商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 1 页 商务区建设考察报告 为加快实施市委、市政府关于建设武汉王家墩中央商务区（以下简称武汉 cbd）重大决策，全面推进我市 “十一五 ”规划关于中央商务区建设的重大举措，近期，由市委政研室、市政府研究室、王家墩商务区开发建设指挥部、汉口机场迁建公司及王家墩中央商务区建设投资股份有限公司组成联合调查组，赴南京、上海、杭州等地，考察调研了这些城市的 cbd建设情况。我们感到，建设 cbd 是提升城市核心竞争力的关键之举，是大城市之间对有限资源的争夺，我市 cbd建设应抓住中部崛起战略机遇，着力打造，加速推进。 一、 cbd 的建设现状及现实意义 （一） cbd 的概念和内涵 cbd 是 centralbusinessdistrict 的英文缩写，中文译为中央商务区，最早由美国城市地理学家伯吉斯（ bugess）于 1923 年在他著名的同心圆城市地域结构模式中提出。他认为，城市由同心圆方式由内至外扩展，其空间结构可分为五个圈层，圈层结构的中心为城市地理及功能核心区域，这一核心区域被称为 cbd。现代社会中的 cbd 可概述为：集中大量金融、商贸、文化、服务机构以及大量商务写字楼、酒店、公寓等配套设施，具备完善便捷的交通、通信等基础设施和良 好的经济发展环境，便于商务活动的场所。其中，公司总部、金融中心和专业化生产服务构成了当今中央商务区的三大职能机构，并体现了现代商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 2 页 中央商务区的最基本特征和内涵。美国的曼哈顿、法国的拉德芳斯、日本的新宿等，都是公认的世界级 cbd。 （二）武汉 cbd 的建设由来和现状 1995 年，我市修编城市总体规划，提出外迁王家墩机场。 1999 年 2月，国务院国函 199911 号文件批准的武汉市城市总体规划（ 1996 2019）确定 :外迁王家墩机场。在机场原址重点设置博览、金融、贸易、商业服务机构。 2019 年 4 月，市直有关部门 组成的联合调研小组形成了关于在王家墩建设武汉商务区的研究报告，明确提出在王家墩机场原址建设 cbd，同年 10 月，市长办公会原则通过这一方案。从国际通用的建设 cbd 必须具备的两个主要条件看：一是所在城市是区域中的无可争议的中心城市 ,二是区域内人均 gdp 达到 3000美元。上海 1990 年启动陆家嘴 cbd 建设时，人均 gdp 只有 720 美元 ,北京 1993年启动 cbd 建设时，人均 gdp只有 1000 美元。而我市去年人均 gdp 达到 3245美元。武汉建设 cbd时机和条件完全成熟。 王家墩商务区跨江汉、桥口两区，东起青年路，西 至汉西路，南至建设大道，北抵发展大道，总用地面积 7.41 平方公里，其中机场用地面积 3.69 平方公里。为解决财政之难，我市采取市场化运作办法，借社会财力，实现机场迁建。 2019 年 2 月，市政府正式批准中国泛海控股有限公司、机场迁建公司等 5 家联合设立 “武汉王家墩中央商务区建设投资股份有限公司 ”，共同合作开发建设王家墩地区，主要负责机场 4000亩土地的核心区开发。 商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 3 页 近年来，在市委、市政府的领导下，王家墩中央商务区建设投资股份有限公司作为项目建设和开发的主体，坚持公司利益和社会利益的高度统一，按照 “高起点、高标准、高 品位、高效率 ”的要求，在商务区的各项规划设计和经营策划等方面做了大量工作。新机场 2019 年 8月动建，去年完成了新机场的竣工验收。截止目前，商务区公司已为机场搬迁、商务区项目投入了 26 亿元人民币，全面履行了与市政府签订的土地合同义务，完成了武汉 cbd 的战略策划和财务策划。同时，还完成了武汉 cbd 规划方案国际征集，并最终由武汉市规划设计院完成总体规划方案；代政府承建的启动区两条道路工程已经开工； 4000亩土地的接收准备、过渡性工程的安排和启动项目的前期策划等工作在商务区建设指挥部的领导下正在紧张有序地开展。