中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 1 信托 市场 月度分析 报告 2018 年 7 月 （总第 1 期） 一、 2018 年 7 月 信托 市场动态 （一）信托 规模 ： 发行规模与成立规模 双双 大幅 下降 根据用益信托网统计数据显示， 2018 年 7 月 信托 发行规模和 成立规模 双双下降 。 集合信托发行规模 1610亿元，平均每家信托公司 24亿元，环比 下降 22.74%；成立规模 988 亿 元 ，平均每家公司 15 亿元，环比下降 40.92%，降幅较大 。 同比来看 ， 7 月集合信托发行规模 相比于 2017 年 7 月下降 32.32%；成立规模相比于2017 年 7 月 下降 44.32%。 央行发布 7 月份金融统计数据报告显示， 2018 年 上半年社会融资规模增量累计为 9.1 万亿元，比上年同期少 2.03 万亿元。其中，对实体经济发放的人民币贷款增加 8.76 万亿元，同比多增 5548 亿元；对实体经济发放的外币贷款折合人民币减少 125 亿元，同比多减 598 亿元；委托贷款减少 8008 亿元，同比多减 1.4万亿元；信托贷款减少 1863 亿元，同比多减 1.5 万亿元。 随着去杠杆的深入和资管新规的实施，信托公司新增业务规模受到较大的影响。目前，信托行业资管新规细则迟迟没有公布，各家公司业务开展较为谨慎， 因此 对短期内业务规模变化持谨慎预期。 图 1 2016 年 1 月 -2018 年 7 月 信托产品发行规模与成立 规模 05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002016-1 2016-3 2016-5 2016-7 2016-9 2016-112017-1 2017-3 2017-5 2017-7 2017-9 2017-112018-012018-032018-5 2018-7 发行规模（亿元） 成立规模（亿元） 中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 2 （二） 收益率 ： 再度出现大幅提升 7 月 ， 信托平均 发行 收益率 继续上行 ， 从 6 月份的 7.69%上升 至 8.11%， 提升 了 0.42 个 百分点 ；平均成立收益率从 6 月的 7.61%上升 到本月的 8.02%，提升了 0.41 个百分点。 平均发行收益率与平均成立收益率均 达到了 2016 年 初 以来的最高点 。 随着央行公开市场货币投放的增强，市场流动性已经 有所 缓解，预期短期内信托产品收益率再次冲高的 动力有所下降 。 分项来看， 金融、 基础产业、 工商企业和 其他投向收益率 均 出现明显上行。其中， 金融 投向收益率由上月的 7.10%上升到本月的 7.63%，上升了 0.53 个百分点； 基础产业 投向 收益率由上月的 8.02%上升到本月的 8.37%，上升了 0.35 个百分点；工商企业 投向收益率由上月的 7.79%上升到本月的 7.94%，上升了 0.15 个百分点 ； 其他投向收益率由上月的 6.28%上升到本月的 6.45%，上升了 0.17 个百分点 。 房地产投向 收益率 则由 上个月 的 7.58 上升 至本月的 8.20%， 上升 了 0.62个百分点。 图 2 2016 年 1 月 -2018 年 7 月 信托产品平均收益率（ %） （三） 资金投向 ： 房地产信托 占比 再度 下降 从规模绝对值来看 ， 7 月份 由于信托规模整体回落， 金融、 房地产、基础产业 、工商企业和其他 投向 的成立规模出现 均出现 环比下降，相比于 6 月份分别下降了 49.39%、 47.71%、 36.60% 、 12.04%和 45.99%。 从规模占比来看， 房地产 投向 占比 6 月回暖 后，本月再度 小幅 下降 。 从 6 月的 42.53%下降到本月 40.02%，下降了 2.51个百分点。 在经济 L型走势的前提下，选取优质合作对手的优质地产项目仍是信托公司的重要业务 。 