,1,2018年人工智能对房地产业的影响分析报告 2017年11月13日,2,人工智能可以很好地模拟人类,3,概要 全球市场稳健增长，使亚洲区物业投资与租赁市场保持良好健康发展 长期来看，人工智能及自动化对空间需求会构成压力。 然而若加以适当利用，它们亦能充当支持角色，并促进生产力增长 投资资金将会向人才密集地转移，例如大学城 人工智能、物联网及选择性办公空间方案将一齐推动写字楼办公管理方式的转变 办公空间将向提升实用率发展，提供更多互动空间，更健康，吸纳更多高技术人员 在很多市场中，高租金及基础建设不足相较自动化更威胁房产市场,4,2017下半年亚洲物业市场：前景稳健 中国、香港、新加坡及印度经济增长稳健，刺激写字楼物业租赁需求，将促进租金上升及吸纳新增供应 亚洲区内，庞大的贸易流通量及电子零售业务的增长，将刺激工业及物流物业市场发展，而零售物业市场将保持稳定 截至目前，大部分亚洲门户城市（特别是香港、新加坡及上海），各投资物业市场表现稳定 强大需求 (部分为中国资金带动) 将促进回报率在今年底和明年年初进一步下降 高力国际预计一带一路政策于未来数年间将促进中国在东南亚地区的投资 本年内美元疲软降低了亚洲区的风险，并使利率保持低位,5,亚洲物业市场: 潜在威胁美国: S&P500 指数 (过去15年)Source: Bloomberg,短期:焦点地区争端,中期:经济周期可能会进入下行区间,长期:人工智能及自动化？,Landlords 内，以1为基准),1.,Positive business outlook,会计师,2.,Building Improvement,打字员 0.81,机械师 order to meet the new tenant requirements and to,商业飞行员,3.,演员,Identify growing business sectors versus,消防员,accounting | Real estate agents | Paralegals 人,4.,Flexible workspace,6,最受人工智能影响之行业/职务：常规重复性的工作,工业 | 酒店业 | 零售 |房地产 | 科技 | 农业 |商业银行 | 保险,电话传销员 | 秘书 |基本财务会计 | 房地产经纪 | 律师助理,|行业 | 高程度的客 高附加值及决 户互 行业| 创意,自动化对就业的影响Sectors最受影响行业 职务,Roles最不受影响Telemarketers策Secretarial | Basic 动 financial/行业 APP设计、视讯制作、高端市场推广 | 机器及自动化系统程序编写,0.0040.003,10.990.940.92,1.2,机器人取代人类的机率(20年0 0.2 0.4 0.6 0.8电话推销员Increasing headcounts justify the increasingdemand for office space推销员,技 术文档撰写员 0.89房产中介 0.86Landlords to undertake building refurbishment in0.65compete with new supplies0.55,经济学家 0.43卫生技术员 Review tenant 0.4 profile0.37contraction in order to refine existing tenant mix0.17编辑 0.06化学工程师 0.02牧师 0.008健身教练 0.007,牙医娱乐治疗师,7,Nature of work,人工智能将辅助人类的工作，而非取代,房地产工作的性质将有什么变化?,will change由机器人取代的职务 无人机土地及建筑物测量 3D 打印技术建造紧急避难所及简单住宅 虚拟技术 - 提供潜在买家或租户物业视察机会仍由人类控制的功能 监控及判断无人机土地测量结果 适应当地市场文化的室内设计 最终购买或租赁合同的协商,8, 只有5%的行业能够推行全面自动化 然而几乎每个行业都有最高达30%的自动化潜能 过去50年的经济增长主要来自人口及生产力增长 随着人口增长放缓，经济发展重点将在于提高生产力, 根据EXL技术部副总裁Shashank Verma ：“一般来说，机器人可以提高30%到35%的效率。” Dart研究室在2016年，根据130份公开的服务中心使用者调查数据指出： 36%用过机器人的使用者表示更能专注于高附加值的工作，而只有4.5%的人认为机器人会取代他们的工作。,人工智能可以促进生产力增长生产工具,9,>>>,科技、传媒及创意工业将成为新空间主要需求来源物业发展趋向多元化用途对于动态管理的物流仓库需求增加,>>>>,随着制造业和农业中的工作被人工智能取代，城镇化进程将会加快物联网将转变建筑和建筑管理方式办公楼和产业园会更小、或者至少说更高的利用率投资资金将会向人才密集地转移，比如大学城,人工智能对物业市场的总体影响,10,楼里有2,500名雇员，但只有不到一半的工位。物联网：建筑中的照明面板包含大约28,000个传感器，可以探测物体移动，光线，湿度甚至二氧化碳水平。,物联网对于工作空间的改变物联网改变办公空间的最好范例之一是像阿姆斯特丹的The Edge building一样，主要被德勤租用。