但目 前还存在一些困难和问题，主要是拆迁难度较大，且新建违章建筑得不到遏止，指挥部协调力度还不够。特别是对于影响 cbd 未来的商务发展问题还没有提上议事日程，缺乏明确的扶持性政策。 （三）加快建设武汉 cbd 的现实意义 我市作为全国特大中心城市，加快建设 cbd，对于加快发展现代服务业、发挥武汉在中部崛起中的战略支点作用、建设国际性大都市等方面具有重要的意义。 建设 cbd 是优化产业结构，加快发展现代服务业的重大举措。 “现代制造业和现代服务业两业并举 ”是本市 “十一五 ”规划的基本任务之一，而武汉 cbd 的建设正是实现这一任务 的重要举措。资料表明：经商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 4 页 济发达国家和地区第三产业增加值占国民生产总值一般在 60%以上，美国芝加哥城市基础条件、资源特色与我市相似， 2019 年服务业占全市经济总量的 76%。去年，北京、上海一、二、三产业的比例分别为 :1.4:30.9:67.7,0.9:48.9:50.2,我市为 4.9:45.5:49.6。与先进地区比 ,我市发展现代服务业还有较大空间和潜力。据麦肯锡公司预测，王家墩商务区建成后，将大大提升全市现代服务业的档次和规模，对我市gdp的拉动作用将保持在 810的水平，将提供 30万人的就业岗位，每年为 政府创造 300500亿元的税收。 建设 cbd 是打造武汉城市圈，发挥武汉在中部崛起中战略支点作用的现实选择。从去年各种统计数据看 ,武汉生产总值达 2238 亿元 ,规模以上工业总产值 2286.69亿元 ,全社会固定资产投资 1055.18亿元 ,进出口总额 61.88 亿美元 ,外商直接投资 17.4 亿美元 ,地方财政一般预算138.82 亿元 ,金融机构存款余额 4084.95 亿元 ,金融机构贷款余额3170.88 亿元 ,均排在中部地区六省会城市的第一位。怎么发挥武汉的优势 ,使之真正成为促进中部地区崛起的重要战略支点 ,在为周边提供钢铁、 汽车、光电子等先进制造业产品的同时 ,有吸引力的更是现代服务业，是获得当地经济发展的资金、人才、信息等服务。打造武汉cbd，就是为中部地区提供这些良好的服务 ,增强武汉的辐射功能，真正使之发挥出武汉应有的作用。 建设 cbd 是提高城市竞争力，构筑国际性城市的客观要求。当前，城市之间的竞争，从根本上讲就是对有限资源的争夺。近年来，国内有商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 5 页 40 多个城市规划建设 cbd， 10 多个城市已经启动建设工作。而在全国范围内，项目、资金、信息、人才等资源是一个定量，武汉不建cbd，这些资源就会被其他城市争夺去，武汉在城市的发展中就会 丧失应有的机遇，就会失去竞争力。从另一个角度看， cbd 便捷的交通、丰富的信息、迅速的通讯、高质的办公设施和良好的金融和商务运营环境，能大大节约公司、企业的管理和交易成本，能够吸引跨国银行、跨国公司总部与区域分部落户。它不仅是一个国家和地区对外开放程度和经济实力的象征，而且是现代化国际性大都市的一个重要标志。武汉作为华中地区特大中心城市和内陆最大的流通中心、货物集散地，目前还存在商务活动不太集中的问题，从长远看，将阻碍全市经济的发展。美国纽约、法国巴黎、日本东京之所以称得上国际性大都市，是因为它们有曼哈顿、拉 德芳斯、新宿，这些地区吸引了大量著名跨国公司和金融机构入驻，给城市带来了极高的经济效益和社会效益。建设中央商务区，对我市完善城市功能，提升城市综合竞争力，加快国际化进程具有十分重要的意义。 二、上海、南京、杭州等地 cbd 运作比较分析 国外许多城市的 cbd 建设起步早，规划科学，效果显著。我国在 90年代初开始提出建设 cbd，北京是最早提出建设 cbd设想的城市。除北京朝阳、上海陆家嘴等地已经大规模建设 cbd之外，目前正在建设或已提出建设 cbd 的城市还有天津、重庆、沈阳、西安、广州、深圳、宁波、郑州等城市。 