杂居小区现状调查报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 1 页 杂居小区现状调查报告 杂居小区一直是困扰社区各项工作的老大难问题。目前，城区多个杂居小区中，仅靠建设单位、企事业单位或社区进行水电、卫生等简单维护，管理上处于比较缺失状态，部分居民的满意度不高，给城市管理带来一些工作难度。 一、基本现状与问题 城区现有杂居小区 159 个，主要集中等社区。总户数 9163 户，居住总人数 28137人，总建筑面积约 88万平方米。通过走访与调查，这些小区存在的共性问题主要表现在以下三个方面： 一是设施陈旧老化、居住要素不够齐全。老小区建设时间早，年久失修，普遍存在屋面墙体渗水、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、线路老化无序等实际问题，加上杂居小区中有相当部分是原来单位的集资房或房改房，安全保障设施不齐全，物业维修无资金来源，部分小区楼盘小且夹杂私房住宅，四周通道多，无封闭式管理条件，存在着防火、防盗等安全隐患。 二是居住区内业主结构复杂、流动性大。居住在老小区的业主大多是杂居小区现状调查报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 2 页 城区老居民和单位福利分房的职工，经济条件好的住户均已外迁新购改善性住房，轮换入住的多数为下岗职工、无业人员、孤寡老人和低收入家 庭，此类老小区出租房比例较高，人员流动性较大。 三是管理上有缺失、公共服务难到位。小区内业主的公共意识比较淡薄，自治责任与要求难以达成共识，各个社区也因点多面广，管理与服务难以跟上，加上硬件设施不够完备甚至缺失，导致车辆乱停、杂物乱堆、私搭滥建、违规装修、改变房屋使用性质等现象时有发生，居民普遍反映缺乏舒适感、安全感。 二、相关对策和建议 杂居小区在城区中占有相当大的比重，因此在城市住宅管理和城市的文明建设中具有决定性的作用。今后 5-10 年内，应把握的指导思想和原则是： 坚持 “政府主导与社会参与相结 合、政策扶持与市场运作相结合 ”的原则，采取 “先行试点、重点提升、分类指导、稳步推进 ”的办法，实施从无偿 低偿 市场化物业渐进的服务方式，逐步实现物业管理 “全面覆盖、规范有序 ”的管理目标。 杂居小区现状调查报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 3 页 具体办法为 “专、改、扶、引、管 ”多管齐下，稳步推进： 一专：把社区作为物业管理活动的主体，在各社区内成立物业管理办公室（物业服务部），专人专岗承担杂居小区内的保安、保洁、绿化、维修等物业管理和服务工作职责，探索 “社区搭台、能人牵头、居民参与 ”的社区自助式物业服务模式。区房管局对社区物业管理机构进行业务指导，抓好行业队伍 建设及上岗人员的培训工作。 二改：由政府为主导投资，整合各方力量，把老旧小区的综合改造作为一项重要的公益项目予以规划建设，在整治与改造中坚持四个结合：一是把老小区改造建设与片区规划结合起来；二是把开发改造项目与国家保障房中的 “城市棚户区 ”改造项目结合起来；三是把改造的主体工程与公共服务、物业管理功能性用房结合起来；四是将民营投资开发商住楼盘与政府规划建设公益休闲场所相结合。 武汉市中心城区老旧住宅区改造工作，从 2019 年起连续四年被列为市政府 “十大实事 ”之一，各中心城区共整修小区道路 20.2 万平方米，改 造排水管网 5.73万米，粉刷楼道墙面 178万平方米，增建岗亭 637个，配套维修工具 695 台（套），落实物业服务用房 568间 1.6万平方米。通过安装太阳能路灯、铺设彩砖、新建自行车棚、配套排渍等25项设施工程，使武汉市中心城区 583 个老旧住宅区，实现从 “全覆杂居小区现状调查报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 4 页 盖 ”提档升级到长效管理 “三级跳 ”，路面平、管道畅、楼道亮、环境美惠及到 275万小区居民。 