2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望.pdf
<p>2017年青岛房地产市场回顾及2018年展望2018年 1月 16日2017年青岛房地产市场要点回顾 青岛办公市场连续三年供应高企，崂山商务区成为供应最为集中 区域； 办公租赁市场上整层租赁需求较为活跃，全年 46%的租赁成交来自崂山商务 区； 新落成的优质办公物业表现出较好的市场反应。办公 西海岸零售商圈迎来供应高峰，社区型商业稳步扩张； 文化体验、新品牌、地铁商业成为 2017年青岛零售商业发展三大趋势； 优质零售物业带动市场平均租金稳定增长。零售商业 市场调控持续升级， 2017年高端市场成交量同比下降35.5%； 第四季度，高端住宅市场多个项目集中供应； 第四季度，一手高度住宅市场价格微幅上涨 0.5%。高端住宅 高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅速扩大； 电子商务已逐渐成为市场需求的主要驱动力； 受新项目影响非保税高标准仓库租金近期略有下降。物流仓储平均租金（元 /平方米 /天）总存量（平方米）2017年第四季度房地产市场指标© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 3办公零售商业物流仓储（非保税）高端住宅空置率4,069,500 25.1% 2.93,559,000 10.3% 9.0平均售价（元 /平方米）销售量（套数）可售存量（套数）1,020,000 17.7% 0.74,363 8,513 31,000青岛优质办公楼市场回顾青岛办公 市场近三 年供应 高企，市场规模成倍增长© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 534 0%5%10%15%20%25%30%0102030405060702013 2014 2015 2016 2017新增供应 空置率2007 191万平方米407万平方米 2017青岛优质办公市场总存量（万平方米）青岛优质办公市场新增供应（万平方米）数据来源：仲量联行X 2倍崂山商务区成为供应最为集中 区域，持有型物业比例上升© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 6崂山商务区2017年新增供应中 60%是单一产权的持有型物业。2017年新增供应中 80%来自于崂山商务区。数据来源：仲量联行持有型物业新落成的优质项目表现出较好的市场反应© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 7建成一年的同比租金涨幅（ 2015年后交付使用的项目）建成一年的平均入驻率（ 2015年后交付使用的项目）82%60%甲级 乙级数据来源：仲量联行8.0%5.5%甲级 乙级整体市场 平均入驻率 75%整体 市场同比租金下降 1.4%大宗成交增加，崂山租赁交易活跃© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 834.2万平方米净吸纳量26单1,000+平方米租赁成交46%租赁成交来自崂山商务区银行及金融服务 专业服务 房地产及相关制造业 教育培训 联合办公租赁行为中以搬迁和新成立为主，整层租赁需求活跃金融专业服务房地产及相关 77%的成交面积介于 1,000平方米到 2,000平方米之间搬 家新成立扩 租租赁市场净吸纳量（ 单位：万平方米 ）数据来源： 仲量联 行200720171034金融与专业服务成为办公租赁市场的主力需求经济转型带来需求结构的变化，曾经作为主要需求来源的贸易与物流企业逐渐被金融与专业服务企业所替代。主要行业办公租赁需求占比2017200719%贸易零售2017200723%物流运输200710%2017金融服务20078%2017专业 服务青岛优质零售物业市场回顾西海岸零售商圈迎来供应 高峰，社区型商业稳步扩张53 0%2%4%6%8%10%12%01020304050602013 2014 2015 2016 2017新增供应 空置率青岛优质零售商业市场新增供应（万平方米）数据来源：仲量联行西 海岸零售商圈迎来供应高峰新城吾 悦广场、港湾万达广场、城市传媒广场新 项目更关注创新体验业态大融 城、城市传媒广场、新城吾悦广场社区型商业依旧稳步扩张金茂湾购物中心、港湾万达广场、丽达购物中心- 李沧店物业形态的丰富为差异化定位提供了更多 可能中高端商业中端商业低端商业百货 百货购物中心2007 2017优质 购物中心 总 存 