商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 6 页 （一） 上海、南京、杭州等地 cbd 建设的基本情况 上海 cbd 由陆家嘴金融贸易区与外滩商业区构成。陆家嘴是上海 cbd的核心区，规划面积 28km2。主要发展金融、贸易、商业、房地产、信息、咨询等第三产业，并以金融服务为其核心内容。 cbd 享有中央及上海市政府给予的各项特殊的金融、贸易政策。目前落户陆家嘴的中外金融机构达 120家，外商独资金融机构 59 家。此外，聚集在陆家嘴的跨国公司总部或地区总部已经达 28 个，国内大企业集团总部34个，中外投资公司 80多家，投资性机构 600 多家。陆家嘴 cbd 已形成国际银行楼群组团、中外贸易机 构要素市场组团、跨国公司区域总部大厦组团、休憩旅游景点组团和顶级江景住宅组团五大形态和功能组团，成为具有强大影响力和辐射力的国际性 cbd。 南京 cbd 位于南京河西新城区的中心部位，是规划中新城都市生活的中心，总建筑面积 230万平方米，总投资逾 100 亿元人民币。规划建成集商务、商业、文化、休闲和服务于一体，独具特色的现代商务办公社区。目前，区内基础设施、绿化体系和重大项目等初具规模，众多实力雄厚、具有战略眼光的城市运营商云集河西，在政府部门的强力推进、积极引导与合理规划下，河西 cbd已经初步确立了其作为南京城 市未来商务中心的整体形象。 杭州钱江新城 cbd 占地面积 4 平方公里，建设目标是 “杭州 cbd，天堂新地标，现代服务业主平台 ”，其规划定位为杭州市市级中心 ,规划总建筑面积约为 650万平方米，包括八个功能区，即行政办公区、金融商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 7 页 办公区、商务办公区、商贸会展区、文化休闲区、商业娱乐综合区、办公园区和滨江休闲游憩区。以行政办公、金融商贸、文化娱乐、商业功能为主 ,居住和旅游服务功能为辅 ,重点发展现代金融、商务会展、信息服务、文化旅游等现代服务业。 （二）上海、南京、杭州等地 cbd 建设的特点与经验 1、坚持高起点规划。上海市 政府从 cbd 开发初期，就明确陆家嘴金融中心区的规划设计咨询要向国际招标。中、英、法、日、意五国的知名规划专家参与了角逐，上海市在规划国际咨询的基础上，组织中外专家，进一步比选优化，形成了陆家嘴金融中心区规划方案，整个过程持续了 3 年的时间。陆家嘴金融中心区的规划按照国际化、高标准的要求设计，昭示着浦东要建设的不仅是国内金融中心的核心区，更瞄准着国际金融中心的核心区。南京河西新城 cbd 建设力求建成全国一流、与国际接轨的 cbd。区域内设施齐全、功能齐备。杭州市广泛征求国内外规划专家和杭州市民的意见，新城规划强调钱 塘江时代的开放、大气、豪迈和临江性特点，建筑密度和高度控制等与钱塘江相呼应，建筑的标识性充分体现杭州的城市个性、区位资源优势和城市支柱产业。鼓励引导具有中央商务区功能的新建超高层项目集中在新城建设 ,老城区严格予以控制。上海等地的实践证明：科学规划是商务区成功建设和健康发展的保证，规划设计必须体现科学性、超前性、综合性，规划的制定和采纳应体现权威性、群众性和透明性。 2、注重基础设施建设。上海、南京、杭州等地 cbd 建设，不仅在传商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 8 页 统基础设施的容量和布局规划上充分考虑是否能满足未来商务区的规模需求，而且对宽带、网 络等新型通讯设施也有充分考虑，更重要的是，注重建立高效率、四通八达的交通网络，从而保证商务区的顺畅运转。上海自建设 cbd 以来 ,浦东新区累计投资 140 多亿元用于基础设施建设，建造了 10 万平方米的中心绿地、 800 米长的滨江大道，建成了综合枢纽型、功能性、网络化的城市交通基础设施。南京用 3年时间，基本完成了 cbd 基础设施和绿化体系建设。商务区内宽阔的道路为车辆的快速通行提供了良好的条件，城市地铁从商务区穿过，构成了立体交叉的交通体系。钱江新城高质量的地下管网系统和高科技的数字技术在新城的基础设施建设中得到充分体现 ，两年内完成了各项基础设施的建设。 