这座建筑不仅被赞誉为世界上最可持续的办公楼，还被称赞为“最聪明的”办公楼。该建筑的两大特点：,11,重新定义办公空间,层级式1970年代,开放式1990年代至今,目前及将来,灵活办公空间目前 (辅以传统办公室),基于活动功能的办公空间多功能设计:灵活办公空间,办公人群改变百分之四十的知识阶层为移动办公人群空间闲置平均约有百分之三十至四十的办公空间甚少利用,固定电话逐渐被淘汰百分之四十的知识阶层不再使用固定电话人口结构改变在亚洲地区，Y一代（于1981年2000年出生）为主要劳动人口，辅以Z一代（于2000年后出生）正在堀起物业成本上升物业租金为除了人力资源成本外的第二主要成本开支12,办公空间改变的原因,13,休息室,头脑风暴区咖啡区从共享空间创造员工的工作体验,配套设施有利于保留人才最有效提高工作效率的配套设施,34%,26%23%,10%,7%,0%,10%,20%,30%,40%,咖啡区,开放/封闭的头脑风暴室休息室静休室健身房,14,根据高力国际亚洲研究部于2017年夏季进行的一份调查，中国和印度的科技公司认为人才招募是他们最大的挑战科技公司普遍认为北京/华北地区会成为亚洲科技人才最集中的城市，接下来是上海/华东地区和印度（班加罗尔）超过80%的科技公司都有关于提高他们员工的健康及福利的措施,聚焦科技行业,15,关注个人工作将近51%的工作发生在集中的个人工作空间，而仅有21%的工作时间是合作时间。跨越代沟科技行业很好地平衡三代人的工作分配：45%的技术员工是Y一代，35%是X一代，20%为婴儿潮年龄段即时转化科技行业的工作空间正迅速转化为灵活的开放空间，目前62%的工作者都在开放空间里面工作降低成本每人所占的工作空间在三年内将由161英尺降到146英尺（印度的商业公司已降到90，保险公司已降到6065）灵活的合作一个灵活的结构包括小组，比如10人以下的团队更加机敏，可以更快速地根据需要调整人员需求,12345,新加坡科技行业的五大观点,Office will be different,estate consultancy,1.,2.,16,Case study: real,space more 变小，或,基于活动功能的工作空间设计使空间的利用效率更高。灵活的工作环境可能会将降低实用率，但更高的空间利用率可以中和这一影响。Activity-based workplaces use这意味着办公室会 efficiently至少每个人所占的空间变小更多的空间用来进行分享和合作“健康福利”策略和物联网让办公室更加绿色环保健康工作人员可以得到更好的训练，拥有专业的技能，并在工作内外切换自如。3.,提高自动化和转向灵活工作空间的办公楼设计的影响,17,高租金相较自动化更具威胁性,30,605040,70,2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F,预测,30,70605040,80,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F,预测,金奈,班加罗尔,40,60,12010080,160,180,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F 2018F 2019F,Delhi,Gurgaon,Noida,预测,德里,30,50454035,55,2011,2012,2013,2014,2015,2016 2017F 2018F 2019F,预测,海德拉巴,120,130,150140,140160,170,180,2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F,预测,孟买,30,40,6050,70,80,2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017F2018F2019F,预测,浦那,甲级配套设备及可达性将持续成为租金之推动力,18,不良基础设施带来的威胁远远大于自动化,案例研究- 班加罗尔由于基础设施问题导致的经济损失,由于基础设施问题导致的经济损失：在高峰期，通勤时间平均1到2个小时印度基础设施的投资占GDP的35%，但是政府估计未来十年还需要投入1.5万亿美元用于基础设施建设。即使这样，也只是补足基础设施的欠缺，而不是用来创造未来发展的空间。（来源：S&P）不论是在印度还是其它国家，过时的IT系统可能在自动化领域和支持活动工作领域中成为一个主要拖累,19,人工智能对亚洲物业的影响 人工智能的影响在未来十年内会持续扩大。重复性工作比如简单的呼叫中心接线员会首先被人工智能替代 对于未来人力资源需求的可预见性降低，将会拉动对灵活办公空间的需求 公司需要大力投入用于提高员工技能 我们预测大的租户需求将会在主要选择配套先进技术的智能大厦和办公楼空间 开发商应该积极应对并开始采用这样的设计，更为先进的现代建筑将会收取更高的租金 开发商应针对租户需求，在不同区域打造不同定位与类型的项目组合，包括租金较为低廉的次级商务区及周边区域，而不只仅局限于主要商务区,感谢您的观看,