1 XX物流中心可行性研究报告2 目录 第一章 总 论 .4 1.1 概述 .4 1.2可研报告编制的依据和范围 .4 1.4主要建 设内容 .8 1.5主要技术经济指标 .8 2.1 项目提出的背景 . 10 2.2项目建设的必要性 . 12 3.1物流业发展形势 . 14 第四章 建设条件与 场 址 . 16 4.1项目建设地点概况 . 16 4.2外部配套条件 . 20 4.3场址方案 . 21 第五章 项目建设方案 . 21 5.1建设内容 . 21 5.2设计指导思想 . 22 5.3规划方案 . 22 5.4建筑结构设计 . 23 5.5公用工程 . 28 第六章 企业组织、劳动定员及人员培训 . 32 第七章 环境保护与劳动安全卫生 . 33 7.1环境保护 . 33 3 7.2劳动安全卫生 . 35 第八章 消防与节能 . 36 8.1消防 . 36 8.2节能 . 37 第十章 项目实施进度 . 39 11.1投资估算 . 40 11.2资金筹措及使用计划 . 42 第十二章 经济评价 . 42 12.1财务评价 . 42 12.2财务评价结论 . 44 4 第一章 总 论 1.1 概述 1.1.1 项目名称 辽宁 XX县运征中转仓储有限公司 1.1.2 项目承办单位 项目承办单位名称： XX地产开发有限公司 注册资本 ：两千万元 法定地址： 沈阳市沈新路 120 号 1.1.3 法人代表 法人 代表：白桂军 1.1.4 项目拟建地点 辽宁省阜新市 XX县 1.1.5 计划合作单位 沈阳中外运物流有限公司 北京长征物流有限公司 1.2可研报告编制的依据和范围 1.2.1 编制依据 本可研报告编制的主要依据为： 1、 XX县国民经济与社会发展计划 2、 国家有关法律、法规及产业政策； 3、有关技术标准、规范及规定； 5 4、 项目承担单位提供的基础数据； 5、 有关部门出具的证明材料。 1.2.2 研究范围 本可研报 告范围包括： 1、根据国家有关政策，结合 XX县实际情况，分析项目提出的背景及建设必要性。 2、根据规划并结合现状确定项目的建设规模及建设内容 3、项目建设地点及项目建设的有利条件 4、项目总体规划方案 5、消防、环境保护、劳动安全卫生及节能 6、企业组织及劳动定员 7、工程实施进度安排 8、投资估算和资金筹措 9、经济效益和社会效益评价 1.3可研报告概要 1、随着全球保护环境、实现可持续发展的呼声日益高涨，人们认识到，工业园区的建设必 须改变过去单一的经济目标，创造一种新的科学的生态理念，将生产与环保、生态与消费有机结合起来，这就是生态工业园。 XX 县运征中转仓储物流中心主要用于仓储和运输，仓储类入驻的公司包括广州宝洁、浙江森森水族产品、沈阳天王水族产6 品、辽宁海霸水族产品和内蒙古赤峰糖厂辽宁储备中转；运输类入驻的公司包括辽宁梦王进出口家具有限公司、沈阳米其林轮胎、普利斯通轮胎、千家万户消防产品集团公司、中国军安特种消防产品集团公司、北汽福田汽车零部件和运输水路锦州港口。该仓储物流中转站是省内较大型的物流中心，为国内外企业提供一个超速发展的广 阔平台，最终发展成为世界一流的自由贸易区，成为 XX 经济区产业结构转型升级的新引擎，成为东北亚国际物流体系的枢纽节点。项目投资规模较大，建设周期适中，对周边地区经济产生强烈的增长及辐射作用，从而带动阜新市的经济发展。 2、工业园区建设规模为 40 万平方米（ 600 亩），一期用地 20 万平方米（ 300 亩），二期用地 20 万平方米（ 300亩）。项目分两期建设： （ 1）一期项目为物流仓储区及相应配套中心，位于用地东侧，占总用地的 50%。 （ 2）二期项目为物流仓储区，位于用地西侧。此类用地共占总用地的 50%。 3.主要技术经 济指示 建筑主要技术经济指示 （ 1） .总用地面积： 400000 平方米 （ 2） .总建筑面积： 400215 平方米 7 （ 3） .