3、采取政府主导开发模式。上海、南京等地，包括北京的 cbd 建设，均是采用政府部门直接操作，以土地换资金，进行基础设施和公益性项目建设，运用市场机制招商引资，进行项目开发的模式。这一模式有着独特的管理优势。这些地方的市委市政府高度重视 cbd 建设，举全市之力打造一流的商务区。南京市委每年在河西新城建设指挥部召开一次常委会，专题研究河西新城及 cbd建设问题。杭州钱江新城建设管委会受市政府委托，行使新城开发、建设和管理职能。新城管委会依法承担 “自行借贷、自行建设、自行出让（即土地 收益返回新城管委会，建设资金自行平衡）、自行还贷的职能 ”。在 cbd 建设中，上海等地政府部门要么给资金 ,要么给政策，并通过科学的规划建设商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 9 页 管理和良好的服务，发挥了关键的引导和保障作用。 4、给予政策支持。为促进上海浦东金融先行，不仅上海市委市政府给予了大力支持，中央也给予了浦东一系列功能性政策支持，包括：1990 年中央给予浦东新区 10 项优惠政策，提出 “允许外商在上海，包括在浦东新区增设外资银行，先批准开办财务公司，再根据开发浦东实际需要，允许若干家外国银行设立分行。 ”1995年，国务院发布国函（ 1995） 61 号 文，要求外资银行新设分支机构必须设于浦东；允许在浦东试点外资银行经营人民币业务；允许在浦东新区设立若干家外资或中外合资保险机构等等。这些政策，有力地促进了浦东金融业的发展。南京对在 2019年前入住河西 cbd 的企业，其所缴纳的增值税、营业税和企业所得税留作区级、地级财政收入，在 2019 年前，区给予 100%的财政扶持；自 2019 年起， 3 年内区给予 60%100%的财政支持； 3 年后给予 30%50%的财政支持。去年 6 月，南京市政府出台的关于实施 南京加快发展服务业行动纲要 的若干意见中，又明确提出 了加快河西 cbd 金融业发展的多项扶持措施。比如，从去年下半年起，每年安排 5000 万元专项用于 cbd 金融业发展，时间定为 3年；对入驻的金融业企业给予资金补助等。杭州市也出台了关于加快钱江新城建设的若干意见（市委【 2019】 20 号），提出了一系列优惠政策和支持措施，鼓励国内外企业投资建设钱江新城。这些地方通过制定优惠政策，成功解决了建设资金问题，吸引了大批外商来投资创业，形成了开发建设 cbd的热潮。 商务区建设考察报告 WORD 版 【本文为 word 版，下载后可修改、打印，如对您有所帮助，请购买，谢谢。 】 第 10 页 三、对打造武汉 cbd 的建议 实现市委、市政府提出的 “努力把王家墩商务区建设成为国际知名、国内一流的现代中央商 务区 ”的奋斗目标，我们认为必须学习外地先进经验，顺应国内外城市发展趋势，抓住中部地区崛起的战略机遇，调动各方力量，坚持 “准确定位，科学规划，市场导向，重点突破，机制创新 ”的原则，采取 “政府引导、企业运作 ”的运作模式，汇聚国内外智慧，高起点规划，高标准建设，力争用 10 年时间，初步将武汉 cbd 打造成以金融、保险、贸易、信息、咨询等为主导产业 ,“立足华中、面向世界、服务全国 ”的现代服务业中心，成为中国中部地区具有最活跃的商机、最便捷的交通、最高的土地价值和最集中的生产生活服务的综合性城市中心。 (一 )站在历史的高 度，准确确立发展定位。纵观国内外知名 cbd,从定位上看， cbd 是一个城市商务活动的中枢，是该城市经济极具活力的地方；从功能上看， cbd具有全方位高档次的服务机构，能够进行高效率的经营活动；从布局上看， cbd 是城市空间形象的象征，往往是环境优美、交通方便、通信发达、设施齐全的高度现代化地区。武汉是华中地区中心城市，是中部六省省会城市中唯一一个副省级城市，是全国重要的科技教育基地、交通通信枢纽。武汉现拥有金融、证券机构 2180 多家，金融、保险、证券业务量居全国大中城市前列，正逐步发展成为华中地区金融中心。历史上 武汉金融业发展就有较好基础。从 19 世纪中叶到 20 世纪头 20 年，武汉已拥有外国银行 20 家，