量（单位：万平方米）200720170208数据来源：仲量联行中国零售商业市场发展背景© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.Income Growth收入增长Urbanisation城市化Consumer Habits消费习惯实体零售角色的 转变© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 15Environment环境Social社交Convenience便捷Interaction交互Entertainment娱乐2017年青岛零售商业市场发展趋势 城市传媒广场以 文化体验 类业态作为主力店之一； 全年共有超过 100家 首进青岛的新品牌； 地铁沿线商业项目同比租金涨幅达 6.9%，远远高出市场平均水平。6.9%1.8%地铁沿线商业项目 整体市场商业业态及细分品类多元化发展租赁市场净吸纳量（单位：万平方米）200720171145消费需求的升级实现了商业业态从打破到重构的过程 ，呈 现活跃多元的发展态 势 。活跃多元的零售市场快时尚品牌数量 （单位：个）0200782007影院数量 （单位：个）3%5%餐饮业态占比儿童业态占比20172017 数据来源：仲量联行数据来源：仲量联行青岛高标准物流仓储市场回顾物流仓储分类进出口贸易驱动 保税仓库非保税 仓库 零售需求主导 服务大众的第三方物流 电 商作为新兴驱动力零售业是物流业需求的主要来源物流枢纽城市其他城市气泡大小表示零售业规模数据来源：仲量联行越来越多的公司将物流外包给第三方物流公司数据来源 ：中国物流销售管理局，仲 量联行4 0 %4 5 %5 0 %5 5 %6 0 %6 5 %7 0 %7 5 %8 0 %2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5第三方物流在物流消费中所占的比重第三方物流在物流消费中所占的比重中国电商市场规模庞大且发展迅速数据来源： eMarketers， 仲 量联行0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%中国线上市场 : B 2 C 与 C 2 C 市场份额B2C C2C43%22%35%2 0 1 5中国 美国 其他国家中国线上市场： B2C与 C2C市场份额 2015物流新兴市场结构苏州青岛，大连宁波， 南京贵阳，昆明，厦门，中山，珠海一级物流中心二 级 物流中心长沙，无锡，杭州，郑州，合肥，西安成都重庆武汉沈阳上海深圳天津北京广州卫星城 :廊坊昆山嘉兴太 仓佛山东莞三 级 物流中心内陆城市和卫星城增长最为强劲基于对物流存量，开发商活动，基础设施，经济政策的综合分析 得出。数据来源 ：仲量联 行非保税市场存量 - 核心物流市场数据来源 ：仲量联 行0 1 2 3 4 5 6廊坊太仓嘉兴佛山东莞昆山宁波青岛武汉南京苏州重庆沈阳成都深圳广州北京天津上海百万平方米现有存量和预测总量一级物流中心二级 物流中心卫星城现有存量和预测总量中国高标仓库不及总量的 5%20092.1% 2.7% 3.9% 20152012550 百万平米698 百万平米955 百万平米高标仓库 非高标仓库表明已有设施有较大提升空间数据来源 ：仲量联 行普洛斯成为物流市场最大规模开发商数据来源 ：仲量联行物流信息服务 , 2016年第四季度数据（北京，天津，沈阳，成都，重庆，广州，上海，苏州，昆山，嘉兴，宁波，深圳，南京，武汉，西安）0123456789101112普洛斯 嘉民 易商 宝湾 安博 宇培 平安 维龙 丰树 富力非保税仓储（百万平方米）中国主要城市 前十位 开发商开发面积中国主要城市前十位开发商开发面积非保税仓储（百万平方米）普洛斯 嘉民 易商 宝湾 安博 宇培 平安 维龙 丰树 富力市场布局逐渐由空港向前湾港和胶州扩张物流仓储子市场构成空港前湾港胶东机场其他20072017青岛站青岛北站青岛流亭机场胶东国际机场（在建）前湾港董家口港20172007第三方物流电子商务制造业零售商20172007物流仓储市场需求构成高标准物流仓储市场连续两年供应高企，市场规模迅速扩大© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2824 0%5%10%15%20%25%30%35%40%0510152025302013 2014 2015 2016 2017新增供应 空置率2007 12万平方米102万平方米 2017青岛非保税高标准物流仓储总存量（万平方米）青岛 非 保税高标准物流仓储新增供应（万平方米）数据来源：仲量联行X 8.5倍受新项目影响非 保税高标准仓库 租金近期略有下降0.55 