金融 占比由 6 月的6.006.507.007.508.008.502016-1 2016-3 2016-5 2016-7 2016-9 2016-112017-1 2017-3 2017-5 2017-7 2017-9 2017-112018-1 2018-3 2018-5 2018-7 平均发行收益率 平均成立收益率 中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 3 37.44%下降到本月的 34.10%，下降了 3.35 个百分点 。其他投向 占比基本保持稳定，与上月相差不大。 基础产业 和工商企业投向占比出现上升，相比 6 月分别上升了 0.97 个百分点、 5.02 个百分点。 在传统的地产业务基础上，工商企业、小微金融在信托公司业务比重有所回升。 图 3 2016 年 1 月 -2018 年 7 月 信托资产五大投向占比 二 、 房地产行业 月度 市场动态 （一） 房地产开发投资增速稳中有升 2018 年 1-7 月份，全国房地产开发投资 65886 亿元，同比增长 10.2%，增速比 1-6 月份提高 0.5 个百分点。其中，住宅投资 46443 亿元，增长 14.2%，增速提高 0.6 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.5%。 图 4 全国房地产开发投资增速（ %） 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2016-1 2016-3 2016-5 2016-7 2016-9 2016-112017-1 2017-3 2017-5 2017-7 2017-9 2017-112018-012018-3 2018-5 2018-7 金融 房地产 基础产业 工商企业 其他 中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 4 （ 二）土地购置面积增速显著 1-7 月份，房地产开发企业房屋施工面积 728593 万平方米，同比增长 3.0%，增速比 1-6 月份提高 0.5 个百分点。其中，住宅施工面积 502037 万平方米，增长3.9%。房屋新开工面积 114781 万平方米，增长 14.4%，增速提高 2.6 个百分点。其中，住宅新开工面积 84685 万平方米，增长 18.0%。房屋竣工面积 42067 万平方米，下降 10.5%，降幅收窄 0.1 个百分点。其中，住宅竣工面积 29463 万平方米，下降 12.2%。 1-7 月份，房地产开发企业土地购置面积 13818 万平方米，同比增长 11.3%，增速比 1-6 月份提高 4.1 个百分点；土地成交价款 6619 亿元，增长 21.9%，增速提高 1.6 个百分点。 图 5 全国房地产开发企业土地购置面积增速 （ 三）商品房销售保持良好势头 1-7 月份，商品房销售面积 89990 万平方米，同比增长 4.2%，增速比 1-6 月份提高 0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长 4.2%，办公楼销售面积下降 5.8%，商业营业用房销售面积增长 2.3%。商品房销售额 78300 亿元，增长 14.4%，增速提高 1.2 个百分点。其中，住宅销售额增长 16.2%，办公楼销售额下降 2.1%，商业营业用房销售额增长 5.5%。 中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 5 图 6 全国商品房销售面积及销售额增速 （ %） （ 四 ）百强房企销售高速增长 2018 年 7 月当月房企销售额 top10/top50/top100 同比增速分别为42%/54%/58%，从累积值来看， 2018 年 1-7 月房企销售额 top10/top50/top100 同比增长分别为 30%/38%/39%，百强房企市场占有率仍在提升。