全市购物中心首层16.510.03.93.2报价全年写字楼供新增供应与净吸纳量表现万平方米新增供应净吸纳量0 10 20 30 40 50 60 70 8020142015201620172018月37%9%34%19%0510152025303540452014 2015 2016 2017 2018平均12.225.012.97.0月