武汉市老旧住宅小区物业管理经验告诉我们：采用 “市场十公益 ”的双轨模式，依托四种形式填补老旧住宅区物业服务空白：即引入专业化物业服务公司，同时推行社区物业服务部、业主 代表自治和社区单位共管三种非专业化的物业形式。 区近三年连续实施杂居（旧城）改造项目共约 100 万平方米， 2019年已投资 700 万元改造平云一路等杂居小区 600 户，惠及 2200人。2019年计划改造明珠路片区 500 户，这种由政府牵头协调，住建（规划）、财政、社区具体承办，逐年计划实施改造，得到市民一致肯定与好评。但有两个方面的问题值得注意：一是改造计划与方案征求意见面要宽一点；二是后期物业管理如何对接，建立长效机制方面尽可能与前期方案综合考虑，既管当前更管长远。 三扶：杂居小区是城市化进程中的一个特殊群体 ，在不断规范和建立长效机制中，政府应该给予一定的扶持。目前武汉市已有 10%社区物业服务机构启动税收减免和财政年度预算补贴政策，我区可考虑设立“物业管理专项补贴资金 ”和 “小区物业突发事件应急资金 ”制度，该专项资金可以结合城镇综合整治，由各社区根据具体情况申报使用，接杂居小区现状调查报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 5 页 手的物业公司可按小区每平方米 0.2 元的标准享受专项补贴；部分物业公司可享受税金优惠政策。小区内物业费标准为每户每月 30 元，其中居民自行承担 20 元，政府补贴 10 元。低保户物业费每月承担10元，政府补贴 20 元。杂居小区居民名单由社区报街办审核，半年核发 一次经费到社区，并由社区将补贴情况张榜公布，接受社区居民共同监督。 四引：我区物业管理尚处起步发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民树立三种观念：（ 1）业主自治观念。物业管理的重要方式是居民实现自我管理、自我服务，业主代表大会作为决定有关事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，主动做好宣传、沟通、引导工作。社区居委会应配合、指导、监督物业公司工作。（ 2）质价相符的观念。 “优质优价 ”是市场经济法则，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（ 3）部门联动观念。 针对小区内乱搭乱建、无证经营、占道摆摊、违规装饰等问题，城管、工商、消防、房管相关部门应相互配合，充分发挥城管 110 作用。房管部门应会同社区完善物业管理纠纷的快速调处机制，民政部门应开展小区 “关爱工程 ”，对困难户实施救助，工、青、妇应结合社区 “义工 ”活动，广泛开展 “结对帮扶 ”延伸工程。 五管：建立长期有效的管理机制，是确保杂居小区物业管理朝着社会杂居小区现状调查报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 6 页 化、市场化、规范化发展的必然方向。从武汉百步亭（全国文明社区示范点）经验来看，社区对辖区的人文居住状况比较熟悉，了解居民的物业服务需求，小区居民对社区组织比较信任 ，这些都有利于对杂居小区实施相应的物业管理。因此各社区可以设立物业服务部参照网格员的办法，对辖区内的杂居小区进行物业服务和管理，形成政府主导、社区协调、居民自治、部门联动、社会参与 “五位一体 ”过渡方式。 （ 1） “自己人 ”参与管理。杂居老房集约改造后，物业公司可聘请知根知底的居民当 “管家 ”：下岗工人做门卫，大爷当巡逻员，大妈做小区保洁员，这种技术含量比较低的工作交由居民负责，既可解决就业，在人工费上也相对低廉。（ 2）技术工人打通使用。社区物业必须网络一批技术过硬的工程等专业人员。采取集约管理之后，由社区物业对多个小区实施管理，在经费方面完全有能力聘请松散式的技术人员，实行 “点单式 ”的服务，约定事项，定向收费，这样既保证服务到位又能节省费用。（ 3）物管设备共享降低运行成本。一辆垃圾车可以将 34个居民小区当日生活垃圾全部清运；一台打草机、疏通机、电锤等，可供十多个小区循环使用，只需要社区按政府固定补贴资金来一次性购置，分年度保养维护，便可让杂居小区居民 “有求必应 ”，解决日常生活中的烦心事。