如果我们把top10/top11-50/top51-100 分别定义为第一梯队、第二梯队、第三梯队，从增速来判断其市场占有率，第二梯队、第三梯队的市场占有率上升速度在加快。由于季节性因素，百强房企 2018 年 7 月的销售额与 6 月单月超万亿的销售规模相比，环比下降 31.5%。 图 7:龙头企业历年市 场占有率（ %） 24.16 21.62 0510152025302013 2014 2015 2016 2017top10 top11-50中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 6 （ 五 ） 调控力度可能加强： “坚决遏制房价上涨” 政治局要求“坚决遏制房价上涨”，可以预见，下半年地方政府将积极响应；若限价政策实施，将部分改变商品住宅价格传导机制。 以 2018 年 7 月 31 日中央政治局工作会议“坚决遏制房价上涨”的提出为标志，近四年来“千方百计去库存”的房地产政策已全面转向收紧，因城施策措施从限购、限贷、限售等政策演化为更为严厉的限价政策组合，这将部分改变商品房价格的传导机制，反向传导至土地价格。 为落实“遏制房价上涨”的政策要求，预计限价政策范围将会扩大、力度将会加强。此前用到 限价政策或类窗口指导的城市主要为市场过热的北京、杭州等城市；今后更多城市的房地产调控组合将由“限购 +限贷 +限售”向“限购 +限贷+限售 +限价”演变。 限价对房价的传导机制将产生重要影响。在非限价模式下，新房价格和周边土地拍卖价格将带动二手房价格上涨。由于存量房体量远大于新房，供应主体更为多元，财务成本较开发商明显要低，因此二手房价格黏性优于新房，调整速度慢于新房。但是在限价模式下，便容易形成二手房与新房价格短期倒挂的罕见现象，原有价格传导机制将会失效。 新房价格低于二手房价格能否带动二手房价格的下跌，则需要 看限价政策下的新房供应总量、实施力度和时间预期。如果新房供应总量十分有限，需求群体不得不转向二手房市场，从而加大二手房价格刚性；同时，限价政策实施力度越强、执行时间越长，新房与二手房价格倒挂效应越明显。但限价往往是在限售、限贷基础上的政策措施，因此存量房市场将成为未来房地产市场发展的重要空间。 图 8 限购、限贷、限售次数与时间分布 中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 7 三、 重点 公司分析 （一）成立 规模前 10 大信托公司 根据用益信托网不完全统计 ， 7 月成立 集合资金信托规模最大的 10 家信托公司依次为 平安信托、中航信托、五矿信托、民生信托、陆家嘴信托、国投 泰康信托、爱建信托、国通信托、交银信托和兴业 信托 。 表 1 2018 年 7 月 信托产品成立 规模前 10 名 序号 公司名称 成立数量 成立规模（亿元） 平均规模（亿元） 平均期限 （年） 预期收益率（ %） 1 平安信托 13 88.85 6.83 1.5 7.71 2 中航信托 95 85.71 0.90 0.72 7.4 3 五矿信托 10 85.66 8.57 1.16 6.7 4 民生信托 73 61.35 0.84 1.28 7.82 5 陆家嘴信托 26 55.66 2.14 1.36 7.67 6 国投 泰康 7 51.6 7.37 1.38 8.3 7 爱建信托 50 41.47 0.83 2.15 7.92 8 国通信托 55 35.24 0.64 1.69 8.22 9 交银信托 16 33.99 2.12 1.78 10 兴业信托 19 32.93 1.73 1.14 7.1 （二）重点 公司及 典型 业务 1. 国通 信托 ： 积极开展 基础产业类信托 业务 7 月 23 日 ， 国务院总理李克强 在 国务院常务会议 中表示， 引导金融机构按照市场化原则保障融资平台公司合理融资需求，对必要的在建项目要避免资金断供、工程烂尾。 未来，信托公司基础 产业 类业务将会在一定程度上回暖。基础 产业 类业务是国通信托传统的业务之一， 7 月，国通信托成立了多单 基础产业 集合信托 。 （ 1） 股权收益权模式 ： 方兴 682 号高密市国资投资集合资金信托计划（第二期） 7 月，国通信托成立“ 方兴 682 号高密市国资投资集合资金信托计划（第二期） ” ， 信托规模 6850 万元， 期限 24 个 月， 信托资金用于 收购高密国资全资子公司 100%股权对应收益权。 风控措施 包括：第一， 高密国投（ AA 主体评级 ，总资产 269.9 亿元，净资产 130.67 亿元，资产负债率 49.92%）为高密国资按期足额回购标的股权收中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 8 益权提供连带责任保证担保； 第二， 高密国投以其对高密市财政局形成的约 6.5 亿元的应收账款提供质押担保； 第三， 全资子公司股权质押，高密市凤城管网建设投资有限公司比例为 100%股权对应收益权。（总资产 10.6 亿元，净资产 7.6 亿元，企业年经营利润超 1 亿元，利润率 64.2%） ；第四， 融资人应就本次标的股权收益权转让及回购事宜出具董事会决议； 第五， 保证人应就本次保证担保 及质押担保事宜出具董事会决议。 第六， 武汉公证处公证。该项融资和担保，经武汉市江天公证处（原武汉市公证处）进行公证。 （ 2） 受让应收账款 模式 ： 方兴 612 号重庆黔江建设集合资金信托计划（第六期） 7月，国通信托成立“ 方兴 612号重庆黔江建设集合资金信托计划（第六期） ” ，信托规模 980 万元， 期限 24 个 月， 预期收益 8.7%至 9%。融资人为 重庆市黔江区八方建筑工程有限责任公司，是重庆市黔江区城市建设投资（集团）有限公司全资子公司，实际控制人为黔江区国资委。 信托资金 用于受让融资方持有的对黔江区城投不低于价值 7.57 亿元的应收账款 。 风控措施 包括：第一， 黔江城投提供连带责任保证担保，主体评级 AA，债券评级 AA+， 2017 年末总资产 234.6 亿，营收 14.03 亿； 第二， 鸿业集团提供连带责任保证担保，主体评级 AA，债券评级 AA+， 2017 年末总资产 202.5 亿，营收 7.09 亿 。 2、 房地产典型业务案例 （ 1） 城市更新：安信信托 安赢 16 号深圳东门城市更新集合资金信托计划 该信托计划资金用于城市更新项目，用于向项目公司宝超时代增资及提供股东借款 。主要风控措施包括： 1、项目公司股权质押：约定除信托计划持有的项目公司股权外，宝超投资及新华城公司所持有的项目公司股权需质押至安信信托名下，为项目公司到期足额归还安信信托股东借款本息提供连带责任担保。 2、土地和房产抵押：深圳市建东物业管理公司以其持有的永新大厦 6515.25 平方米物业为安信信托对项目公司的借款提供抵押担保。城市更新流程实施过程中，如相关政府部门要求解除房产抵押，安信信托将配合解除房产抵押；城市更新流程完成后，若取得新的土地证后需抵押给安信信托并办理完毕抵押登记。项目公司后续因申请银行贷款需要，安信信托可以解除 土地抵押，在贷款银行允许情况下，安信信托有权选择成为上述财产的第二顺位抵押权人，且贷款资金可用于归还信托本益和本项目城市更新。 3、债权劣后承诺：宝超投资和新华城公司承诺中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 9 对项目公司的所有债权投入均劣后于信托计划受偿。并约定其投入的股东借款委托我司设立财产权信托，确保该部分资金劣后于本信托计划受偿。 4、交易对手保证担保：宝超投资、新华城公司及其实际控制人唐宝文及其配偶为项目公司到期足额归还安信信托股东借款本息提供连带责任保证担保。 5、信托本益补足：宝超投资和新华城公司对信托受益权的投资本金、受益人的预期收益、信 托管理费、超额信托报酬及有关信托费用承担全额补足义务；唐宝文及其配偶和项目公司对上述补足义务提供连带责任担保。 6、主动管理：安信信托向项目公司派出董事（须占董事会五分之三席位）、投资监管员，按照安信信托房地产投资类信托项目后续管理办法及实施细则从董事会、财务、印章、人员等多个层面对项目公司进行主动管理，确保项目公司有序经营，实现既定的信托目的。 