0.67 0.62 0.78 0.70 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017物流仓储子市场指标对比分析空港存量： 571,500平方米空置率： 13%平均租金： 0.81元平方米天前湾港存量： 97,700平方米空置率： 23%平均租金： 0.88元平方米天胶州存量： 272,100平方米空置率： 32%平均租金： 0.58元平方米天2018年青岛房地产市场展望2018年青岛房地产市场展望 未来 12个月仍有近 50万平方米的新增供应，供应压力持续； 供应高企将加剧项目间的租金分化并且带来市场结构调整； 市场多维竞争格局将逐渐形成。办公 西海岸新区仍是未来供应的主战场，带来更丰富的购物和娱乐体验空间； 主城区零售商业市场预计将出现更多场景化 IP化的新兴零售物业。零售商业 行政调控政策将持续收紧； 高端住宅价格将保持稳中有升的态势。高端住宅 电商与第三方物流仍是主要需求来源并将持续增长； 随着投资市场的成熟，更多资产交易出现； 未来 12个月新增供应有所回落，强劲需求带动收益率压缩速度加快。物流仓储未来办公 未来已来改革的主要 原因“管理 层 对 应该 在办公空间的理念和设计中体现”Kate Tam Head of Marketing, East China“作为行业的领导者，我们的办公空间需要可以向客户展示我们先进的技术、理念和设计”Grant Weine Transaction Management China Hub Leader“ JLL在恒隆广场的老办公室在十几年前可以说是超前的，但是很难 让 到 符合当下潮流的设计理念并给予启发”Nick Chung Transaction Management“ JLL全新的品牌和办公空间理念可以帮助公司吸引到 更多 ”Michelle Min Shanghai Head of HR使得 我们的工作方式在过去的几年发生了巨大的变化。对于这些不可避免的冲击的良好适应能力将使我们在和竞争对手的较量中占据优势” Anthony Couse APAC CEO“ 预算紧缩和支出管理让一年比一年困难， 同时 直接 影响到我们的间接费用 ” Cathy Xuan Shanghai Finance Director“未来办公”前瞻模型利用数字化及丰富的数据资源提升员工与企业的业绩。将新思想、新方案和新流程结合起来，推动价值创新，加快转型。优化企业资源与服务，提高生产率，规避风险，实现高效。通过参与感、授权感与 成就感增强 用户体验。管理支出，实现增长 ，提高 投资回报 (ROI)。人性化体验财务表现数字化驱动持续创新高效运营思考一下 ,用一个词语形容 “体验 ”?“人性化体验” 是企业员工对企业除实体工作环境以外的印象，它可以提高员工的参与感、授权感和成就感。“人性化体验”模型参与感投入感授权感掌控感成就感舒适感企业应致力于提供各种创新办公空间1. 社群 “圈 ”例如：咖啡 /茶区、 休息室 、 露台 等。2. 促进协作的共享空间 3. 灵感创意空间 4. 外部联合办公空间例如 :“内部”非正式安排的合作空间、作战室或项目室， 用于 某一段 时间内某 一特定 项目。例如 :头脑风暴或 设计风格的 工作室，实验室 （开放式和参与式制造车间）等。72% 69% 56% 51% 48%5. 专门用于改善员工健康和 福利 的 空间例如 :WeWork、裸心社等例如 :健身房、瑜伽室等39Think beyond the built environment.灵活性给予你掌控权，因为这样你就可以选择想要的工作地点。有了灵活性后，你会发现办公时可以拥有多重好处，你会享有选择的自由和掌控感。James WoodburnWPP集团亚太区不动产资深董事40我们独特的卖点：用我们提供的场所和服务来营造一种健康的幸福感与在我们办公空间工作的愉悦感。Niki HorsfallDeezer办公场所管理经理41白板墙随处都有，便于实时 互动、应用 和创新。这让人激动，因为相比以前的工作环境，你可以看见，在这种灵活的新型空间里，员工以不同的方式进行互动。Nadeem Shabbar加拿大皇家银行企业不动产全球负责人Didi Liu刘荻+86 10 5922 1387didi.liuap.jll联系我们Contact us© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 42Lu Bai白路+86 (532) 6600 9559Lu.baiap.jllPhoenix Liu刘虎+86 (532) 6600 9598Phoenix.Liuap.jll© 2017 仲量联行，保留所有权利。</p>