建筑基地总面积： 240000 平方米 容积率： 1.0 建筑密度： 60% 绿地率： 10.5% 建筑高度最高 18米。 4本项目建成后，形成年 60万吨各类商品物流的仓储周转能力，年现货周转额达 20亿元人民币。 5本项目将建设与商品流通相配套，为商品物流服务提供电子商务平台，将先进的商品信息采集发布系统、电子统一结算方式和各类商品检验检测系统引入现代物流中心，建立现代化、高效率、人性化的物资流通市 场。 6该项目总投资 约 为 12亿元人民币。 其中：固定资产投资 8亿元，流动资金 1.5 亿元。经测算，项目投产后，各项经营收入 10 亿元，实现利润 1.2 亿元 (税后 )。贷款偿还期为 4.95 年（不含建设期 3 年）。项目投资回收期为 7.95年，经济效益显著。 7项目委托方技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需资金 部分 自筹 ，投资方有足够能力筹措。 8项目建设符合国家产业发展规划，符合国家发展政策，投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发 展。 8 综合以上分析，项目实施后有一定的社会经济效益，项目是可行的。 1.4主要建设内容 本项目分两期建设： （ 1）一期项目为物流仓储区及相应配套中心，位于用地东侧。一期用地 20 万平方米（ 300 亩），占总用地的 50%。 （ 2）二期项目为物流仓储区，位于用地西侧。二期用地 20万平方米（ 300 亩），此类用地共占总用地的 50%。 二期开工的时间根据资金筹集情况而定，为节省投资，最好两期合并进行。 以下为两期项目的主要建设内容： 主 要 建 设 内 容 序号 主要建设内容 占地面积 数量 占地面积 （ m2） 层数 平面尺寸 备注 一 物流仓储区及相应配套中心 300亩 200000 二 物流仓储域 300亩 200000 合计 600亩 400000 1.5主要技术经济指标 主要技术经济指标表 9 序号 项 目 单位 指标 备 注 1 建设规模 交易规模 亿元 20 仓储规模 万吨 60 2 项目总投资 亿元 12 其中：固定资产投资 亿元 8 铺底流动资金 亿元 1.5 3 项目占地面积 亩 600 4 项目 建筑面积 400215 5 项目定员 人 1000 6 全年生产天数 天 360 7 人员工作天数 天 251 8 项目建设期 年 3 9 销售收入 亿元 /年 10 正常年 10 税后利润 亿元 /年 1.2 正常年（税后） 11 投资回收期 年 7.95 含建设期 12 贷款偿还期 年 4.95 含建设期 13 盈亏平衡点 % 41 第二章 项目提出的背景及建设必要性 10 2.1 项目提出的背景 2.1.1 物资和商品流通成为经济发展瓶颈 我国商品生产流通中的发育还很不成 熟，主要问题一直是小生产与大市场的矛盾，表现为市场销售体系落后、市场软硬件建设不足和贮运加工系统的不完善。流通不畅和市场缺位就会使产品向商品的跨越出现障碍，要么无法实现生产的价值，要么价不符值，增产却难以增收，其直接后果就是市场得不到均衡供给的产品，同时容易放大产品市场的波动，增加了生产的盲目性。过大的市场波动不仅损害生产者的利益，也损害消费者的利益。而这种小规模分散生产的格局在相当长的时期内都不会有根本性的改变。这不仅关系到生产者的增收问题，也直接影响到我国商品市场化和现代化的进程。 建设类似本项目提出的 现代物流中心，兴办仓储设施、购置产品运销设备，能使其成为沟通分散生产者与市场的桥梁，成为连接周围地区的流通枢纽，越来越显得重要。要让市场这支“看不见的手”，起到优化资源配置、调节国民经济发展的重要作用。 2.1.2XX县具有成为大型商品集散基地的区位优势 XX 县地处辽宁省西北部，科尔沁沙地南部。北纬42.07 42.51、东经 121.53 122.58之间，东连康平、法库两县，南接新民市，西隔绕阳河与阜新蒙古族