7、最低资金余额要求：为了缓释项目流动性风险，在信托计划到期前第 60 天、第 30 天，项目公司监管账户货币资金累计不得低于投资本金（包含股权及债权）的 30%、 60%。宝超投资、新华城公司及唐宝文及其配偶对于上述资金缺口承担补足义务。 （ 2） 物业改造 ： 外贸信托 富祥 38 号长沙中房瑞致项目集合资金信托计划（二期） 该 信托资金通过认购有限合伙企业的优先级有限合伙份额，通过多层架构设计，实现对长沙市芙蓉区中房瑞致国际项目 D4 区 184 套商铺的持有后装修改造再出售，以销售回款实现信托收益。还款来源 为 标的资产销售回款 。 风控措施 包括： 一、投资标的长沙中房瑞致 D4 区商铺位于长沙市芙蓉区，具备良好的升值潜力，销售回款对本信托计划本息具有较好的保障作用。二、结构化设计具有较好保障： 1、 契约型基金层面和合伙企业层面合计的劣后资金与募集优先资金比例不低于 1： 1 的结构化比例设置对于信托资金安全退出具有较好保障。实际控制人实力较雄厚： 2、 合伙企业事务执行人深圳泛盈捷资产管理有限公司具备完善的商业物业投资流程与风控体系，有较好的项目管理经验；控股母公司泛华金融实力较雄厚，目前与受托人已合作多个信托项目。对各层有限合伙企业进行全面监管： 3、监管两层合伙企业所有印鉴（包括但不限于公章、财务章、发票专用章、 GP 或合伙事务执行人的法人章）。 4、 中置弘逸对外销售目标物业时，要求泛盈捷按日提供销控表， 按周提供销售回款明细，跟踪项目销售和回款情况。5、 合伙企业层面资金监管：包括但不限于账户监管、对外支付费用的管理、要求运营方提供明细，并说明其合理性，经我司业务部门和运营部门同意后，对外中诚信托 战略研究部 信托 市场 月度分析（ 2018 年 7 月 ） 10 进行支付等。 6、 降价销售权：若合伙企业在运营过程中出现违反风控措施或销售情况不符合预期水平等约定情形时，我司有权单方要求合伙企业以约定方案降价销售，且明确触发目标物业降价的时间点、降价幅度等情况。 （三）其他特色项目 1. 中航 信托： 开展海外乳业资产并购 7 月，中航 信托成立“ 启（ 2017） 678 号消费升级产业并购基金项目 集合资金信托计划 -6 期 ”，信托规模 6120 万 元，存续期限 17 个月。 信托计划与广泽股份、吉林耀禾共同出资设立并购基金，通过受让境内 SPV 股权间接收购澳大利亚知名液态奶品牌 brownes 以及附属牛奶厂、奶酪工厂。上市公司广泽股份预计17 个月内收购底层乳业资产，实现中航信托计划退出。并购基金总规模 8.1 亿，中航信托以优先级 LP 出资 4.46 亿元，上市公司以中间级 LP 出资 1 亿元，吉林耀禾作为劣后级 LP 出资 2.64 亿元。 风控措施包括：第一， 底层资产西部乳业 100%股权质押给中航信托控制主体，质押率低于 50%； 第二， 境内 SPV 吉林芝然 90%股权质押给中航信托； 第三， 担保方及其一致行动人与中航信托签订了远期回购协议，承诺回购中航信托计划持有的基金份额，保证信托计划退出； 第四， 上市公司对外公告与信托计划共同设立并购基金且对底层资产预期收购； 第五， 担保人未能履行回购义务的，中航信托对底层资产拥有独立处置权； 第六， 中航信托对下层资产拥有一票否决权，并进行印鉴监管和资金监管。 2. 中航 信托： 成立汽车消费贷款项目 7 月 ， 中航信托成立“ 天启 939 号长安新生流动资金贷款集合资金信托计划-14 期 ”，信托规模 1360 万元 。 信托资金 用于 向长安新生（深圳）金融投资有限公司发放信托贷款，长安新生将贷款资金用于间接向终端客户发放汽车消费贷款。长安新生（深圳）金融投资有限公司于 2015 年 03 月 03 日在深圳市市场监督管理局南山局登记成立。法定代表人陈英，公司经营范围包括投资兴办实业（具体项目另行申报）；投资管理等。 风控措施 包括： 长安新生负责交易流程中客户开拓、贷前审查、风险审批、差额补足、贷后管理及贷后催收等各项工作。贷款客户经长安新生审批通过后，由其向长安信托、中航信托推荐，贷款资金以受托支付方式发放至贷款客户购车所在的经销商账户，以保障购车交 易的真实性及客户挪用资金风险。